Prévention de l exclusion locative

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1 Prévention de l exclusion locative Expulsion pour impayés locatifs Conférence du 10 avril 2014

2 Les textes fondateurs Loi n du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions Loi n du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale Circulaire ministérielle du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés de loyers

3 Principes et objectifs Dispositif national, à compétence départementale, consistant en une gestion informatisée des actes d expulsions communiqués au représentant de l Etat par les études d huissiers de justice dans le cadre d impayés de loyer, consistant à : Vérifier la légalité desdits actes au regard de la législation Recueillir toute information relative à la situation sociale et financière, auprès de la famille concernée et des services compétents (DPDS, ) Informer, sur sollicitation, les locataires et les bailleurs de leurs obligations respectives, notamment, envers les organismes payeurs (CAF et MSA) et les conseiller sur les solutions pouvant être mises en oeuvre

4 Public concerné Toute personne redevable envers son propriétaire-bailleur pour défaut de règlement du loyer mensuel (impayé locatif) sur le département de l Indre, Occupant un logement (locataire) ou accédant à la propriété (location/acquisition) dans le parc social ou privé N ayant pas répondu de ses obligations malgré un rappel par commandement à payer (si phase pré-contentieuse) Motifs exclus de la gestion en DDCSPP : modalités du bail, reprise du logement, trouble de voisinage, logement meublé

5 Modalités de saisie Au préalable et dès l apparition de l impayé : courrier de rappel au locataire pour l inviter à reprendre le règlement des loyers mensuels (phase pré-contentieuse ) L application de la clause de résiliation, dès lors qu elle est mentionnée dans le bail, est obligatoirement engagée par un huissier Engagement de la procédure d expulsion par un huissier, en trois actes successifs (phase contentieuse) : >> Assignation aux fins de résiliation de bail >> Commandement à quitter les lieux >> Réquisition de la force publique Délais de 2 mois, à minima, entre chaque engagement, sous peine de créer une faute de procédure pouvant être formulée par le locataire

6 Assignation aux fins de résiliation de bail (1\4) A réception de l acte de l huissier, vérification du délai réglementaire imparti par la législation (minimum, deux mois entre la date de réception par «un» service représentant de l Etat et la date d audience au tribunal d Instance) et de l objet de l assignation Transmission systématique d un formulaire au locataire pour recueil d informations sur sa situation sociale et financière Si retour et sous réserve de l accord du locataire, communication des éléments au juge du tribunal d instance et/ou copie au bailleur social et/ou inscription à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

7 Audience du tribunal d instance (2\4) Recueil du jugement délivré par le juge du tribunal d instance Trois décisions : - Résiliation de bail confirmée par le juge = perte immédiate du droit d occupation du locataire - Octroi de délais accordé par le juge = application de la clause de résiliation du bail suspendue au paiement régulier de la dette par mensualités - Constat de l existence d un procès-verbal de conciliation, établi directement entre le bailleur et le locataire = pas de résiliation de bail sous réserve du paiement régulier de la dette par mensualités

8 Commandement à quitter les lieux (3\4) Recueil auprès du bailleur social ou de l huissier (bailleur privé) des informations relatives, notamment, à l évolution de la dette en cours Demande d une enquête sociale sur la famille en procédure d expulsion auprès de la Direction de la Prévention et du Développement Social (DPDS) Au retour, communication à la CCAPEX si elle est sollicitée Dans cet acte, le locataire est informé de son droit à déposer un recours en commission de Médiation (motif d expulsion recevable dès l assignation) et à solliciter la CCAPEX (information préalablement délivrée via le formulaire DDCSPP)

9 Réquisition de la force publique (4\4) Etude de la demande d octroi de la force publique, sollicitée par le bailleur, par la Préfecture ou la sous-préfecture concernée Une enquête de police/gendarmerie est demandée pour établir le risque éventuel de «troubles à l ordre public» Suites possibles : Octroi de la force publique délivré = le concours est programmé et l expulsion du logement, concrètement réalisée (hors période hivernale) si l occupant sans titre persiste à rester dans les lieux Rejet de l octroi = l occupant sans titre peut rester dans le logement, moyennant une indemnité d occupation versée par l Etat au bailleur jusqu à la sortie effective

10 Incidences bailleur Informer l organisme payeur (CAF MSA) de l impayé locatif, notamment, si le bailleur touche directement l APL A défaut, le bailleur risque de devoir rembourser l organisme payeur des sommes indument versées Dans le parc social, obligation de saisir l organisme payeur, à minima, 3 mois avant l acte d «assignation en résiliation de bail» sous peine d irrecevabilité. L organisme payeur peut décider de suspendre le versement de l APL, après une période transitoire de six mois destinée à mettre en place un plan d apurement entre le bailleur et le locataire Avancer les frais de chaque acte établi par l huissier

11 Incidences - locataire Risque de perdre irrémédiablement - son droit à occuper le logement Dès lors que la résiliation de bail est validée, le bailleur dispose de la liberté de poursuivre la procédure d expulsion, indépendamment de la reprise du règlement du loyer et/ou de l apurement de la dette locative Le versement de l APL est suspendu, en l absence d un plan d apurement avec le bailleur réalisé dans le délai de six mois et/ou du respect des engagements pris avec le bailleur Le locataire est alors redevable du loyer plein = risque d augmentation rapide de la dette locative Les frais de chaque acte établi par l huissier s ajoutent à la dette locative

12 Structure et organisation Huissiers : >> délivrance des actes à l encontre du locataire DDCSPP de l Indre : >> Suivi des «Assignation aux fins de résiliation de bail» >> Suivi des «Commandement à quitter les lieux» Tribunal d instance >> jugement (résiliation du bail/perte du droit d occupation) Direction de la Prévention et du Développement Social : >> Réalisation de l enquête sociale Préfecture et Sous-Préfectures : >> Octroi de la «Réquisition de la force publique» Police / Gendarmerie : >> Enquête de police/gendarmerie (octroi de la force publique)

13 Quelques chiffres (2013) 358 notifications délivrées pour assignation aux fins de résiliation de bail 172 commandements de quitter les lieux enregistrés 89 demandes d octroi de la force publique >> 355 formulaires de renseignement envoyés à l attention des familles En réponse, 85 formulaires complétés et renvoyés par la famille (24% des fiches) Pour 72 courriers transmis à l attention du juge d instance (soit 85% des retours) >> 172 demandes d enquêtes sociales sollicitées auprès de la DPDS pour 161 retours d enquête sociale de la DPDS en 2013 Sur les 307 dossiers présentés à l audience du tribunal d instance : - 69 constats de procès verbal de conciliation soit 23% des dossiers - 86 octrois de délais soit 28% des dossiers résiliations de bail soit 49% des dossiers Sur les 89 demandes d octroi de la force publique : - 51 autorisations de l octroi de la force publique pour 12 recours effectifs à la force publique (données secteur «Préfecture»)

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