Formation pratique : La maîtrise d ouvrage collective

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1 Rencontres Nationales de l'habitat Participatif 9, 10 et 11 juillet 2015 à Marseille Formation pratique : La maîtrise d ouvrage collective Par Reda Lamjaj, conducteur d'opérations Et Pascal Dincki, spécialiste en assurances

2 Préambule (1/2) Réussir un projet d'habitat groupé - avant même de réussir a vivre ensemble en harmonie - c'est réussir a construire (ou réhabiliter) ensemble des espaces de vie adaptés au mode de vie choisi dans des conditions "économiquement avantageuses". De fait, les habitants groupés sont la «maitrise d'ouvrage collective». Ils sont seuls responsables de la réussite de leur projet bien qu'ils puissent faire appel a des professionnels. è L'architecte ne s'occupe pas forcément de tout! La «maîtrise d ouvrage collective», c est la gestion de projet d une opération de construction. 2

3 Préambule (2/2) Mais qu est-ce qu une «opération de construction»? Simplement construire, matériellement? Le processus est plus long qu il n y paraît, pour réussir il est nécessaire de prendre conscience de la totalité de celui-ci, et des étapes nécessaires: A quels besoins doit répondre le projet? («Programme») Pour qui? Qui finance et comment? Où peut se réaliser le projet? Neuf ou existant? Qui va réaliser le projet? Quels sont les acteurs, leurs rôles, leurs responsabilités, leurs liens? C est sur ces points que nous allons vous apporter ici un éclairage. 3

4 0. Sommaire Au menu 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective 2. Les intervenants et leur rôle 3. Les étapes d un projet de construction 4. Responsabilités et assurances du maître d'ouvrage 5. L assistance à maîtrise d ouvrage 6. Pistes pour réussir un projet 4

5 Atelier Pratique // RNHP 2015 : «La maîtrise d ouvrage collective» 1. Les enjeux Avec le soutien de 5

6 Enjeu financier 2/2 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective ** Petit collectif : Ratio SHON / SHab = 0,82 è m² SHON ó m² SHab *** Habitat Groupé : Ratio SHON / SHab = 1 è m² SHON ó m² SHab è m² de lieux de vie à répartir entre espaces privés, semi-privés et collectifs. Petit collectif** BBC - Promoteur Petit Collectif** BBC Bailleur Petit collectif *** BBC Habitat Groupé Coût construction / m² SHab Coût construction / m² SHON HT HT Coût construction / m² SHab HG HT HT Coût construction / m² SHON HT HT Coût construction / 1 logt classique (100 m² SHab) Coût Construction / 10 logts classiques HT HT Coût construction / 1 logt classique (100 m² SHab) HT HT Coût Construction / 10 Habitats Groupés HT (pour m² de surface disponible) Coût Opération TDC / 10 logts classique 1,8 M HT 2,0 M HT Coût Opération TDC / 10 Habitats Groupés 2,0 M HT 6 Coût Opération TDC / 1 logt classique 175 K TDC 200 K TDC è 1 lgt de 100 m² (et 22 m² de PC). Coût Opération TDC / 1 logt HG 200 K TDC è 122 m² dont par ex : Ø 80 m² d esp. privés, Ø 42 m² d esp. partagés (dont circulations)

7 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective Enjeu de qualité 1/3 Raisonnement par coût global : Coût de l opération (travaux et honoraires) = 25% Prise en compte des coûts d exploitation sur le cycle de vie Sobriété énergétique du bâtiment Durabilité (et salubrité) des matériaux/équipements Facilité de fonctionnement et d entretien Systèmes techniques simples, réparables et remplaçables. Dépenser en amont pour économiser en aval 80% du coût global est engagé avant les travaux Ne pas économiser sur les études/simulations Travailler l enveloppe du bâtiment et aller au-delà de la réglementation Être précis dans les prescriptions (carnet de détails) et vérifier la mise en œuvre Pose des menuiseries et équipements électriques = 80% des infiltrations d air L étanchéité à l air essentielle : 7 è «Le joint au pistolet commence là où s arrête l intelligence!».

8 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective Enjeu de qualité 2/3 EXPLOITATION : L exploitation représente l ensemble des actions permettant à un bien d assurer un service déterminé : le nettoyage intérieur et extérieur, les consommations de fluides, la conduite et l entretien courant, des installations techniques, le gardiennage et l entretien des espaces verts. MAINTENABILITE : La maintenabilité se caractérise par l ensemble des critères suivants :l accessibilité des installations et composants, l aptitude des éléments à être démontés, le repérage des installations de répartition et de coupure des fluides et énergies, l interchangeabilité des composants, la standardisation, la sécurité et la facilité d intervention. COÛT GLOBAL : Somme du coût d investissement (coût d acquisition du terrain, coût des travaux et honoraires) et du coût de fonctionnement ultérieur de l ouvrage (dépenses de maintenance, d exploitation et de gestion). è La démarche en coût global consiste à prendre en compte de façon appropriée à chaque étape du déroulement d une opération d investissement toute incidence sur l exploitation et la maintenance futures. 8

