L OPCI. (Organisme de Placement Collectif Immobilier) Amundi-Le Comptoir par CPR pour Generali

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1 L OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) Amundi-Le Comptoir par CPR pour Generali Document réservé aux professionnels de la gestion de patrimoine

2 Sommaire 1. L OPCI : définition 1.1. Qu est-ce qu un OPCI? 1.2. Intérêts d un OPCI 1.3. Risques liés à l OPCI 1.4. L OPCI, une offre venant compléter la SCPI 1.5. Principe de fonctionnement d un OPCI 2. Le marché des OPCI 2.1. Un marché récent mais prometteur 3. Annexes I 2 I

3 L OPCI : définition

4 Qu est-ce qu un OPCI? OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier. Un véhicule d'investissement collectif non coté dédié à l'immobilier agréé par l'autorité des Marchés Financiers. Un support de placement entrant dans la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC) et conçu sur le modèle des Organismes de Placements Collectifs en valeurs Mobilières (OPCVM). Son caractère innovant repose sur sa nature d investissement à prépondérance immobilière, conjuguée à des revenus potentiels soumis à la fiscalité de l assurance vie. Les OPCI ont pour vocation d investir directement ou indirectement dans des immeubles, afin de générer un rendement locatif, ainsi qu une valorisation des actifs immobiliers. I 4 I

5 Qu est-ce qu un OPCI? Les OCPI regroupent deux types de supports : Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) : sociétés anonymes ou sociétés par actions simplifiées à capital variable dont l'actif est composé d actifs immobiliers, d instruments financiers et de liquidité. Les revenus potentiels distribués par la SPPICAV sont soumis à la fiscalité des valeurs mobilières. Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) : définis comme une «copropriété» composée d actifs immobiliers, d instruments financiers et de liquidité. Les revenus potentiels distribués par un FPI relèvent de la fiscalité des revenus fonciers. I 5 I

6 Qu est-ce qu un OPCI? La composition des OPCI (SPPICAV, FPI) : Ils comportent entre 60% et 90% d'actifs immobiliers. Pour la partie immobilière, les SPPICAV peuvent, d une part, acquérir des immeubles en direct ou au travers de sociétés de personnes ou de capitaux (minimum 51% de l'actif total de la SPPICAV) et, d autre part, acheter des actions de sociétés foncières cotées. L actif de ce supports comporte obligatoirement : au moins 10% d actifs liquides pour pouvoir faire face aux demandes de rachats formulées par leurs porteurs de parts ou actionnaires, et 0 à 30% d actifs pouvant-être constitué d autres instruments financiers. I 6 I

7 Intérêts d un OPCI Un fonctionnement simple : le client peut souscrire des parts d OPCI sur un contrat d assurance vie comme pour tout autre OPCVM. Des revenus distribués : les revenus sont versés trimestriellement (minimum 85% des loyers plus 50% des plus values de cessions d immeubles). Dans un contrat d assurance vie, les revenus sont généralement ré-investis sous forme d unité de compte de l OPCI (augmentation du nombre de parts). Des conditions de rachat souples : la cession des parts est possible tous les 15 jours en cas de besoin de liquidité du détenteur des parts. I 7 I

8 Risques liés à l OPCI Les risques associés à l acquisition d actions d un OPCI sont les suivants : Le capital et le rendement d un OPCI ne sont pas garantis et dépendent de la situation du marché locatif immobilier, des conditions économiques et de l état des marchés immobiliers et financiers ainsi que des charges supportées. Le montant que l investisseur récupèrera pourra être inférieur à celui qu il a investi, en cas de baisse de la valeur des actifs de l OPCI. L OPCI est un placement à long terme dont la durée minimale recommandée est de 8 ans. L OPCI détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l état du marché immobilier. I 8 I

9 L OPCI, une offre venant compléter la SCPI OPCI Liquidité : disponibilité du capital (2 mois maximum à 8 jours ouvrés minimum). Simplicité d accès pour les particuliers : intégration dans les chaînes titres et souscriptions / rachats dématérialisés (code ISIN). Souscription à partir d un montant très accessible. SCPI Liquidité limitée. Marché secondaire ou de gré à gré pour l Assureur. Souscripteur avec délais de jouissance des parts. Souscription en assurance vie liée au contrat. Fiscalité des valeurs mobilières en assurance vie. Fiscalité en assurance vie. Clientèle Intermédiaire (plusieurs canaux de distribution : compte titre, assurance-vie). Possibilité de percevoir des revenus potentiels et de les capitaliser. Clientèle Haut de Gamme et Banques Privées. Possibilité de percevoir des revenus potentiels. I 9 I

