Une vision synthétique du marché immobilier résidentiel au Luxembourg Octobre 2015
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- Denis Roussy
- il y a 8 ans
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1 Une vision synthétique du marché immobilier résidentiel au Luxembourg Octobre 2015 Vous avant tout
2 Édito Que vous soyez un particulier cherchant à s établir au Luxembourg ou voulant investir dans la pierre, un investisseur professionnel ou un promoteur immobilier, vous vous intéressez forcément au marché du logement. Vaste sujet, qui représente un des moteurs de l économie et qui touche aussi bien au développement de l économie nationale qu aux décisions politiques du gouvernement. Depuis plus de 30 ans, la BIL suit de près le marché de l immobilier professionnel. Nous avons été à maintes reprises un stimulant du marché en proposant des financements pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs de type privé, corporate ou institutionnel. Nous sommes aujourd hui à même de vous proposer toute la gamme des financements classiques, mais aussi des solutions plus spécifiques selon vos besoins. Face à l évolution significative de ce marché et de la place financière luxembourgeoise, nous voulons désormais aller plus loin et vous apporter des analyses précises sur le marché immobilier. Alors que bon nombre d articles commentent l évolution des prix, il n existe à ce jour aucun indicateur économique qui reflète la tendance du marché du logement sur base de ratios économiques recherchés et avérés. Mieux comprendre le marché immobilier résidentiel avec le BIL IMMO index Nous avons ainsi défini avec PwC Luxembourg les données et indicateurs essentiels et pertinents à l étude et à la compréhension précise du marché pour développer le BIL IMMO index. Cet indice vous offre une vision synthétique du marché immobilier résidentiel au Luxembourg sur une durée de 35 ans. Avec ce nouvel indice, la BIL se place résolument comme l acteur incontournable de tous vos projets d investissement et de promotion dans l immobilier en ajoutant à son offre complète de solutions de financement immobilier, son expertise et sa compréhension du secteur. Découvrez dans les pages suivantes les détails du BIL IMMO index et rencontrez-nous à la BIL pour en discuter. Marcel Leyers Chief of Corporate & Institutional Banking Banque Internationale à Luxembourg société anonyme
3 Note méthodologique Le BIL IMMO index est une initiative de la BIL en collaboration avec PwC. Il représente la moyenne pondérée de sept indicateurs. Chaque indicateur rend compte de l évolution d une dimension particulière du marché immobilier résidentiel au Luxembourg. Autorisation de bâtir / population Prix / loyers Prix / revenus BIL IMMO index Prix / IPC Crédits hypothécaires / PIB Activité construction / activité économique Prix / population Le tableau ci-dessous décrit les indicateurs sélectionnés et explique dans quelle mesure ils sont pertinents pour mesurer la situation du marché immobilier résidentiel. 1 Ratio prix du logement / loyer Il indique l arbitrage entre la décision d achat et la décision de louer. 2 Ratio prix du logement / revenu 3 Ratio prix du logement / Indice des Prix à la Consommation (IPC) 4 Ratio prix du logement / population Ratio activité dans la construction / activité économique Ratio crédits hypothécaires / Produit Intérieur Brut (PIB) Ratio autorisations de bâtir / croissance démographique Il renseigne dans quelle mesure la charge financière liée à l achat de logement est soutenable par rapport aux revenus du ménage. Il indique l appréciation réelle du prix des logements. Il compare l évolution des prix à celle de la population afin de mesurer dans quelle mesure la croissance du prix du logement suit la dynamique démographique. Il indique la part du secteur de la construction par rapport à l ensemble de l économie. Il compare l évolution du montant des crédits hypothécaires par rapport à l évolution de l économie. Il permet d évaluer dans quelle mesure l évolution du nombre de logements est liée à la dynamique démographique. Chaque ratio a été construit sur base des données publiées par des instituts statistiques reconnus (STATEC, BCL, FMI, etc.) sur la période Les données manquantes ont été estimées par extrapolation linéaire. Le tableau ci-dessous résume les données nécessaires, ainsi que les sources. Données recueillies Sources A Prix du logement BRI et STATEC B Loyer STATEC C Revenu OCDE D Indice des Prix à la Consommation (IPC) STATEC E Population STATEC F Activités dans la construction et activité économique STATEC G Crédits hypothécaires BCL H Produit Intérieur Brut (PIB) FMI, STATEC I Autorisation de bâtir STATEC
4 La pondération de chaque indicateur est la résultante d une analyse par composante principale. Cette méthode permet de pondérer chaque indicateur tout en reflétant au mieux la variabilité des sept ratios au travers d un seul index. Pour ce faire, chaque ratio a été standardisé et corrigé de sa tendance, ainsi l index qui résulte de l analyse par composante principale est centré autour de zéro. Les variations de l index synthétisent les variations des sept ratios. Etant donné que tous les ratios ont été construits uniformément, une diminution de l index aura tendance à indiquer un marché moins porteur, tandis qu une augmentation sera interprétée comme un marché plus dynamique. Quant aux valeurs extrêmes de l intervalle, elles correspondent à des probabilités très faibles de réalisation. Si l index est proche de -3, cela signifie que l évolution de plusieurs indicateurs est plus négative que celle observée historiquement. Le marché peut