DTZ Research. Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T Net rebond au 2 ème trimestre. 15 juillet Sommaire. Auteur.

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1 Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Net rebond au 2 ème trimestre 15 juillet 214 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 2 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Après un début d année difficile, le marché tertiaire du Croissant Ouest a connu un net rebond au 2 ème trimestre avec près de 219 m² de bureaux commercialisés. La demande placée sur le secteur sur l ensemble du 1 er semestre 214 atteint ainsi 342 m², un volume supérieur de 22% à celui enregistré au 1 er semestre 213. Cette embellie n a cependant pas profité à tous les sous-marchés. Le secteur Neuilly-Levallois (+139%) et la Péri-Défense (+58%) ont vu leur volume de commercialisation progresser fortement d une année sur l autre. En revanche, la Boucle Sud (-8%) et surtout la Boucle Nord (-39%) ont vu leurs performances reculer. Pénalisé par une moindre activité sur le segment des grandes surfaces en début d année, le Croissant Ouest a bénéficié, au cours des trois derniers mois, de 6 mouvements d envergure, représentant une surface totale de m². Ce segment totalise ainsi près de 17 m² de demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 214, soit un tiers de plus qu il y a un an. Il en va de même pour les transactions de surfaces intermédiaires, en progression de 2% en un an, et pour les surfaces inférieures à 1 m² (+2%). Les valeurs locatives moyennes ont enregistré une légère baisse au cours des six derniers mois. Elles se positionnent ainsi à 378 /m²/an sur les locaux neufs ou restructurés et 275 /m²/an sur les locaux de seconde main. Les mesures d accompagnement demeurent conséquentes, pouvant représenter une décote de 15-2%, voire davantage, entre le loyer facial et le loyer économique. La tendance haussière observée sur l offre immédiate dans le Croissant Ouest depuis 21 semble prendre fin ; en résorption de 7% par rapport à fin 213, les disponibilités représentaient 1 2 m² fin juin 214, soit un taux de vacance moyen de 13%. Les surfaces supérieures à 5 m² se sont nettement résorbées en 6 mois (-24%). Pour autant, elles constituent toujours l essentiel des disponibilités (445 7 m²). Après une année 213 particulièrement dynamique en termes d offre neuve, le niveau de livraison sera plus faible en 214, avec près de 4 m² livrés au cours du 1 er semestre et 154 m² actuellement en chantier pour une livraison sur la seconde partie de l année, dont seulement 65 5 m² sont encore disponibles. Pour 215, le potentiel de livraison se porte à l heure actuelle à 264 m², dont 174 m² encore disponibles, majoritairement concentrés en Boucle Sud (79 m²) et sur la Péri Défense (42 4 m²). DTZ Research

2 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Contexte économique Une sortie de crise sans cesse repoussée Avec une croissance nulle au 1 er trimestre, la reprise, maintes fois annoncée, tarde à produire ses effets. L économie française reste engluée, depuis maintenant deux ans, dans un cycle de croissance atone (graphique 1). Les différents moteurs de la croissance semblent se gripper les uns après les autres. La demande adressée aux entreprises françaises est en berne avec une consommation des ménages en recul de,5% sur le 1 er trimestre, malgré une inflation au plus bas. La baisse est même de,7% pour les produits manufacturés. Le moral des ménages reste morose, évoluant depuis 6 ans bien en-deçà de sa moyenne de longue période (graphique 2). Les chefs d entreprises ne sont pas beaucoup plus optimistes. L indicateur du climat des affaires stagne depuis septembre 213 (graphique 2). Les taux de marge remontent après le point bas historique de 213, et la mise en place du crédit d impôt compétitivité emploi (CICE), ainsi que l allégement des cotisations sociales ne suffisent pas à faire repartir l investissement des entreprises hors du secteur financier, en recul de,5% sur le 1 er trimestre. L INSEE et le FMI, qui ont publié à quelques jours d intervalle leurs prévisions de croissance pour l année 214, se rejoignent sur une hausse limitée, de,7% pour l année 214, en dessous des 1% retenus par le gouvernement. Un chômage préoccupant Au mois de mai, 24 8 nouveaux chômeurs sont venus garnir les rangs des, désormais, près de 3,4 millions de demandeurs d emploi (graphique 3). Les records tombent tristement les uns après les autres avec cette 7 ème hausse consécutive. Après un ralentissement fin 213, l afflux de nouveaux chômeurs est reparti fortement à la hausse avec 84 nouveaux demandeurs d emploi depuis le début de l année. Le gouvernement, qui avait fait de l inversion de la courbe du chômage son principal cheval de bataille, revoit désormais ses ambitions à la baisse. Il vise le maintien du taux de chômage sous la barre des 1% d ici à la fin de l année (9,7% actuellement). L absence de reprise économique ne laisse pas présager d amélioration à court terme sur le front de l emploi. Dans ses dernières prévisions, l assurance chômage table sur une hausse de chômage de plus de 1 demandeurs d emploi en 214, puis 6 en 215, avant un hypothétique retournement. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A Source: Pôle Emploi 1 : Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi. Property Times 2

