TABLE DES MATIÈRES PARTIE 1 LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE ASPECT STATIQUE 15

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1 TABLE DES MATIÈRES PARTIE 1 LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE ASPECT STATIQUE 15 Chapitre 1 er Généralités Qu est-ce qu un contrat? La conclusion d un contrat requiert-elle des formalités particulières? Qu est-ce qu un contrat de vente d immeuble? Quels sont les éléments nécessaires à la formation du contrat de vente? 20 Chapitre 2 Le consentement Qu est-ce que le consentement? 6. Peut-on simuler une vente? Qu est-ce qu un consentement vicié? Qu est-ce que l erreur? L erreur dans la conclusion du contrat emporte-t-elle la nullité de la vente? L annulation de la vente pour erreur s accompagnera-t-elle de dommages et intérêts? L acheteur trompé a-t-il un recours? Qu est-ce que le dol? L acheteur trompé a-t-il un recours s il a lui-même été négligent ou imprudent? Et s il a été trompé par une tierce personne? A-t-on un recours si on a été contraint de vendre ou d acheter? Qu est-ce que la violence? Qu est-ce que la lésion? Qu est-ce que la lésion énorme? Qu est-ce que la lésion qualifiée? 37 Chapitre 3 La capacité N importe qui peut-il acheter ou vendre un immeuble? La vente entre époux est-elle interdite? Dans quels cas la vente entre époux est-elle admise? Qui pourrait remettre en cause une vente entre époux? 44 3

2 23. La vente entre époux dans le cadre de conventions préalables à divorce est-elle autorisée? La vente entre époux est-elle autorisée lorsque les époux modalisent à l amiable les modalités de leur séparation? Un mineur peut-il vendre ou acheter lui-même un immeuble? Un mineur peut-il décider de vendre ou d acheter un immeuble qui lui appartient? La décision de vendre un immeuble appartenant à un mineur est-elle soumise à une autorisation spécifique? Qui représente le mineur dans la vente ou l achat d un bien? Le représentant d un mineur peut-il acquérir un immeuble appartenant à celui-ci? Peut-on vendre un immeuble appartenant à une personne placée sous administration provisoire? Peut-on vendre un immeuble appartenant à une personne placée sous minorité prolongée? Peut-on vendre un immeuble appartenant à un interdit? Peut-on vendre un immeuble appartenant à un prodigue? Le mandataire peut-il acquérir le bien qu il a été chargé de vendre? Peut-on vendre l immeuble abritant le logement familial? Un époux peut-il vendre seul un immeuble qui lui appartient en propre? Un époux peut-il vendre seul un immeuble commun? Un époux peut-il vendre seul un immeuble indivis? Un époux peut-il vendre un immeuble lorsque son conjoint est aliéné? 53 Chapitre 4 L objet au sens large Qu est-ce que l objet d un contrat - l objet de la vente immobilière? Peut-on vendre un immeuble qui n existe pas ou qui n existe pas encore? Le contrat de vente doit-il indiquer l immeuble qui est vendu? Quid de la vente d un immeuble sur plans dont la réalisation sera impossible? Peut-on vendre un immeuble hors commerce? Peut-on vendre un immeuble abritant un lupanar? Peut-on vendre un immeuble appartenant à autrui? Que se passera-t-il si un immeuble est vendu par une personne qui n en est pas le propriétaire légitime? 60 4

