Témoignage de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation

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Michele Dumouchel
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«Intégrer la logique de programmation tout au long du processus d aménagement pour garantir les objectifs de mixité sociale et optimiser le montage financier» Témoignage de Laurent Escobar, directeur

1 «Intégrer la logique de programmation tout au long du processus d aménagement pour garantir les objectifs de mixité sociale et optimiser le montage financier» Témoignage de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation siège : Espace Eiffel 18/20, rue Tronchet Lyon tél fax agence de Montpellier : 133, rue Olof Palme Tournezy Montpellier tél fax agence de Nantes : 1, allée Cassard Nantes tél agence de Nice : 23, rue Jean Canavèse Nice tél fax Club National EcoQuartier - Financer son EcoQuartier - 4 juillet 2013

2 Quels logements pour quels? Comprendre les dynamiques résidentielles, en partant des budgets de la demande 2 50% des, situés entre le 3 ème et le 7 ème décile de revenus, représentatifs de la classe moyenne, pèsent plus de 80% de la demande de logements neufs. Les 30 premiers % de cette classe, entre le 3 ème et le 5 ème décile de revenus, pèsent plus de 50% de la demande de logements neufs, à prix et loyers abordables 30% de de revenus modestes 1 er décile de revenus 2 ème décile de revenus 3 ème décile de revenus Locatif social / Ancien à bas loyer Marginalement accession sociale 30% de de revenus moyens inférieurs 4 ème décile de revenus 5 ème décile de revenus Locatif social / Ancien et neuf à loyer intermédiaire Accession sociale / Ancien et neuf à prix intermédiaire 20% des de revenus moyens supérieurs 6 ème décile de revenus 7 ème décile de revenus Ancien et neuf à loyer de marché Ancien et neuf à prix de marché 20% des de revenus aisés 8 ème décile de revenus 9 ème décile de revenus Minoritairement, ancien à loyer élevé Majoritairement, ancien à prix élevé

3 Revenus des et prix admissibles 30% des Rhônalpins, pesant plus de 50% de la demande en neuf, finançables entre et La classe moyenne finançable jusqu à Classes de revenus Part des Revenus mensuels Budget en accession avec 10% d apport Budget avec 25% d apport ou pour investisseur Revenus moyens (< 3 ème décile) 10% des < Revenus moyens (< 4 ème décile) 10% des < Revenus moyens (< 5 ème décile) 10% des < Revenus moyens (< 6 ème décile) 10% des < Revenus moyens (< 7 ème décile) 10% des < Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM Taux effectif global : 4,06% au 01/06/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33%

4 Revenus des et prix admissibles 4 Les du 3 ème au 5 ème décile, 30% des, pèsent plus de 50% de la future occupation des logements libres neufs (accession et location comprise) Leur part varie dans l occupation des programmes neufs, en fonction des prix pratiqués, de 20% à 55% suivant que le prix varie entre et /m² Au-delà de /m², leur part est inférieure à 10% de l occupation Une complémentarité entre gammes à trouver suivant les projets, les localisations 55% Prix : /m² 40% 30% Prix : /m² Prix : /m² Loyer : 8,2 /mois Rentabilité : 4,10% Loyer : 9,0 /mois Rentabilité : 3,85% Loyer : 9,8 /mois Rentabilité : 3,65 % 20% Prix : /m² 10% 0% Prix : /m² Prix : /m² Loyer : 10,6 /mois Rentabilité : 3,55% Loyer : 10,9 /mois Rentabilité : 3,45% Loyer : 11,2 /mois Rentabilité : 3,35% Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM Taux effectif global : 4,06% au 01/06/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33%

Revenus et prix admissibles en Rhône-Alpes Des revenus et donc des budgets différents suivant les territoires, pour servir les besoins des mêmes classes catégorielles 5 En collectif, des prix assez

5 Revenus et prix admissibles en Rhône-Alpes Des revenus et donc des budgets différents suivant les territoires, pour servir les besoins des mêmes classes catégorielles 5 En collectif, des prix assez adaptés en Loire, Drôme et Ardèche, mais peu d offre Un écart important par rapport aux budgets de la demande ailleurs, de l ordre de : en Isère, en Haute-Savoie, à en Savoie et Rhône En individuel, des prix moyens maison + terrain compris entre et , accessibles à partir du 6 ème décile Pour les territoires où il est difficile de motiver un opérateur à prendre le risque d un collectif, une difficulté à servir les besoins situés entre et % des budgets de la demande compris entre Départements Prix/m² collectif T2 T3 Parcelle Maison + Terrain Loire 2480 /m² Drôme 2680 /m² Ardèche 2610 /m² Isère 3200 /m² Rhône 3560 /m² Savoie 3710 /m² Ain 4300 /m² Haute- Savoie 3920 /m²

