Indicateur immobilier BCVs. 4 e trimestre 2016

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1 Indicateur immobilier BCVs 4 e trimestre 2016 Avril

2 Résumé de l indice des prix des logements en propriété Logements en propriété évolution des prix Valais Suisse 6 mois ( ) 0.9% 1.8% 12 mois ( ) 1.6% 2.7% 15 ans ( ) 92.5% 64.6% En observant l évolution du prix pour les logements en propriété en Suisse sur les six derniers mois (+1,8%), on remarque que la croissance des prix reste quasiment constante. D un côté, le prix des appartements en propriété par étage a ralenti sa hausse durant le dernier trimestre après une augmentation de 2.0% lors du troisième trimestre et de l autre côté, l évolution des prix pour les villas reste presque la même sur les derniers 6 mois. Dans le canton du Valais, même si les prix sur le semestre restent positifs (+0.9%), une tendance opposée a été observée lors du dernier trimestre pour les logements en propriété. Après le niveau record de l indice des prix des appartements en PPE en Valais, atteint lors du troisième trimestre 2016, les prix pour cette catégorie d objets ont enregistré pour la première fois une baisse depuis le début de l envol des prix, commencé en Les prochains mois nous permettront de déterminer si cette baisse représente une inversion de la tendance ou s il s agit seulement d une pause temporaire. Concernant la catégorie des villas, on observe une situation plus calme dans le canton du Valais, avec une tendance latérale qui se poursuit depuis quelques trimestres; contrairement au niveau suisse, où le prix des villas a enregistré une accélération, principalement grâce au segment inférieur du marché. Depuis leur niveau le plus bas en 2002, les prix des logements en propriété en Valais n ont jamais vécu de crises, soit une baisse des prix persistante plus de deux trimestres. Depuis le début de 2002, la hausse nominale des prix des logements en propriété en Suisse se situe à environ 65%; en Valais, l augmentation sur la même période temporelle a été de 92.5%, soit environ un tiers de plus. Cette différence s explique par deux facteurs: la baisse dans les années , qui a touché les régions avec des objets de luxe et touristiques, suivie de la course aux bonnes affaires dans les années d après et le ralentissement de l immigration nette dans le canton, associé à une offre démesurée des résidences secondaires. Indice des prix des logements en propriété Indice logements en propriété VS Indice logements en propriété CH

3 Indice des prix des logements en propriété dans les régions Logements en propriété évolution des prix Région Haut-Valais Région Valais central Région Bas-Valais Communes touristiques 1) 6 mois ( ) 2.1% 0.3% 0.8% -0.9% 12 mois ( ) 3.4% 0.8% 1.5% -2.9% 15 ans ( ) 80.8% 96.8% 95.5% 86.7% Au niveau géographique, on remarque toujours des différences entre l évolution des prix sur les derniers mois dans les trois régions du Valais. Alors que seule la région du Bas-Valais montre encore une légère augmentation des prix pour ces derniers trois mois, les régions du Valais Central et du Haut-Valais affichent une baisse. Cependant, comme pour l indice cantonal, la tendance sur le dernier semestre reste toutefois positive (+0.3% et +2.1% respectivement) grâce aux bonnes performances de l avant-dernier trimestre. En règle générale, la fourchette de l évolution des prix des trois régions du Valais est en train de se resserrer le Haut-Valais, historiquement la région la moins chère, a connu une très forte croissance sur les 12 derniers mois (+3.4%); les régions du Valais central et du Bas-Valais ont eu des croissances plus modestes (+0.8% et +1.5% respectivement). Lorsqu on observe l évolution des prix sur les 15 dernières années, le Valais central et le Bas-Valais arrivent en tête; sur cet horizon temporel, les prix des logements ont augmenté d environ 96%-97%, bien au-dessus de ceux du Haut-Valais (+81%). La tendance à la baisse pour le dernier trimestre dans les zones touristiques (selon la définition de l OFS, cf. tableau ci-dessous) se poursuit, atteignant un nouveau seuil minimum depuis le début du recul en Depuis le troisième trimestre, l indice des prix des logements dans les régions touristiques du Valais a diminué d environ 1%, totalisant une perte nette sur les 12 dernier mois d environ 3%. L entrée en vigueur de la loi sur les résidences secondaires, début 2016, continue de se faire ressentir dans les communes concernées. Cette tendance à la baisse des prix va se poursuivre jusqu à ce qu un nouvel équilibre entre l offre et la demande soit établi dans les régions touristiques. Indice regional des prix des logements en propriété Indice logements en propriété Haut-Valais Indice logements en propriété Valais Central Indice logements en propriété Bas-Valais Indice logements en propriété dans les régions touristiques du VS Communes touristiques 1) Anniviers Montana Ayent Nendaz Bagnes Randogne Fiesch Riederalp Grächen Saas-Fee Leukerbad Saas-Grund Leytron Zermatt 1) d après la définition du type de commune de l OFS, état 2015 ( 3

