ZONE DE VELIZY. Étude statistique sur le marché des bureaux Clamart, Meudon, Le Plessis Robinson, Vélizy-Villacoublay

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1 ZONE DE VELIZY Étude statistique sur le marché des bureaux Clamart, Meudon, Le Plessis Robinson, Vélizy-Villacoublay

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3 Sommaire Note Méthodologique p.4 Données Immostat p.6 1- Présentation de la zone 1-1 Le parc p Présentation des principales données de la zone p Présentation de l offre de la zone p Présentation de la demande placée de la zone p Présentation des loyers de la zone p Présentation des investissements de la zone p Cadrage socio-économique p Analyse de la zone p Clamart p Meudon p Le Plessis Robinson p Vélizy Villacoublay p.36 Lexique et note méthodologique p.43 Page 3

4 Note méthodologique puis 2001, le GIE Immostat, constitué à l initiative d AtisReal, CB Richard Ellis, DTZ Thouard et Jones Lang Lasalle, s attache à améliorer la qualité des statistiques immobilières et la transparence du marché. Dans cet esprit, un certain nombre de bases de données statistiques ont été mises en commun, à différents niveaux, au sein de l unité distincte que constitue le GIE Immostat. Il en découle certaines précautions quant à l utilisation des chiffres Immostat. Les données relatives aux transactions utilisateurs sur le marché des bureaux et aux investissements (> 4M unitaire) en Ile-de- France proviennent d une mise en commun détaillée des bases. Ces données sont donc partagées et communes à tous les membres du GIE (sous réserve du respect des règles de confidentialité). Les disponibilités immédiates sont calculées par secteurs géographiques Immostat à partir de moyennes. Les bases ne sont donc pas mises en commun de façon détaillée. Les zones analysées dans nos études ne correspondent pas forcément au découpage géographique Immostat. Pour cette raison, nous conserverons dans nos études les chiffres d offre immédiate de CB Richard Ellis à l échelle communale. Il est donc possible que, sur certains secteurs, nos données diffèrent légèrement de celles d Immostat. Afin de vous transmettre l ensemble des données, vous trouverez sur la page suivante le détail des indicateurs Immostat par secteurs géographiques. Page 4

5 Note méthodologique Découpage Immostat Page 5

6 Données Immostat Données Immostat mises à jour au 1 er juillet 2008 : Zone Immostat Disponibilité immédiate mande placée Disponibilité immédiate mande placée Paris Quartier Central des Affaires (QCA) Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris Centre Ouest Paris 5/6/ Paris 12/ Paris 14/ Paris Sud Paris 3/4/10/ Paris 18/19/ Paris Nord Est La Défense Boucle Nord Neuilly / Levallois Péri Défense Boucle Sud Croissant Ouest ère Couronne ème Couronne Total Page 6

7 1-1 Le parc La zone de Vélizy est composée des communes suivantes : Répartition du parc par commune Nom de la commune Parc Clamart Le Plessis Robinson Meudon Vélizy Villacoublay Total du parc : Soit 2,13% du parc total Francilien Source ORIE 2006 NB : Parc Ile-de-France : Vélizy Villacoublay 52% Clamart 16% Meudon 16% Le Plessis Robinson 16% Evolution du parc depuis ,0 % ,0 % 2,0 % ,0 % 0,0 % * Le parc de la zone a progressé de 23 % depuis Parc Poids dans le parc francilien Page 7