6 Le bilan d une opération de promotion immobilière 6 Mécanisme d un bilan de promotion immobilière en logements neufs : Le prix de revient HT Terrain + Travaux représente près de 60% du prix de vente TTC Les 2 variables principales d un bilan sont le prix du foncier ( HT /m² de SDP) et le coût de construction ( HT/ m² de SHAB, parking inclus). Additionnés, ils forment ce qu on appelle communément le prix de revient. Dans une structure de bilan classique de vente en TVA 19,6%, ce prix de revient pèse 58% du prix de vente TTC. Dans ce prix de revient, les poids relatifs du foncier et du coût de construction sont variables. Ainsi, le prix du foncier HT peut représenter entre 5% et 20 % du prix de vente TTC. Plus le prix est bas, plus la part du foncier est faible. 41% 17%

Le bilan d une opération de promotion immobilière 7 Dix postes majeurs dans un bilan de promotion immobilière en logement libre Dix postes majeurs dans un bilan d opération, en notant que le bilan se

7 Le bilan d une opération de promotion immobilière 7 Dix postes majeurs dans un bilan de promotion immobilière en logement libre Dix postes majeurs dans un bilan d opération, en notant que le bilan se fait toujours à rebours, c est-à-dire que l on détermine en premier lieu le prix de vente du programme, pour en déduire celui de la charge foncière admissible, en fonction des postes de dépenses, dont le coût de construction. 16% Calculs sur la base d un exemple d une opération de promotion immobilière de 30 logements collectifs avec parking complet en soussol, proposée à /m² (hors stationnement).

Pistes pour des prix plus adaptés à la demande Le logement intermédiaire et

construction est significatif entre le logement collectif et des formes

vente du logement ou sur la charge foncière Les raisons : une structure

communes, un stationnement hors sol Un prix de revient et un mode d habiter

shab) Charge foncière ( HT/ m² SDP) Prix de vente ( TTC/m² shab) Collectif

8 Pistes pour des prix plus adaptés à la demande Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif 8 L écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif et des formes intermédiaires ou individuelles denses marges de manœuvre sur le prix de vente du logement ou sur la charge foncière Les raisons : une structure moins coûteuse parce que moins haute, pas d ascenseur, pas / peu de parties communes, un stationnement hors sol Un prix de revient et un mode d habiter plus adaptés au logement familial Typologie Coût de construction ( HT/m² shab) Charge foncière ( HT/ m² SDP) Prix de vente ( TTC/m² shab) Collectif sur sous-sol Intermédiaire pkg hors sol Maison de ville

9 Pistes pour des prix plus adaptés à la demande 9 L individuel, forme urbaine à se réapproprier, plus économique pour le logement familial T4 en collectif à /m² T4 en collectif à /m² ème décile ème décile 3 pièces 4 pièces Surface habitable 67 m² 85 m² Prix de la construction Prix du terrain Aménagement extérieur Prix total TTC Prix total au m² habitable Déciles ciblés 4ème 5ème Maison sur 790 m² ème décile Maison sur parcelle dense ème décile

10 Pistes pour des prix plus adaptés à la demande 10 9 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière 1. Optimiser les recettes foncières des programmes autres que le logement libre : équipements publics, loisir, immobilier d entreprise, commerces, hébergement, accession et locatif social 2. Bien définir les équilibres de programmation en logement libre, entre occupants et investisseurs, par gammes de prix, en fonction des ciblés, et éviter les effets pervers des péréquations 3. Ajuster le nombre et la gestion des stationnements : hors sol, ils peuvent diminuer le coût de construction de 80 à 110 HT/m² habitable. Et permettre, soit une baisse des prix de vente de l ordre de 150 à 200 /m², soit une amélioration des charges foncières de l ordre de 90 à 120 HT/m² shon, à prix de sortie équivalent 4. Mixer les formes urbaines dans un objectif global d intensité urbaine et laisser des marges de manœuvre 5. Pour les opérateurs privés, définir des allotements de taille critique adaptée à leur structure (moins de 30 logements pour un opérateur local, plus de 60 pour un opérateur national) mixant éventuellement les formes urbaines (collectif, intermédiaire, maison de ville) et, si opportun, offrant des possibilités de cession en bloc 6. Favoriser l initiative en matière de qualité architecturale et environnementale 7. Proposer un objectif et des règles d encadrement de la charge foncière dans la consultation (valeur plancher pour l aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, valeur pivot) 8. Partager avec l opérateur un objectif de prix unitaires, plutôt que de prix au m² (cf. schéma ci-après) 9. Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs Des T3 à (en TVA 19,6%, pour un immeuble collectif R+4 sur un niveau de soussol, cc : HT/m² habitable parking inclus, hors VRD) 60 m² 63 m² 66 m² / m² /m² /m² CF en BBC : 325 /m² SDP CF en BBC : 255 /m² SDP CF en BBC : 185 /m² SDP

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