Perspectives Entreprises Ile-de-France

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1 Perspectives Entreprises Ile-de-France I 1 On Point I 4 ème trimestre 2014

2 I 2 En direct du marché Regain d appétit des grandes entreprises pour les bureaux 2014 a été marqué par une hausse de la demande des grandes entreprises en Ile-de-France qui ont su profiter d un contexte qui leur était favorable. Conséquence d une offre abondante et de conditions financières attractives, on a recensé pas moins de 62 signatures stratégiques en Ile-de-France en 2014 contre 55 l an passé. Une hausse de l offre neuve dans Paris L offre en Ile-de-France a légèrement progressé en fin d année et passe le cap des 4 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles soit un niveau de vacance de 7,6% à l échelle régionale. Cette relative abondance masque de réelles disparités en termes de disponibilités ou de qualité de l offre. Depuis le début de la crise trois zones se sont dessinées en Ile-de-France et restent toujours vérifiées en fin d année : rareté dans Paris, situation proche de l équilibre dans les 1 ères couronnes et des marchés de l Ouest en situation de sur-offre. Taux de disponibilité Sources : JLL/ORIE stable Fin 2013 Fin ,6 % Après un pic à près de 30% en , la part des bureaux neufs représente environ 20% du marché de manière récurrente depuis plus de 2 ans. Les villes les mieux pourvues en neuf sont celles de l Ouest de l Ile-de-France puisqu elles concentrent la majorité du stock de bureaux neufs existants et la majorité des livraisons. C est au 4 ème trimestre que le nombre de mètres carrés neufs livrés a été le plus important en 2014 avec m² de bureaux. Toutefois l apport réel dans l offre reste très limité puisque à peine plus d un mètre carré sur trois livrés était réellement disponible. Au 4 ème trimestre, les 2/3 des livraisons neuves disponibles sont intervenues dans l Ouest de l Ile-de-France avec notamment la tour «D2», dernier projet encore en chantier à La Défense, qui développe m² de bureaux. Part des immeubles neufs dans l offre immédiate 23 % Sources : JLL/ORIE 20 % stable 21 % 21 % Si Paris intra-muros est en pénurie récurrente de produits neufs, on note une légère amélioration en Sur l ensemble de l année ce sont plus de m² de bureaux qui ont été livrés à Paris dont m² disponibles. Au 4 ème trimestre, c est l Ouest parisien qui a bénéficié de l arrivée de nouveaux produits avec cinq livraisons dont trois proposent encore m² de surfaces disponibles : le 1 rue Euler dans le quartier des Champs Elysées, «Opus 4/8» dans le quartier des Ternes et enfin «Eden Monceau» dans le 17 ème arrondissement. Fin 2011 Fin 2012 Fin 2013 Fin 2014 Certaines communes ou marchés en-dehors de Paris souffrent d une pénurie de produits neufs. L Est de l Ile-de-France a vu un unique immeuble livré en 2014, «Urbagreen» à Joinville (clé-en-main) et une seule opération en compte-propre est