8 1-1 Les principales données T 2008 L'offre Offre Immédiate Future certaine > 5 00 Taux de vacance mande placée Volume Progression annuelle ( année glissante ) Disponible à 12 mois Disponible à plus d'un an Immédiate Future certaine Future probable Zone Velizy Ile - de - France Volume total Progression annuelle ( année glissante ) > ,5 % + 29,0 % ,3 % 9,6 % ,6 % - 0,7 % ,4 % 13,5 % 5,7 % 5,2 % 4,8 % 5,1 % ,7 % + 135,4 % - 2,9 % - 69,7 % Montant global Taux de rendement * * Voir définition p. 43 Part neuf / restructuré 70,8 % 64,7 % 100,0 % 0,0 % Valeurs locatives faciales Neuf - Restructuré 150 / / / / 390 Seconde main 100 / / / / 270 Investissement 492 M 497 M 464 M 23 M 6 % - 8,6 % 6 % - 8 % 5,25 % - 7,25 % 6 % - 7,75 % Page 8

9 1-2 L offre Evolution de l offre immédiate par tranches de surfaces Echelonnement des offres certaines par état des locaux 100 % % % 95 % 100 % % 43 % 65 % T 2008 < > 5 00 Echelonnement des offres > % Immédiate et + Neuf / Restructuré Rénové Seconde main Echelonnement des offres probables > Immédiate et + Eventuelle et + Certaine Probable Probable Prêt à démarrer Libération Permis de construire déposé Projet Page 9

10 1-3 La demande placée Historique de la demande placée Répartition de la demande placée par tranches de surfaces S S S S S S S S S S 2008 < > 5 00 Répartition des transactions par état des locaux 100 % Répartition de la demande placée > 1 00 par motivation du mouvement Extension 35 % 75 % 50 % 25 % 96 % 92 % 63 % 87 % 89 % 0 % S 2008 Neuf - Restructuré - Rénové Ancien - Récent Déménagement 65 % Page 10

11 1-4 Les loyers Evolution des loyers (en fin de période) * S 2008 Loyer moyen Zone Velizy Loyer "prime" Paris QCA Loyer moyen Paris Loyer moyen Région IDF * Le loyer moyen de la zone est calculé pour des immeubles neufs, restructurés ou rénovés, hors taxes, hors charges par m² et par an. Page 11

12 1-4 Les loyers Dispersion des transactions en fonction de la surface et du loyer * * 1 point par transaction renseignée Evolution des quartiles, médiane depuis 2004 ** Au 1 er semestre 2008, 50 % des transactions se sont signés entre 121 et 181 HT HC / m² / an S er quartile Médiane 3ème quartile ** Les statistiques ci-contre sont calculées à partir des valeurs faciales signées quels que soient la surface ou l état du bien. Page 12

13 1-5 L investissement Montants investis depuis M M M M Taux de rendement de la zone : 6 % - 7,75 % * M M M 0 M M M M M M M 407 M 492 M 497 M 464 M M M 23 M S T 1S 2008 * Il s'agit de taux de rendement net immédiats pour des immeubles en bon état (neufs, restructurés ou rénovés) loués aux conditions de marché. Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux «prime» et le haut à une moyenne pour ce type d actifs dans le secteur considéré. Selon la conjoncture, et en l absence de transaction représentative, ces taux peuvent être estimés. IDF Paris Zone Velizy Exemples de références de ventes investissement > 10 M Date Nom de l'immeuble Adresse Ville Vendeur Acquéreur Surface totale Montant janv-08 7, rue Paul Dautier Velizy Villacoublay Windsor Promotion Edissimmo (CAAM RE) M Page 13

14 1-6 Cadrage socio-économique Secteurs d'activité Population Taxes (en %) Commune Habitation Professionnelle Foncière sur les Propriétés Bâties Foncière sur les Propriétés Non Bâties Clamart 21,0 24,4 22,5 31,8 Le Plessis Robinson 19,7 24,2 27,0 123,9 Meudon 20,7 25,1 17,7 30,7 Nombre d'établissements Part (en %) Paris Rive Gauche Ile-de-France Industries (dont Energie) ,4 % Population en Construction ,0 % Evolution ,0 % + 4,3 % Commerce ,9 % Pop. active Transports ,4 % Emplois totaux Activités Immobilières ,2 % Nb. de chômeurs Services ,8 % Taux de chômage ,8 % 7,8 % Education, santé, action sociale ,3 % nsité de Pop Taille des entreprises Total % Nombre d'établissements Part (en %) salarié ou effectif inconnu ,3 % Population -0,41 % -0,47 % 1 à 9 salarié(s) ,8 % Emploi +0,35 % -0,03 % 10 à 49 salariés ,2 % PIB +2,21 % +1,92 % 50 à 199 salariés 359 0,5 % 200 à 499 salariés 87 0,1 % Supérieur à 500 salariés 44 0,1 % Croissance annuelle Sources : Batifiscalite.com / Experian Business Strategies / INSEE Page 14

