Rapport d activité 2012 OPÉRATIONS D AMÉNAGEMENT ET GESTION DU PATRIMOINE. Ensemble, dessinons notre horizon

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1 Rapport d activité 2012 OPÉRATIONS D AMÉNAGEMENT ET GESTION DU PATRIMOINE Ensemble, dessinons notre horizon 1

2 L ANNéE 2012 VUE PAR LE DIRECTEUR GÉNÉRAL SOMMAIRE Lorsque les temps sont difficiles pour les entreprises, ceux qui les dirigent sont jugés sur leurs capacités de réactivité et de prudence. Les marchés sont incertains en raison de l absence de croissance, la concurrence s exacerbe et fait chuter les marges, les plus prévoyants ou les plus pusillanimes reportent leurs choix d investissement. Normandie Aménagement n échappe pas au nouveau paradigme du panorama économique. Nous avons fait de la gestion de notre patrimoine un élément déterminant de notre stratégie opérationnelle. Les produits locatifs couvrent aujourd hui plus de 25% de nos charges d exploitation. Dans les cinq ans à venir, nous comptons augmenter de façon significative notre patrimoine et constituer des rémunérations récurrentes qui nous permettront de nous redéployer. Nous tirons parti de la qualité de nos locataires. A ce jour, peu nous ont fait défaut. C est le fruit des choix opportuns qui ont été faits lors de la sélection de nos projets. La qualité des bâtiments est un élément clé pour le confort de nos entreprises locataires, pour la gestion performante de leurs coûts d exploitation et pour leur image de marque. Tous nos immeubles sont sous le label HQE, THPE ou BBC. Notre immobilier d entreprise est majoritairement implanté dans des territoires bien identifiables pour les investisseurs. Dotés des meilleures infrastructures d accès, accompagnés par les services indispensables aujourd hui aux entreprises et à leurs salariés, les parcs d activités de Normandie Aménagement sont des référents pour les acteurs de l économie qui veulent s implanter dans notre région. Immeuble de bureaux, Le Conquérant, à Caen acheté en 2012 auprès de l EPFN Courant 2012, Normandie Aménagement a remporté de nouvelles concessions d aménagement qui viennent s ajouter aux précédentes. Elles seront principalement consacrées à la réalisation d opérations d habitat dans l agglomération de Caen la mer et dans le périmètre de la Communauté Urbaine de Cherbourg. Nous serons aussi présents dans la périphérie de Granville et sur le littoral du Cotentin. Gilles MOREAU, Directeur Général de Normandie Aménagement 4/5 LE PATRIMOINE EN CHIFFRES 6/7 UNE GESTION LOCATIVE DYNAMIQUE ET EXIGENTE 8/9 SYNTHèSE DU PATRIMOINE 10/11 Les concessions d aménagement 12/15 DONNÉES FINANCIÈRES ISSN : Création graphique : Doublehuit Photos : Stéphane Dévé, Normandie Aménagement Impression : CopyCaen 2 3

