La fin des conventions d exploitation Une opportunité de développement autonome

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Marie-Dominique Champagne
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1 La fin des conventions d exploitation Une opportunité de développement autonome Congrès annuel de l ACHRU Montréal, 13 avril 2016 Allan Gaudreault, analyste-conseil 1

2 Sommaire de la présentation Deux manières de voir la FCE Pourquoi c est une opportunité de développement Défis post convention Facteurs déterminants Constats selon étude récente Contraintes à la viabilité et au développement Conditions de succès 2

3 Deux manières de voir la FCE Verre à moitié vide = incertitude Fin des subventions = inquiétude pour ménages à faible revenu Fin des inspections et du suivi administratif = défi pour les fédérations Verre à moitié plein = opportunité Fin des paiements hypothécaires = liquidités disponibles Fin des contrôles de conformité = pas de permission à demander 3

4 Pourquoi c est un opportunité de développement Idéalement le prêt hypothécaire est remboursé Les réserves accumulées permettent le maintien en état du bâti Les liquidités sont disponibles Pour réaliser des travaux Pour aider les personnes à faible revenu Pour financer la réalisation de nouveaux logements Capacité d emprunt liée aux liquidités Convention échue : possibilité d utiliser les avoirs sans contrôle externe Répondre à de nouveaux besoins chez les locataires existants et dans la collectivité 4

5 Défis post conventions Viabilité Demeurer viable et assurer le maintien en bon état Abordabilité Capacité à loger les ménages à faible revenu Pérennité Conservation des actifs Vocation sociale à long terme Développement Mobiliser le capital autonome 5

6 Facteurs déterminants Design du programme d aide Impacts varient selon les programmes d aide Pratiques de gestion et de planification Selon le mode de gestion: coop, OSBL ou public Selon la taille Selon les ressources: outils de gestion, ressources internes et externes Profil des locataires Selon la proportion de ménages à faible revenu Culture de l organisme Mission et valeurs Positionnement politique quant au rôle de l État 6

7 Constats selon étude récente Étude parrainée par Réseau québécois des OSBL d habitation (RQOH) Financée par RQOH et Société d habitation du Québec Réalisée en Sondage auprès de 1100 organismes administrant 2300 projets 255 répondants au sondage Études de cas 52 entrevues Consultation des états financiers 67 simulations financières de projets concernés par FCE Source: 7

8 Constats selon étude récente Valeur totale des OSBL québécois: 4,7 Milliards $ pour logements Avoir propre foncier (valeur totale moins dette totale): 3,6 Milliards $ 59 % des logements sont visés par une aide au loyer FCE: 100 OSBL concernés sur 255 répondants État de préparation très faible des pourvoyeurs de logements Outils de planifications du secteur non connus et inutilisés Attitude générale: attente de solutions externes Perception généralisée que les subventions au loyer se poursuivront après FCE 8

9 Constats selon étude récente 43 % des conseils d administration concernés ont discuté de la FCE 14 % ont un plan d action en vue de la FCE 63 % ont un plan de gestion des actifs, mais non relié à la FCE 42 % ont une stratégie d investissement mais non reliée à la FCE Test ACHRU: outil développé par Steve Pomeroy Programme Article 95: 88 % seraient viables et capables d aider les ménages à faible revenu sans aide externe Programme PSBL-P: 93 % seraient non viables 9

10 Constats selon étude récente suite Facteur clé: Revenu d Exploitation Net (REN) REN = revenus moins dépenses d exploitation moins subventions Établit le montant disponible pour du financement après FCE Modernisation Rénovation Acquisition Développement Si REN positif: capacité confirmée Article 95: moyenne $ par logement par année Si REN négatif: organisme incapable d assumer ses frais d exploitation, encore moins du financement PSBL-P: moyenne 2700$ par logement par année 10

11 Contraintes à la viabilité et au développement Contraintes culturelles Faible motivation au développement Culture de consommation des actifs vs culture de conservation Dilemme: Loyer le plus bas possible vs entreprise d économie sociale Contraintes associatives Faible taille des organismes Dispersion des organismes : coops et OSBL au Québec Contraintes économiques Capacité d emprunt relativement faible Absence d outils de financement collectifs 11

12 Conditions de succès Mobiliser les résidants, les employés, les bénévoles et les partenaires financiers: culture entrepreneuriale Ressources expérimentées en développement Connaître le marché et connaître les besoins de la population à desservir Priorité : conservation des actifs Connaître les besoins de réparations des bâtiments Déterminer les coûts à long terme Court terme: budget d entretien suffisant Long terme: planification de réserves de remplacement suffisantes Le développement doit être conditionnel au bon état du bâti 12

13 Conditions de succès suite Protéger la source de revenus Toutes les solutions impliquent une gestion rigoureuse des revenus Croissance des revenus de loyers Diversifier les sources de revenus Créer des réserves non conventionnées Mixité sociale et économique Diversifier la population visée Diversifier l échelle des loyers: exemple: loyer du marché vs loyer subventionné Moduler le montant d aide attribué 13

14 Conclusion La FCE c est maintenant! Il y a une vie après la convention Jamais trop tard pour adopter de nouvelles approches de gestion Priorité absolue: la conservation des actifs Besoin généralisé de meilleurs outils de gestion et de planification Besoin d outils collectifs de financement pour mobiliser les ressources du secteur 14

15 Merci de votre participation! 15

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