15 1-7 Analyse de la zone Le parc tertiaire de la zone de Vélizy atteint Le secteur est composé des communes de Clamart, Meudon, Le Plessis Robinson et Vélizy Villacoublay. Cette dernière représente à elle seule plus de la moitié des surfaces de bureaux. L offre immédiate de la zone reste conséquente à , mais enregistre une contraction de 12 % par rapport au trimestre précédent. Plus de 40 % du stock se localisent à Vélizy Villacoublay. Les surfaces restantes se répartissent de manière assez homogène entre les autres communes de la zone. 43 % des surfaces vacantes sont neuves ou restructurées. s offres de plus de 5 00 sont disponibles de suite dans toutes les communes. L immeuble Crystalis (av. Morane Saulnier) à Vélizy Villacoublay propose neufs pour un loyer présenté à 225 HT HC/m²/an. Astrale (av. Réaumur) au Plessis Robinson offre neufs assortis d un loyer de 235 HT HC/m²/an. Par ailleurs, une surface neuve de est libre à Clamart. La zone compte en outre 5 surfaces rénovées ou restructurées de grande taille, ainsi qu une surface de seconde main. L offre future certaine s élève à (toutes surfaces), dont 83 % seront disponibles dans les 12 prochains mois. Près de la moitié des stocks futurs certains se trouve à Clamart. Une surface neuve de sera effectivement disponible dans cette commune au 2 ème trimestre Le loyer est présenté à 235 HT HC/m²/an. Il s agit de la plus grande offre d Ile-de-France disponible avant un an restructurés seront libérés avant la fin de l année à Vélizy Villacoublay. Par ailleurs, une libération de en seconde main interviendra début 2009 au Plessis Robinson probables répartis uniquement entre Clamart (3 permis de construire déposés) et Vélizy Villacoublay (3 offres, dont 2 prêtes à démarrer de chacune) pourraient prochainement alimenter le marché. Toutes ces offres seraient livrées en 2010 au plus tôt. Avec placés au 1er semestre, la zone enregistre un volume de commercialisation en repli de 70 % par rapport au 1 er semestre L année précédente avait il est vrai été dopée par la transaction de Bouygues Télécom (54 00 à Meudon). Clamart et Meudon n ont placé à elles deux que Signalons néanmoins la performance du Plessis Robinson, avec 8 40 placés ont été commercialisés à Vélizy Villacoublay. Yokogawa France y a pris 7 00 rénovés en début d année. Les valeurs locatives faciales restent quasi inchangées par rapport au début d année, avec néanmoins un phénomène de hausse de la tranche basse. Elles sont comprises entre 170 et 390 HT HC/m²/an pour les surfaces neuves ou restructurées. Le loyer moyen est en baisse et atteint désormais 231 HT HC/m²/an. Seulement 23 millions d euros ont été engagés dans la zone depuis le début de l année, contre 329 millions d euros l année dernière à la même période. 2 opérations significatives sont intervenues à Vélizy Villacoublay et à Meudon. Les taux de rendement nets immédiats oscillent désormais entre 6 % et 7,75 % pour les meilleurs actifs, selon localisation en hausse, comme sur toute l Ile-de-France. Page 15

