Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland Pooled Investments

Transcription

1 CREDIT SUISSE FONDATION DE PLACEMENT DOSSIER DE LANCEMENT Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland Pooled Investments Investment Banking Private Banking Asset Management

2 Facts & Figures Catégorie de placement Immobiliers Suisse Cercle d'investisseurs Caisses de pension Numéro de valeur Classe A: Classe I: Code ISIN Classe A: CH Classe I: CH Délai de souscription 15 juin 2007 Gestionnaire Christoph Bieri Monnaie CHF Investissement minimum 1 droit de participation (classe A) ou CHF 10 mio. (classe I) All-in Fee en % p a. Classe A: 0,65% Classe I: 0,55% Souscription/rachat quotidien Indice de référence Customized Benchmark CSA RES Pooled Investments Fin de l'exercice 30 juin La couverture en recherche des placements immobiliers suisses est très insuffisante. C est la raison pour laquelle ce marché offre des conditions idéales pour une gestion active basée sur la recherche primaire et l analyse fondamentale. Nous voulons surperformer le marché en recourant à notre propre recherche, en appliquant un processus de placement structuré et en adoptant une gestion disciplinée. Notre processus d investissement abrite en son centre une plateforme d évaluation développée par nos soins, qui permet de comparer les différents placements immobiliers. L équipe de gestion du groupe de placement fait partie de l équipe Actions suisses du Credit Suisse, qui a derrière elle de longues années d expérience et qui dispose de ressources étendues. Credit Suisse Fondation de placement Real Estate Switzerland Pooled Investments (CSF RES Pooled Investments) est un nouveau groupe de placement au sein de Credit Suisse Fondation de placement, qui investit dans des placements immobiliers indirects sur le marché suisse. Les investissements sont effectués dans des fonds de placement immobiliers, des sociétés anonymes immobilières et des groupes immobiliers suisses de fondations de placement. Ils représententent un volume de marché de quelque 37 milliards de francs. Un placement immobilier aussi bien direct qu indirect constitue, pour des raisons de diversification, un excellent complément à chaque portefeuille et se distingue par des revenus stables et réguliers. Contrairement aux obligations exposées sans défense au renchérissement, les placements immobiliers offrent une certaine protection contre l inflation dans la mesure où les loyers suivent l augmentation du coût de la vie. Comparés aux actions, ils constituent aussi un abri sûr lorsque la mer est tourmentée. Les placements indirects n occasionnent pratiquement pas de frais administratifs pour le détenteur, tandis que les placements directs mobilisent des ressources de gestion importantes et engendrent des coûts de transaction élevés (courtage, notaire, droits de mutation). 3

3 Plus-value pour nos clients Sélection active des différents véhicules de placement immobiliers par le recours à la recherche interne du Credit Suisse Evaluation de tous les placements à l aide du modèle d évaluation interne développé par le Credit Suisse Estimation des risques à l aide d un modèle de risque développé par le Credit Suisse Concrétisation des transactions ménageant autant que faire se peut le marché, par le biais de notre CS Trading Desk qui ne facture pas de commissions Investissement très intéressant grâce à une faible corrélation avec les autres catégories de placement une grande diversification régionale et sectorielle la titrisation des placements immobiliers qui suit une tendance durable la continuité des apports de fonds que les clients institutionnels suisses affectent aux placements immobiliers. Univers de placement L univers de placement comporte 39 véhicules de placement représentant une capitalisation globale de quelque 37 milliards de francs. Les véhicules de placement se répartissent entre les trois catégories suivantes: 17 fonds immobiliers représentant une valeur de marché d environ 19 milliards de francs. Ils sont négociés à la bourse suisse (SWX) et, ensemble, constituent le SWX Immofonds Index. Les fonds immobiliers remontent aux années quarante et cinquante et sont très prisés des investisseurs grâce à leur remarquable historique de performance. 10 sociétés anonymes immobilières représentant une valeur de marché de quelque 9 milliards de francs. Elles sont également traitées à la bourse suisse (SWX) et, ensemble, constituent le SWX Real Estate Index. Les sociétés anonymes immobilières ont pour la plupart fait leur apparition en l an 2000 seulement. 12 groupes immobiliers de fondations de placement représentant une valeur de marché de 9 milliards de francs en chiffres ronds. Ils sont négociés à leur valeur nette d inventaire (VNI) et la majorité d entre eux n accepte plus de fonds nouveaux jusqu à nouvel avis. Certains groupes existent depuis plus de 30 ans. Ce segment a récemment connu une croissance fulgurante en raison de la titrisation toujours plus fréquente des placements directs. Les mandats immobiliers suivent la tendance Les caisses de pension suisses ont apparemment déjà investi plus d un quart de leurs placements immobiliers de manière indirecte et la tendance va s accentuant. D une part, on incorpore les placements directs dans des titres et, d autre part, on augmente la quote-part des immeubles. Les caisses de pension conservent leurs placements immobiliers indirects dans leur dépôt de manière plutôt passive en un premier temps. Toutefois, elles ont de plus en plus tendance à confier ces positions à des gérants de fortune externes, qui les gèrent de manière active dans le cadre d un mandat. Cette démarche se traduit non seulement par une professionnalisation des transactions, mais aussi par un accroissement des liquidités. Le Credit Suisse dispose dans ce domaine d une longue expérience et pratique une gestion de portefeuille professionnelle pour les placements immobiliers indirects. 4

