LOCATION NON MEUBLÉE LE GUIDE DES BAILLEURS AVANT DE LOUER, POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS!

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1 LOCATION NON MEUBLÉE LE GUIDE DES BAILLEURS AVANT DE LOUER, POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS! Attention : ce guide a été rédigé exclusivement à l attention des bailleurs qui louent un logement vide à titre de résidence principale. Pour les autres locations (locations meublées, résidence secondaire etc.), renseignez-vous directement auprès des juristes de l ADIL de la Somme. Quelle réglementation s applique aux locations vides? Les locations vides (ou «non meublées») sont réglementées par la loi n du 6 juillet 1989 lorsqu il s agit de la résidence principale du locataire. Remarque : Pour un locataire étudiant, il est généralement admis que le logement où il séjourne habituellement au cours de l année universitaire constitue sa résidence principale (alors même qu il reste domicilié fiscalement chez ses parents). Les locations meublées font l objet d une réglementation distincte (un guide spécifique sur les locations meublées rédigé par l ADIL est également à votre disposition). Attention : la seule présence, par exemple, d une cuisine équipée ne suffit pas à qualifier la location de location meublée. Quels sont les documents que je peux demander à un candidat locataire, notamment pour vérifier le montant de ses ressources? Vous pouvez par exemple demander au candidat locataire (ou à la personne qui va se porter caution pour lui) ses derniers bulletins de salaire, son avis d imposition, son contrat de travail ou encore ses dernières quittances. Attention : la loi vous interdit de demander au candidat à la location un certain nombre de documents tels qu un chèque de réservation du logement, une copie de relevé de compte bancaire ou postal, une autorisation de prélèvement automatique etc.

2 Est-ce que je peux demander le versement d un dépôt de garantie? Quel est son montant? Vous pouvez prévoir dans le contrat de location le versement d un dépôt de garantie (parfois improprement appelé «caution»). Son montant est limité à un mois de loyer sans les charges. Le dépôt de garantie devra être remboursé au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes que vous serez en droit de retenir (charges non réglées, dégradations etc.). Les locataires peuvent-ils prétendre à une aide pour financer le dépôt de garantie? Les salariés d une entreprise du secteur privé non agricole, les jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle, en recherche ou en situation d emploi ainsi que les étudiants boursiers d Etat ou titulaires d une convention de stage d au moins 3 mois peuvent prétendre à une aide dénommée «Avance LOCA-PASS». Cette aide, délivrée par les organismes collecteurs d Action Logement, consiste à avancer gratuitement, au locataire, sous forme d un prêt remboursable sans intérêt, le montant du dépôt de garantie. Le contrat de location est-il obligatoire? Oui, il est obligatoire. Certaines clauses doivent d ailleurs être mentionnées dans le contrat (nom et adresse du propriétaire et de son mandataire, durée de la location, montant du loyer, description du logement et de ses annexes, surface habitable du logement etc.). A l inverse, certaines clauses sont spécifiquement interdites par la loi (exemples : clause qui impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique, clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l immeuble etc.). Comment rédiger le contrat de location? Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire. Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie. La rédaction d un contrat de bonne qualité étant complexe, il vous est conseillé au minimum de vous procurer un modèle auprès de professionnels, d associations de propriétaires ou encore dans les librairies spécialisées. Le contrat peut également être rédigé par un professionnel (notaire, agent immobilier, huissier de justice), les frais de rédaction sont alors partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Un contrat de location est obligatoire ; mais faut-il rédiger d autres documents? Oui, plusieurs documents doivent obligatoirement être joints au contrat de location : un état des lieux ; lorsque l immeuble est en copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage

3 des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges ; l attestation d assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ; une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble ; un dossier de diagnostic technique qui comprend : - un état des risques lorsque le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels ou dans une zone de sismicité ; - le diagnostic de performance énergétique (depuis le 1 er janvier 2011, le classement du logement au regard de la performance énergétique doit figurer dans toutes les annonces de mise en location) ; - le constat de risque d exposition au plomb lorsque le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1 er janvier Comment établir un état des lieux? L état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, daté et signé par vous et votre locataire. Il doit être rédigé lors de la remise et de la restitution des clés. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments de chauffage. Il est recommandé de l établir en autant d exemplaires qu il y a de personnes intéressées au contrat. Il doit être détaillé : ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type «logement en bon état, état moyen, mauvais état» qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Nous vous invitons à faire une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, éléments de chauffage. N hésitez pas à inscrire des détails sur l état du logement. Exemples : Sol : parquet en bon état sauf une latte fendue Sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant 3 éclats Si vous utilisez un état des lieux type, ne vous contentez pas de répondre au questionnaire par des croix : rédigez des commentaires précis. Je préfère faire établir l état des lieux par un huissier de justice : est-ce que je peux demander à mon locataire de prendre à sa charge la moitié des frais? L état des lieux doit en principe être établi à l amiable, directement entre le locataire et le propriétaire, sans occasionner de frais. Cependant, si le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le contenu de l état des lieux, il est possible de le faire établir par un huissier de justice, auquel cas les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. En revanche, si vous imposez un huissier de justice pour établir l état des lieux alors que le locataire ne s'est pas opposé à son établissement à l'amiable, les frais occasionnés seront entièrement à votre charge.

4 Est-ce que je peux interdire au locataire de modifier les peintures ou les tapisseries? Non, vous ne pouvez pas vous opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu ils ne constituent pas une transformation de votre logement (par exemple lorsqu il s agit d aménagements de détail qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage). Quelle est la durée du bail? La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier ou une société civile dite «familiale» et de six ans, si le propriétaire est une personne morale (par exemple une société ou une compagnie d assurance). Remarque : sous certaines conditions, il est possible de prévoir une durée inférieure à trois ans mais d un an minimum, lorsque le propriétaire est un particulier dans l obligation de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales. A l expiration du bail, le contrat de location se reconduit tacitement, sauf congé donné par vous ou par votre locataire. Comment réviser le montant du loyer? Cette révision n est possible que si une clause du contrat le prévoit. Elle interviendra alors à la date prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. La révision du loyer ne peut excéder la variation de l indice de référence des loyers publié par l INSEE. En cours de bail, pourrai- je donner congé à mon locataire? Non, en cours de bail, seul le locataire peut mettre fin à la location. Vous ne pouvez donc pas récupérer votre logement avant l expiration du bail, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations. Pour mettre fin au bail, vous devez donner congé à votre locataire en respectant un préavis de six mois et en motivant votre congé. Vous ne pouvez ainsi donner congé que pour l un des motifs suivants : pour reprendre le logement (à titre personnel ou pour certains membres de votre famille) ; pour vendre le logement ; pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Attention : le congé du propriétaire obéit à des règles de formes très strictes (mentions obligatoires, envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou signification par acte d huissier etc.). Le non respect de ces règles pouvant entrainer la nullité du congé, il vous est conseillé de vous renseigner bien avant la fin du bail.

5 Mon locataire peut-il partir à tout moment? Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois. Ce délai est cependant réduit à un mois : en cas de premier emploi, de mutation, de perte d emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d emploi ; si le locataire est bénéficiaire du RMI ou du RSA ; si, étant âgé de plus de 60 ans, son état de santé justifie un changement de domicile. Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l acte d huissier. Remarque : même s il quitte les lieux avant la fin du préavis, le locataire qui donne congé doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si entre temps un nouveau locataire lui succède avec votre accord. Comment est organisé le règlement des charges locatives? Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses : les frais entraînés par les services liés au logement et à l usage de l immeuble lorsque ces services ont été rendus (consommations d eau ou d énergie, chauffage collectif ) ; les dépenses d entretien et de petites réparations des parties communes de l immeuble ; les taxes locatives qui correspondent à des services rendus dont le locataire bénéficie (enlèvement des ordures ménagères, assainissement). La liste des charges à payer par le locataire est limitée (décret n du 26 août 1987). Pour le paiement de ces charges, vous pouvez demander au locataire : - soit le versement de provisions (par exemple tous les mois ou tous les trimestres). Vous devrez dans ce cas effectuer une régularisation chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles ; - soit le paiement des charges sur justificatifs. Attention : vous ne pouvez pas prévoir pour ce type de location de loyer «toutes charges comprises» ou de règlement forfaitaire des charges. Les jeunes étudiants sont, en général, pas ou peu solvables. Dans ce cas, comment éviter les impayés de loyer? Avant même la signature du bail, vous pouvez prendre certaines précautions comme notamment : vous assurer contre les impayés de loyer : - soit en souscrivant une garantie loyers impayés auprès de l assureur de votre choix (ou par l intermédiaire du professionnel en charge de la gestion locative de votre logement) et selon les conditions proposées par celui-ci ; Attention, si vous avez pris la précaution de souscrire une assurance contre les impayés de loyer, vous ne pouvez pas demander en plus la caution d un tiers, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