9 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective Enjeu de qualité 3/3 De manière générale, privilégier les solutions simples et passives, par exemple: Une isolation accrue à un système de production de chaleur performant. Du solaire thermique sur une pompe à chaleur : fiabilité accrue, indépendance des prix de l énergie, suppression de l aléa panne lourde. Une technicité adaptée aux usagers: Un «passionné» pourra bien utiliser un système complexe, pas l usager comme vous ou moi. L aspect «coût global» doit être développé au-delà des coûts directs, au niveau qualitatif: Proximité de transports en commun, de services. Mutualisation de services et ressources (buanderie, potager, chambres ou pièces de réception, véhicules, approvisionnements, ) Qualité de vie et d usage, difficilement quantifiable et évaluable à priori. 9

10 Enjeu éthique 1. Les enjeux de la maîtrise d ouvrage collective Construire équitable? En VEFA, un promoteur : Construit à /m² (charge foncière incl.) Vend à /m². Le delta de 33 % comprend : Les frais de commercialisation : environ 8%, Les frais d assurance GFA (Garantie de Fin d Achèvement) : environ 4 %, La marge et aléas du promoteur : environ 20%. Les prix très serrés proposés par les entreprises générales du BTP impliquent : Une qualité des équipements/matériaux mis en œuvre ; «Il faut du beau et pas du durable», Le recours à des sous-traitants de rang 1, 2, 3 voire 4 qui eux-mêmes font appel à des intérimaires (parfois des sans-papiers!). En auto-promotion, des économies sont possibles : En faisant une «conception économe» des bâtiments, En allotissant les marchés de travaux ( 1 lot par corps de métier), En faisant de l auto-construction sur certains lots peu techniques (mais nécessitant du temps). Mais, il vaut mieux privilégier le juste prix au «moins cher» è devis détaillé! EQUITABLE : CHACUN DOIT FAIRE ET RECEVOIR SA JUSTE PART. 10

11 Atelier Pratique // RNHP 2015 : «La maîtrise d ouvrage collective» 2. Les intervenants Avec le soutien de 11

12 Le système d acteur 2. Les intervenants et leur rôle Maîtrise d ouvrage (MO) Diagnostiqueurs spécialisés Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Entreprise d électricité ( ) Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires 12

13 La maîtrise d ouvrage (MO) 2. Les intervenants et leur rôle La maîtrise d'ouvrage est une personne morale (organisation) C'est le donneur d'ordre («le client») qui commande le bâtiment et contracte avec tous les intervenants Trois obligations : Disposer du foncier (propriété, bail emphytéotique, ) Avoir une enveloppe financière (c est lui qui paie les intervenants) Définir son besoin à travers un programme (coût, délai et objectifs). Il représente les utilisateurs finaux, mais ce n est pas forcément lui! Il est réputé «non sachant» mais doit s entourer des compétences nécessaires pour mener à bien son projet (dont un AMO) Il assure la réception de l ouvrage (avec/sans réserves). Dans le cas de l'habitat groupé, les groupes qui ne passent pas par un système de promotion/ accession sont «la maîtrise d'ouvrage». 13

14 La maîtrise d œuvre (MOE) 2. Les intervenants et leur rôle Le maître d œuvre est une personne ou un groupement de personnes missionné par le maître d ouvrage pour apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme. La loi MOP (maîtrise d ouvrage publique) est une base solide pour définir les missions même pour les maîtres d ouvrages privés. [Voir partie 3. Les étapes] Elle prévoit une mission de base de maîtrise d œuvre comprenant : Conception architecturale et technique (esquisse, avant-projet et consultation des entreprises), Suivi de la réalisation (suivi de chantier jusqu à la réception). è La mission complète de maîtrise d œuvre permet au maître d œuvre d être garant que les travaux sont conformes à la conception, dans le budget et objectifs fixés.* La maîtrise d œuvre est généralement assurée par un groupement pluridisciplinaire : Un (ou plusieurs) architecte(s) (souvent mandataire *), Les Bureaux d Etudes Techniques (BET), l économiste de la construction. * Dans le cas d un groupement, le mandataire est l interlocuteur unique du MO et assure la coordination de l équipe de MOE NB : Le recours à un architecte inscrit au tableau de l Ordre des Architectes n'est pas obligatoire pour les personnes physiques qui construisent pour elles-mêmes moins de 170 m² de surface de plancher. 14

15 Focus : Les Bureaux d Etude Technique (BET) Le Bureau d Etude Structure: BA, bois ou métal. Rôle important pour souplesse et adaptabilité du bâti. Peut permettre plus ou moins de liberté dans la conception, une optimisation des structures. Très important aussi en réhabilitation: Diagnostic => potentiel de la structure existante: Etat, connaissance, possibilités de surcharges et de modifications (baies, trémies) plus ou moins faciles. Attention aux mauvaises surprises en cas de mauvais diagnostic et aux coûts induits. Le Bureau d Etude Thermique et Fluides: Il convient de le faire intervenir dès le début de la conception, pour optimiser l exposition, les ouvertures, le confort thermique (inertie par exemple), pour un bâti confortable et sobre. Le bureau d Etude Acoustique : Peut être nécessaire sur un projet complexe (voie classée, voie ferrée, aéroport, ) Le BET Sols: Caractérise le sol, et la cohérence entre celui-ci et la manière dont on reporte les charges du bâti. 15

