Le mot du président. Avec un peu de discipline personnelle nous réussirons ensembles à conserver ce qui fait le calme et le charme de ce quartier.

Transcription

1 S. E. M «l a R é s i d e n c e d e V i l l e n e u v e» Livret d accueil

2 Le mot du président Le guide d accueil est une étape de plus que nous voulons engager dans la politique de communication que nous menons, depuis plusieurs années, avec nos locataires. Cette brochure devrait vous permettre de mieux comprendre le rôle et les particularités de la S.E.M. «La Résidence de Villeneuve», voulue il y a plus de quarante ans par la Municipalité de Villeneuve-la-Garenne pour participer à la résolution des difficultés rencontrées en région parisienne en matière de logement et faire face bien entendu aux besoin de Villeneuve. «il s agissait aussi, dans une démarche d exemplarité vis-à-vis des autres bailleurs de la Ville. Construit dans les années soixante, les bâtiments où vous allez être hébergés ont déjà fait l objet d importants travaux de rénovation. Ils vont être poursuivi et porteront davantage sur les intérieurs sans pour autant négliger les parties communes, qui ont déjà fait l objet de réhabilitations importantes. Cependant, tout ce qui a été fait et sera fait ne servirait à rien, si chacun n y mettait pas du sien pour respecter et faire respecter les travaux entrepris, afin de permettre aux bâtiments de défier le temps pour le bien-être présent et futur de leur résidants. Chacun doit se souvenir que les droits ne s obtiennent qu aux prix des devoirs et que tout défaut d entretien ou toutes dégradations engendrent de coûteuses dépenses, qui se traduiront inévitablement par une majoration des loyers. Faire respecter les bâtiments, les espaces verts, les halls, c est bien sûr de la responsabilité de la S.E.M, mais c est aussi de votre responsabilité. Cela concerne votre cadre de vie, votre bien-être, mais aussi très directement votre budget Avec un peu de discipline personnelle nous réussirons ensembles à conserver ce qui fait le calme et le charme de ce quartier. Alain-Bernard Boulanger Chevalier de la Légion d Honneur Maire de Villeneuve-la-Garenne Premier vice-président du Conseil Général des Hauts-de-Seine 2

3 Sommaire 1 Présentation Pages 4 à 8 La construction de la SEM «la résidence de Villeneuve» Page 5 Présentation de la résidence Page 6 Les dirigeants Page 7 Le personnel Page 8 2 Votre arrivée à la SEM Pages 9 à 10 3 La vie à la SEM Pages 11 à 24 Les services Pages 12 à 15 Le gardiennage page 12 Des prestations qui vous facilitent la vie page 13 Votre chauffage page 13 Entretien de la robinetterie et des chauffe-bains page 14 Télévison par câble page 14 Digicodes, digiclefs, interphones et vidéos portiers page 14 Désinsectisation page 14 Entretien des espaces verts page 14 Entreprises partenaires de la SEM page 15 La résolution de vos petits tracas quotidien page 15 Vos obligations Pages 16 à 24 Le paiement de votre loyer et de vos charges page 16 Obligation de contracter une assurance habitation page 16 L entretien de votre logement page 17 Eviter les nuisances page 21 Vous êtes dans une copropriété? page 23 4 Changer d appartement Pages 25 à 26 Le congé page 26 L état des lieux de sorties page 26 Les travaux et réparation locatives page 26 Le dépôt de garantie page 26 5 Annexes Pages 27 à 34 Définition de la notion «Entretien courant et réparations locatives» page 28 Charges récupérables page 30 3

4 Présentation de la S.E.M. «La résidence de Villeneuve» 4

5 La construction de la SEM «La Résidence de Villeneuve» La Société d Economie Mixte la résidence de Villeneuve» a été créée le 1er août 1957 par, Monsieur Roger PREVOT, Commandeur de la Légion d Honneur, Fondateur de la S.E.M «La Résidence de Villeneuve», pour construire des immeubles collectifs à usage d habitation n excédant pas les normes des logements économique et/ou celles de habitations à loyer modéré. Cette construction s est opérée en deux tranches, la première achevée 1er octobre 1962, la secondes le 12 août 1963, représentant à l origine 1088 appartements, propriété de la S.E.M. «La Résidence de Villeneuve» ainsi que 18 commerces auxquels il convient d ajouter 314 logements revendus à des copropriétaires. Depuis, 228 locataires de la S.E.M. sont devenus copropriétaires dans 3 bâtiments grâce a des contrats «location-attributions» dont certain ont été souscris dès l origine. La gestion de cet ensemble est assurée par la S.E.M. «La Résidence de Villeneuve», membre d une Association Syndicale Foncière formée avec les autres propriétaires le 12 avril L association syndicale est formée avec les autres copropriétaires des bâtiments K1 à K8 ainsi que D2, soit314 logement en plus de ceux de la S.E.M. Elle a pour objet de gérer, entretenir, voire reconstruire les ouvrages, immeubles, voiries, espaces verts, parking, allée et voies d accès, chauffage. Par ailleurs, pour gérer les copropriétés où elle dispose des appartements, la S.E.M. «La Résidence de Villeneuve» a crée une filiale, Villeneuve Service et Gestion, Syndic de copropriété, membre de la Confédération Syndicale des Administrateurs de Biens et garantie par la SOCAMAB (site : 5