3 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Croissant Ouest Net rebond des transactions au 2 ème trimestre Après un début d année difficile, le marché tertiaire du Croissant Ouest a connu un net rebond au 2 ème trimestre avec près de 219 m² de bureaux commercialisés. La demande placée sur le secteur sur l ensemble du 1 er semestre 214 atteint ainsi 342 m², un volume supérieur de 22% à celui enregistré au 1 er semestre 213. Pénalisé par une moindre activité sur le segment des grandes surfaces au 1 er trimestre, le Croissant Ouest a bénéficié, au cours des trois derniers mois, de 6 mouvements d envergure, représentant une surface totale de m². Ce segment totalise ainsi près de 17 m² de demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 214, soit un tiers de plus qu il y a un an. Il en va de même pour les transactions de surfaces intermédiaires, en progression de 2% en un an, et pour les surfaces inférieures à 1 m² (+2%). Cette embellie n a cependant pas profité à tous les sousmarchés ; si le secteur Neuilly-Levallois (+139%) et la Péri- Défense (+58%) ont vu leur volume de commercialisation progresser fortement d une année sur l autre, la Boucle Sud (-8%) et surtout la Boucle Nord (-39%) ont vu leurs performances reculer. Légère correction des valeurs locatives moyennes Le loyer prime reste positionné, fin juin 214, à 58 /m²/an (graphique 5). Le loyer moyen de première main a, quant à lui, connu une légère baisse au cours des six derniers mois (-3%), pour se positionner à 378 /m²/an. Cette baisse est notamment liée à un déplacement des transactions du secteur Neuilly- Levallois en 213 vers la Boucle Nord et la Boucle Sud en 214. Le loyer moyen de seconde main, relativement stable depuis 4 ans, se positionne aujourd hui à 275 /m²/an (-2% en 6 mois). Graphique 4 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 65 9 m² 19% +2% De 1 à 5 m² 16 8 m² 31% +2% Plus de 5 m² m² 5% +33% Surface totale 342 m² 1% +22% Graphique 5 Evolution des valeurs locatives dans le Croissant Ouest, /m²/an Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Les mesures d accompagnement demeurent conséquentes, pouvant représenter une décote de 15-2%, voire davantage, entre le loyer facial et le loyer économique. Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Légère résorption de l offre immédiate La tendance haussière observée depuis 21 sur l offre immédiate dans le Croissant Ouest semble prendre fin ; en résorption de 7% par rapport à fin 213, les disponibilités représentaient 1 2 m² fin juin 214, soit un taux de vacance moyen de 13% (graphiques 6 et 7). Les surfaces supérieures à 5 m² se sont nettement résorbées en 6 mois (-24%). Pour autant, elles constituent toujours l essentiel des disponibilités (445 7 m²). Les disponibilités sur les autres segments de surfaces ont, à l inverse, progressé, avec des hausses respectives de 11% et 13% pour les petites et moyennes surfaces. Avec 332 m² de bureaux disponibles fin juin (-14% en six mois), le secteur Péri Défense concentre toujours l essentiel du stock disponible dans le Croissant Ouest. Il est suivi de près par la Boucle Nord (274 m²) et la Boucle Sud (256 m²). Les taux de vacance sont compris, fin juin 214, entre 1,5% sur la Boucle Sud et 15% sur la Péri Défense et la Boucle Nord. Moins de livraisons en 214 Après une année 213 particulièrement dynamique en termes d offre neuve, le niveau de livraison sera plus faible en 214, avec près de 4 m² livrés au cours du 1 er semestre et 154 m² actuellement en chantier pour une livraison sur la seconde partie de l année, dont seulement 65 5 m² sont encore disponibles. Pour 215, le potentiel de livraison se porte à l heure actuelle à 264 m², dont 174 m² encore disponibles, majoritairement concentrés en Boucle Sud (79 m²) et sur la Péri Défense (42 4 m²). Sur les 11 opérations d ores et déjà en chantier (193 8 m²), six proposent encore des surfaces à commercialiser (17 m²). A ces chiffres s ajoute un potentiel de 82 m² de projets dotés de permis de construire et dont la livraison pourrait intervenir en 216 ou en 217. Graphique 6 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² 1 1 Graphique 7 Evolution des taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 8 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Ile-de-France Livrés En chantier Permis obtenus Source: DTZ Research Property Times 4