4 Indice des prix des appartements en propriété par étage Appartement en propriété par étage évolution des prix Valais Suisse 6 mois ( ) 1.2% 2.1% 12 mois ( ) 3.2% 3.9% 15 ans ( ) 94.0% 75.2% Lors des six derniers mois, les prix pour les appartements en PPE du Valais ont augmenté moins fortement que la moyenne nationale. Alors que l augmentation des prix dans le canton du Valais est de 1,2%, dans le même laps de temps une croissance de 2,1% est observée au niveau Suisse. Sur l année, l évolution est de 3,2% pour le canton du Valais et de 3,9% pour la Suisse pour cette catégorie d objets. En observant la hausse des prix sur le dernier trimestre, on constate une inversion de tendance pour les prix en Valais, avec une baisse de 0.7%. Par rapport à l augmentation observée lors du troisième trimestre, cette perte de valeur est remarquable, et il faudra bien définir la nature de cette inversion de tendance avant de pouvoir émettre une explication. Depuis 2002, les prix des appartements en PPE en Valais n ont presque jamais arrêté d augmenter, avec une accélération entre 2011 et 2014; la hausse des prix sur les 15 dernières années (+94%) est donc plus marquée que dans le reste de la Suisse (+75%). Indice des prix des appartements en propriété par étage Indice appartements en propriété VS Indice appartements en propriété CH

5 Carte des prix des appartements en propriété par étage Pour déterminer l impact que la situation géographique peut avoir sur le prix de l immobilier, nous avons pris un appartement témoin fictif de 120m 2 de surface nette habitable, occupé comme résidence principale; les autres caractéristiques de cet appartement témoin sont indiquées dans le tableau ci-dessous. Comme on peut le voir sur la carte, alors que ce type d appartement coûte entre CHF et dans la majorité des communes, il faut débourser plus que CHF dans les communes les plus prisées. La région du Haut-Valais entre Sierre et Viège reste la plus abordable. Par rapport au trimestre précédent, les villes ne montrent pas de grandes variations de prix, mais la tendance générale à une légère baisse des prix. La plupart des communes touristiques suivent la même tendance, bien que leurs prix restent assez élevés. Prix pour un appartement témoin en PPE > < Naters Monthey Sierre Viège Brigue-Glis Martigny Zermatt Prix d un appartement témoin en CHF Commune Prix 4T16 Prix 3T16 Diff. Brigue-Glis 673' ' % Naters 626' ' % Conthey 582' ' % Nendaz 594' ' % Vétroz 612' ' % Bagnes 710' ' % Binn 484' ' % Fiesch 566' ' % Fully 659' ' % Martigny 636' ' % Martigny-Combe 566' ' % Champéry 671' ' % Sierre Monthey Monthey 644' ' % St-Maurice 557' ' % Sierre 643' ' % 723'000 Martigny 725' % Saas Fee 760' ' % Viège 559' ' % Zermatt 966' ' % Appartement témoin Type de bâtiment Imm. résidentiel Age 5 ans Situation Situation dans le bâtiment Surface habitable nette en m Nombre de pièces 4 Nombre de salles de bain 2 Surface des balcons en m 2 20 Nombre d'appartements dans l'immeuble 12 Part de copropriété en 90 Naters Qualité État du bâtiment Visp Brig-Glis Bon Dernière rénovation Aucune Places de parc dans un garage séparé 0 Places de parc souterraines 1 Places de parc extérieures 0 Objet de luxe Résidence sécondaire Droit de superficie Zermatt Servitudes 5

6 Indice des prix des villas Villas évolution des prix Valais Suisse 6 mois ( ) 0.4% 1.5% 12 mois ( ) -0.2% 1.5% 15 ans ( ) 90.3% 56.7% De manière similaire aux appartements en PPE, les prix des villas en Valais ont légèrement baissé le dernier trimestre (-0.3%). Le trend latéral se poursuit désormais sur plusieurs trimestres et s observe également avec les derniers chiffres. Sur l année, les prix en Suisse sont repartis à la hausse après une pause de quelques trimestres, avec une augmentation de 1,5% sur le semestre, atteignant le niveau le plus haut jamais observé. Dans le canton du Valais, une faible baisse de -0,2% a été enregistrée sur les 6 derniers mois. Dans ce marché on peut donc également constater que la fourchette de la croissance des prix entre les villas en Valais et celles au niveau suisse est en train de se resserrer. La performance des villas au niveau cantonal par rapport au niveau suisse sur les derniers 15 ans (90% vs. 57%) est probablement à l origine du ralentissement observé: après la phase de boom des années , le marché des villas est maintenant en train de se mettre en pause. De plus, l entrée en vigueur de la loi sur les résidences secondaires au 1 er janvier 2016 a aussi eu une influence sur l évolution du prix des villas dans plusieurs communes valaisannes. Indice des prix des villas Indice villas VS Indice villas CH