alors être considéré «en crise». Si l index est proche de +3, cela signifie que l augmentation de plusieurs ratios a été nettement supérieure à leurs tendances historiques. Le marché peut alors être considéré «en surchauffe». Qu est-ce que le BIL IMMO index? Le BIL IMMO index offre une vision synthétique du marché immobilier résidentiel au Luxembourg en s appuyant sur l évolution des prix de l immobilier sur le marché de la vente, de la location, ainsi que des facteurs sous-jacents du côté de l offre et de la demande. Une vision synthétique du marché immobilier résidentiel au Luxembourg. En complément du BIL IMMO index, une carte permet d appréhender la situation du marché immobilier au niveau des six régions du Luxembourg. L analyse régionale se base sur l évolution comparée des prix de vente, des loyers et de l évolution démographique. Une analyse régionale basée sur la comparaison des prix à la vente, à la location et des données démographiques. BIL IMMO index ( )
5 Perspectives historiques L évolution du BIL IMMO index entre 1980 et 2015 rend compte de cinq périodes. Entre 1980 et 1986, l index immobilier recule de +2 à -0,38. L index en 1980 est relativement élevé sous la pression des ratios prix / revenu, autorisations de bâtir / population et crédits hypothécaires / PIB qui affichent en 1980 des valeurs supérieures à celle observées sur l ensemble de la période L index recule jusqu en 1986 car l évolution globale des ratios montre un certain décrochage - seuls les ratios prix / population et prix / loyer progressent entre 1980 et Le marché montre donc un processus d équilibrage avec des prix du logement qui ont moins progressé que le revenu et l inflation. De plus, c est une période où la part des crédits hypothécaires dans le PIB a reculé. Entre 1987 et 1992, l index a progressé de -0,23 à +0,65. Durant cette période, l augmentation de ce ratio est la résultante d une progression soutenue du ratio prix / loyer, prix / revenu. L appréciation réelle des prix des logements a aussi été forte. De même, les crédits hypothécaires ont fortement progressé ce qui peut contribuer à expliquer que la proportion d autorisations de bâtir ait été élevée comparée à la croissance démographique. Cependant l index reste situé dans une fourchette basse, indiquant un marché équilibré. Entre 1993 et 2000, le ratio recule à nouveau pour s établir au 3 ème trimestre 2000 à -2,67, ce qui correspond à une valeur très faible. Durant cette décennie, les prix ont relativement peu progressé, aux alentours de 4 % en variation nominale. De plus, le ratio prix / loyer a eu tendance à fléchir et le ratio prix / revenu est resté globalement stable. Les prix ont aussi peu progressé en comparaison avec la croissance démographique. Du côté de l offre, la part des crédits s est stabilisée et le nombre d autorisations de bâtir a chuté par rapport à la population. Etant donné que les prix n ont pas reculé sur la période, il n est pas possible de parler de crise. Sur la période 2001 à 2007, l index a grimpé jusqu à +2,47. Cette valeur fait apparaître un marché en risque de surévaluation. En effet, une correction des prix s est produite quelques mois après : les prix de l immobilier résidentiel ont diminué en 2008 (cela ne s était pas produit depuis 1993) de 1 % en 6 mois 1, puis à nouveau de 2,5 % entre le 3 ème trimestre 2008 et le 3 ème trimestre Entre 2001 et 2007, à l exception de la part de la construction dans l activité économique totale, l augmentation des ratios est supérieure à leur tendance historique. L appréciation réelle des prix est forte, les prix des logements augmentent davantage que les loyers, les revenus et la population. Quant aux crédits hypothécaires, la valeur des nouveaux crédits dans le secteur résidentiel a davantage progressé que l activité économique au Luxembourg. Sur la période , l index oscille entre une valeur de +1,61 au 2 ème trimestre 2008 pour s établir à +1,58 au 2 ème trimestre Cette valeur indique un marché dynamique, mais +1,58 reste une valeur modérée ce qui tend à écarter le risque de «surchauffe». Entre 2008 et le 3 ème trimestre 2014, l oscillation de l index autour d une tendance baissière s explique par des variations distinctes des ratios. D une part, les ratios prix / loyers, prix / IPC et prix / population ont eu tendance à reculer jusqu en 2009 pour progresser ensuite. Du côté de l offre, la part des crédits hypothécaires progresse moins depuis 2011 (à l exception de l année 2014), il en est de même pour l évolution des autorisations de bâtir comparée à la population. La part de la construction dans l activité économique est aussi plus faible sur cette période, ce qui pousse l index à la baisse. Entre le dernier trimestre 2014 et le 2 ème trimestre 2015, période analysée plus amplement dans la prochaine section, l index a augmenté du fait principalement de la hausse extraordinaire du nombre d autorisations de bâtir par rapport à la population. Ceci est dû au changement législatif de la TVA logement qui a pris effet au 1 er janvier 2015 et qui a incité les constructeurs à déposer leurs autorisations de bâtir avant la fin de l année L augmentation réelle des prix a aussi contribué à la hausse de l index. Mais les indicateurs d offre se maintiennent autour de valeurs modérées : le ratio des crédits hypothécaires dans le secteur résidentiel par rapport au PIB est plutôt stable au 2 ème trimestre 2015, et la part de l activité dans la construction par rapport à l ensemble de l économie retrouve le niveau moyen observé sur le période La diminution de 1 % correspond à la variation entre le 3 ème trimestre 2007 et le 1 er trimestre 2008.
