CADASTRE DU LOGEMENT SOCIAL. Avis du Comité permanent des Sociétés de Logement de Service public de l'union des Villes et Communes de Wallonie

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1 CADASTRE DU LOGEMENT SOCIAL Avis du Comité permanent des Sociétés de Logement de Service public de l'union des Villes et Communes de Wallonie Les sociétés de logement de service public gèrent un parc de plus de logements en Région wallonne. Ces logements présentent des typologies, des caractéristiques et des niveaux de conformité, d'entretien et de performances variables. Cette variabilité impose une gestion du parc ad hoc, au cas par cas, non nécessairement optimale. Il en découle une gestion budgétaire et financière complexe et une prévisibilité non optimale des investissements nécessaires au maintien en état du parc. Un cadastre du logement social reprenant, dans ses composantes, l'ensemble des données nécessaires à la gestion du parc permettrait, à l'instar de certains systèmes partiels existant actuellement dans certaines sociétés, aux sociétés de logement de service public de disposer d'un outil de gestion immobilière de leur parc de logement. La tenue d'un cadastre complet et mis à jour constitue par ailleurs un outil d'aide à la décision précieux pour les sociétés de logement de service public, en termes de planification des interventions et des besoins en investissements, mais également pour la Région wallonne, en termes d'identification des besoins financiers du secteur et d'orientation des politiques publiques en matière de logement (mesures des impacts de modifications législatives). La présente note détaille les objectifs poursuivis par la tenue d'un cadastre du logement social, ses composantes et les éléments à prendre en compte pour assurer sa bonne implémentation au niveau local, ainsi que quelques pistes pour sa mise en œuvre. Elle propose également une répartition de tâches et/ou de charges financières en fonction des acteurs concernés. I. OBJECTIFS DU CADASTRE DU LOGEMENT SOCIAL Le cahier spécial des charges établi par la Société wallonne du Logement et relatif à l'acquisition d'un logiciel de gestion immobilière par le cadastre du logement social prévoit plusieurs objectifs à l'établissement d'un cadastre du logement social en Région wallonne, à savoir: - l optimisation des investissements, en particulier en termes de développement durable, par la connaissance des techniques de construction et des matériaux, permettant une approche circonstanciée de la rénovation du parc du logement; - l'obtention d'un outil de gestion immobilière du logement social en Région wallonne fiable, à caractère prévisionnel sous ses aspects les plus diversifiés (évaluation de la vétusté des éléments de construction, des risques et du caractère adapté du logement aux besoins de confort et de consommation). Les aspects liés à la maintenance, en ce compris en ce qui concerne l'état locatif, sont ici envisagés;

2 - la connaissance du coût global optimisé des logements, prenant en considération les coûts de réalisation, les coûts des travaux, ainsi que les coûts d entretien, de maintenance et de démolition. Ces objectifs, déterminés par le pouvoir régional, sous-tendent un objectif général de connaissance des besoins financiers pour la remise à niveau et l'amélioration du parc de logements sociaux à l'échelle de la Région wallonne et un objectif d'orientation des moyens budgétaires en fonction de critères liés à l'état du parc de logement. Si les sociétés de logement de service public peuvent souscrire à ces objectifs, moyennant un éclairage sur les modalités d'orientation des moyens budgétaires, plusieurs autres objectifs doivent pouvoir, au niveau local (SLSP), être rencontrés et ce, afin que le cadastre du logement social soit un outil intégré, performant et utile aux sociétés de logement. Ainsi, les attentes complémentaires du secteur quant à l'outil sont: - la meilleure connaissance de l'état du patrimoine des sociétés de logement et de sa conformité aux dispositions légales en vigueur; - le pilotage stratégique de la gestion patrimoniale, qui doit permettre, au travers de paramètres locaux, de définir des tableaux de bord et indicateurs patrimoniaux ponctuels ou tendanciels, de manière à