3 LE PATRIMOINE EN CHIFFRES Chiffres clés M 2 DE BUREAUX ET LOCAUX D ACTIVITÉS 14 IMMEUBLES valorisés 26,5 Ms (valeur nette comptable) 60% D IMMEUBLES DE MOINS DE 5 ANS 100% D IMMEUBLES DE MOINS DE 10 ANS 1/3 CERTIFIÉS HQE, THPE ou BBC 60% SURFACES DE BUREAUX 2012 : Poursuite de la consolidation du patrimoine Pour répondre aux demandes des entreprises qui souhaitent bénéficier de solutions locatives, Normandie Aménagement s est constitué un patrimoine immobilier. La société est actuellement propriétaire - gestionnaire d un patrimoine de m 2 composé de bureaux et de bâtiments d activité qu elle loue. Les revenus de ce portefeuille d activités permettent à Normandie Aménagement de couvrir, de manière récurrente, un tiers de ses charges fixes. Continuer à faire croître ce patrimoine en veillant à s assurer de la qualité des locataires constitue un des axes stratégiques de la société. UN PATRIMOINE BIEN SITUÉ ET IDENTIFIABLE Dans un marché atone, où les locataires essaient de rationaliser leurs coûts, l objectif consiste à avoir le bon nombre de m 2 au meilleur prix. La typologie de nos immeubles répond aux besoins actuels car ils sont compétitifs en coût, intrinsèquement performants et bien situés, car répartis sur les pôles d excellence de l agglomération caennaise, tels que le Campus Effiscience de Colombelles ou encore le parc d activités de Fleury-sur- Orne avec la présence d IKEA. Normandie Aménagement accorde de l importance au marketing de ses parcs d activités, donnant ainsi une forte visibilité à ses locataires. Res Publica, bâtiment mixte (bureaux-ateliers), réalisé en Très Haute Performance Energétique, est situé en Zone Franche Urbaine, quartier Fresnel à Caen L année 2012 a été marquée par l acquisition auprès de l Etablissement Public Foncier de Normandie (EPFN), d un immeuble de bureaux de m 2 situé à Caen. Jusqu à cette date, Normandie Aménagement était locataire principal auprès de l EPFN avec la possibilité de sous-louer. Cet immeuble nommé «Le Conquérant», principalement loué à des professions libérales, représente un investissement de Ke et génère des revenus locatifs supérieurs à e par an. VALEUR DU PATRIMOINE EN Ks MODERNITÉ DU PATRIMOINE entre 5 et 10 ans entre 3 et 5 ans Moins de 2 ans En 2012, la société a également réceptionné près de 700 m 2 de constructions neuves, pour un montant total de 710 Ke. Ces surfaces sont entièrement louées. Dans le même temps, la société a procédé à des arbitrages en cédant un immeuble à des conditions financières satisfaisantes pour un montant de Ke. Au 31/12/2012, la valeur nette comptable du patrimoine est supérieure à vingt-six millions d euros (26,5 Me), soit une hausse de 5% par rapport à % 43% 18% PLACER L IMMOBILIER DURABLE AU CŒUR DE NOTRE STRATéGIE Un parc intrinsèquement performant SURFACES 60% bureaux 40% ACTIVITÉ Pour Normandie Aménagement, le développement durable est plus qu un concept. Au-delà de l obtention de labels (HQE, THPE, BBC), notre action se concrétise par la réalisation d opérations exemplaires faisant appel à des techniques diversifiées. Soucieux de faire bénéficier ses clients de ses convictions et son engagement, Normandie Aménagement est précurseur et novateur en anticipant les normes et les règlementations. En vue de l application de la loi Grenelle RT2020, la société réfléchit à la conception de bâtiments d habitation à énergie positive. 4 5

4 UNE GESTION LOCATIVE DYNAMIQUE ET EXIGENTE Chiffres clés 40 LOCATAIRES 2,3 Ms LOYERS HORS TAXES ET HORS CHARGES CROISSANCE DES REVENUS LOCATIFS Une fois de plus, l année a été active en matière de location, puisque le patrimoine détenu par la SEM est occupé par 40 locataires, soit le double de l an dernier. Si cette hausse résulte essentiellement de l entrée dans le patrimoine de l immeuble Le Conquérant (occupé par 18 locataires), le dynamisme commercial de Normandie Aménagement a permis l arrivée de 3 nouveaux occupants, dont un renouvellement de bail. 100% d occupation Au total, des baux représentant m 2 et un potentiel de e de loyers ont été conclus. En 2012, les revenus locatifs hors taxes et hors charges, issus de la gestion du parc immobilier détenu, ont progressé de 22%, pour s élever à Kc. Ce dynamisme permet à la société d afficher le taux d occupation du parc proche de 100% et un taux de rendement brut de 8,8%. LOYERS HT EN Ks ,8% TAUX DE RENDEMENT BRUT (1) 4 ANS MATURITÉ DES BAUX (2) PRINCIPAUX LOCATAIRES Tous nos locataires se distinguent dans la performance de leurs métiers. Parmi eux, on note la présence des sociétés : EIFFAGE CONSTRUCTION, ARMATIS (acteur majeur des centres d appels en France), HAMELIN (leader national de la papeterie) ou encore ELITT (entreprise stratégique dans la sécurisation bancaire) DES BAUX SéCURISéS Les immeubles du patrimoine sont bien loués, avec des baux sécurisés. Ainsi, en privilégiant l allongement de la durée des baux et la prise d engagement ferme de la part des locataires, Normandie Aménagement est assurée de percevoir plus de 70% de ses revenus locatifs jusqu à fin Ainsi, la maturité des baux, c est-à-dire la durée moyenne des baux jusqu à la prochaine sortie potentielle, est de 4 ans. ÉCHÉANCIER DES BAUX COMMERCIAUX 644 4,9 ANS MATURITÉ JURIDIQUE DES BAUX (3) PRINCIPAUX LOCATAIRES LOYER/TOTAL % ARMATIS 21,8% ELITT 10,3% EIFFAGE 7,1% (1) Taux de rendement brut : Rapport entre les loyers HT HC et la valeur brute du patrimoine (2) Maturité des baux : Durée moyenne pondérée des baux commerciaux en cours au 31/12/2012 jusqu à la prochaine sortie potentielle (3) Maturité juridique des baux : Durée moyenne pondérée des baux en cours au 31/12/2012 jusqu à la fin des baux HAMELIN 6,9% PROFESSIONS LIBERALES 5,5% LA MER 5,4% DONALDSON 4,4% INODRY 3,9% CLEAR TO PAY 3,5% CYCLOPHARMA 3,4% RICOH 3,2% SYNERGIA 2,4% Renouvellement des baux en Ke, calculé sur la base locative au 31/12/ ISAPIERRE 2,4% AUTRES LOCATAIRES 19,7% TOTAL 100 % 6 7