6 Ci-dessous est présentée l évolution historique des sept ratios composant le BIL IMMO index. Ratio prix du logement / loyer Ratio prix du logement / revenu Ratio prix du logement / IPC (Indice des Prix à la Consommation) Ratio prix du logement / population Ratio construction / activité économique Ratio crédits hypothécaires / PIB (Produit Intérieur Brut) Ratio autorisations de bâtir / population
7 Évolution récente de l index Gel Surchauffe +1,58 Le BIL IMMO index se situe à 1,58 au 2 ème trimestre L index se situait à +1,81 au dernier trimestre 2014 du fait d un nombre extraordinaire d autorisations de bâtir enregistré ce trimestre. En effet, le nombre d autorisations de bâtir de maisons et d appartements a plus que doublé entre le 3 ème et le 4 ème trimestre Ceci est dû au changement législatif de la TVA logement qui a pris effet au 1 er janvier 2015 et qui a incité les constructeurs à déposer leurs autorisations de bâtir avant la fin de l année Depuis, le BIL IMMO index a reculé pour atteindre 1,58, ce qui situe l index dans une fourchette modérée et positive, dénotant un marché porteur. L index est resté relativement élevé ce trimestre car les prix des logements ont progressé de 5,6 % au 2 ème trimestre 2015 en glissement annuel, ce qui est supérieur à la progression des loyers (+2,0 % sur la même période), et de la population (+2,4 % entre 2015 et 2014). Du côté de la politique de crédits, le ratio des crédits hypothécaires dans le secteur résidentiel par rapport au PIB est plutôt stable au 2 ème trimestre L évolution de l activité de la construction est aussi modérée par rapport à l activité économique d ensemble. L offre apparaît donc comme un facteur limitant les risques de surévaluation du marché immobilier sur la période la plus récente.
8 Analyse régionale Méthodologie Le manque de données régionales ne permet pas de calculer un indice par région, aussi l analyse régionale se base sur l analyse croisée des variables suivantes : Démographie : population et croissance démographique ; Prix annoncés à la vente des maisons et des appartements ; Prix annoncés à la location des maisons et des appartements. Les sources utilisées sont le STATEC pour les données démographiques, et l Observatoire de l Habitat pour les prix annoncés à la vente et à la location. D autres éléments régionaux tels que le dynamisme économique, le nombre de bâtiments résidentiels achevés peuvent être pris en considération sous condition de disponibilité de telles données. L analyse régionale qui suit se base sur les données démographiques au 1 er janvier 2015, et sur les prix annoncés jusqu au 1 er trimestre 2015, ainsi que sur leurs évolutions récentes. La dynamique des prix dans chaque région est comparée à la dynamique nationale, et celle-ci est croisée à l évolution démographique. Les niveaux de risque sont pondérés de 1 à 5 et l interprétation est la suivante : Niveau 1 : risque négligeable de contraction des prix à court terme Niveau 2 : risque faible de contraction des prix à court terme Niveau 3 : risque modéré de contraction des prix Niveau 4 : risque moyen de contraction des prix Niveau 5 : risque soutenu de contraction des prix Sur l échelle proposée, aucune région n est actuellement évaluée à un risque 4 ou 5 de contraction des prix. Les risques sont négligeables à modérés. Niveau 1 Niveau 4 Niveau 2 Niveau 5 Niveau 3 nord ouest centre-nord est centre-sud sud
9 Nord Niveau 3 Le Nord est une région peu peuplée ( hab. environ) et la croissance démographique est similaire à la moyenne nationale. Pourtant les prix des maisons ont fortement augmenté ce 1 er trimestre 2015 : +11,9 % pour les maisons et +18,8 % pour les appartements par rapport au trimestre de l année précédente 1. La croissance des prix à la vente apparaît donc excessive, mais elle peut être interprétée comme un rattrapage par rapport au reste du pays car c est la région la moins chère du pays. Centre-Nord Niveau 3 Le Centre-Nord n est pas une région très peuplée ( hab. environ) et la croissance démographique est plus faible que la moyenne nationale (+1,9 % par rapport à +2,4 % au niveau national entre 2014 et 2015). En revanche, les prix de vente annoncés des logements, maisons et