Le mot du Président. Socfim : un partenaire résolument engagé dans le développement de l économie immobilière.

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1 Rapport annuel 2011

2 Le mot du Président Socfim : un partenaire résolument engagé dans le développement de l économie immobilière. 2

3 L immobilier, la dette, la confiance Être la «Banque des Promoteurs» depuis près de 20 ans donne à la Socfim une réelle capacité à accompagner les évolutions de ses clients, partout en France et dans tous les domaines de la réalisation de leurs projets. C est aussi une responsabilité que de savoir - à tout moment - comprendre et s adapter à leurs besoins spécifiques en matière de montage et de développement. L année 2011 aura été marquée en Europe par une crise financière sans précédent, liée notamment à la crise de la dette publique. Ses effets sur l économie se sont progressivement imposés, y compris au secteur de l immobilier français, jusque-là relativement épargné par l inversion du cycle observé dans le reste de l Europe. L enjeu des prochaines années, pour les acteurs de l économie immobilière, sera largement fonction de la capacité du secteur financier - qui doit faire face désormais à un environnement réglementaire et prudentiel renforcé - à accompagner leurs projets et ceux de leurs clients. Autant de points forts qui permettront à nos partenariats de se développer dans un climat de confiance et d exigence mutuelle. Parce que dans les périodes de mutation, la réactivité et le sur-mesure sont incontournables, Socfim adaptera son organisation pour répondre au mieux aux nouvelles exigences du moment et aux attentes des professionnels de l immobilier. Si la question de la dette fait peser sur les économies européennes une grande incertitude pour les prochaines années, l immobilier reste, pour les ménages comme pour les investisseurs, une valeur refuge qui conserve pleinement leur confiance. C est cette même confiance qui nous anime, avec réalisme mais aussi avec la détermination renforcée de contribuer au financement de l économie régionale - en lien avec les banques du réseau BPCE - et à l aboutissement des projets de nos clients. Socfim, forte de son appartenance au second groupe bancaire français, BPCE, et désormais pleinement intégrée dans la stratégie de sa maison-mère le CFF, peut aborder ce nouveau cycle économique avec de solides atouts : une équipe de spécialistes exclusivement dédiés à ces marchés, une capacité financière sécurisée avec notamment l appui des deux réseaux mutualistes du Groupe BPCE (Caisses d Epargne et Banques Populaires), une présence commerciale renforcée auprès des principaux acteurs de l immobilier français. Olivier Colonna d Istria, Président du Directoire Rapport annuel 2011 / 3

4 Sommaire Présentation de la Société Organigramme Rapport de gestion du Directoire 4

5 Rapport financier : Bilan Compte de résultat Comptes individuels annuels 48 Résolutions 50 Rapports des Commissaires aux comptes Rapport annuel 2011 / 5

6 Présentation de la société au 27 avril 2012 Éléments signalétiques Société Centrale pour le Financement de l Immobilier, Socfim, société financière anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital de euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n B Siège social : Tour Montparnasse - 33, avenue du Maine - BP Paris - Cedex Agréée par le Conseil de surveillance du Cencep lors de sa réunion du 28 octobre Agréée par le Comité des établissements de crédit le 23 décembre Statuts signés le 12 janvier Immatriculée au Registre du commerce le 11 février Objet Capital Octroi de concours aux professionnels de l immobilier. Gestion d un portefeuille de participations dans le domaine de l immobilier. Étude, création, acquisition, gestion d entreprises ou d actifs à vocation immobilière. La répartition du capital de euros est la suivante : Crédit Foncier de France : 99,9 % Autres : 0,1 % Organigramme Directoire Secrétariat général Conformité Françoise STRAPPE Président du Directoire Olivier Colonna d Istria Risques Olivier Beltrand Participations & Services Sandra Thebert Front Office Bruno Follic Membre du Directoire Alexandre GRUPPO Comptabilité Back Office Nathalie Saleun Middle Office, Juridique et Contentieux MICHELLE FINEL Département juridique Olivier Gascard 6

