Au début de la chaîne, afin de ne pas perdre sa

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1 Construction 55 LA MAQUETTE NUMÉRIQUE BIM COMME LEVIER DE VALORISATION par Gabrielle Millan MRICS ; Présidente de UP PLACE 1 La maquette numérique constitue un avatar virtuel d un actif, de sa conception à sa démolition. La question est de savoir comment chaque acteur de la chaîne de valeur peut tirer profit de ces nouveaux outils autour d un travail co-créatif, et non plus en cascade. Au début de la chaîne, afin de ne pas perdre sa place d initiateur du processus constructif, le géometre doit se réinventer. Aujourd hui, le relevé de l existant en maquette numérique n est plus réservé uniquement à son expertise, mais à toute personne capable de manipuler une caméra 3D et les outils informatiques afférents. Le bâtiment existant ou le terrain est alors modélisé pour former une représentation en jumeau numérique. Celui-ci peut ensuite être alimenté par les acteurs du projet à travers une suite de données non exhaustives. L outil 3D vient donc simplifier la vie du géomètre mais également menacer la pérennité de son activité face à la concurrence (figure 1). l équipe projet. Ces nouveaux intervenants dits «BIM managers» font maintenant partie des équipes de quelques agences d architecture. Ces derniers sont aussi capables de numériser des bâtiments existants, tout comme les géomètres, et de prendre en charge la gestion de la maquette numérique BIM de la conception à la réalisation d un projet. Intelligence collective. Tous les acteurs du projet viennent ensuite renseigner cette maquette virtuelle, d abord architecturale, selon un protocole clairement défini entre eux et signés de tous. Le protocole BIM FIGURE 1 LES BIM MANAGERS Ce constat résume bien la situation dans laquelle vont se trouver nombre d acteurs avec l arrivée du BIM 2 dans l immobilier. En effet, la digitalisation des métiers vient faciliter des usages jusqu alors fastidieux et ouvre la porte à de nouveaux acteurs entrants dans la chaîne de valeur. Ces profils à la fois immobiliers et informatiques viennent prendre des parts de marché sur les acteurs traditionnels de l acte de construire. Certains architectes ont bien compris qu ils avaient un risque, notamment celui de ne pas maîtriser la maquette numérique BIM qu ils conçoivent. Ainsi, ils ont mis en place des cellules dédiées à la gestion de la production de la maquette numérique au sein de Building information modeling ou modélisation des données du bâtiment.

2 56 IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES Construction Les niveaux du BIM expliqués par NBS 1 Niveau 0 Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Gestion du cycle de vie dessins, lignes, arcs, texte, etc. modèles, objets, collaboration intégrée, données interopérables Le BIM a plusieurs niveaux, appelés niveaux de maturité. Ces niveaux sont en fait des étapes vers le BIM collaboratif. Les niveaux 0, 1 et 2 ne doivent donc être considérés que comme des étapes et non pas une fin en soi. Les descriptions ci-dessous correspondent aux niveaux utilisés au Royaume-Uni, mais il semblerait que ceux-ci soient reconnus ailleurs également. En effet, le concept de «niveaux du BIM» (le «niveau de BIM 2 étant la norme au Royaume-Uni») est devenu la définition «acceptée» des critères nécessaires pour être considéré comme conforme au BIM dans les pays où le BIM est obligatoire. Le gouvernement britannique a reconnu que le processus de transformation de l industrie de la construction vers un mode de travail collaboratif «complet» se ferait de manière progressive, avec des étapes distinctes et identifiables étant définies au sein de ce processus, sous la forme de «niveaux». Celles-ci ont été définies dans une plage allant de 0 à 3 et, bien qu il y ait un débat sur le sens exact de chaque niveau, le concept général est le suivant : 1. National BIM Strategy. Source originale : Relayé en français via abcdblog.typepad.co, article d Emmanuel Di Giacomo du 20 octobre 2015 (reprise partielle). 2. Conception assistée par ordinateur. annonce aux concepteurs les règles du jeu suivant lesquelles ils vont produire un travail collectif de cocréation qui aboutira à une maquette numérique contenant toutes les données d un dossier d appel d offres. Ce travail d intelligence collective vient rompre avec les pratiques traditionnelles d intervention des concepteurs du projet qui se succèdent, les uns après les autres, au rythme des phases de la loi MOP 1, pour leur imposer un nouveau mode de travail basé sur la production collective d un livrable unique qu est la maquette numérique. Dans sa version la plus avancée, le BIM niveau 3 (voir encadré) est un travail sur un cloud en temps réel de tous les acteurs sur un fichier unique partagé. Mais pour que l architecte ne soit pas juge et partie autour de la gestion de la maquette numérique, le maître d ouvrage va préférer faire appel à des intervenants externes pour endosser le rôle de BIM manager. C est ainsi que de nouveaux types de mis- 1. La loi n du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d œuvre privée, dite loi MOP, met en place, pour les marchés publics, la relation entre maîtrise d ouvrage et maîtrise d œuvre.