6 - soit en demandant la garantie des risques locatifs GRL auprès d un assureur qui a adhéré au dispositif GRL mis en place par l Etat et Action Logement (voir les conditions : Attention, en cas de souscription d un contrat GRL, vous ne pouvez en aucun cas demander en plus la caution d un tiers. demander la caution solidaire d un tiers : elle vous permet, dès le premier impayé, de poursuivre directement et immédiatement la personne qui s est portée caution. L engagement de caution doit être écrit et respecter des conditions de forme. Nous vous conseillons d apporter beaucoup de soin à la rédaction de l acte de caution solidaire ; le non-respect des conditions de forme exigées pourra entraîner la nullité de l acte. Attention, lorsque le propriétaire est une personne morale autre qu une société civile dite «familiale», le cautionnement ne peut être apporté que par certains organismes (ex : FSL, Action Logement). La caution d une personne physique ne peut alors être demandée que lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. prévoir la solidarité des locataires : si le logement doit être occupé par deux ami(e)s, nous vous conseillons, d une part, de faire signer le contrat par chacun d eux et, d autre part, d insérer dans le bail une clause de solidarité. Cette clause permet notamment, si l un des deux locataires part du logement, de réclamer le loyer, le cas échéant, à celui qui a quitté le logement et ce, jusqu à l expiration du bail. Si mon locataire a une aide au logement, comment percevoir directement sur mon compte cette prestation? Pour cela, il suffit que vous adressiez une demande de versement direct, appelée demande en tiers payant, à la Caf de la Somme. Vous devrez alors déduire l allocation logement du montant du loyer et en informer votre locataire. Je ne souhaite pas que mon locataire amène des animaux dans le logement loué. Puis-je interdire, par une clause du bail, la présence d un animal familier? Une telle clause est interdite. Le locataire a le droit de détenir un animal familier à condition que cet animal ne cause aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux autres occupants. Cependant, depuis le 1 er juillet 1999, une clause interdisant la détention d un chien d attaque est licite. Est-il possible d interdire, par une clause du bail, l hébergement d un proche? Non, la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de prévoir une clause qui interdit au locataire d héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. En revanche, le locataire n a pas le droit de céder le contrat de location ou de souslouer le logement sans votre accord écrit.

7 Quel est le régime fiscal de la location vide? Les revenus générés par la location d un logement loué vide entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils s ajoutent donc chaque année au revenu global et sont assujettis à l impôt sur le revenu des personnes physiques. - En tant que contribuable personne physique, si votre revenu foncier est inférieur à par an, vous serez soumis au régime de la déclaration simplifiée (ou micro-foncier) : vous bénéficierez alors d un abattement forfaitaire de 30% sur votre revenu foncier correspondant aux charges de propriété déductibles. - Si vos charges sont importantes, vous pouvez opter pour le régime réel d imposition afin de déduire vos charges de propriété réelles. Attention, cette option est irrévocable pendant trois ans et se renouvelle tacitement. Lorsque le revenu foncier est supérieur à par an, le contribuable est soumis de plein droit au régime réel d imposition. Pour plus d informations, renseignez-vous gratuitement auprès des juristes de l ADIL de la Somme. ADIL Maison du Logement 13, boulevard Maignan Larivière AMIENS

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