appartements, ont augmenté d environ 10 % au 1 er trimestre 2015 en glissement annuel. Concernant les locations, les loyers annoncés des maisons comme des appartements ont aussi progressé nettement (+4,7 % pour les maisons et surtout +17,3 % pour les appartements). L augmentation des prix à la vente apparaît supérieure à la moyenne nationale et peu justifiée par la croissance démographique. Ouest Niveau 1 L Ouest est une région peu peuplée ( hab. environ) avec une croissance démographique similaire à la moyenne nationale. Au 1 er trimestre 2015, l augmentation des prix annoncés à la vente des maisons a été modérée (+0,3 % par rapport au même trimestre de l an passé) et inférieure à celle des appartements (+4,8 %), ce qui reste inférieur à la moyenne nationale. Les loyers annoncés des appartements ont même diminué : -1,4 % en glissement annuel. Au total, cette région apparaît ce trimestre comme peu dynamique ce qui est en ligne avec les indicateurs démographiques. Centre-Sud Niveau 2 Le Centre-Sud est la région la plus peuplée ( hab. environ) et avec le dynamisme démographique le plus fort : +2,9 % entre 2014 et Les prix sont les plus élevés, mais la progression des prix est hétérogène. Sur le marché des maisons, les prix de vente annoncés ont augmenté de 7,2 %, celui des loyers a reculé légèrement de 1,5 %, en glissement annuel. Sur le marché des appartements, les prix ont pris plus de 13 % au 1 er trimestre 2015 par rapport au même trimestre de l année passée, et les loyers annoncés ont augmenté de 8 % par rapport au 1 er trimestre Au total, l augmentation des prix apparaît élevée mais ceci peut s expliquer par l activité économique qui a fortement repris au Luxembourg et qui bénéficie à cette région. Est Niveau 2 C est une région peu peuplée ( hab. environ) et à la croissance démographique faible : +1,9 % entre 2014 et Les prix des maisons et des appartements sont très proches de la moyenne nationale. Il en est de même des loyers annoncés. Quant à la progression, les prix à la vente des maisons ont augmenté de 9 %, celui des appartements de 11 %. Les loyers annoncés des maisons ont baissé de 0,8 % alors que celui des appartements a augmenté de 11,8 % en glissement annuel. L augmentation des prix annoncés à la vente est assez comparable à la dynamique nationale, mais elle est peu justifiée par la dynamique démographique. Sud Niveau 1 C est une région relativement peuplée ( hab. environ), mais avec un dynamisme démographique moyen : +2,4 %. Les prix de l immobilier sont relativement faibles dans cette région avec des prix à la vente et à la location inférieurs à la moyenne nationale. Le marché est aussi peu dynamique : les prix des maisons à la vente ont gagné 6,7 %, et les appartements 3,7 % sur un an. Concernant les locations, les loyers ont reculé de 3 % pour les maisons et progressé de 5,3 % sur un an pour les appartements. Au vu de l évolution des prix, ce marché apparaît en retrait du reste des régions. Les données sont à considérer avec précaution car les prix à la vente et les loyers sont des prix annoncés 2. De plus, le marché immobilier au Luxembourg laisse apparaître de fortes variations d un trimestre à l autre. 1 Il n y a pas de donnée disponible sur la location du fait d un marché trop restreint sur la période considérée. 2 Source : Observatoire de l Habitat
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12 PricewaterhouseCoopers, Société cooperative 2, rue Gerhard Mercator L-2182 Luxembourg (+352) Banque Internationale à Luxembourg SA 69, route d Esch L-2953 Luxembourg RCS Luxembourg B-6307 T : (+352) F : (+352) contact@bil.com La présente présentation et son contenu sont exclusivement fournis à des fins d information uniquement et ne constituent en aucun cas une offre commerciale ou une invitation à procéder à une quelconque forme d investissement. Toutes les informations contenues dans ce document sont données à la date des présentes et peuvent être sujets à modification sans préavis. Ce document ou une partie de celui-ci ne peut être reproduit ou dupliqué sous quelque forme que ce soit ni transmis sans l accord écrit préalable de Banque Internationale à Luxembourg.
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