La vente en l état futur d achèvement des promoteurs aux bailleurs sociaux

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1 ANNEE COLLECTION "LES MEMOIRES DE L ESPI" La vente en l état futur d achèvement des promoteurs aux bailleurs sociaux Mathilde TOUIL Cycle Manager en Immobilier, spécialité Aménagement, Promotion, Construction Professeur correcteur : M. Claude MEZRAHI

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3 LA VENTE EN L ETAT FUTUR D ACHEVEMENT DES PROMOTEURS AUX BAILLEURS SOCIAUX MASTER APC TOUIL Mathilde

4 MOTS CLES : Gouvernement Objectifs Logement Loi SRU Maître d ouvrage Maitrise d œuvre VEFA Promoteurs Bailleurs sociaux Patrimoine immobilier Exigences bailleurs Exigences promoteurs Effort de production Bilan financier Contrat de réservation Economie immobilière Offre Demande Vente Constructions

5 TABLE DES MATIERES INTRODUCTION Les objectifs en matière de politique gouvernementale Le logement une priorité du gouvernement Relancer la construction, une priorité du gouvernement Les solutions annoncées par le gouvernement La loi SRU... 4 Les particularités du contrat de VEFA dans le cadre d une relation promoteur bailleur 8.1 La mise en œuvre de la VEFA pour l acquisition de logements sociaux... 9 a)le contrat de VEFA... 9 b) La phase de réservation dans le cas particulier d une vente à un bailleur social c) Application du régime de la VEFA aux organismes HLM La gestion des lots à acquérir... 1 a) La copropriété... 1 b) Les parties communes spéciales en copropriété c) Le «macro-lot» de copropriété d) La division en volumes Le contexte particulier des parties en présence, le client lui-même maître de l ouvrage 14.4 Les exigences du bailleur Le mode opératoire La VEFA aux bailleurs, impacts et intérêts pour les promoteurs Les objectifs de la loi SRU a. L équation des promoteurs Le manque à gagner des promoteurs Une solution stabilisatrice La VEFA aux bailleurs sociaux est-elle une solution pour que les promoteurs tiennent le choc? 3.5 Les difficultés de mise en œuvre Le cas particulier de la nue-propriété La VEFA aux bailleurs, impacts et intérêts pour le bailleur L impact financier La diversification du patrimoine L accroissement du patrimoine pour le bailleur Quid de la qualité du patrimoine qui en résulte... 8 CONCLUSION Synthèse... 34

6 INTRODUCTION Le droit au logement est reconnu comme un droit social depuis Au niveau international, la déclaration universelle des Droits de l Homme de 1948, reconnaît dans son article 5-1 que le droit au logement fait partie des droits sociaux : «Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien être et ceux de sa famille, notamment pour l alimentation, l habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires.» Ce droit a été réaffirmé par la loi du 31 mai 1990 relative à la mise en œuvre du droit au logement, et dont l article premier énonce : «Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l ensemble de la nation». La part conséquente consacrée au logement dans la loi relative à la lutte contre les exclusions de 1998 témoigne de l importance attaché à ce droit. Les principales mesures concernant le renforcement des mesures de prévention des expulsions locatives, la réforme des attributions des logements la mobilisation de la vacance des logements et la lutte contre l insalubrité. La loi SRU dite «loi sur la solidarité et le renouvellement urbain, du 13 décembre 000,qui confirme le droit à un logement décent complète certaines de ces mesures. Le gouvernement par le biais de la loi SRU dirige ses efforts de construction avec un objectif de mixité sociale. Le volet logement et urbanisme de la loi SRU, vise dans le cadre de la politique de réunion urbaine, à insuffler plus de mixité sociale en matière d habitat. L'effet du logement social sur le marché immobilier fait l objet de vifs débats. Pour certains il est insuffisant, pour d'autres il fausse l'équilibre entre l'offre et la demande et renforce la crise du logement. En 006, quatre millions de ménages étaient à la recherche d un logement. Parmi eux, ont accédés à la propriété, certains en s endettant. Les autres ont fait appel au parc locatif. «Étant donné l'insuffisance de l'offre par rapport à la demande, les candidats à la location, surtout s'ils disposent de ressources modestes ou précaires, vivent la recherche de logement comme un véritable parcours du combattant» précise ainsi un document de la Fondation Abbé Pierre. Sur ces 3, millions de postulants à la location, ont obtenu un logement social. L'offre de logements sociaux a connu une baisse importante entre 1999 et 005 elle est ainsi passée de à logements. En effet, la construction est assez faible et la rotation des logements est en baisse. Cette faible rotation des locataires s'explique par