Avant-projets d'arrêtés du Gouvernement wallon relatifs au financement des opérations immobilières

Transcription

1 Avant-projets d'arrêtés du Gouvernement wallon relatifs au financement des opérations immobilières Avis du Comité permanent des Sociétés de Logement de Service public de l Union des Villes et Communes de Wallonie Les Sociétés de Logement, les pouvoirs locaux et les régies autonomes participent activement à rendre effectif le droit à un logement décent. Ils mettent à disposition des personnes les plus vulnérables des logements publics, sociaux et de transit permettant ainsi le respect de leur dignité humaine. Au vu du coût que représentent la création de ces logements, leur entretien, et leur gestion, les subventions octroyées pour les opérations immobilières en matière de création de logements sociaux, de logements de transit et de l acquisition, la réhabilitation, la restructuration ou l adaptation d un bâtiment améliorable pour y créer un ou plusieurs logements sociaux constituent incontestablement un levier nécessaire à l augmentation du parc locatif public en Wallonie. Tout d abord l Union des Villes et Communes de Wallonie tient à remercier le Gouvernement wallon pour les avancées significatives réalisées au travers de ces projets d arrêtés de subvention. Ainsi, la mise en place d un système de forfait ou encore l augmentation des montants de subvention, quoique limitée, ou encore, la suppression de certains plafonds, sont autant de revendications portées par notre association ayant reçu une réponse positive dans les avantprojets analysés. L Union des Villes et Communes de Wallonie ne peut toutefois que déplorer, alors que l objectif annoncé dans le cadre de la réforme du logement public prévoit nouveaux logements publics financés entre 2010 et 2014, que les projections réalisées compte tenu de l enveloppe budgétaire ne reviennent à créer que nouveaux logements (155 logements de transit et d insertion et 585 logements sociaux par an). Un investissement plus conséquent nous semblerait devoir être consenti par le Gouvernement wallon pour financer la construction de logements publics, afin de permettre aux opérateurs de participer à la mise en œuvre des ambitieux objectifs régionaux en matière d offre de logements publics à l échelle du territoire wallon. Soulignons également que la préparation de l ancrage , sollicitée par le Gouvernement wallon par sa circulaire du 25 juillet dernier et qui doit se clôturer le 30 novembre prochain, se réalise sur base des arrêtés de financement actuellement en vigueur. Les présents projets ne sont logiquement pas connus des opérateurs, alors qu un nombre important d informations influençant grandement le contenu et les modalités de financement du programme d ancrage vont être modifiées par les arrêtés en projet. L Union regrette que le calendrier poursuivi par le Gouvernement wallon ne soit pas de nature à assurer la préparation sereine du programme d ancrage

2 L Union des Villes et Communes de Wallonie tient en outre à faire part au Gouvernement wallon des éléments suivants. Concernant le montant des subventions Les avant-projets d arrêtés modifient de manière fondamentale les conditions de subvention de la construction et de la réhabilitation de logements. En effet, la subvention, calculée actuellement sur base variable (en fonction du pourcentage du coût du logement, plafonné, et pondéré pour partie négativement par la superficie), devient forfaitaire, le forfait variant en fonction du nombre de chambres comprises dans le logement. Le passage d un système variable à un système forfaitaire constitue indéniablement une avancée majeure pour les opérateurs. D une part, le mécanisme de subvention actuel ne garantissait pas aux opérateurs un taux de subvention de 65% pour la construction neuve, même en cas de respect des plafonds imposés alors, de par la pondération de la subvention en fonction de la superficie. D autre part, le système forfaitaire assure aux opérateurs une lisibilité forte des montants promérités et peut aboutir, dans le cadre d une opération de construction ou de réhabilitation, à augmenter le taux effectif de subvention (dans la situation où le coût des travaux n atteint pas les plafonds imposés ou suggérés). Relevons