appuyer et orienter les décisions des sociétés de logement de service public; - l'appui opérationnel au maintien en état du parc de logement, dans ses aspects de maintenance corrective et préventive et de maîtrise des coûts y relatifs. La base de données disponibles au travers du cadastre doit pouvoir être utilisée par les modules de gestion internes (logiciel de gestion) aux SLSP, notamment en ce qui concerne la gestion patrimoniale active (entretiens récurrents, petites interventions, etc.); - l'appui à la gestion administrative du parc de logement, dans ses composantes juridiques (situation de droit, permis, conformité, ), fiscales et financières (assurances, ); - l'appui à la gestion locative des logements, par une interaction entre le cadastre et les logiciels de gestion existant au niveau des sociétés de logement (taux d'occupation, vacances, implémentation de base de données existantes (candidats, logements, )); - l'appui à la gestion comptable et bilantaire des SLSP (valeurs d acquisition des actifs et amortissements), par une interaction entre le cadastre et les outils de gestion comptables et patrimoniaux (valeur du prix de revient du bien, détermination précise du loyer de base, valeur locative normale). On le voit, les attentes du secteur quant au cadastre sont liées, outre les aspects financiers, aux aspects techniques et fonctionnels de la gestion du patrimoine immobilier. II. ELEMENTS CONSTITUTIFS DU CADASTRE DU LOGEMENT WALLON Le cadastre du logement wallon, mis dans une perspective de mise à disposition d'un logiciel performant et intégré au niveau local, doit pouvoir présenter un certain nombre de caractéristiques et d'éléments constitutifs qui assurent une véritable intégration du système dans le fonctionnement des sociétés de logement. Cette intégration permet, moyennant la mise à disposition de moyens adéquats, une actualisation permanente des informations contenues dans l'outil, par les acteurs locaux. Il reste impératif de clairement identifier le logiciel de cadastre comme étant un module de gestion informatique et complémentaire aux modules de 2

3 gestion existants. A ce titre, il devra être constitué comme une véritable plateforme d'échanges permettant la circulation des informations à l'intérieur des systèmes informatiques de chaque SLSP. Cette intégration locale, pour être efficace, doit être pensée dès la conception de l'outil informatique nécessaire à sa mise en œuvre. Dès lors, il convient de consolider les données au niveau local. La diffusion des données consolidées à des tiers ou aux autorités de tutelle doit être modalisée. A. CARACTERISTIQUES DE L'OUTIL Les fonctionnalités nécessaires au sein de l'outil sont, entre autres, les suivantes: - la génération de documents de synthèse, de typologies ou de données statistiques; - la génération de documents graphiques et cartographiques; - la simulation et la planification des travaux, notamment par l'intégration des prix unitaires (métreur-deviseur) nécessaires à la budgétisation des travaux, en prenant en compte l'amortissement; - l'intégration de documents photographiques et graphiques; - B. DONNEES Les données qui doivent pouvoir être encodées dans le logiciel sont les suivantes: - la situation géographique et la répartition du bâti et du non bâti; - la typologie du bâti et des espaces non bâtis; - l implantation, l orientation et l adresse du logement; - la situation juridique du bien; - la situation du bien au regard des normes en matière de logement (CWL, RGPT, NBN et CE) et singulièrement au regard des normes: o incendie, o amiante, o sécurité ascenseur, o énergie (PEB), o ventilation, o électricité et éclairage; o salubrité; - le relevé exhaustif des éléments de construction et de parachèvements (sur base de la nomenclature du cahier des charges technique de la SWL); - le relevé des installations communes éventuelles et leurs caractéristiques techniques pour les immeubles à appartements ou les ensembles de logements (ascenseur, chauffage, ventilation, etc.); - les données relatives aux travaux de maintenance (contrats de maintenance et d'entretien, ). 3