3 Chapitre 5 La cause Qu est-ce que la cause du contrat - la cause du contrat de vente? Quid si la cause du contrat de vente est illicite? 67 Chapitre 6 Les éléments spéciaux et les éléments spécifiques le transfert de la propriété et le prix Des formalités particulières sont-elles nécessaires pour la validité de la vente? Quels sont les éléments constitutifs essentiels spécifiques de la vente d immeuble? Quand le transfert de propriété s opère-t-il? Quand le transfert de la charge des risques s opère-t-il? En quoi le prix de la vente doit-il consister? Que se passe-t-il si le prix de la vente n est pas fixé? Que se passe-t-il si le prix convenu n est pas sérieux? L acquéreur a-t-il un recours s il a payé l immeuble trop cher? Le vendeur dispose-t-il d un recours s il a vendu son immeuble trop bon marché? Quel est le délai pour intenter l action en rescision? Le vendeur a-t-il un recours si le prix a délibérément été fixé très au-dessous de la valeur du bien? 80 PARTIE 2 LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE EN PRATIQUE 83 Chapitre 1 Le compromis de vente Pourquoi un compromis de vente? Le compromis de vente est-il obligatoire? L acte authentique peut-il être différent du compromis? Quid si l acte est différent du compromis? Le compromis notarié est-il nécessaire, ou utile? Les compromis de vente pré-imprimés sont-ils utiles? Que doit contenir le compromis? Le compromis doit-il être rédigé en plusieurs exemplaires? 97 5

4 Chapitre 2 L acompte L acquéreur est-il tenu de payer un acompte? A qui l acompte doit-il être versé? Y a-t-il une différence entre un acompte et des arrhes? 103 Chapitre 3 Les conditions suspensives et les conditions résolutoires Qu est-ce qu une vente soumise à condition suspensive? Peut-on insérer n importe quelle condition dans un contrat de vente? L acheteur qui se voit refuser par sa banque un prêt pour l achat du bien peut-il renoncer à la vente? Comment rédiger la clause suspensive d octroi d un prêt hypothécaire? Le vendeur peut-il invoquer à son profit la condition d octroi d un prêt hypothécaire? Quel est le sort de l acompte en cas de défaillance de la condition? Qu est-ce qu une condition résolutoire? Le choix entre une condition suspensive et une condition résolutoire est-il indifférent? Quelle est l efficacité des conditions résolutoires expresses? Quelle est l efficacité de la clause quitte et libre? Quelles sont les conditions imposées par la loi à l acte de vente? Qu est-ce que la vente à réméré (pacte de rachat)? Qu est-ce que la clause d inaliénabilité? Qu est-ce que la vente avec déclaration de command (ou élection d ami)? Qu est-ce qu une tontine? Qu est-ce que la clause d accroissement en usufruit? 131 Chapitre 4 L acte authentique, l enregistrement, la transcription et la remise du titre de propriété A quoi sert l acte authentique? Quel est le contenu de l acte authentique? Quand l acte doit-il être passé? Quelle est la langue de l acte? Qu est-ce que l enregistrement et la transcription? Que se passe-t-il si un immeuble est vendu simultanément à plusieurs personnes? 140 6

5 94. Qu est-ce que le titre de propriété? En cas de perte, peut-on recevoir un nouveau titre de propriété? 141 Chapitre 5 Les frais de l achat immobilier Quels sont les frais d une acquisition immobilière? Qui supporte les frais de l acquisition? Le notaire peut-il demander une provision? 146 PARTIE 3 LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE ASPECT DYNAMIQUE Que sont les stades précontractuels? 149 Chapitre 1 Les pourparlers préliminaires Que sont les pourparlers préliminaires? Les pourparlers préliminaires engagent-ils les parties? Quelle est la limite des pourparlers préliminaires? Comment évaluer un immeuble? 155 Chapitre 2 La promesse de vente et la promesse d achat Qu est-ce que la promesse de vente ou la promesse d achat? La promesse de vente ou d achat engage-t-elle les parties? Puis-je vendre ou acheter un immeuble faisant l objet d une promesse envers une tierce personne? Quels sont les effets de la levée de l option par le bénéficiaire d une promesse de vente ou d achat? Quel doit être le contenu de la promesse? 161 Chapitre 3 L offre de vente et l offre d achat Qu est-ce que l offre de vente ou d achat? Quelles sont les conditions pour qu il y ait offre? Le bénéficiaire d une offre est-il tenu de l accepter ou de la refuser? L offre doit-elle contenir toutes les clauses du futur contrat? L offre peut-elle être retirée? 170 7