5 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Boucle Sud Bonne performance pour les petites surfaces, les autres segments flanchent La tendance à la hausse observée sur le marché de La Boucle Sud depuis 212 a pris fin en 214 ; la bonne performance du 2 ème trimestre n aura en effet pas permis à la Boucle Sud d égaler sa performance de 213. Avec 1 3 m², elle voit ainsi son volume de commercialisation reculer de 8% d une année sur l autre (graphique 9). Si les petites surfaces se sont particulièrement bien comportées, enregistrant une progression de 24% d une année sur l autre, les autres segments de surfaces ont faibli. Les surfaces intermédiaires, qui avaient enregistré une performance record en 213, n ont pas su garder le cap : avec seulement 32 8 m² de demande placée, elles enregistrent un recul de 2% d une année sur l autre. Malgré la prise à bail par SOLOCAL de près de 32 7 m² dans l opération «City Lights», les transactions de surfaces supérieures à 5 m² sont, elles aussi, en retrait par rapport au 1 er semestre 213 (-11%) (tableau 2). Le marché de la Boucle Sud demeure très nettement animé par les entreprises de conseil et des Technologies de l Information et de la Communication. Ces deux secteurs d activité totalisent plus de la moitié des transactions enregistrées au 1 er semestre 214. Des valeurs locatives orientées à la baisse Le loyer prime de la Boucle Sud a subi une légère correction au 2 ème trimestre 214 (-3%). Il se positionne ainsi, fin juin 214, à 43 /m²/an (graphique 1). Après deux années consécutives de hausse, la valeur moyenne de première main a connu une correction de même ordre (-4%), pour se positionner à 425 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214. Tendance similaire pour le loyer moyen de seconde main qui, après une baisse de 6% au cours des derniers mois, se positionne à 285 /m²/an (graphique 1). Enfin, il convient de souligner que les accompagnements locatifs accordés par les propriétaires en Boucle Sud demeurent importants ; Ils représentent une décote de 18% en moyenne entre le loyer facial et le loyer économique des transactions enregistrées au cours 2 ème trimestre 214. Graphique 9 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, en milliers de m² Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Sud Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 22 9 m² 23% +24% De 1 à 5 m² 32 8 m² 33% -2% Plus de 5 m² 44 7 m² 45% -11% Surface totale 1 3 m² 1% -8% Graphique 1 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 5

