Encore un grand merci aux intervenants et aux participants.

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1 Quand la ville se renouvelle sur elle-même 26 nîmes mars m a r d i 2013 Orientés essentiellement à destination des élus locaux et des partenaires de l agence, les Petits Déj de l AUDRNA sont construits sur la base d un partage d expériences autour d un sujet d aménagement. Le mardi 26 mars 2013, une nouvelle édition s est déroulée à Nîmes autour de la question du renouvellement urbain, avec la présentation d opérations menées sur les communes de Beaucaire et Saint-Christol-lès-Alès. La particularité de ces programmes réside dans le fait que les collectivités ont pu diversifier les produits de logements (accession «abordable», locatif social, accession et locatif libres) sur leur commune afin de répondre aux besoins de leurs habitants, sans avoir à porter financièrement les opérations. Une collaboration fine s est donc construite entre les municipalités et les promoteurs pour respecter les intérêts de chacun. Encore un grand merci aux intervenants et aux participants. Les grandes lignes du sujet p. 2 Les opérations «Les Hauts d Argence» et «Via Blanca» à Beaucaire p. 5 «Les terrasses du Château» à Saint-Christol-lès-Alès p. 10 Sommaire

2 Quand la ville se renouvelle sur elle-même Parce qu un des enjeux de la ville de demain est davantage de se reconstruire que de s'étendre, les collectivités doivent s'engager à économiser ce qui n'est pas renouvelable, à recycler ce qui peut l'être et donc à renouveler la ville sur elle-même, à réinvestir l'espace urbain inoccupé ou délaissé. Qu est-ce que le renouvellement urbain? Le renouvellement urbain peut être comparé au recyclage dans la mesure où il s agit de réutiliser un foncier déjà bâti et obsolète ou un terrain nu inscrit dans l enveloppe urbaine et donc desservi par les réseaux et la voirie. Il peut se faire de 3 manières : La réhabilitation d un bâti existant par des simples travaux d amélioration, un changement d usage, une extension ou une surélévation. La démolition en vue de la construction de logements neufs dans le cadre d une opération de reconstruction. La mobilisation d espaces non-urbanisés dans l enveloppe urbaine, les «dents creuses», pour y réaliser des opérations d aménagement. 2

3 les grandes lignes du sujet Les opérations présentées concernent l urbanisation de dents creuses et la reconversion d une friche industrielle par la démolition/reconstruction sur site. Elles témoignent du rôle que peuvent jouer les collectivités territoriales dans la production de logements, tout particulièrement en matière de choix de localisation et de renouvellement urbain dans un contexte d enjeu de préservation des espaces naturels et agricoles remarquables de notre territoire. Ces exemples témoignent également de l enjeu de mixité sociale qu offre par le renouvellement urbain, qui permet de reloger dans de meilleures conditions des ménages vivant dans un parc dégradé et un quartier peu attractif, ou de donner la possibilité à des ménages modestes de vivre dans des quartiers plus recherchés. Malgré l amélioration que peut apporter une opération de renouvellement au cadre de vie d un quartier ou d un village, de nombreux freins tendent à réduire la reconversion ou la mobilisation d espaces inscrits dans l enveloppe urbaine des communes. Ces freins, largement connus, peuvent être : La densité, souvent induite par le renouvellement urbain, qui suscite des réticences de la part des riverains. Le coût important d un foncier déjà bâti ou viabilisé, qui peut impacter fortement l équilibre financier des programmes. Les recours de la population et la mobilisation des comités de quartier face à un changement dans leur environnement quotidien, qui s expriment notamment à travers des contentieux. Les impacts du projet en matière de stationnement et de circulation, surtout en centre ville. L arrivée de nouvelles populations, dont une partie locataire dans le parc social en raison de la mixité sociale exigée dans les nouvelles opérations, qui effraie bien souvent les riverains. Pourtant, lorsque l on dépasse ces contraintes, grâce à la qualité du projet et à un effort de pédagogie, une politique de renouvellement présente des atouts considérables. 3