6 114. Quid si l offre est révoquée alors qu elle ne pouvait l être? Quel est le délai de validité d une offre? A quoi le vendeur doit-il être attentif au moment de formuler une offre de vente? A quoi le candidat acheteur doit-il être attentif au moment de formuler une offre d achat? Quelle est la portée de la contre offre? 173 Chapitre 4 Le contrat entre absents Qu est-ce qu un contrat entre absents? La vente suppose-t-elle que le vendeur et l acheteur soient présents (vente entre absents)? Où et quand le contrat entre absents se forme-t-il? 178 Chapitre 5 La vente publique volontaire Qu est-ce que la vente publique? Pourquoi recourir à la vente publique? La vente publique présente-t-elle des désavantages? Qui peut procéder à une vente publique? Où se déroule la vente publique? Qu est-ce que le cahier des charges? Comment la vente se déroule-t-elle en pratique? Qu est-ce que le procès-verbal d adjudication? L adjudication entraîne-t-elle la vente du bien? Quid si l adjudicataire refuse de signer le procès-verbal d adjudication? Y a-t-il une ou deux séances d enchères? Quand les droits d enregistrement sont-ils dus? Quand l adjudicataire est-il tenu de payer le prix? Qui paye les frais de la vente? Qu est-ce que la folle enchère? Certaines personnes peuvent-elles être exclues des enchères? 189 Chapitre 6 La vente en viager Qu est-ce que la vente en viager? Qui doit être le bénéficiaire de la rente? 193 8

7 140. La vente en viager est-elle soumise à des conditions de validité particulières? Une partie seulement du prix peut-elle être convertie en rente viagère? Comment se calcule la rente? La rente viagère est-elle indexée? Quelle est la sanction du défaut de payement de la rente viagère? Peut-on rescinder une vente en viager pour lésion énorme? Sur quelle base sont calculés les droits d enregistrement? La rente viagère se transmet-elle? L acheteur peut-il rembourser la totalité du prix de manière anticipée? 199 Chapitre 7 La vente et l achat d un appartement dans un immeuble à logements multiples L achat d un appartement dans un immeuble à logements multiples présente-t-elle des spécificités? Les statuts de la copropriété sont-ils opposables à l acquéreur? Les décisions de l assemblée générale antérieures à la vente sont-elles opposables à l acquéreur? L acquéreur est-il tenu des dettes du vendeur envers la copropriété? Quel est le sort du fonds de roulement et du fonds de réserve en cas de vente d un lot? La copropriété dispose-t-elle d un privilège sur le produit de la vente d un lot? 212 Chapitre 8 L achat d une habitation à construire (Loi Breyne) Qu est-ce que la Loi Breyne? A quelles ventes la Loi Breyne s applique-t-elle? Du point de vue de la vente, en quoi la loi Breyne déroge-t-elle au droit commun? 219 PARTIE 4 LES OBLIGATIONS ISSUES DE LA VENTE Quelles sont les obligations des parties au contrat de vente d immeuble? 227 9