6 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Moins d offres d envergure mais nettement plus de disponibilités sur les segments des petites et moyennes surfaces Après une augmentation marquée en 213, l offre immédiatement disponible en Boucle Sud s est résorbée de 11% au cours des six derniers mois pour représenter 256 m² disponibles fin juin. Le taux de vacance, tombé à 1,5%, redevient ainsi le plus faible du Croissant Ouest (graphiques 11 et 12). Cette réduction globale du stock vacant masque des évolutions contrastées entre les différents segments de surface. La nette résorption des disponibilités sur le segment des grandes surfaces (-4%) a en effet été entachée par une forte progression du stock vacant sur les autres segments de surface, avec des hausses respectives de 28% pour les surfaces inférieures à 1 m² et de 27% pour les surfaces intermédiaires. Près d un tiers de l offre immédiatement disponible en Boucle Sud consiste en des surfaces neuves ou restructurées, situées quasi exclusivement sur la commune de Boulogne-Billancourt. Déplacement de l offre neuve de Boulogne vers Issy Le volume d offre neuve en Boucle Sud sera relativement faible en 214 avec moins de 5 m² de bureaux actuellement en cours de construction, dont seulement 13 1 m² encore disponibles : 5 4 m² dans l opération «Up West», développée par OGIC pour AG2R à Boulogne- Billancourt, et le solde de l immeuble «Noda» (7 7 m²), à Issy-les-Moulineaux. Pour 215, le potentiel d offre neuve se porte à 131 m², dont 79 m² encore disponibles. Ces surfaces en chantier concernent les 6 7 m² restants dans «In Situ», et les 1 5 m² du «Cristallin», deux immeubles situés à Boulogne-Billancourt. En 216, une seule opération est pour l heure susceptible de venir alimenter le marché : 3 m² développés par SEFRI- CIME pour le compte d AXA REIM et GE REAL ESTATE à Issyles-Moulineaux. Le planning de livraison de ce projet, non encore en chantier, est cependant susceptible d évoluer. Enfin, pour 217, près de 1 m², disponibles en totalité, sont dotés d un permis de construire. Graphique 11 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² Graphique 12 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% % 6% 4% 2% 5 Graphique 13 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² Source : DTZ Research Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France T3-T Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Meudon Sèvres Saint-Cloud Property Times 6

7 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Boucle Nord Seules les surfaces intermédiaires s en sortent bien Après une année 213 marquée par un excellent démarrage, le marché de la Boucle Nord a connu un début d année 214 plus difficile. Il voit en effet sa performance reculer de 39% en un an pour totaliser 41 9 m² commercialisés au 1 er semestre 214, un volume nettement inférieur à la performance moyenne enregistrée au cours des dix dernières années (52 3 m²) (graphique 14). Alors que 3 transactions avaient été recensées sur le segment des grandes surfaces au 1 er semestre 213, un seul mouvement de ce type a été comptabilisé au cours des six derniers mois : la prise à bail par L OREAL de 13 5 m² supplémentaires dans «Le Nuovo», un immeuble livrable en 216. Le volume commercialisé sur ce segment de surface recule ainsi de 7% d une année sur l autre (tableau 3). Le segment des petites surfaces enregistre, lui aussi, un recul marqué (-28%), pour ne totaliser que 7 5 m² de demande placée depuis le début de l année. Les surfaces intermédiaires constituent ainsi la seule éclaircie dans ce ciel sombre, avec un volume de commercialisation en progression de 57% d une année sur l autre (tableau 3). Le marché de la Boucle Nord demeure essentiellement centré sur la commune de Clichy, qui aura concentré plus de la moitié des commercialisations du 1 er semestre 214. On notera cependant le dynamisme d Asnières-sur-Seine au cours des 6 derniers mois, avec plus de 11 m² de bureaux commercialisés, pour l essentiel au travers de transactions de surfaces intermédiaires. Progression de la valeur moyenne de première main Faute de nouvelle transaction de référence, le loyer prime se maintient, au 1 er trimestre 214, à 37 /m²/an (graphique 15). Graphique 14 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en milliers de m² Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Nord Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 7 5 m² 18% -28% De 1 à 5 m² 2 9 m² 5% +57% Plus de 5 m² 13 5 m² 32% -7% Surface totale 41 9 m² 1% -39% Graphique 15 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an T1 T2 T3 T4 Le loyer moyen de première main est resté sur la tendance haussière observée en 213, progressant de 5% au 1 er semestre 214, pour se positionner à 35 /m²/an. Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main La valeur moyenne de transaction de seconde main est, quant à elle, en baisse d une année sur l autre (-11%). Elle se positionne, au 1 er semestre 214, à 189 /m²/an (graphique 15). Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Property Times 7