3 Construction 57 BIM Niveau 0 Dans sa forme la plus simple, le niveau 0 signifie effectivement qu il n y a aucune collaboration. Seule la CAO 2 2D est utilisée, principalement pour la production de l information. L impression et le partage se font sur format papier ou électroniques imprimés, ou un mélange des deux. La majorité du secteur du BTP est déjà bien au-delà de cette étape (source : Rapport NBS BIM national, 2014). BIM Niveau 1 Celui-ci comprend généralement un mélange de CAO 3D pour la partie conception et de 2D pour le dessin de plans ayant une valeur règlementaire, juridique et de production de l information. Les normes de CAO sont gérées sous la norme BS 1192 : 2007, et le partage électronique des données est effectué à partir d un système de gestion de données électronique (GED), souvent géré par l entreprise de construction. Ceci est le niveau de fonctionnement de nombreuses entreprises le plus répandu actuellement, bien qu il n y ait pas de collaboration entre les différentes disciplines, chaque profession maintenant ses propres données. BIM Niveau 2 Il se distingue par la mise en place du processus de travail collaboratif, toutes les parties prenantes du projet utilisant leurs propres modèles de CAO 3D, mais ne travaillant pas nécessairement sur une maquette unique et partagée. La collaboration dépend de la façon dont l information est échangée entre les différentes parties, et représente l aspect central et essentiel de ce niveau. Les informations du projet sont partagées sous un format de fichier commun, ce qui permet à toute organisation d être en mesure de combiner ces données avec leurs propres données afin de réaliser un modèle BIM fédéré et central, et d effectuer des requêtes sur cette maquette. Par conséquent, tout logiciel de CAO/BIM utilisé par chacune des parties doit être capable d exporter vers l un des formats de fichiers courants tels que le format IFC (Industry Foundation Classes) ou COBie (Construction Building Information Exchange). Cette méthode de travail a été définie comme objectif minimum par le gouvernement britannique pour tous les projets dans le secteur public, d ici à BIM Niveau 3 Le BIM Niveau 3 représente une pleine collaboration entre toutes les disciplines au travers d un modèle unique de projet partagé sur un site centralisé. Toutes les parties peuvent accéder et modifier ce même modèle, et l avantage qu il en résulte est l absence de risques d informations contradictoires. Ce mode est aussi connu comme «openbim» (buildingsmart/mediaconstruct), et la date définie par le gouvernement britannique pour les projets dans le secteur public est sions s offrent aux assistants à maîtrise d ouvrage qui peuvent aujourd hui se positionner sur l interface entre la maquette numérique, le maître d ouvrage et l équipe de conception du projet. Leur rôle est donc d épauler le maître d ouvrage dans la définition de ses objectifs propres à la maquette numérique, pour traduire ses attentes auprès des intervenants de l équipe projet et piloter leur travail d intelligence collective (figure 2). Répartition d honoraires. La nouvelle organisation de l équipe projet autour de la maquette numérique pilotée par le BIM management pose nécessairement des questions de répartition des honoraires. La maîtrise d ouvrage ne voyant pas la rentabilité de ses projets augmenter avec l arrivée du BIM et de ses nouvelles pratiques, elle doit envisager une répercussion de ses dépenses. Le BIM management va entraîner une adaptation de la répartition des honoraires. Aujourd hui, on envisage notamment une diminution des frais liés au contrôle technique du bâtiment que ce soit avant, pendant ou après sa construction. En effet, la maquette numérique BIM permet d intégrer des gabarits et des notions de contraintes spatiales et sécuritaires dès les premières études de conception autour du projet. Des garde-fous numériques imposent désormais à l architecte et aux bureaux d étude la prise en compte de la règlementation urbanistique, sécuritaire, d accessibilité et de mise en œuvre des matériaux et équipements dès les premières études sur le projet mené en BIM.