6 Où nous trouver? La résidence Le patrimoine locatif se situe essentiellement autour de l avenue Jean Moulin. Pour un meilleur aperçu, nous vous invitons à consulter le site internet de la S.E.M. ( qui vous offrira la possibilité de consulter les plans regroupant les bâtiments suivants : Le bâtiment h constitué de 440 logements ; L immeuble J composé de 112 logements ; Le bâtiment D3 recoupant 120 logements ; Et les bâtiments de E1 à E5 et D1 comprenant 444 logements. Les commerces La résidence de Villeneuve la Garenne vous offre la possibilité d accéder à de nombreux commerces dont l implantation maintient la convivialité entre résident. Bâtiment Commerçants Adresse J Cabinet d ostéopathie 58 avenue Jean Moulin J Librairie papeterie 60 avenue Jean Moulin J Epicerie 62 avenue Jean Moulin K Cabinet d infirmier 44 boulevard Charles de Gaulle E BNP Paribas avenue Jean Moulin E Pharmacie avenue Jean Moulin E Espace auto avenue Jean Moulin E Look avenue Jean Moulin E Les Bonnes Bouchées 57 avenue Jean Moulin E Boulangerie 55 avenue Jean Moulin E Pressing 49 avenue Jean Moulin E Café Le Cent Onze 47 avenue Jean Moulin E Lyda France avenue Jean Moulin E Hauts de Seine Initiative 41 avenue Jean Moulin J Perec 54 avenue Jean Moulin 6

7 Les dirigeants Alain-Bernard BOULANGER Président de la S.E.M. "La Résidence de Villeneuve" Maire de Villeneuve-la-Garenne Premier vice président du Conseil Général des Hauts-de-Seine Christian CHAPUIS Directeur Général de la S.E.M. "La Résidence de Villeneuve" Le siège social de la S.E.M. «La Résidence de Villeneuve» est à : L hôtel de ville 28 avenue Verdun VILLENEUVE LA GARENNE Le personnel Et les bureaux de gestion sont situés 11 rue de la fosse aux astres VILLENEUVE LA GARENNE Téléphone Fax contact@sem-villeneuve.fr Si vous avez un problème administratif, n hésitez pas à venir à l accueil de la S.E.M. où les employés se feront un plaisir de vous aider. Pour la visite de votre logement, votre états des lieux et la signature de votre bail, vous serez guidé par Madame Régine HAMM, C est avec plaisir qu elle vous accueil également chaque jour au téléphone et dans nos locaux, aidée par Madame Carole LESOING. Elles vous orientent et notent vos questions afin qu une réponse soit apporté dans les plus bref délai. Madame LESOING est également chargé du service des sinistres. Si vous êtes copropriétaire et que vous rencontrer un problème lié à cette copropriété, vous avez la possibilité de contacter Régine HAMM Si vous rencontrez des problèmes d ordre financier et que vous avez des retards dans le paiement de vos loyers, vous êtes accueilli par Madame Stéphanie GRAVAILLON chargée du service contentieux. N hésitez pas à prendre contact avec elle, afin de mettre en place un échéancier permettant d apurer votre arriéré de manière amiable et ainsi éviter la mise en œuvre d une procédure de recouvrement. 7

8 Les horaires Bureaux de la S.E.M. Du lundi au jeudi de 8heures 30 à 12 heures Et de 14 heures à 17 heures. Le vendredi de 8 heures 30à 12 heures Et de 14heures à 16 heures Loges des gardiens de la résidence Du lundi au vendredi de 8 heures 30 à 12 heures Et de 14 heures 30 à 19 heures 30. Le samedi matin, seule la loge de garde est ouverte de 8 heures à 12 heures. 8

9 Votre arrivée à la S.E.M. 9

10 Votre arrivée à la SEM Pour devenir locataire sur la Résidence, vous avez rempli une demande de logement auprès de la Mairie de Villeneuve la Garenne. Après avoir transmis à la Mairie tous vos documents pour la constitution de votre dossier de candidature, ce dernier a été transmis à la S.E.M. Après avoir visité le logement susceptible de vous être attribué, le permis de visite a été visé par la S.E.M. puis déposé au service du logement. Avant l acceptation d un dossier, la S.E.M. se réserve le droit de procéder à une visite de l ancien logement que vous habitez afin de vérifier le prompt entretien de ce dernier. Ensuite, votre dossier a été étudié par la commission de la S.E.M. qui a statué sur l acceptation de vitre candidature. La décision de cette commission d attribution vous a été notifiée par courrier. La date de prise d effet de la location ayant été prévue ultérieurement entre les parties, nous vous avons convoqué pour effectuer l état des lieux contradictoire, vous remettre les clefs de l appartement et procéder à l attribution du bail. Enfin vous avez emménagé dans votre appartement. Pour vous faciliter la visualisation d un logement à la S.E.M, nous tenons à votre disposition des plans type sur notre site internet Plan non-contractuel 10