3 I 3 actuellement en cours (campus «Société Générale» de m² à Fontenay-sous- Bois). Le nord de l Ile-de-France voit également baisser le niveau de son offre neuve suite aux grandes transactions qui ont eu lieu alors que seulement m² de bureaux, tous loués, ont été livrés en En 2015, un peu plus de m² de bureaux sont livrables mais 1m 2 / 4 uniquement reste disponible à ce jour dans ce secteur. Peu d évolution sur les conditions financières En 2014 les conditions financières ont relativement peu évolué en Ile-de-France mais le point bas semble avoir été atteint en début d année dans la plupart des cas. Quand il y a eu rebond, celui-ci a été d ampleur très limitée et en tout état de cause les loyers restent quasi inchangés en fin d année. Les mesures d accompagnement (franchises, travaux hors mise à disposition) restent à un niveau globalement élevé à plus de 19% en moyenne en fin d année. L évolution en 2014 est minime, plus de l ordre de l érosion que d une baisse réelle. C est toujours dans le Quartier Central des Affaires (secteur Champs Elysées) que les valeurs sont les plus élevées puisqu il faut débourser 740 /m²/an en moyenne pour la location d un immeuble haut-de gamme (stable sur un trimestre). A l exception des arrondissements de l Ouest et du 7 ème qui dépassent tout juste 600, les loyers hautde-gamme des autres secteurs parisiens se situent à des niveaux de prix nettement inférieurs entre 400 et 500. Toutefois, conséquence d une offre plus réduite, c est dans Paris que les conditions de négociation restent les moins favorables aux locataires et actuellement les franchises de loyers dans Paris sont les plus faibles en Ile-de-France (de l ordre de 15% du loyer voire moins). Loyers haut de gamme - Quartier Central des Affaires ( /m 2 /an) 735 Source : JLL Dès le passage du périphérique, les niveaux de valeurs sont notablement inférieurs à ceux constatés dans Paris intra-muros : le loyer haut-de-gamme de La Défense atteint 520 (en hausse sur un trimestre), celui des communes de l Ouest varie de 320 au Nord (en baisse) à 470 pour Neuilly-Levallois (stable), et en 1ère couronne les loyers sont en moyenne de 320 pour les meilleurs immeubles. Dans ces communes, où l offre est globalement plus abondante, les conditions de négociations sont favorables aux locataires et les franchises peuvent dépasser 20% du loyer dans les secteurs où l offre est la plus forte. Fin 2013 Fin 2014 Moyen Grade A Une vraie érosion des livraisons de bureaux en 2015 En ce début d année le nombre de mètres carrés de bureaux en chantier en Ile-de-France a notablement diminué : aujourd hui 1,8 millions de m² sont lancés et livrables sous 3 ans contre plus de 2,2 millions il y a un an. On remarque également que le niveau de pré-remplissage de ces immeubles atteint des niveaux record : 70% pour ceux livrables en 2015 et 74% pour ceux livrables en En conséquence de quoi, les livraisons neuves et disponibles à la location cette année et l an prochain ne représentent plus que m² de bureaux dont m² en Dans un contexte de faible croissance tel que nous le connaissons actuellement, le faible niveau des livraisons disponibles n a pas d impact réel sur les conditions de négociation pour les locataires. Toutefois, à terme et dans un contexte de redémarrage d activité, ce type de situation est porteuse de hausse des valeurs locatives. Livraisons attendues dans les 3 ans m m 2 36% disponibles Fin 2013 Source : JLL 31% disponibles Fin 2014

4 I 4 Perspectives Contexte général macro-économique Après trois années d espoirs déçus, on retiendra qu en 2014 la croissance sera probablement légèrement positive en France après 2 ans de stagnation. Aujourd hui, les espoirs se portent vers l année qui débute avec des perspectives qui restent très raisonnables entre 0,8 et 0,9% de croissance. En ce début d année, trois éléments positifs pourraient bien apporter du combustible à l activité française. Tout d abord la baisse de l euro face au dollar restaure les capacités d exportation de notre économie ; et cette baisse pourrait perdurer car les Etats-Unis, qui ont besoin de contrôler le rythme de croissance de leur économie laissent le cours de leur monnaie remonter. Ensuite, le cours du pétrole a fortement baissé, ce qui gomme le principal inconvénient de la baisse du cours de l euro sur les importations de pétrole. Enfin, le panorama économique global devrait être plus favorable avec un renforcement de la croissance aux Etats-Unis et en Grande-Bretagne, et une amélioration dans la zone Euro, résultant dans une demande internationale plus forte. Les freins à une franche reprise restent aujourd hui très franco-français avec un climat des affaires encore faible, une pression fiscale élevée et des marges des entreprises qui doivent être renforcées : 2015, année de convalescence à prévoir pour l économie nationale avant la consolidation en Marché locatif Le contexte général ne nous pousse pas à anticiper de bouleversement majeur dans les conditions de marché en 2015 et les entreprises continueront à bénéficier de conditions locatives favorables avec des loyers à un point bas. Offre disponible : La faible croissance associée à une recherche de rationalisation en matière d immobilier n entraineront pas de baisse significative de l offre dans l immédiat. Les déséquilibres vont perdurer entre Paris et la banlieue : dans Paris intra-muros les disponibilités sont contenues voire pratiquement inexistantes dans certains quartiers, alors qu elles demeurent importantes en 1 ère couronne avec une sur-offre qui perdure dans l Ouest de la région. Ce ne sont pas les quelques livraisons annoncées en 2015 qui viendront fluidifier le marché parisien puisque pas loin de 3 m 2 sur 4 livrables en 2015 à Paris sont loués. C est le même constat pour la banlieue puisque la très grande majorité des projets neufs livrables en 2015 est déjà louée. C est un élément à garder en tête pour l avenir, la faiblesse des constructions neuves de bureaux, et en particulier celles en risque, va entraîner une baisse de la qualité de l offre probablement dès Top secteurs par livraisons disponibles 2 Source : JLL m² Paris 14/ m² Boucle Sud (Boulogne / Issy) m² Quartier Central des Affaires 3 1 Loyers : le coût immobilier va rester «sous pression» côté entreprises qui continueront à chercher à réduire leur dépense devrait être une année en plateau avec peu d évolution sur les valeurs. Toutefois, les accompagnements consentis par les propriétaires semblent avoir atteint leur point culminant début 2014 et tendent soit à se stabiliser soit à s éroder. En 2015 on pourrait ainsi voir les accompagnements refluer progressivement au cours de l année.