8 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Stabilisation de l offre immédiate L offre de bureaux immédiatement disponible en Boucle Nord semble enfin se stabiliser. On compte près de 274 m² de bureaux disponibles fin juin 214, soit un taux de vacance de 15%. Ce taux est, avec celui de la Péri Défense, le plus élevé à l échelle francilienne (graphiques 16 et 17). L ensemble des créneaux de surfaces présentent aujourd hui une situation de suroffre. Bien qu en résorption (-7% en 6 mois), les grandes surfaces demeurent très largement majoritaires, avec un peu plus de 15 m² vacants fin juin, soit près des 2/3 des disponibilités (graphique 16). 42% de ces disponibilités consistent des surfaces de 1 ère main. Les disponibilités de surfaces intermédiaires, déjà conséquentes, se sont de nouveau alourdies au 1 er semestre 214 (+12%). Elles totalisent ainsi, fin juin 214, 84 5 m², pour un volume annuel moyen de commercialisation de seulement 3 6 m². La hausse est encore plus marquée sur le créneau des surfaces inférieures à 1 m² (+14%) qui totalisent, fin juin 214, un peu plus de 38 m². Faible niveau de livraisons en 214 Avec à peine 37 m² de bureaux neufs ou restructurés susceptibles de voir le jour, le niveau de livraisons en Boucle Nord sera bien plus faible en 214 qu en 213 (près de 75 m²). Seule l opération «La Défense autrement» m² de bureaux neufs livrables par SEFRI-CIME au 3 ème trimestre 214 pour le compte de SMABTP dans la ZAC des Champs- Philippe à la Garenne-Colombes - est encore disponible (graphique 18). Le volume de production neuve devrait être encore moindre en 215 avec seulement 17 1 m² de bureaux de première main programmés, via 2 opérations. Seul «Le Noblet», 12 m² de bureaux neufs développés à Colombes, est pour l heure en chantier (graphique 18). L année 216 pourrait marquer le retour à des niveaux d offre neuve élevés ; le potentiel de livraisons se porte, pour l heure, à m², dont 99 m² encore disponibles, situés pour l essentiel sur la commune de Gennevilliers. Graphique 16 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Graphique 17 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 18 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² Source : DTZ Research Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France T3-T Asnières-sur-Seine Bois-Colombes Clichy Colombes Gennevilliers La Garenne Colombes Villeneuve la Garenne Property Times 8

9 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Neuilly-Levallois Un trimestre hors-norme Après une année 213 exceptionnelle, le secteur Neuilly- Levallois est demeuré sur une tendance tout aussi positive au 1 er semestre 214 avec déjà 17 5 m² de bureaux commercialisés en 6 mois, un volume parfois atteint en année pleine (graphique 19). Cet excellent résultat est, en premier lieu, lié à 3 transactions sur le segment des surfaces supérieures à 5 m² enregistrées au 2 ème trimestre : la précommercialisation des 38 6 m² d «Ecowest» auprès de L OREAL et GEODIS sur «Espace Seine» (14 m²) à Levallois-Perret, et le groupe HENNER-GMC sur 12 6 m² à Neuilly-Seine. Les transactions de surfaces intermédiaires ont, elles aussi, fortement progressé d une année sur l autre. Elles totalisant près de 25 m² de demande placée au cours des 6 mois, soit déjà plus que sur l année 213 dans son ensemble. Ces transactions se sont concentrées aux ¾ sur la commune de Levallois-Perret (tableau 4). Seule ombre au tableau, les petites surfaces ont vu leur volume de commercialisation reculer de 9% d une année sur l autre. La commune de Levallois-Perret est restée le centre névralgique de l activité au 1 er semestre 214, avec 52 transactions sur les 88 recensées sur l ensemble du secteur, pour un total de 21 m² de demande placée. Stabilité des valeurs locatives Le loyer prime du secteur Neuilly-Levallois demeure positionné à 58 /m²/an (graphique 2). Après une forte progression en 213, la valeur locative moyenne de première main s est stabilisée au 1 er semestre 214, à 475 /m²/an (graphique 2). Le loyer moyen de seconde main progresse, quant à lui, de 7% par rapport à 213 pour atteindre 376 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214 (graphique 2). Les mesures d accompagnement actuellement pratiquées sur le secteur Neuilly-Levallois représentent une décote d environ 15% entre le loyer facial et le loyer économique. Graphique 19 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 17 5 m² 16% -9% De 1 à 5 m² 24 6 m² 23% +17% Plus de 5 m² 65 4 m² 61% +296% Surface totale 17 5 m² 1% +139% Graphique 2 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 9