7 Carte des prix des villas Comme la carte nous le montre, le prix des villas dans les principales villes se situe autour de CHF à , à l exception des communes plus connues comme Zermatt, Saas-Fee, etc., où le prix peut facilement dépasser le million. Par rapport au trimestre précédent, on observe très peu de mouvements dans les prix de ces villas au niveau communal. Sans prendre en compte les principales villes, c est dans la région du Haut-Valais qu un potentiel acheteur à la recherche d une villa à prix raisonnable devrait concentrer ses recherches. Prix d une villa témoin > < Naters Monthey Sierre Viège Brigue-Glis Martigny Zermatt Prix d une villa témoin en CHF Villa témoin Commune Prix 4T16 Prix 3T16 Diff. Type de maison Individuelle Brigue-Glis 931' ' % Age 11 ans Naters 861' ' % Situation Conthey 794' ' % Surface du terrain en m Nendaz 802' ' % Surface habitable nette 160 Vétroz 831' ' % Nombre de pièces 5.5 Bagnes 981' ' % Nombre de salles de bain 2 Binn 644' ' % Volume 800 Fiesch 773' ' % Norme SIA 116 Fully 895' ' % Combles aménageables Naters Martigny 872' ' % Qualité de la construction Martigny-Combe 775' ' % État Visp Brig-Glis Bon Sierre Champéry Monthey 916' ' % Dernière rénovation Aucune Monthey 881' ' % Places de parc dans un garage séparé 1 St-Maurice 748' ' % Places de parc souterraines 0 Sierre 881' ' % Places de parc extérieures 0 Martigny 974' ' % Objet de luxe Saas Fee 1'065'000 1'070' % Résidence sécondaire Viège 772' ' % Droit de superficie Zermatt Zermatt 1'388'000 1'422' % Servitudes 7

8 Courte description de l indicateur immobilier BCVs Depuis l automne 2016, CIFI 1) produit pour le canton du Valais des indicateurs immobiliers et publie spécialement pour la Banque Cantonale du Valais l indicateur immobilier BCVs. Depuis 1994, CIFI collecte les données anonymisées des transactions immobilières effectives. Les chiffres de l indicateur immobilier BCVs ne proviennent donc pas des prix d annon ces immobilières publiées, mais uniquement de transactions effectuées de gré-à-gré. Idée de base des indices Un indice est un indicateur statistique qui résume pour une région géographique et un segment de marché l évolution du niveau moyen des prix. On l utilise afin de quantifier les variations de prix sur une durée déterminée. En général, l indice est ramené à une base 100 pour faciliter la comparaison. La méthode hédoniste a beaucoup contribué pour améliorer la transparence sur le marché immobilier suisse. Pratiquement, la méthode hédoniste applique l analyse statistique par le biais d une régression multiple dans laquelle les prix de transactions sont expliqués par les caractéristiques des objets. Au final, le prix immobilier se construit à partir d environ 20 critères relatifs à l objet et d environ 50 caractéristiques relatives à sa situation. En procurant un cadre qui permet de tenir compte de l hétérogénéité des biens immobiliers dans le contexte d analyses du marché, l évaluation hédoniste a fourni une clé grâce à laquelle il est aujourd hui possible d analyser, de comprendre et de répliquer les prix immobiliers observés. Ainsi, même si les caractéristiques biens échangés varient dans le temps, il est possible de mesurer l évolution des prix à qualité constante. La méthode hédoniste, qui est par nature une analyse statistique, est sujet à certaines limitations, notamment pour l évaluation d objets hors-normes dont le nombre de transactions observées est généralement limité. Cas particulier des indices immobiliers Le calcul des indices immobiliers est complexe comparé au calcul des indices de prix et de performance pour d autres types de placement comme les actions ou les obligations. Par nature, chaque bien immobilier est différent, ne serait-ce qu à cause de sa situation dans l immeuble ou dans la localité. Cette hétérogénéité requiert un traitement statistique plus sophistiqué. A l inverse des méthodes de calculs classiques qui se basent sur la moyenne des prix et comportent divers problèmes et distorsions systématiques, la méthode hédoniste parvient à les éliminer. Pour ces raisons, cette méthode est à la base du calcul de l indicateur immobilier BCVs. Méthode hédoniste 1) CIFI, Centre d information et de formation immobilières SA, fondé en 1994 dans le but d augmenter la transparence sur le marché immobilier. Aujourd hui, CIFI est l une des principales sociétés de conseil dans ce domaine (voir aussi 8