5 I 5 Cartographies Taux de disponibilité des bureaux - 4 ème trimestre 2014 Sources : JLL / ORIE Part des disponibiltés neuves dans l offre immédiate - 4 ème trimestre 2014 Source : JLL

6 I 6 Loyers moyens de Grade A - 4 ème trimestre 2014 Source : JLL Les livraisons d immeubles attendues : nombre de m 2 actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation - 4 ème trimestre 2014 Source : JLL

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8 I 8 Bloc-notes ICC, ILAT et ILC : des indices en hausse Après avoir enregistré une baisse de près d 1% au 2 ème trimestre, l ICC enregistre une progression au 3 ème trimestre En effet, il a augmenté 0,93% en glissement annuel pour atteindre points. En parallèle, l ILAT a également été publié, et pour la première fois cette année, il voit son rythme de croissance annuelle augmenter avec une progression de 0,43% sur un an. Ainsi, l indice s établit à 107,62 au 3 ème trimestre Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC reste de nouveau stable à 108,52 au 3 ème trimestre Depuis plus d 1 an, l indice des loyers de commerces est resté dans une zone comprise entre 108,46 et 108,53 points. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

9 I 9 En direct du Grand Paris 4 milliards d euros pour le Grand Paris Express La Société du Grand Paris et la Caisse des dépôts ont signé le 12 décembre 2014 un protocole de coopération prévoyant l attribution de 4 milliards d euros de prêts, ce qui correspond à la moitié des dépenses d ici Il s agit d une mobilisation financière sans équivalent qui assoit la crédibilité du projet. Une première tranche d un milliard d euros sera versée par la Caisse des dépôts dès 2015 pour financer, entre autre, la ligne 15 Sud (Pont de Sèvres - Noisy-Champs). Dernier feu vert pour la ligne 15 Sud Le décret déclarant d utilité publique les travaux de la ligne 15 Sud, tronçon allant des gares du pont de Sèvres et de Noisy-Champs a été publié au Journal Officiel le 24 décembre dernier. Rappelons que les travaux devraient commencer dès 2015, pour une mise en circulation de la ligne d ici Concertations publiques terminées pour les futures lignes desservant les aéroports du Bourget et Charles de Gaulle Les enquêtes publiques des projets des lignes 14 Nord (Mairie de Saint-Ouen - Saint- Denis Pleyel), 16 (Saint-Denis Pleyel Noisy-Champs via Le Bourget) et 17 (Saint- Denis Pleyel Le Mesnil-Amelot via Charles de Gaulle) du Grand Paris Express se sont déroulées d octobre à décembre. La commission d enquête devrait formuler prochainement des conclusions favorables, favorables sous réserves ou défavorables aux projets. Un décret en Conseil d État devra ensuite déclarer d utilité publique les projets. Retrouvez toutes les informations relatives au projet du Grand Paris :