4 58 IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES Construction FIGURE 2 GÉOMÈTRE MAÎTRISE D OUVRAGE COORDONNATEUR SPS SSI MAÎTRISE D ŒUVRE ENTREPRISES ÉCONOMISTE CONTRÔLEURS TECHNIQUES ASSISTANT M. D OUVRAGE CONSEILS DIVERS LA PRÉSYNTHÈSE ET L INDUSTRIALISATION Ainsi, lorsque le projet numérique arrive à un niveau de développement numérique permettant le lancement de l exécution, une présynthèse a été menée numériquement grâce aux campagnes de détection de clash 1. Par conséquent, les risques d erreurs de conception et les besoins de contrôle de la réalisation tendent à diminuer grâce à la production du jumeau numérique du futur bâtiment au fur et à mesure de l avancement de la conception en BIM. La législation évoluera nécessairement pour permettre un assouplissement des missions de contrôle des bureaux de contrôle et des coordonnateurs qui seront remplacées par du contrôle sur la maquette numérique directement. Pour tirer leurs épingles du jeu, les contrôleurs techniques se positionnent actuellement sur la mise au point des dossiers des ouvrages exécutés numériques à partir des documents d exécution des entreprises. De nos jours, les entreprises de bâtiment doivent également se repenser en utilisant la maquette numérique pour tendre vers des chantiers secs, diminuant ainsi leurs coûts de main-d œuvre au profit de solutions industrialisées. La maquette numérique permet de produire des éléments du futur bâtiment en impression numérique 3D à partir d une définition précise de chacun des objets numériques comme c est le cas dans l industrie avec les dossiers de validation industrielle (DVI). La maquette numérique apparaît alors comme un DVI adapté à la production immobilière. Bibliothèques numériques. Les industriels du secteur immobilier l ont bien compris en mettant en place des bibliothèques numériques d objets BIM adaptables aux maquettes numériques des concepteurs. Ainsi, au fur et à mesure de l avancement du projet, les objets numériques de base sont remplacés par les jumeaux numériques des éléments et équipements qui seront réellement mis en place dans le futur bâtiment. Par exemple, une fenêtre dans un niveau de développement d esquisse sera remplacée par une fenêtre de la bibliothèque numérique de l industriel dès lors que le choix aura été validé par le maître d ouvrage. C est ainsi que les contrôleurs techniques se positionnent comme collecteurs d informations numériques au sein de la maquette BIM afin qu elle puisse être une véritable data room numérique de chaque projet construit. DE NOUVEAUX REVENUS AVEC LA DATA La phase de construction d un projet ne marque toutefois pas la fin mais le début de l utilisation de la maquette numérique. Le jumeau numérique apparaît comme un outil de travail extrêmement efficace pour les acteurs de l exploitation que sont les asset managers, les property managers et les facility managers. En effet, la mise à jour et l exploitation des données du jumeau numérique pendant toute la durée de vie d un bâtiment apparaissent comme capitales dès lors que l on sait que 70 % du coût global d un actif immobilier se situent après sa 1. Modèlisation 3D permettant aux spécialistes de la synthèse technique de se promener virtuellement dans l ouvrage et de relever, visuellement, les points de conflit entre différents corps d état.

5 Construction 59 construction. Les données numériques de tous les équipements et éléments du bâtiment doivent être mises à jour avec les références réelles des matériaux et matériels présents sur le site en exploitation. FIGURE 3 La maquette numérique commence par être connectée aux outils de gestion numériques des bâtiments GMAO (gestion de maintenance assistée par ordinateur) pour faciliter la maintenance des bâtiments grâce à une connaissance accrue de tous ses composants. En cas de «réintervention» sur un site existant, le jumeau numérique sert de base de travail à la nouvelle équipe projet mais aussi aux entreprises qui peuvent savoir instantanément et de façon précise l emplacement d un équipement ou d un réseau sur lequel intervenir. Création de valeur. Cette facilité de gestion des sites en exploitation permise par la maquette numérique est une opportunité de création de valeur pour les foncières mais pas seulement. En effet, la data room numérique d un site reliée à une GMAO va permettre de générer une data building très importante qui peut être revendue et qui constitue une véritable source de revenus additionnels pour les propriétaires. u Tout d abord, il y a la data technique qui constitue le retour d utilisation que l on peut avoir sur tous les équipements techniques installés sur le bâtiment. Cette data technique peut être revendue aux industriels et fabricants friands d avoir des retours sur le fonctionnement et les dysfonctionnements des produits qu ils vendent au marché. u Ensuite, il y a la data d utilisation des espaces générée par les déplacements des utilisateurs au sein d un bâtiment. Par exemple, dans les sites commerciaux, des foncières peuvent revendre aux retailers 1 les mouvements réels des clients dans les espaces. Ainsi, ils peuvent connaître les espaces attractifs et ceux qui ne le sont pas et en tirer des conclusions sur leurs futures conceptions d aménagement des espaces. u La data des réseaux d énergies et d électricité, appelée smartgrid, est aussi une opportunité pour les foncières de faire des économies grâce à une analyse en temps réel de la consommation d énergie dans leurs bâtiments. Les smartsgrids permettent aux foncières de tendre vers une optimisation globale de la gestion énergétique de leurs différents sites en exploitation. u Enfin, le jumeau numérique qu est la maquette numérique BIM d un actif immobilier va permettre au bâtiment relié à une GMAO innovante d interagir avec ses occupants et avec la ville dans laquelle il se trouve. Le tout étant digitalisé et supporté par des objets connectés de toutes parts qui nous permettront à moyen terme, d améliorer la qualité de vie des habitants dans des villes ultra-connectées qu on nomme les smartcity (figure 3).y 1. Enseignes.