8 Chapitre 1 La signature de l acte authentique Est-on obligé de signer l acte authentique? Le refus de signer l acte peut-il être justifié? 231 Chapitre 2 Les obligations du vendeur Que recouvre l obligation de transférer la propriété? Que recouvre l obligation de délivrance? Dans quel état l immeuble doit-il être délivré? Qui supporte les frais de la délivrance? Que sont les accessoires de la chose vendue? Qu est-ce que le dossier d intervention ultérieure? Les clefs de l immeuble peuvent-elles être remises avant la signature de l acte? Quelle est la sanction de l obligation de délivrance? Quid si le vendeur livre avec retard? A quel moment la responsabilité de l immeuble est-elle transférée? Qu est-ce que la garantie d éviction? Le contrat peut-il exonérer le vendeur de la garantie d éviction? Quelle est la sanction de la garantie d éviction? La garantie d éviction du fait des tiers suppose-t-elle que le vendeur ait eu connaissance de la cause de l éviction? Quid si l acheteur avait connaissance d un risque d éviction? Quel est le délai de prescription de l action en garantie? Qu est-ce que la garantie des vices cachés? Qu est-ce qu un vice? Qu est-ce qu un vice caché? La garantie est-elle acquise pour n importe quel vice caché? Quelle est la sanction de la garantie des vices cachés? L acheteur a-t-il le choix entre la résolution de la vente et la réduction du prix? L acheteur peut-il cumuler l action rédhibitoire et l action estimatoire? L action rédhibitoire ou l action estimatoire se prescrivent-elles? Le contrat de vente peut-il modaliser la garantie des vices cachés? Quel est l effet de la clause le bien est vendu dans l état où il se trouve, bien connu de l acheteur? Existe-t-il des exceptions légales à la garantie des vices cachés?

9 188. L acquéreur peut-il agir sur base de l article 1184 du Code civil? L acquéreur peut-il choisir de demander l annulation de la vente? Quid si l acheteur connaissait le vice caché? Le vendeur devait-il lui-même avoir connaissance du vice? Quid si le vendeur connaissait le vice caché? 275 Chapitre 3 Les obligations de l acheteur En quoi consiste l obligation de payer le prix? Où et quand le prix doit-il être payé? L acheteur peut-il suspendre le payement du prix? Quelle est la sanction de l obligation de payer le prix? Quelles sont les garanties du vendeur impayé? Qu est-ce que le privilège du vendeur impayé? Le privilège du vendeur est-il automatique? A qui incombe l obligation de payer les frais de la vente? Le vendeur peut-il refuser un chèque? L acheteur peut-il payer par virement? Qu est-ce que l obligation de retirement? Comment a lieu le retirement? Où et quand doit avoir lieu le retirement? Qui supporte les frais du retirement? Quelles sont les conséquences du retirement - agréation? Quelles sont les sanctions du refus de retirement? 294 PARTIE 5 LA VENTE ET L ACHAT D UN BIEN LOUE Peut-on vendre un bien loué? Les règles sont-elle les mêmes pour tous les baux? Quels sont les différents types de baux? Qu est-ce que l opposabilité du bail? Le bail est-il opposable de plein droit à l acquéreur du bien loué? Dans quels cas le bail est-il opposable à l acquéreur? A quel moment apprécie-t-on la date certaine du bail? Quelles sont les conséquences de l opposabilité absolue du bail? Quelles sont les conséquences de l opposabilité relative du bail? L acquéreur peut-il expulser le locataire? - 1. hypothèse du bail de résidence principale

10 219. L acquéreur peut-il expulser le locataire? - 2. hypothèse du bail commercial L acquéreur peut-il expulser le locataire? - 3. hypothèse du bail à ferme L acquéreur peut-il expulser le locataire? - 4. droit commun L acquéreur peut-il expulser le locataire? - 5. vente sur saisie Quel est le sort des facultés d expulsion conventionnelles en cas de vente du bien loué? Quelle est l efficacité des clauses de maintien du bail figurant dans le contrat de vente? Quelle est l efficacité des clauses de maintien du bail figurant dans le contrat de bail lui-même? Un bail mentionné dans l acte de vente est-il opposable à l acquéreur? Le locataire dispose-t-il d un droit de préemption? En quoi consiste le droit de préemption du locataire à ferme? Le droit de préemption du locataire à ferme est-il absolu? L acquéreur est-il responsable de la violation du droit de préemption? Faut-il aviser le locataire de la vente? La vente du bien loué met-elle fin au bail? Le locataire peut-il s opposer à la vente? Le locataire peut-il refuser de laisser visiter le bien loué mis en vente? Peut-on résilier le bail afin de vendre le bien ou de faciliter sa vente? Le bailleur est-il responsable de l expulsion du preneur en cas de vente du bien loué? Le vendeur est-il responsable envers l acquéreur de la présence de locataires dans le bien vendu? Quel est le sort de la garantie locative en cas de vente du bien loué? 348 PARTIE 6 LES INTERMÉDIAIRES DE LA VENTE Quels sont les intermédiaires de la vente? 353 Chapitre 1 L intervention du notaire pour l acte Qui choisit le notaire? Quel notaire rédige l acte? Quel notaire conserve la minute de l acte? Quand faut-il requérir son notaire? 358 Q & R sur la vente d immeuble 12