7 Conseil de surveillance M. Olivier Colonna d Istria Président M. Alexandre Gruppo Membre du Directoire Directoire M. Olivier Klein Président M. Christophe Pinault Vice-Président Le Crédit Foncier de France, représenté par M. Mathieu Lepeltier Caisse d Epargne Ile-de-France, représentée par M. Carlos Neama Caisse d Epargne Languedoc-Roussillon, représentée par M. Jean-Michel Archimbaud Caisse d Epargne Côte d Azur, représentée par M. Jacques-Olivier Hurbal Caisse d Epargne Rhône Alpes, représentée par M. Bruno Duchesne Caisse d Epargne Bretagne-Pays de Loire représentée par M. Pascal Chabot Caisse d Epargne Provence-Alpes-Corse représentée par M. Sébastien Didier Banque Populaire du Nord représentée par M. Claude Valade Banque Populaire Val de France représentée par M. Alain Dolleans M. Bruno Deletré Mme Isabelle Sellos-Mahé M. Cédric Mignon M. Michel Roux Comité de Direction M. Olivier Colonna d Istria Président du Directoire M. Alexandre Gruppo Membre du Directoire Mme Françoise Strappe Secrétaire général, Conformité M. Olivier Beltrand Directeur des Risques Mme Michelle Finel Directeur du Middle-Office M. Bruno Follic Directeur du Développement Mme Nathalie Saleun Directeur Comptabilité - Back Office Mme Sandra Thébert Directeur des Participations et Services Commissaires aux comptes Cabinet Mazars 61, rue Henri Régnault La Défense Cedex représenté par M. Michel Barbet-Massin Mme Monique Thibault Cabinet KPMG 1, cours Valmy Paris La Défense Cedex représenté par M. Rémi Tabuteau Comité des Engagements M. Olivier Colonna d Istria Président du Directoire M. Alexandre Gruppo Membre du Directoire BPCE CFF Les Caisses d Epargne - Alsace - Aquitaine Poitou-Charentes - Bretagne-Pays de Loire - Côte d Azur - Ile-de-France - Loire Centre - Lorraine Champagne-Ardenne - Nord France Europe - Provence-Alpes-Corse - Rhône Alpes - Auvergne Limousin - Loire Drôme Ardèche - Picardie - Bourgogne Franche-Comté - Languedoc-Roussillon - Midi-Pyrénées - Normandie Banque Palatine BRED les Banques Populaires - Atlantique - Val de France - Côte d azur Rapport annuel 2011 / 7

8 Chiffres clés 2011 Indicateurs Production +13 % dans un marché attentiste Me Nouveaux concours consentis aux opérateurs immobiliers 8,16 Mde Le CA des opérations en cours de financement Activité Au 31 décembre 2011 L accompagnement du marché s est traduit par le financement de nouveaux logements et près de m 2 tertiaires. Rééquilibrage progressif entre le neuf, l ancien et le tertiaire. 62 % Logements neufs 63 % Garanties 15 % Logements anciens 37 % Crédits 18 % Tertiaire 5 % Autres Résultat en millions d euros Produit net bancaire 19,5 15,6 Résultat brut d exploitation 11,2 8,8 Résultat net 6,9 4,3 Croissance du PNB (+ 27 %) soutenue par les commissions et les produits de participation. Maîtrise des charges et coût du risque en baisse. 8 Rapport de gestion du directoire