toutefois immédiatement ici que l augmentation du taux effectif de subvention s avère impossible dans le cadre d une opération ne comprenant qu un faible nombre de logements, et qu en outre, ce cas de figure devrait rester marginal, vu le niveau des plafonds, d une part, et vu les facteurs influençant les coûts de construction, d'autre part, notamment en termes d aléas. Une maitrise financière stricte des opérations par les opérateurs n est pas suffisante pour parvenir à une situation aussi favorable. Le tableau suivant compare les montants de subvention maximaux actuels (hors frais) pour la construction de nouveaux logements sociaux avec les nouveaux montants forfaitaires proposés, en prenant pour hypothèse des superficies de logement communément admises dans le secteur du logement public. Les montants forfaitaires de subvention désormais prévus pour la construction de logements sociaux sont ainsi de pour un logement 1 chambre, de pour un logement 2 ou 3 chambres et de pour un logement de 4 chambres ou plus. Montant futur de la subvention Subvention actuelle maximale (65 %) hors frais 1 (forfait) frais compris 1 chambre (55 m²) chambres (65 m²) chambres (80 m²) chambres (95 m²) En première approche, le montant de la subvention pour la construction de logement social apparait supérieur au montant actuellement prévu et ce, quelle que soit la taille de ce dernier. Le tableau suivant compare les montants de subvention maximaux actuels pour la réhabilitation de logements sociaux avec les nouveaux montants forfaitaires proposés, en prenant pour hypothèse des superficies de logement communément admises dans le secteur du logement public. Les montants forfaitaires de subvention désormais prévus pour l acquisition, la réhabilitation, la restructuration ou l adaptation d un bâtiment améliorable pour y créer un logement sont identiques à ceux prévus pour la construction neuve. Toutefois, un plafond de 950 /m² de superficie utile est imposé. Notons en outre que les frais de déconstruction ne sont plus repris dans les possibilités de financement. 1 Ce montant doit être multiplié par (1+n) % frais, le coefficient de frais n étant fixé par le Ministre et dépendant du type de travaux. Union des Villes et Communes de Wallonie asbl P. 2

3 Montant futur de la subvention Subvention actuelle maximale (75 %) hors frais 2 (forfait) frais compris Studio (40 m²) chambre (55 m²) chambres (65 m²) chambres (80 m²) chambres (95 m²) Le plafonnement du forfait vient, en fonction de la superficie du logement, grever le forfait prévu pour les opérateurs. Le niveau des subventions, même dans le cadre d un système forfaitaire, demeure insuffisant pour permettre aux sociétés de logement de service public, aux pouvoirs locaux et aux régies communales autonomes de faire face aux coûts de construction et de réhabilitation de logements. L augmentation des montants des subventions, même dans le cadre d un mécanisme forfaitaire, demeure faible au regard de l évolution des coûts de la construction (en 5 ans, les coûts de la construction ont connu une augmentation de près de 10,59%, selon l indice ABEX. Malgré une réduction récente de l indice, celui-ci a repris sa croissance en 2011). L Union des Villes et Communes de Wallonie demande à ce titre au Gouvernement wallon d inscrire dans les avantprojets de financement un mécanisme de prise en compte de l évolution des coûts de construction au niveau des montants des subventions, par exemple en se référant à l indice ABEX, et de faire évoluer les éventuels plafonds dans le même sens. En outre, les contraintes nouvelles imposées aux opérateurs en matière de performance énergétique des bâtiments, en matière de niveau minimum de parachèvement et d équipement, ainsi qu en termes de locaux communs, laisse à penser que l augmentation observée sera contrebalancée par les coûts supplémentaires induits par ces contraintes. De plus, notons que la déconstruction-rénovation a disparu des opérations finançables, alors que cette formule peut demeurer intéressante, et moins onéreuse que la rénovation, en certaines situations. De même, notons que le traitement financier de l acquisition, dans le cadre d opérations de rénovation-acquisition, reste peu clair dans les avant-projets d arrêtés en