16 BET Sol : Souvent peu considéré, rôle important pour optimiser la construction. Idéalement, intervention avant l'achat d'un terrain. Sol => géométrie de l'ouvrage, choix constructifs : Sous-sol ou non. Structure légère/souple (ossature bois ou acier par exemple) de préférence à structure maçonnée lourde et rigide. Les missions (G1 à G5) sont normalisée par la NF P , révisée fin G1 Etudes préalables préalable: Etude de site, Principes Généraux de construction. G2 mission de base conception, G2 AVP/PRO/DCE ACT ( EX G12 avant 2013): Définit fondations, dallages, drainages, terrassements et soutènements G3 et G4 phases d exécution: impératives si sols et ouvrages compliqués (berlinoises, clouages, renforcements de sols, ) G5 diagnostic géotechnique : mission d'expertise ponctuelle, par exemple réhabilitation ( appuyer un poteau, un escalier, un ascenseur,...) 16

17 Le contrôleur technique (CT) 2. Les intervenants et leur rôle Le contrôleur technique est obligatoirement indépendant de la maîtrise d'œuvre. Il ne conçoit pas, il émet au maître d ouvrage des avis sur la conception et la réalisation. Il doit vérifier si les ouvrages conçus par la maîtrise d'œuvre et réalisés par les entreprises sont conformes à la réglementation (complexe!) Les assureurs imposent un certain nombre de missions et ils peuvent refuser d assurer un ouvrage si des avis défavorables sont mentionnés dans le rapport final de contrôle technique. 17

18 FOCUS SUR LE CONTROLEUR TECHNIQUE Le contrôleur technique a été mis en place par les assureurs, pour instituer un regard tiers sur les opérations de construction. Il a ensuite été intégré par les services de sécurité pour les ERP. Il garantit le respect des «règles de l art» en général (DTU, Atec, ATE/DTA, ) et indique si des ouvrages ou éléments d ouvrage sont de technique non courante. Il s assure de la conformité de mise en œuvre (respect de pente minimale par exemple pour un système de couverture) Souvent perçu comme une contrainte (notamment exigé par l assureur DO), on peut aussi l intéresser et l intégrer au projet dès l amont. Par son expérience de nombreuses opérations et sa connaissance de la sinistralité, il peut apporter des éclairages constructifs. La valeur du contrôle technique est «intuitae personnae». Se renseigner sur la personne qui interviendra effectivement. 18

19 LES PRINCIPALES MISSIONS NORMALISEES DE CONTRÔLE TECHNIQUE L Solidité de l ouvrage P1 ou LP: Solidité des équipements dissociables LE: Existants S : Sécurité des personnes. Hand : Conformité accessibilité. Th : Mission thermique Ph : Mission acoustique PS : Parasismique PV: essais COPREC Av: Avoisinants F: Fonctionnement 19

20 Le pilote coordinateur OPC 2. Les intervenants et leur rôle Dans le cas de marchés de travaux allotis, l «OPC» assure la mission d Ordonnancement, de Pilotage et de Coordination. Il gère de façon très précise les questions de délais et d'organisation entre les entreprises en phase chantier, en établissant des calendrier d intervention à la demi-journée près. è Ordonnancement des tâches élémentaires et analyse du chemin critique. Cette mission est importante si les délais sont courts ou les conditions d'organisation du chantier compliquées (chantier en site occupé par exemple). Cette mission complémentaire à la mission de base peut être confiée à la maîtrise d œuvre (moyennant rémunération). 20

21 Le coordonnateur SPS 2. Les intervenants et leur rôle Chaque dirigeant d entreprise est responsable de la sécurité de ses salariés, en cascade le personnel d encadrement s il dispose de trois conditions : autorité, compétence et moyens. Le coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé (SPS) intervient s il y a co-activité (plusieurs entreprises travaillant en même temps sur un même lieu), ou si le chantier est à risque (amiante,...). Le coordonnateur SPS veille à ce que les conditions d hygiène et de sécurité soient : Pris en compte dès la conception (Plan Général de Coordination), Respectées sur le chantier (Registre journal), Prévues pendant la phase d'exploitation/maintenance du bâtiment (Dossier d Intervention Ultérieur sur les Ouvrages). Le Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé est indépendant de la maîtrise d'œuvre (sauf si le chantier est inférieur à 750 k HT de travaux ) 21