4 Les grandes lignes du sujet Ainsi, l intérêt de privilégier les opérations de logements mixtes de taille réduite peut permettre à une collectivité de faire du logement social par petites touches, de construire la mixité sociale progressivement. A l inverse, en effet, les opérations d extension urbaine sont généralement des opérations plus massives et plus rapides entraînant un apport parfois important de populations nouvelles qui peut bouleverser l équilibre urbain et sociologique d une commune. De plus, ces extensions ne bénéficient que rarement au renforcement de l attractivité d un centre-ville ou village dans la mesure où elles accueillent des ménages qui travaillent pour la plupart à l extérieur de la commune. En effet, une opération de renouvellement urbain est également l occasion de redynamiser un quartier ou un centre urbain ou de village existant par l apport de nouveaux habitants susceptibles de participer à la vie de la commune et à la vitalité du petit commerce, ne serait-ce que par rapport à la localisation de leur nouveau lieu de vie. Ainsi, elle peut amener à travailler sur l amélioration de l espace public, des sens de circulation, du stationnement, du cadre de vie Elle constitue un moyen de lutte contre l habitat dégradé, permet de redonner vie à des espaces en friche, de connecter des quartiers entre eux et bien évidemment d accroître l offre de logements sans pour autant artificialiser de nouveaux espaces naturels et agricoles. A travers notamment la mixité sociale et la construction de logements locatifs sociaux, l opération de renouvellement urbain nécessite toutefois d assurer une communication forte, en menant un vrai travail pédagogique d explication, d accompagnement, en démontrant l intérêt de mener une telle action, tant du point de vue de la mixité sociale que dans l offre de logements qu elle propose aux populations jeunes ou souhaitant rester ou s installer sur la commune. Au final, bien que souvent plus onéreux, le renouvellement urbain présente un intérêt et des capacités d amélioration du cadre de vie d une commune et du quotidien de ses habitants bien plus importants qu une «simple» opération d extension urbaine. Amétis 4

5 \\\ «Les Hauts d Argence» et «Via Blanca» à Beaucaire Deux projets de renouvellement urbain situés dans l enveloppe urbaine, permettant la création de 113 logements au total. \\\\\\\\\\\\\\\ Vers Nîmes D999 \\\\ Voie ferrée \\\\\\\\\\\\ Autoroute 2x2 voies Liaison nationale Liaison régionale Liaison départementale Enveloppe urbaine 2007 Périmètres projets Via Blanca et Hauts d'argence Mètres D38 \\\\\ Localisation des projets sur la commune de Beaucaire \\\\\\ D90B \\\\\\\\\\\\\\ Description de la commune et de son contexte D90A D90 Via Blanca \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ Vers Arles \\\\\\\\\\\\\\\\\\\ \\\\\\\\\ La commune compte environ habitants. Bordée à l est par le Rhône, le territoire de Beaucaire est fortement soumis au risque inondation, le long du fleuve, mais également dans toute la plaine agricole située au Sud du Canal du Rhône à Sète. Face à une présence industrielle marquée à l ouest et à des territoires naturels protégés, les zones d extension urbaine sont très limitées. Classé en secteur sauvegardé et ayant fait l objet de plusieurs OPAH (Opération Programmée d Amélioration de l Habitat), le centre ancien compte aujourd hui un tiers de la population beaucairoise, mais s est paupérisé au fil des années. Il compte de nombreux logements insalubres, dont les réhabilitations peuvent être très coûteuses, malgré un prix de foncier peu élevé. La destination des rez-de-chaussée évolue, avec une transformation progressive des logements en commerces, garages ou stationnement. D986L D986L Hauts d'argence O Vers Tarascon IGN - BD Ortho 2010 et BD Topo V2 - Reproduction interdite / enveloppe urbaine d après Observatoire de suivi du SCOT Sud Gard AUDRNA