préparation. L intégration du coût de l acquisition dans le coût total du logement, sans prévoir par ailleurs de subsides spécifiques en matière d acquisition, risque de restreindre le développement de telles opérations. De plus, signalons que les majorations de subvention pour la réalisation de logements passifs ou adaptables, nous apparaissent, singulièrement pour ce dernier, largement insuffisantes au regard des coûts de construction. L adaptabilité du logement requiert des surfaces nettes plus importantes, qui impactent les coûts du logement. En outre, l adaptabilité requiert des équipements spécifiques (ascenseur, rampes d accès, ) dont les coûts sont bien supérieurs aux montants des majorations proposées, outre les frais de maintenance encourus par les opérateurs et in fine par les locataires. Enfin, si l Union des Villes et Communes de Wallonie salue le subventionnement complet des logements de transit, décision logique vu l imposition faite aux pouvoirs locaux d augmenter singulièrement leur niveau d équipement en la matière, il nous apparait difficilement compréhensible que, à niveau d équipement et de parachèvement égal, le niveau de la subvention et du coût maximal soit inférieur aux coûts admis pour les logements sociaux. L Union des Villes et Communes de Wallonie demande instamment au Gouvernement wallon de poursuivre ses efforts pour soutenir la création de logements en Wallonie. Les besoins en termes de logements et les objectifs ambitieux du Gouvernement, inscrits notamment dans sa déclaration 2 Ce montant doit être multiplié par (1+n) % frais, le coefficient de frais n étant fixé par le Ministre et dépendant du type de travaux. Union des Villes et Communes de Wallonie asbl P. 3

4 de politique régionale, nécessitent l amplification des moyens dévolus au programme d ancrage et au soutien des acteurs de la politique du logement. Les majorations de subventions pour l adaptabilité des logements doivent en outre être augmentées. De l impact de la construction de logements sur les sociétés de logement de service public Les montants des subventions envisagées dans les avant-projets d arrêtés nous apparaissent d autant plus faibles qu ils ne permettent pas aux sociétés de logement de service public d atteindre l équilibre financier nécessaire à la réalisation de leurs missions, ni même d améliorer de manière substantielle cet équilibre. Sur base des données issues des indicateurs de gestion récoltés par la SWL (moyenne Région wallonne 2009), on peut estimer que la construction d un nouveau logement social de 2 ou 3 chambres, pour un montant de euros, financé d une part par un subside de et d autre part par un emprunt de (emprunt sur 20 ans octroyé à un taux annuel de 4,33 % 3 ), engendrera les recettes et coûts mensuels suivants : Recette mensuelle : - Loyer moyen 233,28 Coûts mensuels : - 475,58 - Annuité financement nouveau logement 287,21 - Précompte immobilier 26,49 - Assurance incendie 4 3,93 - Cotisation SWL 4,25 - Coût net personnel employé par logement 5 49,25 - Frais administratifs par logement (hors cotisation SWL) 6 12,68 - Coût brut des entretiens par logement 7 91,77 Résultat mensuel - 242,30 Ainsi, la construction de ce nouveau logement, même en tenant compte des nouvelles modalités de subvention, engendrera un déficit structurel de 242 par mois dans le chef de la société de logement de service public, soit un déficit annuel de par logement. Ce déficit atteint, sur base des mêmes données et des nouveaux taux de subvention, 176 par mois pour la construction d un logement 1 chambre et un déficit mensuel estimé à 309 pour un logement de quatre chambres ou plus. Si on souhaite que la construction d un nouveau logement social n engendre pas de déficit structurel et permette aux sociétés de logement de service public de se maintenir à l équilibre, en gardant les mêmes conditions de financement pour le montant à emprunter (prêt de 20 ans à un taux de 4,33 %), il faudrait que les sociétés ne soient amenées à emprunter que sur le montant total des travaux par construction d un nouveau logement, soit une subvention de l ordre de : pour les logements 1 chambre, soit un taux de subvention de 92,9 % ; pour les logements de 2 et 3 chambres, soit un taux de subvention de 94,5 % ; 3 Taux de la première adjudication CRAC, 2009, utilisé lors du dernier ancrage. Ce taux peut varier à la hausse ou à la baisse lors des adjudications suivantes. 