22 Les entreprises (de bâtiment) 2. Les intervenants et leur rôle Entreprise générale (ou TCE) ou entreprises en corps d état séparés? Les corps d état sont parfaitement connus des maîtres d œuvre : Voirie et réseaux divers (VRD), Terrassement, Gros œuvre/maçonnerie, Charpente, Couverture, Etanchéité, Menuiserie, Serrurerie-métallerie, 1 corps d état (= un métier) ó 1 lot de travaux Il est possible confier plusieurs lots à une seule entreprise, et de lui demander en conséquence, un rabais. (Macro-lots) La gestion de l'interface entre les différents lots est délicate et doit être indiquée sans ambigüité au contrat : Qui fait la saignée pour encastrer les réseaux? Qui rebouche et assure les raccords? => Rôle important du maître d œuvre. Cas particulier : Le contractant général. 22

23 Atelier Pratique // RNHP 2015 : «La maîtrise d ouvrage collective» 3. Les étapes Avec le soutien de 23

24 Le projet global 3. Les étapes d un opération de construction Phase pré-opérationnelle Phase opérationnelle Vie de l ouvrage Mo M6 M12 M18 M24 M30 M34 M42 M54 Définition du projet HG Etudes de Moe Chantier GPA Hors d Eau/ Hors d Air 24 Adhésion à l Habitat Groupé Constitution du groupe Définition de la Charte Préprogramme Recherche de foncier 6 mois? Promesse de vente Programme et ESQ Obtention du PC Acte authentique Sélection des entreprises Début de chantier RECEPTION

25 La phase opérationnelle 3. Les étapes d un opération de construction Programmation Etudes de maîtrise d œuvre ESQ AVP PRO / DCE Consultation des entreprises MOE Analyse site Etude de faisa. Esquisse Propositions techniques Permis de Construire Prescriptions détaillées et quantifiées DCE Analyse des offres MO Foncier? Programme Budget VAL VAL (révision contrat MOE) Pièces administratives VAL OK CT CSPS OPC Rapports provisoires Rapports définitifs Entreprises Offres techniques et économiques Mise au point des offres Promesse de vente 6 mois? Opportunité foncière Obtention du PC Levée des conditions suspensives Signature de l acte authentique 25

26 3. Les étapes d un opération de construction La programmation 1/5 Poser les bonnes questions! Ne pas chercher à apporter de (mauvaises) réponses! FONCTION : Service à rendre par l équipement pour répondre à un besoin d un groupe d utilisateurs donné. Une fonction s exprime en terme d objectifs à atteindre, jamais en terme de solutions (exemples : accueil, restauration,...). [ VS USAGE : Pratiques concrètes et répétitives ou coutumières]. Plus un programme est précis (questions bien formulées et choix assumés), plus la réponse du maître d œuvre sera adaptée. è La programmation (MO), c est l élaboration de fonctions. è La conception (MOE), c est la synthèse de fonctions. 26

27 3. Les étapes d un opération de construction La programmation 2/5 PRÉPROGRAMME: Document à l usage de la maîtrise d ouvrage, le préprogramme expose les fondements du projet, les objectifs à atteindre et les moyens à mettre en œuvre. Il comprend les réflexions préalables. è C est un ENGAGEMENT des parties! PROGRAMME : Le maître d ouvrage définit dans le programme les objectifs de l opération et les besoins qu elle doit satisfaire ainsi que les contraintes et exigences de qualité sociale, urbanistique, architecturale, fonctionnelle, technique et économique relatives à la réalisation et à l utilisation de l ouvrage. è Destiné aux acteurs de la maîtrise d œuvre, le programme est l expression de la commande du maître d ouvrage. NB : Le programme est provisoire jusqu à l AVP, où il est rendu définitif. 27

28 La programmation 3/5 3. Les étapes d un opération de construction 28

29 La programmation 4/5 (exemple 1) 3. Les étapes d un opération de construction 29

30 La programmation 5/5 (exemple 2) 3. Les étapes d un opération de construction 30

31 Mission de Moe : La mission de base 3. Les étapes d un opération de construction La loi MOP distingue 8 éléments de mission que le maître d ouvrage peut confier au maître d œuvre : cette mission de base, insécable : Les études d ESQuisse : ESQ Les études d AVant-Projet : AVP Le PROjet /Dossier de Consultation des Entreprises : PRO/DCE L Assistance à la passation des Contrats de Travaux : ACT Les études d exécution (ou leur visa): EXE ou VISA La Direction de l Exécution des contrats de travaux : DET L Assistance aux Opérations de Réception (et pendant la Garantie de Parfait Achèvement, dite GPA) : AOR 31

32 Mission de Moe : ESQ 3. Les étapes d un opération de construction Les études d'esquisse ont pour objet : De proposer une ou plusieurs solutions d'ensemble, traduisant les éléments majeurs du programme, d'en indiquer les délais de réalisation et d'examiner leur compatibilité avec la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle retenue par le maître de l'ouvrage et affectée aux travaux ; De vérifier la faisabilité de l'opération au regard des différentes contraintes du programme et du site. 32