16 Analyse 2- Clamart p Meudon p Le Plessis Robinson p Vélizy Villacoublay p.37 Page 16

17 2-1 Principales données Clamart T 2008 Offre Immédiate Future certaine > 5 00 mande placée Volume Progression annuelle ( année glissante ) Disponible à 12 mois Disponible à plus d'un an Immédiate Future certaine Future probable Volume Progression annuelle ( année glissante ) Part du neuf / restructuré ,6 % - 6,6 % + 3,5 % + 62,8 % ,0 % - 58,8 % + 254,5 % - 84,8 % 0 % 76 % 85 % 81 % Valeurs locatives faciales Neuf - Restructuré 150 / / / / 300 Investissement * Voir définition p. 43 Seconde main 100 / / / / 220 Montant global 0 M 96 M 0 M Taux de rendement * 6 % - 8,6 % 6 % - 8 % 5,5 % - 7,25 % 0 M 6,5 % - 7,75 % Page 17

18 2-2 L offre Clamart Evolution de l offre immédiate et du taux de vacance % Répartition de l offre immédiate par tranches de surfaces % 6 % T % T 2008 Offre Immédiate Taux de vacance < > 5 00 Echelonnement des offres futures > Progression des disponibilités immédiates sous l impulsion des surfaces de plus de 5 00 Un des plus grands programmes d Ile-de-France : Le Newton ( ème trimestre 2009) 3 permis de construire déposés livrables au plus tôt en 2010 (dont une surface de 31 00) et + Eventuelle Certaine Probable Eventuelle Page 18

19 Pierre 2-3 Les offres certaines Clamart Références des offres certaines supérieures à 5 00 n C o Nom de l'immeuble Surface Disponibilité - Le Panoramic - 2, av. Du Général Gaulle - Le Pentagone Plaza - 381, av.du Général Gaulle - Le Newton - 1, av. Newton Loyer de présentation HT HC/m²/an Etat des locaux Immédiate 260 Neuf 6 30 Immédiate 230 Rénové ème trim Neuf Surface totale Localisation des offres Gabriel Péri Stalingrad Grande Rodin Quai Brossolette Verdun s Gardes Forêt Fausses Reposes Pierre Camelinat Paris s Gardes Stalingrad Stalingrad Fleury Le Corbeiller Henri Barbusse Jaurès Roger Salengro Dormoy Marx 2 Pavé Gardes Paris Victor Hugo N118 Du s Jaurès Schneider Royale Henri Ravera Châtillon Forêt Domaniale Meudon Perrotin Brossolette Verdun Ledru Rollin D'Estienne D'Orves Général Bois Du Pont Colbert 3 Victor Hugo Bois L'Homme Mort Bois Du Loup Pendu Forêt Verrieres Bois--Clamart Bois--La-Garenne Les Galvants Les Sablons Boucicaut Gaulle Baptiste Clément Lombart Moulin La Porte Trivaux E D53 Bourg La Reine Perrin Du D57 Paul Langevin Morane Saulnier Charles Gaulle Paul Langevin DuPavé Blanc Galilée L'Europe Colbert Houdan A86 Fernand Fourcade 30 Du Bois Aérodrome Vélizy-Villacoublay Sevres R.G Les Moulineaux Bellev ue Meudon-Sur-Seine Meudon Meudon Val-Fleury 3 2 Issy Clamart 1 Robinson Vanves-Malakoff Fontenay-Aux-Roses Sceaux Bourg La-R N118 Parc Sceau Page 19