4 Ce chiffre, qui représente un coût moyen pour l ensemble des logements, est sous-évalué dans le cadre d une nouvelle construction. La valeur des nouveaux logements étant plus élevée que la valeur moyenne du patrimoine actuel, le coût de l assurance de ces nouveaux logements est par conséquent plus élevé. 5 Le coût net représente le coût du personnel hors subsides. Il est à noter que les subsides moyens en termes de personnel varient très fort d une SLSP à l autre. 6 Ce poste est quelque peu sous-évalué puisqu il ne contient entre autres pas les frais de logiciel informatique ou encore d entretien du matériel informatique et bureautique. 7 Ce coût reprend les frais de personnel nets liés à la régie ou au staff technique de la société, les achats liés à la régie et les entretiens réalisés en sous-traitance. S agissant d une moyenne, dans le cadre d un nouveau logement, ce coût moyen est sans doute quelque peu surévalué dans la mesure où les logements plus âgés ont besoin de davantage d entretien que les logements récents. Union des Villes et Communes de Wallonie asbl P. 4

5 pour les logements de 4 chambres et +, soit un taux de subvention de 95,6 %. Si on souhaite que la construction d un nouveau logement n engendre pas de déficit structurel et permette uniquement de se maintenir à l équilibre, mais cette fois en se basant sur un prêt d une durée de 30 ans 8 à un taux de 4,33 %, il faudrait que les sociétés ne soient amenées à emprunter que sur le montant total des travaux par construction d un nouveau logement, soit une subvention de l ordre de : pour les logements 1 chambre, soit un taux de subvention de 91,1 % ; pour les logements de 2 et 3 chambres, soit un taux de subvention de 93,1 % ; pour les logements de 4 chambres et +, soit un taux de subvention de 94,4 %. Au vu de l impérieuse nécessité pour les sociétés de logement de service public d atteindre l équilibre financier, capable de leur permettre de réaliser leurs missions au service de locataires et candidats-locataires de manière adéquate, l Union des Villes et Communes de Wallonie demande instamment au Gouvernement wallon de revoir à la hausse le montant des subventions pour la construction et la réhabilitation de nouveaux logements, et plaide ardemment pour une mise en place et un aboutissement rapide de la réflexion sur le nouveau calcul du loyer, annoncé dans la note d orientation sur la réforme du logement, capable d améliorer, parallèlement à un meilleur financement des opérations immobilières, la situation financière des sociétés de logement. L Union rappelle en outre la volonté du Gouvernement wallon de prendre en charge une partie du différentiel entre la valeur locative normalisée d un logement et le loyer "social", afin de tendre également vers l équilibre financier des sociétés. L Union des Villes et Communes de Wallonie appelle, complémentairement à la réforme du loyer, à la mise en œuvre rapide, et complète de cette mesure, et ce à brefs délais. Notons pour le surplus que les conditions de financement de la part non subsidiée des opérations ne sont pas connues des sociétés de logement de service public et qu une information rapide est nécessaire à ce propos. Du plafonnement du coût des opérations Si le maintien du plafonnement des coûts de construction et de réhabilitation de logements pour les sociétés de logement de service public peut se comprendre eu égard à la solidarité qui prévaut dans le secteur et aux mécanismes financiers à l œuvre en la matière, ceux-ci apparaissent, eu égard aux coûts de construction, insuffisants. Le tableau ci-dessous compare les plafonds actuels et les futurs plafonds : Plafond actuel hors frais 9 Futur plafond - frais compris Studio (40 m²) chambre (55 m²) chambres (65 m²) chambres ( m²) 4 chambres (95 m²) Si le relèvement annoncé des plafonds constitue une adaptation positive, le coût réel des logements dépassant généralement le coût théorique des antérieurement à l œuvre, les nouveaux montants apparaissent, singulièrement dans le cas des logements 1 chambre et 4 chambres et plus, trop faibles. Les nouvelles impositions, en termes de performance énergétique, de parachèvement et d équipement minimum, ainsi que les locaux communs imposés vont également augmenter sensiblement le coût des logements, laissant apparaitre les nouveaux plafonds comme insuffisants. 8 Le financement sur 30 ans est annoncé par le Gouvernement dans la note d orientation relative à la réforme du logement. Les modalités de financement ne sont toutefois pas aujourd hui connues. 9 Ce montant doit être multiplié par (1+n) % frais, le coefficient de frais n étant fixé par le Ministre et dépendant du type de travaux. Union des Villes et Communes de Wallonie asbl P. 5