11 La vie à la S.E.M. «La Résidence de Villeneuve» 11

12 Les services Etre locataire à la S.EM. «La Résidence de Villeneuve» vous permet de bénéficier de prestations substantielles eu égard au montant des loyers quittancés. La S.E.M. est à vos côtés pour vous facilite la vie en vous offrant de nombreux services. Gardiennage Pour tous les problèmes techniques, il faut vous adresser à votre gardien d immeuble qui fera sont possible pour les résoudre. Votre gardien est à votre disposition pour vous rendre de multiples services destinés à vous faciliter la vie au sein de votre résidence. Il distribue vos avis d échéance, les courriers de la S.E.M et réceptionne vos colis En revanche, il n est pas habilité à réceptionner vos lettres recommandées. Votre gardien est en relation permanente avec les entreprises qui ont un contrat avec la S.E.M, il pourra ainsi prendre un rendez-vous avec la société concernée par votre problème en vue de le résoudre. Pour joindre la loge de votre gardien Bâtiment J, E, D1 et D3 : A M. et Mme ARHUIS : Tél. : Avenue Jean Moulin Bâtiment K et D2 B M. et Mme OLLIER : Tél. : Boulevard Charles de Gaulle Bâtiment H C Mme EIRA VELHA : Tél. : Avenue Jean Moulin Durant les congés ou autres absences de cette personne, vous pouvez quand même composer son numéro de téléphone, un système de renvoi automatique étant mis en place, vous serez immédiatement dirigé vers le gardien de permanence durant cette période. 12

13 Des prestations qui vous facilitent la vie Votre chauffage Vous bénéficier d une chaufferie centrale comprenant : - une pompe à vapeur d eau d une puissance de 5.815kW - Deux chaudières mixtes Gaz/Fioul domestique d une puissance unitaire de 5.815kW - Deux moteur à gaz de 16 cylindres de 3.400kW développant chacun une puissance électrique de 1.350Kw et une puissance thermique de 1.500kW - Un alternateur et transformateur-élévateur de 380V à V Energie utilisée : Consommation antérieures : Gaz naturel avec cogénération : Le gaz naturel 24 millions de kwh PCS GAZ 45 millions de kwh PCS GAZ (dont chaudière 12 millions) Caractéristiques de la chaufferie centrale de la résidence de Villeneuve Productions - 22 millions de kwh de chaleur (11 millions par les chaudières, les 11 autres par récupération de chaleur) - 10 millions de kwh électriques Ces installations permettent le chauffage de : - 19 immeubles d habitation en location et copropriété - 2 groupes scolaires - 1 Centre de Protection Maternel et Infantile - 1 Foyer d aide à l enfance - 17 commerces L ensemble représente 2300 équivalents logements. Qu est-ce qu une cogénération? «cogénération» signifie «générer conjointement» plusieurs types d'énergie. Le principe en est extrêmement simple : lorsqu'un moteur fonctionne, il chauffe, occasionnant ainsi une perte et diminuant donc d'autant son rendement. Il existe des équipements permettant de réexploiter cette énergie, soit en la réutilisant directement pour faire fonctionner le moteur, soit en la transformant en une forme d'énergie utilisée à d'autres tâches. La rénovation de la chaufferie de la Résidence de Villeneuve a permis : 13

14 - la diminution de la pollution, un gain sur les consommations et les coûts d énergie et donc une baisse des charges de chauffage contrôlée par un cabinet indépendant, le CET INGENERIE ; - Une meilleur continuité de service par des équipements neufs et fiables gérés par la société DALKIA ; - La possibilité de raccorder de nouveaux abonnés à la chaufferie centrale de la Résidence de Villeneuve grâce à la surpuissance disponible en chaufferie Entretien de la robinetterie et des chauffe-bains Concernant votre robinetterie, vos ballons d au et chauffe-eau, la SEM a souscrit un contrat d entretien P2-P3 qui prévoit le remplacement à l identique lorsque la réparation est possible En cas de souci, vous pouvez contacter votre gardien qui se mettre en relation avec la société MERCIER et obtiendra un rendez-vous avec un technicien. Télévision par câble Tous les bâtiments de la SEM sont dotés d un réseau câblé dont le contrat d entretien est compris dans vos charges. Si vous désirez contracter un abonnement pour bénéficier d une variété de chaîne de télévision tant française, qu étrangères, vous pouvez contacter NC Numéricable au Digicode, digiclefs, interphones et vidéoportiers. Un contrat a été souscrit auprès de MT3E, pour la maintenance des digicodes et des interphones. En cas de dysfonctionnement de votre interphone, votre gardien est habilité à faire passer le technicien concerné Certains immeubles sont équipés d un vidéo portier raccordé par le câble à votre télévision sur le canal dont le numéro est disponible chez votre gardien. Désinsectisation- dératisation. Pour tout problème de désinsectisation, désinfection ou dératisation, ISS peut traiter votre appartement et les parties communes Il s agit d un système d assurance et non de visites périodiques. Si vous n obtenez pas de résultat suite au passage des agents, contactez votre gardien. Entretien et espace vert. L association syndicale a souscrit un contrat d entretien des pelouses, haies et arbustes avec la société S.E.N.P.L.A comprenant l intervention d un jardinier pour la tonte, la taille et le ramassage des feuilles. 14