10 Principe de fonctionnement d un OPCI I 10 I

11 Principe de fonctionnement d un OPCI Offrir un produit alliant : Une exposition la plus immobilière possible (70% minimum et 75% en cible). Avec une liquidité suffisante (VL bimensuelle). Une grande accessibilité. Avec des coûts d entrée exceptionnellement bas pour de l immobilier = 2,85% (pas de droits sur les mutations immobilières ex. : SCPI). Pas de frais de sortie. Distribution trimestrielle minimum : 85% des loyers + 50% des plus values des actifs. Avec des circuits de souscription connus et maîtrisés (chaînes titres usuelles des OPCVM avec code ISIN). I 11 I

12 Le marché des OPCI

13 Un marché récent mais prometteur Un marché récent lancé en 2005 avec une longue mise en place. Un marché estimé à 2 milliards d euros (grâce au double accès compte titres et assurance vie). Une volonté du marché français de rattraper son retard par rapport aux autres marchés européens (Allemagne ). Le marché des fonds immobiliers ouverts dépasse 75 milliards d euros en Allemagne vs 27 milliards d euros en France. Données en date du 31/12/2012 Sociétés de gestion agréées par l'amf OPCI agréés par l AMF Actifs sous gestion 49 SGP (Sociétés de Gestion de Portefeuille) 161 (uniquement des SPPICAV) dont : 7 OPCI grands publics 154 OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA : Règle de Fonctionnement Allégé) dont : 10 RFA sans effet de levier (RAF SEL) et 144RFA avec Effet de Levier (RAF EL) 27 Mds, dont 840M en OPCI grand public Source : ASPIM-IEIF I 13 I

14 Annexes

15 FAQ Une réponse aux attentes des distributeurs VL Bimensuelle I 15 I

16 Glossaire Actif Net Réévalué ou ANR Démembrement FCPR FPI Immobilier coté Immobilier non coté Neutralisation des actifs OCPI OPCI RFA Cf. Valeur de réalisation. Contrat entre deux parties, le nu-propriétaire et l'usufruitier, qui détermine un partage des droits de propriété des parts de SCPI pour une période. FCPR ou Fonds Commun de Placement à Risque. La souscription de parts d'un FCPR immobilier permet de bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les revenus et les plus values sous les conditions suivantes : - conservation des parts pendant au moins 5 ans, - réinvestissement des produits générés pendant les 5 ans, - le porteur de parts ne doit pas détenir plus de 25% du FCPR. Le FPI ou Fonds de Placement Immobilier correspond à l'une des deux formes juridiques de l'opci. Le FPI suit le régime fiscal des revenus fonciers. Il doit redistribuer 85% du résultat et des plus values et peut privilégier les investissements en immobiliers physique. Terme définissant les véhicules d'investissements cotés à une bourse des valeurs mobilières, type SICAV ou FCP. Terme définissant les véhicules d'investissements non cotés à une bourse des valeurs mobilières, type SCPI ou OPCI. ou Actifs Neutralisé, se dit d'un actif ne rentrant plus en compte dans le calcul du taux d'occupation, soit en raison de la signature d'un mandat de vente (définitif), soit en raison de gros travaux (temporaire). L'OPCI ou Organisme Collectif de Placement en Immobilier est un fonds non coté à prépondérance immobilière. (cf. OPCI & SPPICAV). Un OPCI RFA, dit à "Règle de Fonctionnement Allégé", est la catégorie des OPCI qui s'adresse à des investisseurs institutionnels. I 16 I

17 Glossaire Prix d'exécution Rendement courant Rendement global SCI SPPICAV Taux d'occupation Valeur de réalisation Valeur de reconstitution Valeur nominale Valeur Vénale Permet d échanger, sur la période, le plus grand nombre de parts d'une SCPI sur le marché secondaire. Rendement établi en fonction du dividende versé en fin d'exercice par rapport au prix d'acquisition en début d'exercice. Rendement établi en fonction du dividende versé en fin d'exercice par rapport au prix d'acquisition en début d'exercice, ajouté de la variation du prix d'acquéreur en début et fin d'exercice. SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un produit d'épargne collectif non coté investi en immobilier physique. Elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé de logement et ou d'immobilier d'entreprise. SPPICAV ou Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable, est une société anonyme, disposant de la personnalité morale. Le Taux d occupation mesure pour un actif ou un portefeuille d actifs la proportion de surfaces louées sur le total des surfaces potentiellement louable sur l actif ou le portefeuille, hors actif neutralisé. Pour une SCPI, la valeur de réalisation intègre la valeur vénale des immeubles ajoutée de la valeur nette des autres actifs (trésorerie ) hors dividendes. Pour une SCPI, la valeur de reconstitution intègre la valeur de réalisation ajoutée des frais et droits (notaires, taxes ) liés à la reconstitution des immeubles. Valeur d une part au moment de la création du capital social de la SCPI. Valorisation du patrimoine immobilier établie (estimation) par un expert indépendant. I 17 I

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