10 I 10 L actu des transports en Ile-de-France Le tramway T6 entre en service La nouvelle ligne de tramway T6 mise en service en décembre relie désormais Vélizy- Villacoublay à Châtillon-Montrouge, terminus de la ligne 13 du métro. Cette desserte a pour but de favoriser les déplacements de banlieue à banlieue, indispensable dans ce secteur où vivent et travaillent plus de personnes. Circulant à raison d une rame toutes les 4 minutes aux heures de pointe, la ligne reliera à terme Châtillon à Viroflay en 40 minutes et transportera voyageurs par jour. Le tramway T8 sur les rails La nouvelle ligne de tramway T8 relie Saint-Denis à Épinay-sur-Seine / Villetaneuse depuis décembre. Elle est en correspondance avec la ligne 13 du métro, le T1 et les RER D et C. Cette nouvelle offre de transport a pour principal objectif d améliorer la desserte du Nord-Ouest de la Seine-Saint-Denis et de faciliter l accès aux pôles d enseignements et aux zones d activités et d emplois du territoire. RER E «Rosa Parks» : ouverture programmée pour le 13 décembre 2015! Dans moins d un an la nouvelle station du RER E «Rosa Parks» accueillera ses premiers voyageurs, à deux pas de la Porte d Aubervilliers, au cœur du nouveau quartier Claude Bernard - Macdonald. Elle permettra de relier en 3 minutes la gare Magenta Gare du Nord et en 7 minutes la gare Haussmann Saint-Lazare, au lieu des 30 minutes actuellement. Elle sera également en correspondance avec la ligne T3b qui relie les portes de Paris entre elles usagers devraient emprunter quotidiennement cette station. Prolongement de la ligne 1 du métro : concertation publique en cours La ligne 1 du métro qui traverse Paris d Est en Ouest est empruntée quotidiennement par un million de voyageurs. Son extension à l Est, du Château de Vincennes à Val de Fontenay, fait l objet actuellement d une concertation publique jusqu au 10 janvier Trois tracés possibles sont à l heure actuelle à l étude, même si le tracé Nord avec un arrêt à Montreuil a la préférence des collectivités. Le prolongement de cette ligne ne sera pas en service avant Modernisation du réseau : la RATP investira 1,65 milliard d euros en 2015 En 2015, la RATP va investir en Ile-de-France le montant record d 1,65 milliard d euros (soit 93 millions d euros de plus qu en 2014) pour poursuivre l extension, la modernisation et le maintien de son réseau. Entre autre, ce qui est prévu : - Début des travaux de prolongement pour la ligne 4 à Bagneux et poursuite des travaux pour la ligne 12 à Mairie d Aubervilliers et la ligne 14 à Mairie de Saint-Ouen. - Démarrage des premiers travaux pour les prolongements des lignes de tramway T1 et T3, respectivement à Val de Fontenay et Porte d Asnières. - Acquisition de nouvelles rames pour augmenter la capacité de transport sur le RER A et sur les lignes de métro 2,5, 9 et 14 prolongée. - Modernisation et rénovation des espaces et systèmes de transport. Les lignes de métro 5, 9, 13, 14 et le RER A bénéficieront d investissements portant sur le système de transport, de manière à permettre à terme une amélioration de l offre. A ce titre, le tronçon central du RER A sera fermé, en vue de son automatisation, dès 2015 et ce au cours de 4 étés pendant 4 semaines, 24h sur 24.

11 I 11 Courbevoie : une ville en mutation Bien que fortement marquée par la présence du quartier d affaires de La Défense, la ville de Courbevoie reste tout de même largement méconnue. Cette commune du département des Hauts-de-Seine s est fortement développée passant en l espace de dix ans d une population de à habitants, ce qui a amené à construire des logements, des bureaux, mais également de nouveaux équipements de loisirs. Ainsi, depuis 2012, la ville a été au cœur de nombreux projets : Le prolongement de la ligne de tramway T2, qui dessert dorénavant la porte de Versailles jusqu au pont de Bezons via les deux stations «Faubourg de l Arche» et «les Fauvelles» a été mis en service fin Le réaménagement des berges de Seine, cet ancien site industriel le long de la rue Paul Doumer (entre la rue Ficatier et le pont de Courbevoie) est désormais accessible au public par des passerelles. Il dispose d une promenade avec un jardin, un belvédère avec une vue sur l île de la jatte et La Défense. Cet aménagement qui a coûté 14 millions d euros (financé par le Conseil Général et la ville) a été inauguré par Patrick Devedjian au cours de l été L extension de la Cité des Loisirs, lancée en 2007 avec l inauguration du stade Jean-Pierre Rives. Cet espace festif offre une grande salle de spectacles de places, et a été ouvert au courbevoisiens en mai Le changement de visage de la gare de Bécon-les-Bruyères, cette gare du Transilien, qui dessert deux des cinq communes les plus peuplées du 92, n a pas été rénovée depuis des décennies, et n est même pas aux normes d accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Ce chantier qui a débuté à la rentrée 2014 devrait se terminer d ici 3 ans. Ce projet consiste à créer une passerelle piétonne au-dessus des voies, rénover le passage souterrain, construire un nouveau bâtiment voyageurs côté Courbevoie, et agrandir la gare existante côté Asnières-sur-Seine. La mise en valeur du cœur du ville qui s opère actuellement autour du centre commercial Charras vieillissant, le réaménagement du boulevard circulaire qui se veut dorénavant plus humain et ne plus représenter la «frontière» entre les communes sur lesquelles ont été construit le quartier de La Défense, ou encore un nouveau lycée qui proposerait des classes internationales. Pour conclure, la ville n a pas fini de changer de visage et ces mutations vont contribuer à une nouvelle attractivité : Courbevoie change son image et ne veut plus être vue uniquement comme une ville de bureaux.