11 Chapitre 2 Le choix de l intermédiaire pour la recherche d un acquéreur Peut-on vendre son bien soi-même? Faut-il préférer le notaire ou l agent immobilier? Le notaire est-il plus ou moins coûteux que l agent immobilier? Des frais sont-ils dus si aucun acheteur n est trouvé? Le notaire engage-t-il sa responsabilité envers les tiers? 370 Chapitre 3 Le contrat conclu avec un agent immobilier Quelle est la nature juridique du contrat conclu entre l agent immobilier et son client? Quelles sont les mentions que doit obligatoirement contenir le contrat liant l agent immobilier à son client? Quelles sont les principales obligations de l agent immobilier? Quelles sont les principales obligations du client de l agent immobilier? L agent immobilier est-il tenu au secret professionnel? L agent immobilier peut-il se porter acquéreur du bien qu il est chargé de vendre? L agent immobilier peut-il se faire consentir une option d achat sur le bien qu il est chargé de vendre? De quelle façon l agent immobilier peut-il faire de la publicité pour le bien qu il est chargé de vendre? Quelle est la responsabilité de l agent immobilier envers son client? L agent immobilier est-il garant de la solvabilité du candidat qu il présente à son client? Dans quelle mesure l agent immobilier répond-il des sommes qu il réceptionne pour compte de son client? Quelle est la responsabilité de l agent immobilier quant aux documents qui lui sont confiés par ou pour son client? Dans quelle mesure l agent immobilier engage-t-il sa responsabilité envers l acquéreur du bien qu il est chargé de vendre? La faute commise par l agent immobilier envers un tiers engage-t-elle la responsabilité du vendeur? Comment le contrat liant l agent immobilier à son client prend-il fin?

12 Chapitre 4 La rémunération de l agent immobilier Comment la rémunération de l agent immobilier est-elle déterminée? Quand la rémunération de l agent immobilier est-elle exigible? L agent immobilier a-t-il droit à sa rémunération si le contrat conclu à son intermédiaire n arrive pas à bonne fin? La commission est-elle due si le propriétaire vend son bien lui-même, alors que l agent immobilier a trouvé un acheteur de son côté? La rémunération excessive de l agent immobilier est-elle réductible? L agent immobilier a-t-il intérêt à recevoir un mandat de la part de son client? L agent immobilier peut-il percevoir une rémunération du tiers acquéreur du bien? L agent immobilier peut-il imputer sa rémunération sur les sommes réceptionne pour compte de son client? 417 Chapitre 5 L exclusivité La clause d exclusivité est-elle licite? Quelle est la sanction de la clause d exclusivité? L exclusivité accentue-t-elle la responsabilité de l agent immobilier? 423 PARTIE VII QUELQUES ASPECTS FISCAUX DE LA VENTE D IMMEUBLE Quand le droit proportionnel est-il dû? Quel est de taux des droits d enregistrement? Est-il opportun de demander la réduction des droits d enregistrement? Quand peut-on bénéficier d une restitution des droits d enregistrement? Quelles sont les ventes soumises au régime de la T.V.A.? Le fisc peut-il contester le prix de vente? Qu est-ce que la valeur vénale d un bien? 435 PARTIE 7 ANNEXES - LEGISLATION La vente La vente d immeubles à construire ou en construction Le mandat 457 INDEX