4 III. INTEGRATION DU CADASTRE DU LOGEMENT SOCIAL AUX SYSTEMES DE GESTION DES SOCIETES DE LOGEMENT Le cadastre du logement social doit être un outil de gestion et de planification pour les sociétés de logement public, mais aussi un outil de gestion prévisionnelle et budgétaire. La Région wallonne recouvrera, au travers des données transmises, les aspects globaux de gestion patrimoniale générale ainsi que leurs incidences financières en matière de budget. L'intégration de l'outil dans les processus de construction, de maintenance, d'entretien et de gestion du parc de logements des sociétés de logement est une condition essentielle pour le bon fonctionnement de l'outil et le maintien de ses performances. A ce titre, il faut relever la nécessité d'une méthode de relevé qui soit intégrée, notamment, aux processus internes des sociétés et que les relevés soient réalisés partiellement par les sociétés de logement et/ou par un service extérieur de professionnels/spécialistes. Il y a lieu, par ailleurs, de veiller à ce que les sociétés disposent des moyens adéquats tant techniques que financiers pour assurer le maintien à jour du système. A. LA METHODE DE REALISATION DU RELEVE Les points d'attention à porter eu égard aux relevés, tant initiaux que de maintien à jour, sont relatifs: - à la méthode d'encodage et au matériel nécessaire pour ce faire (en ce compris les moyens de télécommunication nécessaires pour le transfert des données collationnées lors des relevés); - à la détermination des unités de travail; - aux pré-requis techniques nécessaires pour appréhender le logiciel du cadastre; - à l'intégration des données existantes au sein des sociétés et de la SWL. B. LES MOYENS NECESSAIRES AU MAINTIEN A JOUR DU SYSTEME Le cadastre du logement social ne peut être résumé à l'acquisition d'un logiciel ou à cette acquisition couplée à un relevé initial des données. Il convient en effet de prévoir, à l'entame, la mise à jour des données du système, dans le cadre d'une intégration du système informatique d'une part aux systèmes d'information (définition des processus) et d'autre part aux éléments d'organisation (acteurs en présence). Ainsi, en termes de système d'informations, un certain nombre de données peuvent utilement, de manière automatique, et dans le cadre de processus existants, être intégrées dans le cadastre (constructions nouvelles, rénovations lourdes, etc.). Il conviendra de déterminer les processus concernés et les informations susceptibles d'être collectées. Par ailleurs, il conviendra de déterminer, dans le processus organisationnel actuel du secteur, les acteurs étant les plus à même de fournir les informations nécessaires lors de travaux dans le parc de logements (maître d'ouvrage, maître d'œuvre, entrepreneur, auditeur énergétique, gestionnaire technique, ). 4

5 Il convient également de veiller à la mise en œuvre organisationnelle du suivi, notamment en termes de mise à jour du système lors de modifications réglementaires. En outre, certaines données à relever nécessitent des compétences spécifiques qu'il conviendra de déterminer. A ce titre, le recours à des services distincts et spécialisés semble incontournable afin de réaliser au mieux certaines parties du cadastre qui sont loin d'être négligeables (amiante p. ex.). IV. ETAPES ET MISE EN ŒUVRE DU CADASTRE DU LOGEMENT SOCIAL WALLON Les sociétés de logement de service public sont convaincues de la nécessité de disposer d'un logiciel de gestion immobilière par le cadastre du logement social, en tant qu'outil local d'aide à la décision et en tant qu'outil de pilotage, notamment budgétaire, au niveau régional. Les sociétés de logement de service public plaident toutefois pour un système intégré et complet. La réalisation d'un premier encodage précis, complet et généralisé, s'il ne peut être réalisé de manière immédiate et complète par le biais d'une subvention régionale d'experts extérieurs, doit pouvoir être effectuée de manière progressive, en prenant appui, dans un premier temps sur les sociétés de logement. Ainsi, dans le cadre de la mise en place des compétences nécessaires au sein des sociétés de logement pour maintenir à jour le système, une participation des sociétés de logement au relevé initial pourrait être envisagée selon les modalités suivantes: 1. fourniture et encodage, par l'administration régionale, sur base de la base de données centralisée et destinée