12 I 12 L immobilier : un brillant metteur en scène de votre culture d entreprise! Dans un environnement hautement concurrentiel, en proie à des changements rapides et profonds, le succès des entreprises dépend de plus en plus de leur capacité à mobiliser les collaborateurs, au travers d un projet managérial porteur de sens, à tous les étages de l organisation. Face à cet impératif, la culture organisationnelle est un puissant outil à la disposition des dirigeants : Vecteur d image et de différenciation, elle permet d attirer, de séduire et de retenir les talents ; Levier de fluidité organisationnelle, elle facilite la prise de décision et l action ; Instrument de management, elle offre un précieux instrument de formation, d intégration et de mobilisation des collaborateurs. La «gestion» de la culture organisationnelle relève donc d un enjeu incontournable. Confrontée à l environnement mouvant de l entreprise, la culture doit savoir préserver son socle de cohésion - qui fait sa force et son identité, tout en étant suffisamment flexible pour épouser les évolutions de l entreprise. Plutôt que de relayer une vision «sur papier glacé» de la Direction de l entreprise, la culture doit donc «vivre», en se nourrissant des contributions de l ensemble du corps social. Face à cet impératif, l environnement de travail a indéniablement un rôle à jouer. Il peut directement renforcer, faire évoluer ou même transformer la culture organisationnelle. Mal employé, il sera en dissonance avec l identité de l entreprise et se posera comme une entrave à ses modes de fonctionnement. Manié avec adresse, il constituera un puissant levier de management et de communication. Notre étude révèle en effet qu au travers de leur localisation, leur architecture, leur space planning et leurs aménagements, nos bureaux ont l opportunité d échapper à leur rôle exclusivement fonctionnel. En donnant à «voir» et à «vivre» les aspérités de la culture de l entreprise, les bureaux ont le pouvoir de résonner avec les convictions de ses parties prenantes - collaborateurs, clients, partenaires, candidats au recrutement - afin de les convaincre de prendre part à l aventure organisationnelle. Et, in fine, de faire rimer identité, avec engagement et performance.

13 I 13 Les entreprises interrogées dans le cadre de notre étude sont formelles : un environnement de travail bien pensé peut jouer le rôle de metteur en scène de la culture organisationnelle. Il peut notamment : Donner corps à une culture d entreprise commune suite à la fusion de deux entités, telle celle récemment vécue dans le groupe SCA ; Permettre l invention de nouveaux modes d organisation, pour faire face aux défis de la digitalisation comme dans le cas de la FNAC ; Se poser tel un levier d engagement et de créativité, à la manière des locaux de l agence Pixelis ; Accompagner la transformation culturelle de l entreprise, comme c est le cas au PMU ; Fournir un cadre propice à l épanouissement des collaborateurs, à la façon du «smart campus» d Atos ; Ou encore relayer l audace et la spécificité d une culture managériale profondément collaborative, comme celle du groupe Poult. La preuve, s il en fallait, que nos bureaux, indéniablement, parlent de nous!

14 I Peretti Conseil & AMO Alexis Paoli Grand Prix SIMI 2014 Immeuble Rénové

15 I 15 Virginie Houzé MRICS Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche - Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Sophie Rozen Responsable Etudes Etudes & Recherche - Paris T : sophie.rozen@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Etudes & Recherche - Paris T : manuela.moura@eu.jll.com

16 I 16 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense «Coeur Défense» esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense Cedex T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 2, place Sadi-Carnot Marseille T : F : COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.