4 Les placements immobiliers indirects présentent plusieurs avantages par rapport aux placements directs classiques: Diversification Les placements immobiliers indirects permettent de détenir une part dans un grand portefeuille largement diversifié, tandis que les placements immobiliers directs impliquent souvent une accumulation de risques ou des risques spécifiques à l objet. Rendement à long terme de 6,7% pour les placements immobiliers indirects Depuis 1959, les fonds immobiliers réalisent une performance annuelle moyenne de 6,7%, légèrement inférieure à celle des actions, mais avec des fluctuations de cours nettement moindres. Indice des fonds immobiliers de 1959 à 2006: rendement de 6,7% par an Liquidité En règle générale, les placements immobiliers indirects peuvent être négociés quotidiennement en bourse. Coûts de transaction Pour les placements immobiliers indirects, les coûts de transaction ne représentent qu une fraction des frais engendrés par l achat ou la vente d un immeuble (courtage, notaire, droits de mutation, etc.). Evolution indexée de la valeur Source: Credit Suisse Durée de la transaction Entre le moment où l on décide de procéder à un placement immobilier indirect et la transaction proprement dite, il ne s écoule en général que quelques minutes, alors que pour les placements directs, ce laps de temps dure des mois. Professionnalisme Les grandes sociétés immobilières sont gérées de manière professionnelle. Le marché assure une certaine surveillance. Frais de gestion Les placements indirects n occasionnent pratiquement pas de frais administratifs pour le détenteur, alors que les placements directs mobilisent des ressources de gestion importantes. Surperformance Depuis fin mars 2003, le Credit Suisse exécute des mandats de gestion de fortune «Placements immobiliers indirects Suisse». Le graphique ci-après reproduit l évolution de la composante GIPS «Immobiliers Suisse indirect» qui, sur toutes les périodes, a enregistré une nette plus-value par rapport à l indice de référence. La surperformance annualisée de 3,35% depuis le lancement est due pour moitié à l allocation des actifs (répartition de la fortune entre les fonds, les actions, les fondations et les liquidités) et pour moitié à la sélection des titres (surpondération ou sous-pondération des différents titres dans le segment en question). Track Record: performance brute des mandats immobiliers ( ) Rendement annualisé en % mois 6 mois YTD 1 an 3 ans depuis Composite Indice de référence Différence Tracking Error Source: Credit Suisse 5

5 «Les signes pour une évolution positive du marché suisse de l immobilier sont bons: la croissance économique en Suisse affiche une extraordinaire robustesse, ce qui continue de stimuler la demande pour des logements et des surfaces de bureau et exerce un effet créateur de valeur sur le parc immobilier.» Christoph Bieri, Zurich Processus d investissement Le graphique ci-après illustre les différentes composantes du processus d investissement qui sont brièvement décrites dans les lignes qui suivent. Pondération de la catégorie de placement: Intérêts / agio / disagio Momentum (analyse technique) News Flow (flux d informations) 1 Rating des catégories Univers de placement (voyez page 4) Pondération des titres: Modèle DCF Momentum (analyse technique) News Flow (flux d informations) Construction du portefeuille: Tracking error: modèle de risque interne Faisabilité: coûts de transaction / impact sur le marché Portefeuille Rating des titres 1. Pondération de la catégorie de placement (approche top-down) L attractivité relative des trois catégories de placement (fonds immobiliers, actions immobilières et groupes immobiliers de fondations de placement) est estimée sur la base des facteurs taux d intérêt, agio/disagio, momentum (analyse technique) et News Flow (flux d informations). La détermination du «juste» agio des fonds immobiliers permettant de juger si ceux-ci sont avantageux ou chers par rapport aux actions immobilières, constitue un élément central. Au final, chaque catégorie de placement est assortie d un rating «neutre», «surpondérer», «nettement surpondérer», «sous-pondérer» ou «nettement sous-pondérer» (0, 0+, +, 0-, -). La pondération relative des catégories de placement représentées dans le portefeuille est déterminée sur la base de ces ratings, compte tenu du momentum de la catégorie et d un éventuel flux d informations Pondération des titres (approche bottom-up) Nous déterminons la juste valeur des différents véhicules de placement en nous basant sur le modèle Discounted Cash Flow (DCF) que nous avons nous-mêmes développé. Le processus d évaluation intègre aussi des facteurs importants qui ne sont pas pris en considération dans les agios, p. ex. la structure de financement, le potentiel de projets de développement et les valeurs des activités hors portefeuille immobilier. A cet effet, nous pratiquons notre propre recherche. Finalement, chaque véhicule de placement est assorti d un rating «neutre», «surpondérer», «nettement surpondérer», «souspondérer» ou «nettement sous-pondérer» (0, 0+, +, 0-, -). Ces ratings servent de nouveau de base à la pondération des différents véhicules du portefeuille. Pour déterminer cette pondération ainsi que le timing pour la concrétisation de la décision d investissement, nous tenons aussi compte du momentum du titre qui est évalué et du flux d information lié à l entreprise. 3. Construction du portefeuille Nous appliquons le processus décrit ci-dessus pour constituer un portefeuille certes concentré, mais néanmoins bien diversifié, comprenant 10 à 20 positions. Les liquidités se situent entre 0% et 5%. La construction du portefeuille tient compte des directives de placement du groupe et de l indice de référence. Le modèle factoriel que le Credit Suisse a développé dans le style du modèle de risque MSCI Barra en fait partie intégrante. Ce modèle autorise une surveillance quotidienne des risques du portefeuille, une analyse pré-négociation permettant d estimer les répercussions que les remaniements planifiés auront sur le portefeuille ainsi que le risque afférent. S agissant des remaniements de portefeuille, nous attachons une grande importance à une concrétisation des transactions qui ménage le marché autant que faire se peut. 6