6 A l instar des montants des subventions, un relèvement des plafonds nous apparait vivement souhaitable, de même qu une liaison de ceux-ci à un indice d évolution des coûts de construction (ABEX par exemple). De même, les relèvements des plafonds pour assurer le caractère passif ou l adaptabilité nous semblent devoir être revus, eu égard aux surcoûts réels qui seront occasionnés par ces éléments. L allègement des mécanismes de dérogation ne peut, toutefois, qu être souligné, même si le seuil fixé à 10% pour la construction de logement social nous parait faible (et pourrait être atteint par la seule évolution du coût de la construction), et mériterait d être uniformément fixé à 15%. Notons enfin que ces plafonds ne peuvent, à notre sens, s entendre que les frais, honoraires et taxes, ainsi que frais internes liés au suivi des dossiers par les opérateurs inclus. Les imprévus, limitativement énumérés dans les textes, devraient en outre pouvoir recouvrir des réalités plus larges. Concernant la liquidation du subside Jusqu à présent, les subsides octroyés aux Sociétés de Logement de Service public pour la construction de logements sociaux ou de logements de transit sont liquidés sur la base des demandes de fonds introduites par celles-ci auprès de la Société wallonne du Logement. Les projets d arrêtés prévoient une révision de ce système de liquidation via un échelonnement aux différentes phases du projet. Ainsi, 5% sont liquidés à la notification de la Société wallonne, 30 % à l autorisation de commander les travaux et 35 % en cours de travaux. Les 30 % restant sont quant à eux liquidés à la réception provisoire, après certification des logements. La liquidation de cette dernière tranche nous semble problématique dans la mesure où elle impose incontestablement à la société d avancer les sommes couvertes par cette dernière tranche auprès de l adjudicataire des travaux. Rappelons en effet qu à titre de garantie, le pouvoir adjudicateur ne peut, conformément au cahier général des charges, conserver que 5% de la valeur du marché, cette somme étant libérée après réception provisoire. Il nous semble donc nécessaire d aligner la dernière tranche liquidée dans le cadre du subside à ces 5%, tranche qui serait liquidée à la réception provisoire. Ce principe vaut également en ce qui concerne l octroi de subventions aux pouvoirs locaux et régies autonomes en vue de l acquisition, la réhabilitation, la restructuration ou l adaptation d un bâtiment améliorable pour y créer des logements sociaux ou la construction de logements sociaux, en ce que les projet d arrêtés les concernant prévoient que le solde de la subvention (30% également) ne sera liquidé que sur production du décompte final et après contrôle de l administration. En outre, il nous semble que le préfinancement de frais imposé de par la nécessité d obtenir un permis d urbanisme préalablement à l octroi du subside nous semble grever inutilement la situation financière des opérateurs. Concernant le parachèvement et les équipements minimaux des logements, ainsi que les locaux de services communs Pour obtenir les subsides, les logements créés, tant par les sociétés de logement de service public que par les pouvoirs locaux ou les régies autonomes, devront bénéficier d un parachèvement et d un équipement minimum tel que défini par les arrêtés. Ainsi, il s agira notamment de prévoir dans chaque pièce habitable, un revêtement de sol souple ou rigide, des murs peints ou tapissés ou encore un système de taques de cuisson doubles. En outre, des systèmes de chauffage incorporé et de ventilation dimensionnés en fonction de la performance énergétique du bâtiment devront être prévus. Union des Villes et Communes de Wallonie asbl P. 6