6 «Les Hauts d Argence» et «Via Blanca» à Beaucaire La politique menée par la commune Pour faciliter l accès au logement des ménages beaucairois, la municipalité a décidé de lancer des programmes de logements abordables, offrant des possibilités de logement pour tous, et notamment pour les ménages captifs du secteur sauvegardé, actuellement bloqués dans leur parcours résidentiel faute de produits adaptés à leurs capacités financières. Cette démarche doit permettre à terme, en collaboration avec le ministère de la culture et de la communication, de dédensifier et d aérer le centre ville, mais aussi de développer la mixité sociale à l échelle de la commune. La municipalité mène ainsi une politique de réservation foncière par la mise en place de secteurs de mixité sociale, ou plus simplement choisit selon ses vœux et lorsque cela est possible, l aménageur qui saura répondre à ses attentes en matière de qualité urbaine et architecturale et de diversité de produits de logements. Cela a été le cas pour le projet Via Blanca, de propriété communale, ainsi que pour le projet des Hauts d Argence où la municipalité a mis en rapport le propriétaire et l aménageur. Dans ce cadre, les équipements publics tels que le stade situé à proximité du site du projet Via Blanca, pourront être mobilisés pour réaliser des programmes de logements neufs. Description des projets Hauts d Argence Située sur une friche industrielle fermée depuis une vingtaine d année, l intérêt de ce terrain est sa proximité avec le centre ancien. Servant d intermédiaire entre la propriétaire et le promoteur, la municipalité a voulu un programme de logements sociaux haut de gamme. Afin de s intégrer parfaitement au tissu urbain environnant, le choix des matériaux et des hauteurs de bâtiments a été calculé pour s adapter à la topographie du terrain et son environnement urbain, une colline entourée de pavillons. Google 6

7 «Les Hauts d Argence» et «Via Blanca» à Beaucaire Prévue pour fin décembre 2013, il s agit d une opération en R+2 et R+3 de 56 logements en locatif aidé, répartis selon la typologie de logements suivante : 19 T2, 30 T3 et 7 T4. La mairie a porté une attention particulière sur le prix (coût d acquisition du terrain, coût de construction, ) afin que l opération soit accessible aux bailleurs sociaux. Il a également été nécessaire de répondre aux questions des riverains, d accompagner l arrivée de ce programme de logements sociaux auprès de la population. La mairie, attentive au choix du bailleur social, garantie la totalité des emprunts, ce qui lui a permis d avoir un rôle plus important dans l attribution des logements et notamment de proposer des ménages habitant déjà dans la commune. Plusieurs familles pourront ainsi quitter des logements dégradés dans le centre-ville pour emménager dans ces logements neufs. Amétis Amétis 7

8 «Les Hauts d Argence» et «Via Blanca» à Beaucaire Via Blanca Si la mairie était déjà propriétaire d une grande partie de ce délaissé situé entre les équipements sportifs communaux et la route de Nîmes à l entrée ouest de la ville, elle est néanmoins intervenue dans la négociation foncière auprès d un propriétaire pour l acquisition d un terrain privé enclavé, en accompagnement du promoteur, afin que l estimation de France Domaine soit respectée, toujours dans le souci du coût de revient de l opération. Il s agit d un programme mixte, associant 21 logements en accession à coûts maîtrisés et 36 logements en locatif aidé, soit au total 57 logements. Par sa situation en entrée de ville, ce projet a fait l objet d une exigence plus forte de la commune d un point de vue urbain, architectural et paysager. Le choix de l architecte s est fait suivant des critères qualitatifs, et ce d autant plus facilement que le foncier était déjà acquis. Le traitement des espaces publics, la gestion des eaux de pluie (toitures végétalisées), ou encore la qualité architecturale du bâti sont particulièrement soignés. Google Amétis - Architecte : Fontès 8

9 «Les Hauts d Argence» et «Via Blanca» à Beaucaire Le promoteur retenu réalise uniquement des logements locatifs sociaux destinés à la vente en l état futur d achèvement aux bailleurs sociaux. Mais, notamment grâce à la propriété foncière initiale qui offre une marge de négociation plus importante, la commune a négocié la réalisation de près de 40% de logements en accession à «prix maîtrisés». L objectif est de répondre aux besoins des jeunes actifs et des primo-accédants dans un souci d accompagnement du développement économique, afin de répondre à une forte demande exprimée par les ménages beaucairois. Le prix de vente moyen est ainsi de l ordre de /m² de surface habitable, soit 15% à 20% inférieur au prix de marché constaté dans le neuf en Terre d Argence. Ainsi, un T4 de 83m² sera vendu avec deux places de stationnement. Ce qui permet a de nombreux ménages des classes moyennes d accéder à la propriété. Amétis - Architecte : Fontès 9