15 Entreprise partenaires de la SEM «la Résidence de Villeneuve» Voici la listes des différents contrats souscris par la SEM afin d améliorer ses prestations et votre bien-être Dalkia Effi ISS vannes Koematic MT3E NC Numéricable Schindler Mercier Ascora S.E.N.P.L.A convention d exploitation de la chaufferie entretien et nettoyage des partie communes entretien des canalisations s d eaux pluviales, eaux usées et d eaux de Désinsectisation- dératisation Entretien des vides-ordures Entretien des gaines de ventilation entretien des portes coulissantes intervention électrique Maintenance des contrôles d accès parking Maintenance de l interphonie et du digicode abonnement collectif aux réseaux câblés maintenance des ascenseurs entretien des appareils de production d eau chaude sanitaire Entretien de la robinetterie Entretien de la fosse et de la pompe de relevage (pour les commerces) Contrat d assurance Entretien des espaces verts (contrat conclue dans le cadre de l AS) Résolution de vos petit tracas quotidiens. 1. Votre carte d entrée ne fonctionne plus Sachez que son remplacement est à votre charge pour un montant de 15 euros. Dans ce cas là, il faut vous adressez à votre gardien qui se chargera de son remplacement. Nous vous conseillons de ne pas plier votre carte et d en prendre soin car elle est composée d un fil magnétique sensible et fragile. Si ce fil se coupe, la carte est alors hors d usage et irréparable. 2. Vous souhaitez adopter un autre mode de paiement pour régler votre loyer. Il existe trois possibilités pour régler votre loyer : - Par espèces au gardien entre le 1 er et le 5 du mois. Au-delà de cette date, ce type de règlement s effectue à l accueil de la S.E.M. - Par chèque en le donnant à votre gardien aux dates susvisées ou en le déposant dans l urne située à l accueil de la S.E.M. avec le papillon indiquant les référence de votre bail. - Enfin, vous pouvez opter pour le prélèvement automatique de votre loyer sur votre compte. Il s effectue entre le 10 et le 12 de chaque mois. Il vous suffit de remplir un formulaire préétabli de demande de prélèvement et de nous le retourner accompagné d un Relevé d Identité Bancaire. La S.E.M. met donc trois moyens de paiement à votre disposition, mais le plus simple et le plus pratique reste le prélèvement automatique. Ainsi, plus de problème de déplacement, d horaire à la loge des gardiens et à l accueil de la S.E.M. Facilitez vous la vie! 15

16 Vos obligations Si la SEM vous donnes la possibilité d accéder à de nombreux services, votre qualité de locataire met à votre charge plusieurs obligations. Ainsi vous avez des devoirs vis-à-vis de votre bailleur et vis-à-vis de votre voisinage. Le paiement de votre loyer et de vos charges Votre qualité de locataire vous fait l obligation de payer votre loyer ainsi que les charges aux termes convenus. La liste des charges récupérables fixée par le décret n du 26 août 1987 est annexée en fin du présent livret. Tout loyer impayé sera réclamé. Vous avez entre le 1 er et le 5 du mois pour régler votre loyer. A défaut de paiement, une première relance sera faite. Une seconde vous parviendra 8 jours plus tard en cas de non paiement. Lorsque deux loyers sont impayés, la S.E.M. adresse une mise en demeure de payer. Si le retard persiste, une procédure de recouvrement est engage et les frais de justice sont mis à votre charge, et ce, conformément aux termes de votre bail. Obligation de contracter une assurance habitation Le résidant est tenu de contracter une assurance habitation et de fournir chaque année à son bailleur l attestation d assurance de l appartement loué. Qu est ce qu une assurance habitation et à quoi sert-elle? L assurance habitation est un moyen pour le locataire de se protéger contre tous les risques et sinistres locatifs endommageant son lieu de résidence (dégâts des eaux, incendie, catastrophe naturelle, attentat ) Dans de telles circonstances, l assurance prend en compte les dommages survenant dans l appartement du lésé ainsi que ceux de appartements proches. Les locataires sont tenus d assurer leur logement et leur bail peut prévoir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d assurance. Que faire en cas de sinistre? Si vous êtes l auteur du sinistre Le dommage devra être réparé immédiatement à vos frais, mais ne pourra donner lieu à un remboursement de la part de l assureur (les frais de dégorgement, de règlement des conduits, robinets et appareils, sont exclus de la garantie, lorsqu ils sont à l origine du sinistres). 16

17 Vous conservez la facture qui pourra vous être demandée ultérieurement. Vous devez nous transmettre sans tarder, ainsi qu à votre assureur, toute correspondance qui pourrait vous être adressée par les victimes, leurs assureurs, leurs experts ou leurs avocats. Si vous êtes victime Si le responsable refuse de remplir le constat amiable, indiquez tout de même son nom et son adresse. Intervenez, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du responsable, afin qu il procède à la réparation du dommage. Ne jetez aucun objet et ne procédez pas à la remise en état des lieux endommagés avant que l expert ait pu constater la matérialité des dommages. Faites établir, par un artisan de votre choix, un devis détaillé et chiffré qui comprendra les prix unitaires et les surfaces à remettre en état. Le jour de l expertise, à laquelle vous devez OBLIGATOIREMNT PRESENT ou REPRESENTE, vous tiendrez à la disposition de l expert : les devis, factures d achat des objets endommagés, votre bail et exemplaire de la police d assurance Il vous appartient de déterminer ou de faire déterminé la cause ou l origine du dommage, ceci n entrant pas dans la mission de l expert. Pour tout renseignement complémentaire, prenez contact avec votre assureur. L expertise La société d assurance du lésé prend l initiative de désigner un expert. L indemnisation La société d assurance du lésé indemnise son assuré dès qu un accord est intervenu entre eux. Le constat amiable contient des renseignements utiles. Il doit être correctement et complètement rempli par le responsable et le lésé. Utilisez SYSTEMATIQUEMENT le constat amiable pour tout déclaration de sinistre, de dégâts des eaux, MEME SI VOUS ETES SEULEMENT LA VICTIME. Quelques conseils Dans tous les cas remplissez la partie du constat amiable vous concernant. Vos voisins devront pratiquer de la même façon et chacun enverra à son assureur le feuillet qui le concerne dans les 5 jours suivant la date du sinistre. Le dernier feuillet est à remettre à votre gardien. Que vous soyez responsable ou victime, prenez immédiatement toutes les mesures conservatoires susceptibles de limiter l étendue des dommages. L entretien de votre logement Votre qualité de locataire vous fait également obligation d user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur est donnée par le contrat de location. Vous devez répondre des dégradations et pertes qui surviennent, pendant la durée du contrat, dans les locaux dont vous avez la jouissance exclusive. 17