5 SYNTHÈSE DU PATRIMOINE PATRIMOINE DéTENU ET GéRé PAR NORMANDIE AMéNAGEMENT BUREAUX : M 2 / 8 IMMEUBLES ACTIVITÉS : M 2 / 6 IMMEUBLES EUPHORBE FLEURY-SUR-ORNE 350 m 2 ARMATIS m 2 LE CHÊNE 920 m 2 ÉRABLE m 2 LC INODRY m 2 PÔLE RESTAURATION m 2 DONALDSON DOMJEAN (50) m 2 FAN EUROP MONDEVILLE m 2 CCI DU PAYS D AUGE LISIEUX m 2 ORME DU MAIL m 2 IMMEUBLE LE CONQUERANT m 2 INNOVAPARC IFS IFS 1 er étage : 385 m 2 ARTISAPARC FLEURY-SUR-ORNE Bâtiment F : 290 m 2 CYCLOPHARMA 340 m 2 IMMEUBLES GÉRÉS PAR NORMANDIE AMÉNAGEMENT NON INSCRITs AU PATRIMOINE BÂTIMENT SERVICES m 2 Propriétaire : SOFADEV RES PUBLICA m 2 En stock au 31/12/2012 WEBHELP m 2 Propriétaire : EPFN PÉPINIÈRE D ENTREPRISES VILLEDIEU-LES-POÊLES m 2 Propriétaire : EPFN PÔLE SANTÉ 800 m 2 Propriétaire : EPFN CÔTE DE NACRE m 2 Propriétaire : Caen la mer 8 9

6 CONCESSIONS D AMÉNAGEMENT Chiffres clés 15 CONCESSIONS D AMÉNAGEMENT La conduite d opérations d aménagement complexes est le cœur de métier de Normandie Aménagement. La société gère actuellement 15 concessions d aménagement mixant développement économique et quartiers d habitat. L exercice 2012 a été particulièrement dynamique puisque la SEM a conclu 6 nouvelles concessions, renouvellant ainsi son portefeuille d opérations pour les 10 années à venir. Concessions d aménagement Habitat Économique Vers Cherbourg 1h30 N13 Épron Périférique ZAC L Orée du Golf ZAC Campus Colombelles ZAC Jean Jaurès ZAC du Plateau Vers Ouistreham 15 mn 6 NOUVELLES CONCESSIONS D AMÉNAGEMENT EN 2012 (1) Idéalement placées sur le territoire de l agglomération caennaise, ou dans la Manche, il s agit de : - ZAC du Bourg de Saint-Planchers, ZAC d habitat multisites à proximité immédiate de Granville - ZAC de Tôt-Sud-Margannes à Equeurdreville-Hainneville, ZAC située près de Cherbourg dont la vocation est de réaliser un quartier d habitat diversifié A84 ZAC La Maslière Vers Rennes 2h Bretteville-sur-Odon ZAC Libéra Nouveau Bassin Mondeville Mondeville A13 Vers Paris 2h (1) Dont 4 nouveaux contrats signés en 2012 et 2 actés par les collectivités concédantes en 2012, mais signés en ZAC des Coteaux à Saint-Georges-de-la-Rivière, quartier d habitat intégré dans le cœur de bourg - ZAC de la Maslière à Bretteville-sur-Odon, quartier d habitat ambitieux et innovant ZAC Les Hauts de l Orne ZAC Fleury-sur-Orne Ifs Object Ifs Sud Vers Le Mans -Tours - ZAC des Hauts de l Orne à Fleury-sur-Orne, concession de 48 hectares qui consiste en la création de quartier d habitat Fleury-sur-Orne - ZAC de l Orée du Golf à Epron, quartier mixte de 60 hectares à l entrée nord de l agglomération caennaise Habitat Opérations aux risques de la collectivité Opérations aux risques de la SEM Activité Économique Habitat Échéances conventionnelles des opérations d aménagement ZAC du Plateau OBJECT IFS SUD FLEURY NOUVEAU BASSIN MONDEVILLE LIBÉRA JEAN JAURÈS CAMPUS Grimesnil-Monturbert ZAC du Bourg LA MASLIÈRE LES HAUTS DE L ORNE L ORÉE DU GOLF ZAC DES COTEAUX ZAC Tôt-Sud-Margannes Equeurdreville-Hainneville ZAC des Coteaux St-Georges-de-la-Rivière TÔT-SUD-MARGANNES Granville ZAC Grimesnil-Monturbert Cherbourg Cherbourg -Octeville ZAC du Bourg St-Planchers N13 Cherbourg A84 Rennes Caen A13 Paris A88 Le Mans Le Havre