10 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Deux livraisons d immeubles restructurés viennent regonfler le stock Après s être résorbées en 213, les disponibilités ont finalement augmenté de nouveau au 1 er semestre 214. Elles totalisaient ainsi 158 m² fin juin 214, pour un taux de vacance de 11,3% (graphiques 21 et 22). Cette hausse a concerné l ensemble des segments de surface. Sur le créneau de surfaces supérieures à 5 m², le bon niveau de commercialisation a été contrebalancé par l arrivée sur le marché de deux opérations de restructuration, livrées entièrement vacantes : l immeuble «New Time», 17 m² redéveloppés par ZUBLIN IMMOBILIERE, et le «156 avenue Charles de Gaulle» (5 1 m²). Le stock vacant sur le segment des surfaces supérieures à 5 m² a ainsi augmenté de 3% en 6 mois, totalisant 66 m² via 6 offres fin juin 214. Les surfaces comprises entre 1 et 5 m² ont connu une évolution similaire pour représenter 58 5 m² vacants à la fin du 1 er semestre. La hausse la plus marquée aura été observée sur le segment des petites surfaces (+15%). Pour autant, le niveau de disponibilités sur ce créneau de surfaces 33 5 m² demeure en adéquation avec le niveau de la demande (36 4 m² commercialisés par en an en moyenne sur 1 dernières années) (graphique 21). Le stock vacant se déplace de Levallois-Perret vers Neuillysur-Seine à mesure des livraisons de bureaux neufs ou restructurés. Ainsi, Neuilly-Sur-Seine, qui ne concentrait encore que 28% des disponibilités fin 211, concentre aujourd hui près de 45% de l offre immédiate du secteur. Déplacement de l offre neuve sur Levallois-Perret en 215 Près de 63 m² de bureaux neufs ou restructurés devraient être livrés sur le marché de Neuilly-Levallois en 214, un niveau particulièrement élevé. D ici à la fin de l année, 24 m² de bureaux de première main devraient voir le jour à Neuilly-sur-Seine avec les livraisons des opérations «Alegria», 13 m² restructurés par SERVIER, et «Silver Green», 1 9 m² de bureaux neufs développés par GPIM, deux programmes encore disponibles (graphique 23). En 215, seule l opération «So Ouest Plaza», 35 3 m² développés sur la commune de Levallois-Perret par UNIBAIL et toujours disponibles, devrait venir alimenter le marché. Graphique 21 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Graphique 22 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 23 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Source : DTZ Research Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France T3-T Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine Le potentiel de livraison pour 216 se porte, pour l heure, à m², dont seulement 39 3 m² encore disponibles, situés pour l essentiel sur la commune de Levallois-Perret. Property Times 1

11 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Péri Défense Retour confirmé des grandes transactions Le redressement du marché de la Péri Défense s est confirmé au cours du 2 ème trimestre avec plus de 53 9 m² de bureaux commercialisés en trois mois. La demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 214 s élève ainsi à 92 4 m², un volume en hausse de 58% d une année sur l autre (graphique 24). Après un cru 213 marqué par une faible activité sur le créneau des surfaces supérieures à 5 m², les grands mouvements ont fait leur retour sur le marché de la Péri Défense au cours des derniers mois avec pas moins de 4 transactions. Dernière en date, la prise à bail par le GROUPE BEL de 16 5 m² dans l immeuble «BOMA» redéveloppé par GENERALI. Les surfaces d envergure auront ainsi concentré la moitié de l activité du secteur au 1 er semestre 214 avec près de 46 m² commercialisés (tableau 5). Les autres segments de surface ne sont pas en reste ; avec près de 18 m² de demande placée, les transactions de surfaces inférieures à 1 m² voient leur performance progresser de 11% par rapport au 1 er semestre 213. Les surfaces intermédiaires, en fort recul en début d année (- 28% au 1 er trimestre 214), se sont nettement redressées au cours des trois derniers ; elles totalisent ainsi près de 29 m² commercialisés au cours du 1 er semestre 214 (+1% d une année sur l autre) (tableau 5). En raison des loyers attractifs qu il propose, le marché tertiaire de la Péri Défense demeure essentiellement animé par des industriels (près d 1/3 de la demande placée). Très légère progression du loyer moyen de 2 nde main Faute de nouvelle référence sur les communes les mieux valorisées, le loyer prime du secteur Péri Défense reste positionné, au 2 ème trimestre 214, à 42 /m²/an (graphique 25). Les dernières transactions enregistrées sur des immeubles neufs ou restructurés positionnent le loyer moyen de première main à 33 /m²/an, un niveau légèrement inférieur à la valeur constatée en 213 (-3%) (graphique 25). Le loyer moyen de seconde main est, lui aussi, orienté à la baisse (-5% par rapport à fin 213), et s établit, fin juin 214, à 249 /m²/an (graphique 25). Graphique 24 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en milliers de m² Tableau 5 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Péri Défense Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 17 9 m² 19% +11% De 1 à 5 m² 28 6 m² 31% +1% Plus de 5 m² 45 9 m² 5% +185% Surface totale 92 4 m² 1% +58% Graphique 25 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 11