10 «Les terrasses du Château» à Saint-Christol-lès-Alès Programme mixte de 43 logements visant à satisfaire les nouveaux besoins des habitants \\\\ Voie ferrée Vers Anduze Autoroute 2x2 voies Liaison nationale Liaison régionale Liaison départementale Zone urbaine (PLU) Périmètre projet Les Terrasses du Château Mètres Localisation du projet sur la commune de Saint-Christol-lès-Alès Description de la commune et de son contexte D910A Vers Alès Les Terrasses du Château \\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\ Intégrée à la communauté d agglomération d Alès Agglomération, Saint-Christol-lès-Alès compte presque habitants et se positionne ainsi en deuxième ville de l agglomération, après Alès. Située au sud-ouest ouest de la ville d Alès, dans sa périphérie immédiate, la commune bénéficie d une certaine attractivité, avec une forte demande de petits logements locatifs. Le centre urbain est cerné par deux voiries qui marquent les limites de l extension. De plus, la commune est fortement impactée par le risque inondation avec près de hectares touchés par le PPRi. Pendant près de ans, la commune a connu un fort développement, plus ou moins organisé, donnant lieu à un tissu urbain mité et à la présence de nombreuses dents creuses. Aujourd hui, parce qu il existe peu de bâti ancien, le travail de renouvellement urbain doit se mener essentiellement sur les dents creuses. 80% des logements de Saint-Christol-lès-Alès datent de moins de cinquante ans, majoritairement (presque exclusivement) occupés par des propriétaires. La commune se caractérise par des logements plutôt grands (4,5 pièces en moyenne), d où le souhait de privilégier des logements plus petits. Si l objectif est bien d offrir du logement aux habitants de Saint-Christol-lès-Alès, il s agit également de répondre à une forte demande de locatif et aux besoins exprimés par une part d actifs travaillant sur la commune (environ personnes). D6110 N106 O Vers Sommières IGN - BD Ortho 2010 et BD Topo V2 - Reproduction interdite / base des POS-PLU du Gard opposables au 01/01/2013 DDTM30 10

11 «Les terrasses du Château» à Saint-Christol-lès-Alès La politique menée par la commune La commune est soumise à la loi SRU (Solidarité et de Renouvellement Urbains) et donc au prélèvement puisque son taux d équipement en logement social n atteignait que 7% en Face à cette disposition coercitive, elle réaffecte le montant de cette pénalité au financement des acquisitions foncières en vue de créer des logements sociaux. La pénalité financière est ainsi transformée en investissement foncier de la part de la collectivité, dans le cadre d une politique volontariste pour augmenter le nombre de logements sociaux de manière homogène sur l ensemble de la commune. Les outils du PLU Dans le cadre de la révision du PLU, la nouvelle municipalité a mis en place une politique volontariste de mixité sociale, sur l ensemble du territoire de la commune. Ainsi, le PLU de 2009 intègre des servitudes de mixité sociale sur l ensemble des zones urbaines, avec l obligation de réaliser au moins 25% de logements locatifs sociaux pour tout programme de logements. Il prévoit également une majoration de 30% de la constructibilité (COS) s il y a au moins 50% de logements sociaux, auxquels peuvent se rajouter 20% supplémentaires si le bâtiment est économe en énergie. Dans son PLU, la municipalité a identifié les secteurs de développement urbain qu elle aménage sous forme d opérations d ensemble et notamment de ZAC. Deux ZAC sont actuellement en cours de réalisation sur la commune avec toujours au moins 25% de logements sociaux. L équipe municipale mène un travail pédagogique important de sensibilisation de la population, en présentant l intérêt pour les particuliers investisseurs (TVA à 5,5% et bientôt à 5%, prêts plus avantageux que dans le marché libre ), en les accompagnant dans les démarches à effectuer (banques, prêts, organismes, financements, mécanismes, ) mais aussi en mettant en exergue la demande forte des habitants (nombre de ménages sous les plafonds HLM dans la commune ) et les publics concernés (80% de la population de la commune pourrait être bénéficiaire de logements sociaux). Par ailleurs, le PLU approuvé en 2009 s est aussi attaché à recentrer les zones constructibles, en déclassant des terrains constructibles en zones agricoles, par exemple, tout cela pour limiter l extension urbaine. 11