6 Contacts Suisse Romande Deutsche Schweiz Ticino Pierre-André Leuenberger Rte de Chancy 59 CH-1211 Genève 70 Téléphone: Fax: Jean Noël Granges Avenue de la Gare CP 5705 CH-1002 Lausanne Téléphone: Fax: Marcel Burger Giesshübelstrasse 30 Postfach 800 CH-8070 Zürich Telefon: Fax: Sandro Gschwend St. Leonhardstrasse 3 Postfach 564 CH-9001 St.Gallen Telefon: Fax: sandro.gschwend@credit-suisse.com Bruno Krebs Bundesplatz 2 Postfach 5366 CH-3011 Bern Telefon: Fax: bruno.krebs@credit-suisse.com Hans Stirnimann Schwanenplatz 8 Postfach 2548 CH-6002 Luzern Telefon: Fax: hans.stirnimann@credit-suisse.com Heini Sutter St. Albangraben 1-3 Postfach 2553 CH-4002 Basel Telefon: Fax: heini.sutter@credit-suisse.com Credit Suisse Giesshübelstrasse 30 Codice postale 800 CH-8070 Zurigo Telefono: Fax: Ou rendez-nous visite sur Internet à l'adresse suivante: csa.info@credit-suisse.com 7

7 CREDIT SUISSE FONDATION DE PLACEMENT Uetlibergstrasse 231 CH-8070 Zurich Suisse Ce document a été élaboré par CREDIT SUISSE (ci-après «CS»), avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant à l exactitude et à l exhaustivité du présent document et décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l utilisation de ces informations.le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres n ont pas été vérifiés. Ce document est fourni exclusivement à titre d information et à l usage du destinataire. Il ne constitue ni une offre ni une recommandation en vue de l achat ou de la vente d instruments financiers ou de services bancaires et ne saurait délier le destinataire de la nécessité de former son propre jugement. Il est en particulier recommandé à ce dernier d examiner ces informations, le cas échéant avec l aide d un conseiller, sous l angle de la compatibilité avec ses ressources personnelles et celui des conséquences juridiques, réglementaires, fiscales, etc. La reproduction intégrale ou partielle du présent document sans l accord écrit préalable du CS est interdite. Il est expressément stipulé que ce document ne s adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l accès à de telles informations du fait de leur nationalité ou de leur domicile. Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. Il est à noter que les rendements historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l investisseur. Les placements alternatifs et les produits dérivés ou structurés sont des formes de placement complexes qui présentent, par essence, des risques accrus; ils sont donc destinés uniquement à des investisseurs qui comprennent la portée de ces risques et les acceptent. L investisseur doit également savoir que la volatilité des marchés émergents est bien plus importante que celles des marchés ordinaires.des informations détaillées sur les risques inhérents aux transactions sur titres sont données dans la brochure éditée par l Association Suisse des Banquiers et intitulée «Risques particuliers dans le commerce de titres». Credit Suisse Fondation de placement, Zurich, est l émetteur et le gestionnaire des produits CSF. Credit Suisse, Zurich, en est la banque dépositaire. Les statuts, le règlement et les directives de placement ainsi que le dernier rapport annuel et fact sheet peuvent être obtenus gratuitement auprès de Credit Suisse Fondation de placement. Seules les institutions de prévoyance domiciliées en Suisse et exonérées d'impôts sont autorisées à investir directement dans des produits CSF Copyright by CREDIT SUISSE.