7 Le financement du patrimoine et des développements de la société est au cœur des préoccupations de Normandie Aménagement. Chiffres clés Dans un contexte où les règles prudentielles qui s imposent aux banques sont de plus en plus contraignantes (Bâle 3), la société est parvenue à contracter en 2012, trois nouveaux emprunts à des conditions satisfaisantes pour un total de 7,6 Mc. 2,7% Taux moyen de financement DONNÉES FINANCIÈRES Au 31/12/2012, le niveau d endettement relatif au patrimoine détenu par la société s élève à 20,6 Mc et représente 77% de la valeur nette comptable du patrimoine, contre 68% en Cette hausse s explique par la mise en place d un financement sur l année 2012, d un bâtiment livré en Il en résulte une amélioration de la structure financière de la SEM (hausse du fonds de roulement). La SEM poursuit par ailleurs, de manière active, des discussions visant à renforcer ses fonds propres par une augmentation de capital. 77% LOAN TO VALUE (LTV) NETTE Ratio dette sur valeur d actifs Ratio calculé à partir de la valeur nette comptable En 2012, le coût moyen du financement s est maintenu au taux très compétitif de 2,7%, sous l effet conjugué d une contraction des taux variables et des conditions intéressantes obtenues lors de la mise en place de nouveaux financements. Le niveau des loyers pratiqués est largement supérieur au montant des annuités d emprunts. Sur l exercice, le taux de couverture de la dette par les loyers perçus s est élevé à 140%. UN ENDETTEMENT MAITRISé UNE STRUCTURE D ENDETTEMENT SÉCURISÉE 46% de la dette à taux fixe ou à taux variable avec couverture de taux 54% de la dette à taux variable indexée sur l EURIBOR Coût moyen de financement 2,7% 2,7% Taux de couverture 46% 48% Dont Taux fixe & SWAP 39% 36% Dont CAP 7% 12% 140% TAUX DE COUVERTURE DE LA DETTE PAR LES LOYERS Taux variable indexé sur EURIBOR 54% 52% 12 13

8 BILAN COMPTE DE RÉSULTAT Au 31 décembre (en Ke) Au 31 décembre (en Ke) ACTIF IMMOBILISÉ Concessions, brevets et droits similaires 8 13 Terrains Constructions Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours 0 26 Immobilisations financières ACTIF CIRCULANT Stocks et en cours - Opérations Propres Stocks et en cours - Concessions d'aménagement Avances et acomptes Clients et comptes rattachés Autres créances Valeurs mobilières de placement Disponibilités Charges constatées d'avance TOTAL ACTIF PRODUITS D'EXPLOITATION Production vendue (biens et services) Production stockée Production immobilisée Subvention d'exploitation Reprises sur provisions, transferts de charges Autres produits CHARGES D'EXPLOITATION Achats de matières premières et autres approvisionnement Autres achats et charges externes Impôts, taxes et versements assimilés Salaires et traitements Charges sociales Dotations aux amortissements et dépréciations Autres charges RÉSULTAT D EXPLOITATION CAPITAUX PROPRES Capital Réserves légales Autres réserves Report à nouveau Résultat de l'exercice Subventions d'investissement Provisions règlementées 0 0 PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES DETTES Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit Emprunts et dettes financières Avances et acomptes reçus sur commandes en cours Dettes fournisseurs et Comptes rattachés Dettes fiscales et sociales Dettes sur Immobilisations et Comptes rattachés 0 0 Autres dettes Produits constatés d'avance Produits financiers Charges financières RÉSULTAT FINANCIER RÉSULTAT COURANT AVANT IMPÔT Produits exceptionnels Charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Impôt sur les bénéfices -299 RÉSULTAT NET TOTAL PASSIF

9 NORMANDIE AMÉNAGEMENT 1, avenue du Pays de Caen Tél : Fax : Contact : info-sem@normandie-amenagement.fr 16