12 «Les terrasses du Château» à Saint-Christol-lès-Alès Description du projet Sur un terrain de 6 000m², il s agit d un programme mixte de 43 logements, avec un bâtiment dédié aux logements en accession à la propriété et un autre pour les logements locatifs sociaux. Le parti pris de départ a été de créer un habitat de qualité, parfaitement intégré au paysage et sans qu il n y ait de différence esthétique entre les deux catégories d habitat et donc entre les deux bâtiments. Les logements petits ont été privilégiés, avec la répartition suivante : - Sur les 28 logements en copropriété, il existe 1 P1, 15 P2 et 12 P3 (dont le prix de vente tourne autour de ). Ils ont été livrés en décembre 2012 et sont occupés majoritairement par des locataires. - Sur les 15 logements sociaux, dont 11 sont des PLUS (Prêt Locatif à Usage Social, étant le type de logement social le plus classique et le plus répandu) et 4 des PLAI (Prêt Locatif Aidé d Intégration, destinés aux ménages les plus modestes), il s agit de 4 P2, 8 P3 et 3 P4, qui seront livrés en septembre Terra-Loti - Architecte : Winkler Un travail conséquent a été mené sur l implantation de cette opération, sur les espaces extérieurs, les chemins piétonniers, le stationnement, 12

13 «Les terrasses du Château» à Saint-Christol-lès-Alès Le travail d insertion de cette opération dans son environnement a fait l objet d une réflexion et d une exigence importante de la part de l équipe municipale. Une réduction de la largeur des voiries avoisinantes permet de réduire la vitesse aux abords du programme et de réaliser des cheminements piétons par l aménagement de trottoirs. Pour la gestion du stationnement, il a été imposé trois places de parking dans la partie privée de l opération afin de récupérer des places pour les logements sociaux (1 place par logement) sous la forme de places visiteurs. Les garanties d emprunt sont prises en charge à 50% par la Communauté d agglomération et à 50% par la commune. La plupart des demandes enregistrées et proposées par la commune en commission d attribution ont été retenues. 13

14 ,, Quand la ville se renouvelle sur elle-même,, Bibliographie Disponibles auprès de l AUDRNA : Etudes Observatoire des disponibilités foncières en zones U et AU de Nîmes Métropole. AUDRNA, programme partenarial Observatoire des disponibilités foncières en zones U et AU du Grand Alès. AUDRNA, programme partenarial Diagnostic du Programme Local de l Habitat de Beaucaire Terre d Argence. AUDRNA, programme partenarial Ouvrages Renouvellement urbain : Analyse systémique. Olivier Piron, Documentation Française - Collection PUCA, 2002, 138 p. Renouvellement urbain : Enseignements de 15 opérations de démolition/ reconstruction. Tome 1 : Analyse globale et thématique. CERTU, juillet 2004, 108 p. Renouvellement urbain : Enseignements de 15 opérations de démolition/ reconstruction. Tome 2 : Fiches d opération. CERTU, juillet 2004, 119 p. Autres sources : PLU de la commune de Saint-Christol-lès-Alès. Commune de Saint-Christol-lès-Alès, Août http : / / / index.php/ petit - de j Contact : Nelly ARNEGUY nelly.arneguy@audrna.com Conception/réalisation : audrna - avril 2013 Crédits photos : audrna, Amétis et Fontès Crédits cartographiques : audrna, Amétis et Fontès, Terra-Loti et Winkler, Google