33 Mission de Moe : AVP 3. Les étapes d un opération de construction Les études d'avant-projet ont pour objet : De déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme ; D'arrêter en plans, coupes et façades les dimensions de l'ouvrage, ainsi que son aspect ; De définir les principes constructifs, les matériaux et les installations techniques ; D'établir l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposés en lots séparés ; De permettre au maître de l'ouvrage d'arrêter définitivement le programme ; De permettre l'établissement du forfait de rémunération dans les conditions prévues par le contrat de maîtrise d'œuvre. Les études d'avant-projet comprennent également l'établissement des dossiers nécessaires à l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, ainsi que l'assistance au maître de l'ouvrage au cours de leur instruction. 33

34 Mission de Moe : PRO / DCE 3. Les étapes d un opération de construction Les études de projet ont pour objet : De préciser par des plans, coupes et élévations, les formes des différents éléments de la construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre ; De déterminer l'implantation, et l'encombrement de tous les éléments de structure et de tous les équipements techniques ; De préciser les tracés des alimentations et évacuations de tous les fluides ; D'établir un coût prévisionnel des travaux décomposés par corps d'état, sur la base d'un avant-métré ; De permettre au maître de l'ouvrage, au regard de cette évaluation, d'arrêter le coût prévisionnel de la réalisation de l'ouvrage et, par ailleurs, d'estimer les coûts de son exploitation ; De déterminer le délai global de réalisation de l'ouvrage. 34

35 Mission de Moe : ACT 3. Les étapes d un opération de construction L'assistance apportée au maître de l'ouvrage pour la passation du ou des contrats de travaux sur la base des études qu'il a approuvées a pour objet : De préparer la consultation des entreprises, en fonction du mode de passation et de dévolution des marchés ; De préparer, s'il y a lieu, la sélection des candidats et d'examiner les candidatures obtenues ; D'analyser les offres des entreprises et, s'il y a lieu, les variantes à ces offres ; De préparer les mises au point permettant la passation du ou des contrats de travaux par le maître de l'ouvrage. 35

36 Mission de Moe : EXE ou VISA 3. Les étapes d un opération de construction Les études d'exécution permettent la réalisation de l'ouvrage et comprennent pour chaque lot : Les plans d'exécution et spécifications à l'usage du chantier ainsi que les plans de synthèse correspondants ; Le calendrier prévisionnel d'exécution des travaux par lot ou corps d'état. Elles sont établie par le maître d œuvre ou l entreprise titulaire du lot. è Sauf cas particulier (conception originale d un banc extérieur par exemple), il vaut mieux les confier à l entreprise. Lorsque les études d'exécution sont, partiellement ou intégralement, réalisées par les entreprises, le maître d'oeuvre s'assure que les documents qu'elles ont établis respectent les dispositions du projet et, dans ce cas, leur délivre son visa.. 36

37 Mission de Moe : DET 3. Les étapes d un opération de construction La direction de l'exécution du / des contrats de travaux a pour objet : De s'assurer que les documents d'exécution ainsi que les ouvrages en cours de réalisation respectent les dispositions des études effectuées ; De s'assurer que les documents qui doivent être produits par l'entrepreneur, en application du contrat de travaux ainsi que l'exécution des travaux sont conformes audit contrat ; De délivrer tous ordres de service, établir tous procès-verbaux nécessaires à l'exécution du contrat de travaux, procéder aux constats contradictoires et organiser et diriger les réunions de chantier ; De vérifier les projets de décomptes mensuels ou les demandes d'avances présentés par l'entrepreneur, d'établir les états d'acomptes, de vérifier le projet de décompte final établi par l'entrepreneur, d'établir le décompte général ; D'assister le maître de l'ouvrage en cas de différend sur le règlement ou l'exécution des travaux. 37

38 Mission de Moe : AOR 3. Les étapes d un opération de construction L Assistance apportée au maître de l'ouvrage lors des Opérations de Réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement a pour objet : D'organiser les opérations préalables à la réception des travaux ; D'assurer le suivi des réserves formulées à la réception des travaux jusqu'à leur levée ; De procéder à l'examen des désordres signalés par le maître de l'ouvrage lors de l année de parfait achèvement; De constituer le Dossier des Ouvrages Exécutés nécessaires à leur exploitation. è Lors des opérations préalables à la réception, le maître d œuvre propose au maître d ouvrage d effectuer la réception (après épreuves de réception) ; il peut relever des réserves. è C EST LE MAÎTRE D OUVRAGE QUI PRONONCE LA RECEPTION 38

39 Atelier Pratique // RNHP 2015 : «La maîtrise d ouvrage collective» 4. Responsabilités et assurances Avec le soutien de 39

40 Maîtriser le risque financier Zone à risques ou projets urbains pénalisants è Consulter les services d urbanisme et les riverains. 4. La responsabilité du maître d ouvrage Dépassement du budget si mauvaise conception ou aléas de chantier è Ne pas économiser sur les honoraires/études/investigations pour maîtriser ces risques. L entreprise dépose le bilan au milieu de chantier (ou pendant la garantie décennale) è Payer les travaux tous les mois en fonction de l avancement réel ; chaque élément d ouvrage devant être terminée pour être rémunérée. è Prendre une assurance Dommage-Ouvrage. Recours par une personne «susceptible d être lésée» (le permis de construire est opposable au tiers) è Négocier dans la promesse de vente des conditions suspensives sur les risques réels identifiés : Permis de construire accepté et purgé de tout recours, Absence de fondations spéciales, Absence de fouilles archéologiques, 40 Les ateliers de REGAIN 5. La maîtrise d ouvrage collective