18 Vous devez prendre en charge l entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que l ensemble des réparations locatives dont les listes est fixée par le Décret du 26 août Cette liste est annexée au présent livret. Vous devez entretenir votre bien, mais également respecter les parties communes pour ne pas accélérer leur dégradation Les parties privatives Il s agit de l ensemble des éléments dont vous avez personnellement et individuellement la propriété ou l usage exclusif. Toutefois, certains éléments étant intégrés en un tout, vous ne pouvez en disposer comme un simple objet mobilier (exemple : ne pouvez pas envisager d emporter les châssis de fenêtre en laissant les ouvertures béantes). Pour les appartement intégré dans une copropriété, toutes suppressions et modification de parties privatives intéressant l aspect extérieur ou la préservation de l immeuble ne peuvent être exécutées qu avec l autorisation de l assemblée générale des copropriétaires. Pour plus de compréhension et de clarté, voyons en détail quelles sont les «parties privatives» que comportent habituellement les locaux dont vous êtes propriétaire ou locataire : 1. la porte d entrée - vous en avez l entretien Vous ne pouvez pas en modifier l aspect sans l accord de l assemblée. 2. l entrée, le salon, la salle à manger ou salle de séjour et les chambres - Les plafonds (plâtre et peinture) - Les cloisons de séparation des pièces (exceptés le gros murs) - Les revêtements décoratifs (papiers- tissus-peintures). - Les châssis de fenêtres, la vitrerie. - Les volets-persiennes-stores-jalousies (mais attention à ne pas les modifier ou à les installer sans l accord de l assemblée). - Les parquets et revêtement de sol. La substitution du revêtement d origine par un autre (parquet ou carrelage) ne présentant pas les mêmes qualité acoustiques et pouvant provoquer des nuisances pour les voisins, nécessite une autorisation de l assemblée générale ou du propriétaire pour les locataires de la S.E.M. 3. la cuisine - le plafond - les cloisons - les carrelages (de sol et muraux) - les canalisations d eau même encastrées à partir de la colonne montante ou jusqu à la descente ménagère. - Toute la robinetterie, les siphons et éviers. 18

19 4. La salle d eau, la salle de bain et le cabinet de toilette. - Le plafond - Les cloisons Les éléments concernant la - Les carrelages copropriété sont extrait du - Le lavabo avec sa robinetterie et la tuyauterie (même encastrée) livret : - La baignoire avec sa robinetterie et la tuyauterie. «Partie privatives - parties communes. Element - Le chauffe-eau d équipements» 5. Les W-C - La cuvette - Le siphon - La chasse d eau à partir de la colonne montante. - Les tuyauteries et canalisations jusqu'à la chute (même encastrées) Réalisé par le C.S.A.B (Conseil supérieur de l Administration des Biens) 6. La cave - La porte (menuiserie- serrurerie) - Les cloisons (celles-ci sont mitoyennes avec celle de vos voisins). C EST À VOUS QU INCOMBE L ENTRETIEN DES PARTIES PRIVATIVES, VEILLEZ-Y, SURVEILLEZ-EN LE BON ÉTAT DE FONCTIONNEMENT, MÉFIEZ- VOUS DE L HUMIDITÉ, DE LA CONDENSATION, N OBSTRUEZ PAS INCONSIDÉRÉMENT LES VENTILATIONS, NETTOYEZ-LES RÉGULIÈREMENT. 19

20 Les parties communes Sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l usage ou l utilité de tous les copropriétaires et locataires ou de plusieurs d entre eux : 1. le sol 2. les cours 3. les parcs et jardins 4. les voies d accès (dont les escaliers) 5. le gros-œuvre des bâtiments 6. Les coffres, les gaines et têtes de cheminées 7. les locaux des services communs 8. Les passages et les corridors 9. Les élément d équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs : La plupart des immeubles sont équipés d installation qui contribuent au confort des occupants. Ce sont les éléments d équipement. Bien qu il s agisse le plus souvent d éléments collectifs, leur utilisation est laissée aux soins de chacun des propriétaires ou locataires. Parmi ces installations, celles que l on rencontre le plus souvent sont : Chaque année votre bailleur dépense des sommes importantes pour remettre en états les parties communes. A titre d exemple le coût pour remettre en état une porte de palier est de 400, remplacer une vitre cassée dans un hall 200 au minimum, pour une borne d accès près de 3000 et enlever des tags sur le mobilier urbain 35 /h. Préservez votre environnement L ascenseur Utilisez-le pour l usage qu en a prévu le constructeur. Ne surchargez pas la cabine. Ne détériorez pas les revêtements, les peintures de la cabine, des portes. Ne laissez pas les enfants l emprunter seuls. 20