7 Actuellement, les opérations de constructions couvrent rarement de tels parachèvements et équipements, étant soit réalisés en régie, soit considérés comme un équipement personnel des locataires. De l imposition de tels équipements ou parachèvements découlera un surcoût lié tant à la réalisation des travaux, lequel ne pourra plus nécessairement être réalisé en régie, ainsi qu à l entretien proprement dit. Le libellé des avant-projets d arrêtés nous semble à ce titre trop précis et les équipements énumérés nous apparaissent ne pas répondre aux pratiques à l œuvre dans le logement social. Si nous pouvons admettre qu un certain niveau d équipement soit souhaitable, un allègement drastique des éléments repris dans les avant-projets et une prise en compte des pratiques en cours nous semblent nécessaires. Concernant le système de ventilation, il convient en outre d attirer l attention sur les coûts liés à la maintenance de celui-ci, coûts qui constitueront des charges supportées in fine par les locataires sociaux. En outre, précisons que les termes "système de chauffage incorporé" nous semblent devoir être précisés, notamment afin de distinguer le système de distribution de celui de la production, ce dernier devant pouvoir se concevoir comme étant incorporé à l échelle d un immeuble, ou d un parc d immeubles. Il est en outre imposé que les immeubles à appartements ou à logements multiples de plus de trois logements bénéficient de locaux de service communs. Ceux-ci visent notamment la création de locaux destinés à l entreposage des ordures ménagères et à celui de véhicules deux roues et voiturettes pour enfants. Ce dernier devra comprendre un emplacement minimum de 1,2 m² par logement. Cette imposition nous semble problématique dans le sens où certaines situations apparaissent plus favorables tant pour le locataire que pour les opérateurs, en termes de gestion (présence de caves individuelles par exemple). Notons qu en fonction de la taille de l opération et du nombre de logements par unité collective, ces locaux communs pourront apparaitre disproportionnés. A notre sens, il importe de donner la possibilité d obtenir des dérogations à ces règles afin de préserver une certaine souplesse quant aux différentes opérations immobilières envisagées. Concernant la procédure et les délais Les avant-projets d arrêtés établissent un ensemble de dispositions organisant les délais et les éléments de procédure dans le cadre de la construction et de la réhabilitation de logements. Ainsi, la question de l acquisition d un droit réel préalablement à toute promesse de subvention nous semble comporter un risque majeur pour les opérateurs, si la confirmation de sélection par le Gouvernement wallon n est pas réalisée après résultats d adjudication. S il nous semble sage qu un certain nombre d assurances existe dans le chef de l opérateur quant à l obtention d un droit réel sur un bien, imposer plus avant l obtention de celui-ci nous semble disproportionné, dans un principe général d économie des fonds publics. En ce qui concerne les délais de réalisation, il nous semble important de souligner que l allègement de la tutelle exercée par la Société wallonne du Logement, annoncé dans le cadre de la note d orientation du Gouvernement wallon relative à la réforme du logement, n est à ce jour pas effectif. Les délais mentionnés dans les avant-projets d arrêtés nous semblent à ce titre peu réalistes. En outre, le dossier de base d adjudication est réalisé, en pratique, après obtention du permis d urbanisme, ce qui ne nous semble pas pris en compte dans les avant-projets. Nous tenons en outre à attirer l attention du Gouvernement wallon sur le fait que les notifications d octroi des subsides interviennent simultanément pour l ensemble des opérations, à tout le moins pour chacune des sociétés. Les délais ne tiennent à ce titre pas compte des conditions météorologiques qui pourraient survenir et du nécessaire étalement dans le temps des opérations dans le chef des opérateurs, eu égard à leurs capacités techniques et humaines. Union des Villes et Communes de Wallonie asbl P. 7

8 TOM/APO/KVO/VBI/ Union des Villes et Communes de Wallonie asbl P. 8