41 4. La responsabilité du maître d ouvrage Maîtriser le risque pénal 1/2 Les accidents de chantier sont susceptibles d entraîner une responsabilité pénale lorsqu ils induisent des atteintes involontaires à l intégrité des personnes du fait d imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement. Exemples : Mise en danger délibérée de la personne d autrui ; Faute d'imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement. Le maître d'ouvrage est le premier responsable de la sécurité des chantier. 41

42 4. La responsabilité du maître d ouvrage Maîtriser le risque pénal 2/2 L obligation principale du MO se décline en 4 points : Désigner un coordonnateur dès le début de la phase d'élaboration de l'avant-projet sommaire en s'assurant de sa compétence et de son expérience, Lui assurer autorité et moyens nécessaires à sa mission, organiser les rapports entre le coordonnateur, le maître d'œuvre et les entreprises, Déclarer aux autorités compétentes l'opération avant son démarrage lorsqu'elle entre dans la catégorie I ou II, constituer le collège interentreprises Conserver le Plan Général de Coordination pendant cinq ans après réception de l'ouvrage et conserver le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage sans limitation de temps. Le coordonnateur doit être associé sans restriction à toutes les actions influant sur la prévention des risques et le maître d'ouvrage doit tenir compte des observations du coordonnateur. À défaut, ce comportement peut constituer une négligence fautive, tout comme une résistance non motivée ou une attitude volontairement passive du maître d'ouvrage en dépit d'observations du coordonnateur. 42

43 Avant/après les travaux 4. La responsabilité du maître d ouvrage Avant les travaux : Déclaration Préalable Réglementaire d Ouverture de Chantier (CRAM, OPPBTP, Ville) è Minimum un mois avant le début des travaux Affichage de l autorisation d urbanisme è Au mois deux mois avant le début des travaux (+ constat d huissier) Après les travaux : Prononcer la réception des travaux, Vérifier, valider et payer les Décomptes Généraux Définitifs des entreprises, Bloquer 5% de retenue de garantie (ou demander une caution bancaire) pour les éventuelles malfaçons pendant l année de parfait achèvement. 43

44 4. La responsabilité du maître d ouvrage Les origines de l assurance et la loi Spinetta Avant 1978: Des situations parfois dramatiques. Le principe de la loi Spinetta (1978 et aménagements successifs): Des désordres inacceptables, usage impossible => garantie obligatoire Un assureur de dommage (DO) qui finance les travaux de réparation, dans des délais contraints (60j position + 30j indemnisation, si complexe 135 j max) : C est l assureur du maître d ouvrage. Des assureurs de responsabilité des intervenants, contre lesquels l assureur DO recourt, de manière transparente pour le maître d ouvrage. Des assurances rendues obligatoires par le Code Civil (Art 1792 et suivants), et par le Code des Assurances.(Art L et suivants), avec des «clauses-type» Une garantie en capitalisation + un fonds de garantie=fiabilité totale Des particularités pour les CMI : Loi Besson Les ateliers de REGAIN 4. le montage juridique et financier 44 21/05/15

45 Les assurances dans la construction Contrat de chantier (Assurance du chantier, pour le compte du maître d'ouvrage) : Une garantie principale Dommages à l'ouvrage : non plafonnée, l'assureur est engagé au coût de réparation de l'ouvrage (habitation). Des garanties connexes. (Frais de déblais, bon fonctionnement, dommages immatériels,..) Une convention CRAC entre assureurs : Ticket modérateur : Assureur DO seul Expert unique et barème en avenant n La responsabilité du maître d ouvrage La garantie de Dommages à l'ouvrage (DO) vaut pendant 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage. Les ateliers de REGAIN 4. le montage juridique et financier 45 21/05/15

46 Les garanties complémentaires en option à la DO: La responsabilité décennale du CNR (Constructeur Non Réalisateur) : Art du CC, vendeur => responsabilité décennale : Si vente, notamment d'une vente initiale, le notaire est en droit d'en demander justificatif. Une responsabilité civile 1ère ligne du maître d'ouvrage.(rc simple dite RCMO) La garantie TRC : Tous Risques Chantiers. Elle garantit les dommages à l'ouvrage en cours de construction : effondrement ou péril imminent, incendie, foudre explosion, catastrophes naturelles. Peut bénéficier au seul maître d'ouvrage ou à l'ensemble des intervenants. Extensions possibles : Erreur de conception, Honoraires d'expert et d'hommes de l'art. Attention en réhabilitation: En général, exclusion IFE pour les existants. 4. La responsabilité du maître d ouvrage 46