21 Le chauffage central La chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat des copropriétaires et, pour éviter de graves perturbations pour l ensemble de l installation, il vous est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage qui se trouvent dans vos locaux et qui sont parties privatives. Ceci est la règle générale. Toutefois, certains règlements de copropriété prévoient que les radiateurs sont partis communes. Pour les travaux autorisés par l assemblée, n ayez recours qu à l entreprise qui est habituellement chargée de l entretien de l installation. Le vide ordure Les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s ils sont collectifs ; en revanche, s ils existent dans chaque appartement à usage individuel, les vidoirs sont des éléments privatifs. Ils doivent n être utilisés qu avec précaution. N y jetez que des objets de petit volume. L interphone ou le portier électronique Seul l installateur est habilité intervenir en cas de défectuosité. Le raccordement au réseau câblé Ne faites appel qu à l installateur pour effectuer les raccordements individuels. Eviter les nuisances Les éléments concernant la copropriété sont extrait du livret : «Partie privatives - parties communes. Element d équipements» Réalisé par le C.S.A.B (Conseil supérieur de l Administration des Biens) Nous sommes tous les voisins de quelqu un et les bruits que nous faisons peuvent vite devenir gênant pour ceux qui les subissent. Selon le décret du 31 août 2006, il peut s en suivre une amende, si le bruit est jugé comme troublant par un agent de l état ou de la communes. Le traditionnel «pas de bruit entre 22h et 7h» n est donc qu un minimum, et la loi contre le bruit s applique de jour comme de nuit. Beaucoup de bruits peuvent être évités à toute heure du jour. Pensez, par exemple à - réglez le son de la radio, de la télévision et de la chaîne HI-Fi, de manière à ne pas gêner votre voisin. - Ne faites pas claquer les portes ou les fenêtres, - Evitez de marcher en talons hauts, en sabot, ou toutes autres chaussures ayant une semelle dense. Pour favoriser une vie collective harmonieuse, il suffit de respecter quelques règles simples : - Evitez de stockez des objets volumineux sur votre balcon, - N étendez pas de linges à vos fenêtres, - Garez toujours votre véhicule sur une place de parking pour ne pas gêner la circulation, 21

22 - Déposer vos sacs poubelles dans les conteneurs prévus à cet effet, - N encombrez pas les lieux de passage avec de objets personnels, - Ne posez pas de paraboles sur les balcons ou en façades des immeubles. En effet la pose d antenne individuelles est strictement interdite, tant par le règlement de copropriété et les décisions prise en Assemblées Générales des copropriétaires, que par les contrats de locations et le règlement intérieur de la Résidence. 22

23 L installation du réseau câblé, qui a fait l objet d une déclaration d exploitation auprès du Conseil Supérieur de l Audiovisuel, conformément à l article 34 de la loi du 30 septembre 1985, remplit nos obligation quant au droit d antenne institué au profit des usagers par les lois et règlements en vigueur. Ainsi les contrevenants qui procèdent à la pose d une parabole seront poursuivis et pourront être condamnés à sa dépose sous astreinte. Pour que vos voisines acceptent plus facilement vos animaux, respectez quelques principes : - Evitez de laisser votre animal familier seul dans l appartement trop longtemps, car il serait susceptible de manifester son ennui par des gémissements plaintifs. - Si, par mégarde, votre animal se laisse aller dans les parties communes, ramassez et nettoyez les traces. Pour l urine, une méthode simple consiste à nettoyer avec de l eau gazeuse et du vinaigre blanc. Surtout ne le laissez pas faire ses besoins dans les bacs à sables. - Enveloppez les différentes litières avant de les jeter. Un problème avec vos voisins? La première chose à faire est d essayer de parler directement et courtoisement du problème avec l intéresser afin de régler le problème à l amiable. Dans la plus part des cas, tout s arrange naturellement. Si les choses ne s améliorent pas, vous pouvez en parler à votre gardien. Toutefois votre gardien ne peut servir que d entremetteur. En cas de situation très conflictuelles, et bien sur en dernier recours, sachez que vous pouvez, en votre nom, porter plainte au commissariat. Vous pouvez faire constater l infraction par un officier, un agent de police judiciaire ou un inspecteur de salubrité qui dressera un procèsverbal à adresser au procureur qui jugera de la suite à donner à la plainte. En aucun cas, votre gardien ne peut vous représentez auprès de force de l ordre. Vous êtes dans une copropriété? L appartement que vous louer peut-être situé dans une copropriété. En effet les bâtiments H, J et D3 situés respectivement du 10 au 50 avenue Jean Moulin et au 11 rue de la Fosse aux Astres, du 2 au 4 Impasse Jean Moulin et au 54 avenue Jean Moulin, ainsi qu au 31/33 de la même avenue, sont des bâtiment en copropriété. Dans chacun de ces bâtiments, la S.E.M. «La Résidence de Villeneuve» est copropriétaire et met des appartements en location. Ces bâtiment sont régis par un Règlement se copropriété propre à chacun d entre eux et qui s impose aux locataires. La gestion de ces bâtiments a été confiée, comme cela a déjà été signalé, à la société Villeneuve Service et Gestion, Syndic de copropriété, filiale de la S.E.M. ( Le Conseil Syndical Dans tout syndicat de copropriété, il existe un conseil syndical et ce, en vertu de l article 21 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur les règles relatives à la copropriété. Les membres de ce conseil syndical sont élus parmi les copropriétaires de l immeuble par l Assemblée Générale à la majorité absolue. Ils sont investis d une mission d assistance et de contrôle du Syndic dans la gestion de sa copropriété. 23