20 Pierre 2-4 Les offres probables Clamart Références des offres probables supérieures à 5 00 (hors libérations) n 2 Nom de l'immeuble Surface Disponibilité Loyer de présentation HT HC/m²/an 1 379, av. Du Général Gaulle ème trim N.D Neuf 2 - Solaris - 6 av. Réaumur ème sem Neuf 3 77, av. Du Général Gaulle ème sem N.D Restructuré Etat des locaux Classification Permis de construire déposé Permis de construire déposé Permis de construire déposé Surface totale Hors libérations Localisation des offres Gabriel Péri Stalingrad Grande Rodin Quai Brossolette Verdun s Gardes Forêt Fausses Reposes Pierre Camelinat Paris s Gardes Stalingrad Stalingrad Fleury Le Corbeiller Henri Barbusse Jaurès Roger Salengro Dormoy Marx 2 Pavé Gardes Paris Victor Hugo N118 Du s Jaurès Schneider Royale Henri Ravera Châtillon Verdun Ledru Rollin D'Estienne D'Orves Général Bois Du Pont Colbert 3 Victor Hugo Bois L'Homme Mort Forêt Domaniale Meudon Perrotin Brossolette Bois Du Loup Pendu Forêt Verrieres Bois--Clamart Bois--La-Garenne Les Galvants Les Sablons Boucicaut Gaulle Baptiste Clément Lombart Moulin La Porte Trivaux E D53 Bourg La Reine Perrin Du D57 Paul Langevin Morane Saulnier Charles Gaulle Paul Langevin DuPavé Blanc Galilée L'Europe Colbert Houdan A86 Fernand Fourcade 30 Du Bois Aérodrome Vélizy-Villacoublay Sevres R.G Les Moulineaux Bellev ue Meudon-Sur-Seine Meudon Meudon Val-Fleury 1 2 Issy Clamart Robinson Vanves-Malakoff Fontenay-Aux-Roses Sceaux N118 Page 20 Bourg La-R Parc Sceau Hors libérations

21 2-5 La demande placée Clamart Répartition de la demande placée par tranches de surfaces Faible niveau de commercialisation (1 60) toutefois supérieur à celui du 1 er semestre 2007 Loyers faciaux concentrés dans la tranche 150 à 300 HT HC/m²/an S 2008 < > 5 00 Historique des transactions par tranches de loyer 100 % Répartition de la demande placée par type d activité du preneur Juridique - Conseil 7 % 75 % 50 % 25 % 0 % S 2008 < > 600 Industries 93 % Page 21

22 Pierre 2-6 Les transactions Clamart Références de transactions > 5 00 signées depuis 2006 Date Nom du Preneur Adresse Surface Nature du contrat Type de transaction Loyer HT HC/m²/an Etat des locaux juin-07 ELA MEDICAL - SORIN GROUP 8, av. Reaumur Clé en main Précommercialisation 235 Neuf / Restructuré Surface totale : Localisation des transactions signées au 1 er semestre 2008 (toutes surfaces confondues). Gabriel Péri Stalingrad Grande Brossolette Rodin Verdun s Gardes Forêt Fausses Reposes Camelinat Paris s Gardes Pierre Stalingrad Fleury 2 Pavé Gardes Royale Verdun Ledru Rollin D'Estienne D'Orves Général Bois Du Pont Colbert 3 Victor Hugo Bois L'Homme Mort Forêt Domaniale Meudon Bois Du Loup Pendu Forêt Verrieres Bois--Clamart Bois--La-Garenne Les Galvants Les Sablons Lombart Morane Saulnier Le Corbeiller Marx Dormoy Henri Barbusse Jaurès Roger Salengro Châtillon Perrotin Victor Hugo N118 Du s Jaurès Schneider Henri Ravera Boucicaut Baptiste Clément Moulin La Porte Trivaux E D53 Bourg La Reine Perrin Du D57 Charles Gaulle Paul Langevin DuPavé Blanc Galilée Colbert Houdan A86 Fernand Fourcade 30 Aérodrome Vélizy-Villacoublay Sevres R.G Les Moulineaux Quai Bellev ue Meudon-Sur-Seine Stalingrad Meudon Paris Meudon Val-Fleury Issy Clamart Brossolette Gaulle Paul Langevin L'Europe Robinson Vanves-Malakoff Fontenay-Aux-Roses Sceaux Page 22 Bourg La-R 1T T 2008 Du Bois N118 Parc Sceau