47 4. La responsabilité du maître d ouvrage Quand souscrire la DO? Art L du CA: Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article , les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Pourquoi avant puisque la garantie ne commence qu après l année de parfait achèvement? Qui doit souscrire la DO? Art L du CA: Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction Art L du CA: Dans les cas prévus par les articles à du code civil relatifs au contrat de promotion immobilière, ainsi que par les articles L à L du code de la construction et de l'habitation les obligations définies aux articles L et L incombent au promoteur immobilier. (En autopromotion, le groupe est concerné à double titre, maître d ouvrage et promoteur) En résumé, celui (personne physique ou morale) qui a pris l initiative de faire construire. 47

48 Et si on n a pas de DO? 4. La responsabilité du maître d ouvrage Art L du CA: Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L à L du présent code doivent être en mesure de justifier qu'elles ont satisfait auxdites obligations. Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence d'assurance. Ceci concerne dommage ouvrage et RCD du CNR. En plus des risques de faillite en cas de sinistre, on peut être bloqué pour les actes relatifs au bien concerné, ce qui peut avoir des conséquences très lourdes. 48

49 Obligation de la garantie Dommages à l Ouvrage: 4. La responsabilité du maître d ouvrage Art L du CA: Quiconque contrevient aux dispositions des articles L à L du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de euros ou de l'une de ces deux peines seulement. Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Alors, peut-on se passer de la DO? L exception ne s applique pas pour un groupe. Mais outre la sanction, cette absence peut amener la faillite de l opération, et notamment dans un groupe, celui qui est à l initiative peut se voir reprocher le préjudice en cas de problème : dangereux pour lui, et pour l avenir du groupe. Art L du CA: BCT: Toute personne assujettie à l'obligation de s'assurer qui, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance dont les statuts n'interdisent pas la prise en charge du risque en cause en raison de sa nature, se voit opposer un refus, peut saisir un bureau central de tarification dont les conditions de constitution et les règles de fonctionnement sont fixées par décret en Conseil d'etat. Le bureau central de tarification a pour rôle exclusif de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut déterminer le montant d'une franchise qui reste à la charge de l'assuré. Le BCT est-il une solution? Oui et non. Garantie obligatoire seule, conditions contraignantes, tarif élevé Il vaut mieux trouver une solution amiable 49

50 Comment demander une garantie DO / CNR / TRC / RCMO? Constituer un dossier complet: Plans et descriptifs sommaires. Convention de maîtrise d œuvre complète Etude de sol G2 AVP RICT (Rapport Initial de Contrôle Technique): Missions conseillées LP/S/Th/Ph/Hand, signale les techniques non courantes. Liste des lots et montants estimatifs Attestations des intervenants. Passer par un intermédiaire compétent Peut-on intervenir dans son opération? Dangereux. Bien analyser ce qu on veut, et organiser son chantier: On peut garder des lots en auto-construction( peinture, sols par exemple, aménagements extérieurs, ), mais identifier 2 phases: 4. La responsabilité du maître d ouvrage Une phase chantier (sous DO) par des professionnels, avec une réception. Ce qui n est pas réalisé par les professionnels doit être clairement identifié. Une phase ultérieure en auto-construction sur existants, après réception. 50

51 Quelques problèmes à éviter: 4. La responsabilité du maître d ouvrage Ne pas intervenir dans la maîtrise d œuvre. (Immixtion fautive du MOA): rester dans son rôle de maître d ouvrage. Ne pas demander de techniques non courantes: Techniques courantes : DTU, règles professionnelles acceptées C2P, ATec, PI vert, ATE ou ETE avec DTA, ATEx, Ne pas modifier le projet en cours de route. Ne pas intervenir sur le chantier en même temps que les professionnels (Risques d interférence, d accidents, de retards non imputables, de perte de responsabilité des entreprises, ) 51

52 De quoi parle-t-on? Garantie «décennale»: 4. La responsabilité du maître d ouvrage Article 1792 : «Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses établissements constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.» Article : La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. 52

53 4. La responsabilité du maître d ouvrage De quoi parle-t-on? Garantie «biennale» Article : Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. Quels éléments d équipement «fonctionnent»? Réception et parfait achèvement: Article du Code Civil : «La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause, prononcée contradictoirement. Nota : Ne pas confondre avec les opérations préalables à la réception. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. 53

54 4. La responsabilité du maître d ouvrage Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.» Garantie obligatoire: Article : «Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, , , soit d'exclure la garantie prévue à l'article ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article , est réputée non écrite.» 54

55 4. La responsabilité du maître d ouvrage NOUVEAUTE : (Loi sur la Transition Energétique, vote assemblée Nationale du 26 mai 2015) Après l article L du code de la construction et de l habitation, il est inséré un article L ainsi rédigé : «Art. L En matière de performance énergétique, l impropriété à la destination, mentionnée à l article L , ne peut être retenue qu en cas de dommages résultant d un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l ouvrage, de l un de ses éléments constitutifs ou de l un de ses éléments d équipement conduisant, toute condition d usage et d entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l utilisation de l ouvrage qu à un coût exorbitant.» 55

