Comment déterminer la valeur vénale d un immeuble dans le cadre d une vente dite «en bloc» ou d une vente dite «à la découpe»?

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1 Chambre des experts immobiliers de France Comment déterminer la valeur vénale d un immeuble dans le cadre d une vente dite «en bloc» ou d une vente dite «à la découpe»? Stéphane Imowicz 20 mars 2015

2 Sommaire Les points clés dans le cadre d une évaluation d immeuble 1 ère partie : la vente en bloc Méthode par le rendement Méthode par les flux de trésorerie actualisés 2 nde partie : la vente à la découpe Réglementation Méthode d évaluation

3 Les points clés dans le cadre d une évaluation d immeuble La nature des locaux Le mode de détention Le mode de vente Les dispositifs législatifs et réglementaires applicables Les niveaux locatifs L occupation des immeubles La durée de commercialisation

4 1 ère partie LA VENTE EN BLOC

5 Les méthodes de calcul Méthode par le rendement Méthode par les flux de trésorerie actualisés Méthode par comparaison directe

6 LA VENTE EN BLOC MÉTHODE PAR LE RENDEMENT

7 Principes de la méthode par le rendement Etude des dernières transactions et des offres localement recensées Prise en compte du marché local et de l environnement de l actif Calcul par la capitalisation des revenus locatifs perçus ainsi que les valeurs locatives potentielles des lots libres, desquels sont déduits les droits d enregistrement, les charges et la fiscalité non récupérables, en appliquant une fourchette de taux de rendement acceptable pour un investisseur. Ces taux tiennent compte : Du niveau de revenu locatif sur le secteur De la qualité de l immeuble De son environnement

8 Tableau de calcul par le rendement Valeur de l'immeuble supposé libre (les commerces sont évalués en l'état d'occupation) Valeur de l'immeuble en l'état actuel d'occupation surface / nombre valeur loc. valeur loc. tot. tx de rdt théo valeur par le rdt décote d'occ. valeur vénale occupée taux de rendement potentiel, effectif, théorique Habitation loi de m² 22,0 /m²/mois ,00% ,76% dont occupé : m² % ,72% dont vacant : m² ,00% Habitation loi de m² 18,0 /m²/mois ,00% ,88% dont occupé : 166 m² % ,88% dont vacant : Chbres vendues séparément m² 15,0 /m²/mois ,00% ,00% dont occupé : dont vacant : m² ,00% Commerces m² /m²/an ,50% ,43% dont occupé : m² ,43% dont vacant : Total général m² ,87% dont occupé : m² ,83% dont vacant : m² ,23%

9 LA VENTE EN BLOC MÉTHODE PAR LES FLUX DE TRÉSORERIE ACTUALISÉS

10 Hypothèses taux d'actualisation des flux : 1,5% taux d'évolution des valeurs locatives : 1,0% indice d'évolution des loyers (ICC) : 1,5% évolution de l'indice des prix : 1,0% taux d'occupation de l'immeuble : 98% taux de rotation en habitation : 14% travaux avant relocation des parties privatives/m² : charges récupérables de l'immeuble/an : charges non récupérables de l'immeuble/an : honoraires de gestion : 3,0% frais de vente : 2,5% taux de droits : 6,0%

11 Revenus Habitation loi de 1989 Revenus : dont occupé : ,2 m² ,3 m² ,1 m² ,5 m² ,9 m² ,6 m² ,7 m² ,6 m² ,4 m² ,2 m² dont relocations dans l'année 2 219,1 m² 2 427,2 m² 2 430,5 m² 2 433,3 m² 2 435,7 m² 2 437,8 m² 2 439,5 m² 2 441,1 m² 2 442,4 m² 2 443,5 m² Habitation loi de 1948 taux cap. Revente valeur revente ,00% dont occupé : 166,2 m² 142,9 m² 122,9 m² 105,7 m² 90,9 m² 78,2 m² 67,2 m² 57,8 m² 49,7 m² 42,8 m² libéré par rotation 23,3 m² 20,0 m² 17,2 m² 14,8 m² 12,7 m² 10,9 m² 9,4 m² 8,1 m² 7,0 m² Chambres louées séparément ,00% dont occupé : 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² 1 032,0 m² relocations dans l'année : 1 200,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² 168,0 m² Commerces ,00% dont occupé : 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² 1 842,5 m² ,50% total loyers : produit de la vente : total revenus :