12 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 La résorption de l offre se confirme La résorption des disponibilités observée sur le marché de la Péri Défense en début d année s est confirmée au cours des trois derniers mois. 332 m² de bureaux étaient ainsi disponibles immédiatement fin juin 214, un volume inférieur de 14% à celui recensé fin 213. Le taux de vacance tombe ainsi à 15%, un niveau similaire à celui de la Boucle Nord et supérieur de 2 points à celui du Croissant Ouest dans son ensemble (graphiques 26 et 27). Cette baisse des disponibilités est essentiellement liée à une résorption du stock vacant sur le segment des grandes surfaces (-33% en six mois), avec m² disponibles fin juin 214. Un niveau de disponibilités aussi faible sur ce créneau de surfaces n avait pas été vu depuis 8. Ce niveau reste malgré tout élevé au regard du volume annuel moyen de commercialisation observé sur ce segment de marché (81 8 m²) (graphique 26). Si l offre immédiate sur le segment des surfaces inférieures à 1 m² s est, elle aussi ; résorbée (-6% en 6 mois), les disponibilités sur les surfaces intermédiaires, déjà conséquentes, se sont à l inverse alourdies de 12% sur la même période. La situation de suroffre sur ce créneau de surface est ainsi encore plus prégnante avec près de 144 m² disponibles fin juin 214 pour une consommation annuelle moyenne de 5 5 m² sur les 1 dernières années (graphique 26). Plus aucune offre neuve ne viendra alimenter la marché en 214 La production neuve sera relativement faible en 214 sur le marché de la Péri Défense, avec seulement 43 7 m² de bureaux attendus, précommercialisés en totalité (graphique 28). Cette trêve est la bienvenue après une année 213 qui avait vu de nombreux immeubles neufs ou restructurés s ajouter à un stock vacant déjà conséquent. En 215, le marché de la Péri Défense devrait retrouver un volume plus classique de livraisons, avec 8 3 m² de bureaux neufs ou restructurés attendus, dont la moitié est encore disponible (graphique 28). Ces disponibilités concernent pour l essentiel la commune de Nanterre avec les 33 1 m² de l opération «Green Office Spring Origin» développée par BOUYGUES IMMOBILIER pour ARCHON. On citera également, à Rueil-Malmaison, l immeuble «R Comme», 9 3 m² restructurés par LA FRANCAISE AM. Graphique 26 Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en milliers de m² Graphique 27 Evolution du taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Graphique 28 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, en milliers de m² Source : DTZ Research Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France T3-T Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes Le potentiel de livraison pour 216 se porte pour l heure à 12 m², disponibles en totalité et situés, là encore, essentiellement sur la commune de Nanterre (88 3 m²). Aucun de ces projets n est pour l heure en chantier. Property Times 12

13 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 13

14 Ile-de-France Croissant Ouest T2 214 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 Czech Republic Green buildings - December 213 UK secondary market pricing - October 213 Quantitative Easing - UK Regions September 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 14

15 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 () Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 () DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () () DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33() Investissement Nils Vinck Phone: + 33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 () Asset Management Alban Liss Phone: + 33 () DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Juillet Property Times 15

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