56 L entreprise 4. La responsabilité du maître d ouvrage Est responsable de son ouvrage avant réception (des défauts ou de sa perte) Est responsable des préjudices subis par les tiers de son fait Doit l année de parfait achèvement Doit être assurée en capitalisation pour sa responsabilité décennale Doit fournir ses justificatifs d assurance Sa responsabilité civile courante est en base réclamation. Sa responsabilité civile décennale est en fait générateur: Ce fait est la DOC (Date d Ouverture de Chantier): Validité de l attestation à la DOC. Et si elle se crée après la DOC? 56

57 4. La responsabilité du maître d ouvrage Le maître d ouvrage (Personne physique ou morale): Est responsable du programme, du permis de construire, des informations à fournir aux constructeurs. Doit choisir un maître d œuvre Doit choisir un contrôleur technique et un coordonnateur SPS. Doit payer les concepteurs et entreprises (caution le cas échéant dès , décret ) A obligation de contracter une assurance Dommages à l Ouvrage, et une assurance de responsabilité en cas de vente. A intérêt à assurer le chantier pendant la construction (TRC) et sa responsabilité vis-à-vis des tiers.(rcmo) Doit recevoir l ouvrage (Il a alors intérêt à l assurer en dommages, et pour sa responsabilité de propriétaire) 57

58 4. La responsabilité du maître d ouvrage Si il est promoteur, doit avoir une garantie financière d achèvement (Art L et suivant du Code Civil) Si il est vendeur, est tenu des défauts cachés, et des défauts apparus dans le mois après la réception Ar#cle 1641 Le vendeur est tenu de la garan.e à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la des.ne, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Ar#cle 1642 Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui- même. Ar#cle Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la récep.on des travaux, ni avant l'expira.on d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construc.on alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolu.on du contrat ou à diminu.on du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice. Il peut se faire aider par un AMO (Assistant à Maître d Ouvrage) 58

59 4. La responsabilité du maître d ouvrage Les assurances de chantier en résumé: La DO intervient après l année de parfait achèvement pour des désordres de nature décennale, et pour le bon fonctionnement des éléments d équipement dissociables. 60 jours pour position sur la garantie 90 jours pour indemnisation (+ 135 jours si cas exceptionnel du à la nature ou à l importance du sinistre) Elle peut intervenir pendant l année de parfait achèvement, si l entreprise est défaillante, après mise en demeure infructueuse de celle-ci. Elle peut intervenir avant réception, en cas de défaillance de l entreprise et de désordre de nature décennale, après mise en demeure restée infructueuse. 59

60 4. La responsabilité du maître d ouvrage La TRC intervient avant réception, en cas d effondrement, incendie, foudre, explosion, catastrophe naturelle. Elle permet de reprendre le chantier, y compris si les entreprises ne sont pas, ou insuffisamment, assurées, si elle est souscrite également à leur bénéfice. La RCMO interviendra en première ligne en cas de mise en cause du maître d ouvrage. La RCD du CNR interviendra en cas de mise en cause du vendeur. Les ateliers de REGAIN 4. le montage juridique et financier 60 21/05/15

61 Atelier Pratique // RNHP 2015 : «La maîtrise d ouvrage collective» 5. Un AMO? Avec le soutien de 61

62 Les types d AMO 5. L assistance à maîtrise d ouvrage AMO spécialisées AMO généralistes Conducteur d opération Maître d ouvrage Délégué ou Mandataire de Maîtrise d Ouvrage 62

63 5. L assistance à maîtrise d ouvrage Le système d acteur (sans AMO) Diagnostiqueurs spécialisés Maîtrise d ouvrage (MO) Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Entreprise d électricité ( ) Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires 63

64 Le système d acteur (avec COP) Maîtrise d ouvrage (MO) 5. L assistance à maîtrise d ouvrage Diagnostiqueurs spécialisés Conducteur d opération (COP) Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Entreprise d électricité ( ) Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires 64

65 5. L assistance à maîtrise d ouvrage Le système d acteur (avec MOD) Maîtrise d ouvrage (MO) Diagnostiqueurs spécialisés Maître d Ouvrage Délégué (MOD) Contrôleur Technique (CT) Coordonnateur Sécurité (CSPS) Maîtrise d œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC) Entreprise de maçonnerie Entreprise de plomberie Légende : Entreprise d électricité ( ) Lien contractuel Contrôle/vérification Commande des investigations complémentaires 65

66 Atelier Pratique // RNHP 2015 : «La maîtrise d ouvrage collective» 6. Quelques pistes Avec le soutien de 66

67 En bref 6. Pistes de réussite d'un projet S entourer de personnes compétentes et de confiance La confiance n exclut pas le contrôle! «Il faut» è «A défaut» Etre juste avec les acteurs du projet Evaluer les risques avant d acheter un terrain Négocier, dans la promesse de vente, des conditions suspensives et un délai le plus long possible Payer les acomptes périodiques suivant l avancement réel Prévoir des pénalités proportionnées par rapport au préjudice subit. Garder une traçabilité écrite (et photo) des décisions. 67

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