12 Coûts et valeur nette actualisée coûts : charges non récupérées : charges non récupérables : taux cap. Revente valeur revente travaux parties privatives : gros travaux : gros travaux indéxés : total travaux : honoraires de gestion : honoraires de vente : total coûts : Flux de trésorerie : Valeur actuelle nette

13 2 nde partie LA VENTE À LA DÉCOUPE

14 LA VENTE À LA DÉCOUPE LA RÉGLEMENTATION

15 Loi de 1975 et accord collectif de 2005 Art. 10.I de la loi du 31 décembre 1975 purge du droit de préemption du locataire dans le cadre de la première vente après mise en copropriété L accord collectif de location du 16 mars 2005 vente par lots de plus de 10 logements : droit de préemption offert au locataire (Art. 10-I de la loi du 31 décembre 1975) Des délais de réflexion augmentés Une information du locataire renforcée Des mesures de protection des locataires «fragiles» Des mesures d accompagnement à l acquisition

16 Loi Aurillac (13 juin 2006) 1. Art de la loi du 31 décembre 1975 : Vente en totalité et en une seule fois d un immeuble de + de 10 logements = vente en bloc Choix entre : purge préalable du droit de préemption du locataire : en PRATIQUE IMPOSSIBLE prorogation du bail, pour qu il ait une durée de 6 ans à compter de la vente 2. Art de la loi du 6 juillet 1989 Ventes par lots de + de 10 logements Délai minimum de 2 ans entre la délivrance du congé et la date d effet du Prolongation de la location à la demande du preneur congé

17 Loi Alur (27 mars 2014) Modification de l article 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 (Aurillac) droit de préemption du locataire dans le cadre d une vente après mise en copropriété De + de 10 logements à + de 5 logements Modification de l article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 (Aurillac) reconduction des baux De + de 10 logements à + de 5 logements Distinction entre le congé pour reprise et le congé pour vente

18 Loi Alur (27 mars 2014) Congé-reprise Le bailleur doit indiquer la nature du lien qui l unit avec le bénéficiaire de la reprise Il doit justifier du «caractère réel et sérieux» de sa décision de reprise En cas d acquisition d un bien occupé Si le terme du bail en cours intervient + de 2 ans après l acquisition le congé est autorisé au terme du bail en cours Si le terme du bail en cours intervient - de 2 ans après l acquisition le congé est autorisé après un délai de 2 ans Exemple : un client achète un bien occupé à la date du 29/04/14 L échéance du bail : 31/12/2014 Possibilité 1 : je délivre un congé pour le 30/04/16 Possibilité 2 : le bail est reconduit pour 3 ans

19 Loi Alur (27 mars 2014) Congé-vente En cas d acquisition d un bien occupé, le congé pour vente n est autorisé qu à compter du terme du premier renouvellement (et non reconduction).

20 LA VENTE À LA DÉCOUPE MÉTHODE D ÉVALUATION

21 Grille de prix

22 Grille de prix

23 Grille de prix

24 Cash flow découpe Surfaces occupées en début de période Période 1 Période 2 Période 3 Période 4 Période 5 Période ,80 m² 2 255,30 m² 1 443,39 m² 923,77 m² 667,42 m² 667,42 m² Taux de libération* 25% 20% 20% 15% 15% Chiffre affaires total Surfaces d'habitation vacantes - m² 1 074,0 m² 451,1 m² 288,7 m² 138,6 m² - m² 100,1 m² 2 052,37 m² Surfaces occupées en loi de ,8 m² 966,6 m² 360,8 m² 230,9 m² 117,8 m² - m² 567,3 m² 2 243,43 m² Total m² vendu par période 2 040,5 m² 811,9 m² 519,6 m² 256,3 m² - m² 667,4 m² 4 295,80 m² Surfaces habitation loi de m² 141 m² 141 m² 282,50 m² Nombres d'habitation loi de Prix par m² d'habitation libre /m² Prix par m² occupé en loi de /m² Prix par m² d'habitation loi de /m² Droits 6% Chiffre d'affaires brut Honoraires HT 3,5% Travaux logements Frais mise en copropriété - Indemnité d'éviction Total charges Chiffre d'affaires net

25 Cash flow découpe Vente occupée par période 30% 20% 20% 15% solde Travaux par m² 110 /m² Travaux parties communes - Indemnité éviction Frais copropriété par lot 150 /m² 300 /m² Nombre total de lots principaux 51 Surface totale 4 578,3 m² Dont habitation loi de ,8 m² Dont habitation loi de ,5 m²

26 Belvédère Valorisation Immobilière - Belvi 7 rue Galilée Paris - France