24 L organisation de ce conseil relève des dispositions du Règlement de Copropriété, tant en ce qui concerne le nombre de membres, que la durée de leur mandat ou la tenue des réunions. Les missions du conseil syndical sont très diversifiées. Elles s organisent dans un premier temps autour du Syndic et, dans un deuxième temps, dans la vie quotidienne avec les autres résidants de la copropriété. Il a une mission d assistance du Syndic dans la gestion de la copropriété : il donne ainsi son avis «sur toutes les questions concernant le Syndicat des copropriétaires» aux terme de l article 21. Son avis est obligatoire pour la passation de contrats et de marchés dépassant un seuil fixé en Assemblée Générale. Il contrôle la gestion du Syndic : il peut prendre connaissance de toute pièce au bureau du Syndic et peut se faire assister de tout technicien de son choix, comme un architecte, par exemple. Mais cette prérogative est très encadrée par la réglementation en vigueur. Le conseil syndical peut recevoir délégation pour prendre des décisions relatives aux actes d administration, tels que celles relatives aux travaux d entretien courant et peut donner l autorisation au Syndic d ester en justice au nom et place du Syndicat des copropriétaires. Il revient également au conseil syndical la mission d assurer une information permanente des copropriétaires sur son activité. Il revient également au conseil syndical la mission d assurer une information permanente des copropriétaires sur son activité. Le conseil syndical, qui est bénévole, a un rôle de communication important à l égard des autres copropriétaires. De nombreux différends sont abordés et débattus au cours des réunions du conseil syndical. Il a donc charge de recueillir auprès des autres copropriétaires les difficultés qui peuvent être rencontrée au quotidien, et de communiquer les informations et réponses données par leur Syndic. Ainsi pour toujours mieux vous servir nous sommes à votre disposition pour répondre à vos attentes. 24

25 Votre départ de la S.E.M 25

26 Changer d appartement Des événements de la vie courante peuvent vous amener à vouloir changer de logement Votre famille s agrandit, il vous faut plus d espace, vous devez retirer un dossier de mutation au service du logement de la ville. Un départ d un ou plusieurs membres, vous laisse trop d espace, n hésiter pas à demander un logement plus petit en retirant un dossier de mutation au service du logement de la ville. Vous désirez quitter votre logement, voici la procédure à suivre : Le congé Si vous souhaitez quittez votre appartement, vous devez nous en donnez congé par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois avant la date souhaitée. Ce délai est ramené à un mois en cas de mutation sur la résidence, de décès, de perte d emploi ou de mutation professionnelle. Lorsque le locataire qui donne congé est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile ou lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active, le délai est également réduit à un mois. L état de lieux Une fois votre appartement vidé de vos effets personnels, vous devez prendre contact avec votre gardien afin de convenir d un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire de sortie. Votre présence est obligatoire. Si vous n assistez pas à l état des lieux, la SEM à la possibilité de commettre u huissier de justice en vue d effectuer cet état des lieux de sortie et les frais engagés pour l intervention de cet auxiliaire de justice seront à votre charge. Les travaux et réparations locatives Si l appartement est dégradé et que cette dégradation n est pas due à la vétusté mais à un défaut d entretien manifeste du logement, les travaux de rénovation vous seront facturés. Le dépôt de garantie Le dépôt de garantie vous sera remboursé dans les deux mois de votre départ. Nous ne vous restituerons pas le montant intégral si nous sommes contraint d effectuer, suite à votre départ, des travaux ou des réparations locatives dont vous devez supporter la charge. 26

27 Annexes 27

28 Définition de la notion «entretien courant et réparation locatives» (Extrait du Décret du 26 août 1987) art.1 er - «Sont des réparations locatives les travaux d entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d éléments assimilables auxdites réparations, consécutif à l usage normal des locaux et équipements à usage privatif Ont notamment le caractère de réparations les réparations énumérées ci-après : I Parties extérieur dont le locataire à l usage exclusif C. Descentes d eau pluviales, chéneaux et gouttières - Dégorgement des conduits II Ouvertures intérieures et extérieures A. Jardin privatifs - Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines : taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; - remplacement des arbustes : réparation et remplacement des installations mobiles d arrosage. B. Auvent, terrasses et marquises - Enlèvement de la mousse et des autres végétaux A. Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres - Graissage des gonds, paumelles et charnières ; - Menue réparations des boutons et poignées de portes, de gong, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes. B Vitrages - Réfection des mastics - Remplacement des vitres détériorées. C Dispositifs d occultation de la lumière tels que stores et jalousies -graissage ; - Remplacement notamment de cordes, poulies, ou de quelques lames D Serrures et verrous de sécurité - Graissage - Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées E Grilles - Nettoyages et graissage ; - Remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes 28

29 III Partie interieures A. Plafonds, murs interieurs et cloisons - Maintien en état de propreté ; - menus raccords de peintures et tapisseries, remise en place ou remplacement de quelques éléments de matériaux de revêtements tels que faïence, mosaïques, matière plastique, rebouchage rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l emplacement de ceux-ci. B. Parquets, moquettes et autres revêtements de sol. - Encaustiquetage et entretien courant courant de la vitrification ; - Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sols notamment en cas de tâches et de trous. C. Placards et menuiseries telles ques les plainthes, baguettes et moulures - Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries. IV. Installations de plomberie A. Canalisations d eau - Dégorgement ; - Remplacement notamment de joints et de colliers B. Canalisations de gaz - Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d aération - Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement C. Fosse septiques, puisards et fosse d aisance - Vidange D. Chauffage, production d eau chaude et robinetterie - Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz ; - Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; - Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes de robinets ; - Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d eau. E. Eviers et appareils sanitaires - Nettoyage des dépôts calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches V. Equipements d installation d électicité Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles,des ampoules, tubes lumineux ; réparations ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. VI. Autres équpipements mentionnés au contrat de location 29