aux opérateurs publics de gestion du territoire, des informations relatives à l'implantation, l'orientation du logement, ainsi que les informations présentes relatives à la situation juridique du bien; 2. dans le cadre d'un subventionnement régional à déterminer pour l'achat de matériel de relevé et pour l'engagement de personnel qualifié pour effectuer les relevés ad hoc et sur base d'un relevé cartographique précis préalablement fourni, fourniture et encodage, par les sociétés au travers de ce personnel, des données relatives à la typologie du bâti et des espaces non bâtis, ainsi que des données relatives à la situation juridique du bien qui ne seraient pas disponibles au sein de l'administration régionale; 3. de manière progressive et sur base de modules spécifiquement dotés (financièrement et techniquement), fourniture et encodage par des spécialistes extérieurs commandités des données relatives aux caractéristiques électriques, aux éléments de ventilation, de chauffage et aux équipements spéciaux, ainsi qu'aux éléments de construction et de parachèvements (mesures, compositions et caractéristiques). Les spécialistes extérieurs commandités permettraient de réaliser le relevé, selon un calendrier à déterminer, des données nécessaires à l'établissement de la partie du cadastre dont ils ont la charge (via marché de service régional par matière). Le personnel subventionné du point 2 permettrait, par ailleurs, d'assurer l'intégration dans la base de données de relevés ou la base de données existante. Le calendrier pourrait, dans un premier temps, établir le caractère prioritaire des données relatives au respect de normes électriques et incendie; 5

6 4. dans le cadre de l'administration régionale, de la SWL ou dans le cadre d'un marché de services organisé de manière centralisée à l'échelle de la Wallonie, la mise à disposition selon des modalités à déterminer et aux fins uniques de relevé, d'experts spécialisés pour la réalisation du volet "amiante" du cadastre, ainsi que pour la réalisation du volet "CO". Ces deux volets pourraient être considérés comme prioritaires. Les volets ultérieurs peuvent être organisés dans le cadre d'une mobilisation d'experts régionaux pouvant concerner les ascenseurs; 5. dans le cadre de l'administration régionale ou de la SWL, une structure de conseils techniques pourrait utilement appuyer l'action du personnel subventionné au sein des sociétés de logement aux fins de relevé, et ce afin de partager son expertise et, le cas échéant, de permettre une normalisation de certaines informations (durées de vie, périodicité des entretiens, ). Le calendrier de réalisation des relevés pourrait utilement prendre en compte la typologie des logements, notamment dans le cadre de la réalisation de relevés thématiques complets pour chacun des types de logements d'une même société. Le subventionnement des sociétés de logement pourrait utilement être lié au volume de logements gérés. Ainsi, dans l'hypothèse du subventionnement d'un expert par tranche de logements, entre 84 et 128 experts seraient ainsi subventionnés, et ce dans l'esprit de l'alliance emploi-environnement préconisée dans le Plan Marchall 2.vert. Nombre d'experts par société Nombre de sociétés concernées de 0 à logements 1 expert 26* de à logements 1 ou 2 experts ** 28 de à logements 2 à 3 experts ** 9 de à logements 2 à 3 experts ** 3 plus de logements 3 à 5 experts ** 2 * des regroupements pourraient être envisagés pour les sociétés disposant de moins de 500 logements. Il faut noter toutefois que les sociétés de petite taille sont celles où les compétences techniques pourraient utilement être renforcées. ** en fonction de la charge de travail comprise dans les points 2 et 3 qui précèdent. On peut, sur cette base, et en fonction de la méthodologie choisie et des priorités déterminées, envisager un relevé progressif de l'ensemble des logements sociaux wallons, à moyen terme, tout en veillant à la mise à jour continue du cadastre. Les modalités précises de subventionnement, de fixation des priorités et de fixation du calendrier de relevé doivent être déterminées en concertation avec les représentants du secteur. Tom DE SCHUTTER Secrétaire du Comité permanent Robert MEUREAU Président du Comité permanent 6