30 A. Entretien courant et menues réparation tels que : Réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaiselles, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d air,antennes individuelles de radio-diffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs B. Menues réparations Nécessitées par la dépose de bourrelets C. Graissage et remplacement Des joints des vidoires ; D. Ramonage Des conduits d évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. Les dispositions de la loi n) du 23 décembre 1986 étant d ordre public, la présente s impose aux bailleurs et locataires pour la détermination des réparations locatives». CHARGES RECUPERABLES DECRET N DU 26 AOUT 1987 Article 2 «Modifié par Décret n du 19 décembre art. 2 Pour l application du présent décret : a) Il n y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d un contrat d entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l employé d immeuble ; ces dépenses d encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu il existe un contrat d entreprise, le bailleur doit s assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ; b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ; c) Lorsque le gardien ou le concierge d un immeuble ou d un groupe d immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l entretien des parties communes et l élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu en cas de force majeure, d arrêt de travail ou en raison de l impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d effectuer seul les deux tâches. Ces dépenses ne sont exigibles qu à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n assure, conformément à son contrat de travail, que l une ou l autre des deux tâches, y compris lorsqu un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu en cas de force majeure, d arrêt de travail ou en raison de l impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d effectuer seul cette tâche. 30

31 Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d un contrat de travail commun, l entretien des parties communes et l élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l application du présent article. Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas : - le salaire en nature ; - l intéressement et la participation aux bénéfices de l entreprise ; - les indemnités et primes de départ à la retraite ; - les indemnités de licenciement ; - la cotisation à une mutuelle prise en charge par l employeur ou par le comité d entreprise ; - la participation de l employeur au comité d entreprise ; - la participation de l employeur à l effort de construction ; - la cotisation à la médecine du travail ; d) Lorsqu un employé d immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l entretien des parties communes ou l élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables. Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l alinéa précédent : - le salaire en nature ; - l intéressement et la participation aux bénéfices de l entreprise ; - les indemnités et primes de départ à la retraite ; - les indemnités de licenciement ; - la cotisation à une mutuelle prise en charge par l employeur ou par le comité d entreprise ; - la participation de l employeur au comité d entreprise ; - la participation de l employeur à l effort de construction ; - la cotisation à la médecine du travail. e) Le remplacement d éléments d équipement n est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.» LISTE DES CHARGES RECUPERABLES I. - Ascenseurs et monte-charge. 1. Dépenses d électricité. 2. Dépenses d exploitation, d entretien courant, de menues réparations : a) Exploitation : - visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; - examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ; - nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; - dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; - tenue d un dossier par l entreprise d entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l appareil. b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d éclairage de la cabine. c) Menues réparations : 31

32 - de la cabine (boutons d envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ; - des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d appel) ; - des balais du moteur et fusibles. II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. 1. Dépenses relatives : A l eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l ensemble des bâtiments d habitation concernés ; A l eau nécessaire à l entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d épuration ; A l eau nécessaire à l entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d eau incluent l ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d assainissement, à l exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l article L du code de la santé publique ; Aux produits nécessaires à l exploitation, à l entretien et au traitement de l eau ; A l électricité ; Au combustible ou à la fourniture d énergie, quelle que soit sa nature. 2. Dépenses d exploitation, d entretien courant et de menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : - nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; - entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ; - graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; - remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; - entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; - vérification et entretien des régulateurs de tirage ; - réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l équilibrage ; - purge des points de chauffage ; - frais de contrôles de combustion ; - entretien des épurateurs de fumée ; - opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; - conduite de chauffage ; - frais de location d entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; - entretien de l adoucisseur, du détartreur d eau, du surpresseur et du détendeur ; - contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à - vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; - nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. chaleur ; 32

33 b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d usage commun : - réparation de fuites sur raccords et joints ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; - rodage des sièges de clapets ; - menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. III. - Installations individuelles. Chauffage et production d eau chaude, distribution d eau dans les parties privatives : 1. Dépenses d alimentation commune de combustible ; 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : - réglage de débit et température de l eau chaude sanitaire ; - vérification et réglage des appareils de commande, d asservissement, de sécurité d aquastat et de pompe ; - dépannage ; - contrôle des raccordements et de l alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l intensité absorbée ; - vérification de l état des résistances, des thermostats, nettoyage ; - réglage des thermostats et contrôle de la température d eau ; - contrôle et réfection d étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ; - contrôle des groupes de sécurité ; - rodage des sièges de clapets des robinets ; - réglage des mécanismes de chasses d eau. b) Menues réparations : - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d eau. IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l ensemble des bâtiments d habitation. 1. Dépenses relatives : A l électricité ; Aux fournitures consommables, notamment produits d entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l entretien de propreté, sel. 2. Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) Menues réparations des appareils d entretien de propreté tels qu aspirateur. 3. Entretien de propreté (frais de personnel). V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l ensemble de bâtiments d habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux). 1. Dépenses relatives : 33