9 Extrait du rapport de gestion du Directoire à l assemblée générale du 27 avril 2012 Enfin, le renforcement des contrôles internes, rendu possible par une organisation remaniée en 2011, a permis de consolider les process et d agir sur les points d améliorations que les audits antérieurs avaient relevés. Au niveau du rôle central joué par la Socfim au sein du Groupe BPCE, des interventions toujours plus nombreuses ont été concrétisées : outre des syndications en nette augmentation et élargies désormais aux Banques Populaires, l intervention pour compte de tiers (participations) et l arrangement d opérations complexes ont constitué un apport de PNB additionnel significatif aura donc été, en dépit d un environnement financier et économique défavorable, un excellent exercice, le résultat après impôts proche de 7 M étant l un de meilleurs qu ait connu la société depuis sa création. L organisation interne mise en place, la situation financière optimisée et la motivation des équipes permettent d aborder la nouvelle phase de marché qui s ouvre dans des conditions favorables. En 2011, forte d une gouvernance remaniée et d une identité visuelle modernisée, la Socfim a accentué sa présence commerciale et s est positionnée de manière affirmée comme la «Banque des Promoteurs» du Groupe BPCE. Elle a poursuivi le renforcement de ses partenariats avec les leaders du secteur dont elle est désormais un banquier majeur, et, en lien avec les banques du réseau BPCE, a accompagné un nombre croissant d opérateurs régionaux sur leurs projets les plus importants. Des projets porteurs en termes de leadership sur ce métier ont été ouverts en fin d année par le Groupe. Ils devraient offrir à la société de nouvelles opportunités de croissance. La reconnaissance de son expertise lui a également valu d être retenue par plusieurs grands opérateurs internationaux pour le financement d opérations complexes (portefeuilles, financement d actifs en développement) sur notre territoire. La gestion des opérations en portefeuille a fait l objet d une attention toute particulière afin de détecter en amont les éventuels effets de l évolution de l environnement sur la qualité des risques du portefeuille. Le pilotage financier de la société a été renforcé, dans l optique d optimiser des ressources financières plus rares et plus onéreuses, et a permis de financer le développement des activités dans des conditions extrêmement favorables, en dépit du renchérissement du coût d accès à la liquidité. Rapport annuel 2011 / 9

10 L environnement conjoncturel > un contexte de crise économique et financière L année 2011 a été marquée, dans sa seconde partie notamment, par une crise financière puis économique qui se traduit pour les pays de l OCDE par une croissance faible et une montée du chômage. La crise des dettes publiques et notamment la crise grecque ont eu un impact sur le secteur bancaire avec des tensions extrêmes sur la liquidité et des exigences de fonds propres renforcées. Les marchés financiers, pour leur part, ont souffert de cet environnement devenu incertain. Par ailleurs, l intervention massive de la BCE a eu un impact à la baisse sur les taux court terme en fin d année. Cette inflexion nette des perspectives a progressivement impacté le domaine de l immobilier, sans toutefois entraîner, en 2011, de dégradation brutale de l activité et des performances de ce secteur. > Les marchés de l immobilier Dans cet environnement financier puis économique particulièrement déstabilisé en 2011, le secteur de l immobilier a affiché une résistance plus marquée que la plupart des autres domaines de l économie. Ses résultats, bien qu affectés par les conséquences de la crise financière, sont finalement moins dégradés que les prévisions ne l annonçaient. Cette relative résistance est liée à la fois à un début d année 2011 marqué par un certain optimisme sur l ouverture d un nouveau cycle de croissance, à un niveau de taux d intérêts initialement très favorables à l immobilier, et à des facteurs spécifiques (effet d aubaine de la fin du Scellier, grandes transactions tertiaires liées à des réorganisations de grands groupes, réallocation de capitaux privés vers des secteurs plus lisibles comme l immobilier). > Le logement neuf L année 2011 a enregistré une baisse des ventes de logements neufs de 10,5 % par rapport à 2010 et ce malgré un 4 ème trimestre 2011 en hausse de 5 % par rapport au dernier trimestre Au total, logements neufs ont été vendus en 2011, soit légèrement plus que ce que la FPI (Fédération des Promoteurs Immobliers) anticipait en cours d année ( ventes) mais toujours très en retrait par rapport aux années record de 2006 et 2007 (plus de ventes). Cette baisse, attendue, s explique par l effet conjugué de : la frilosité des investisseurs (- 16 %) pour l acquisition de logements locatifs neufs, pénalisée par plusieurs facteurs : - réduction d impôt du dispositif Scellier ramenée de 25 % à 22 % en 2011, - modification du régime des taxations des plusvalues immobilières hors résidences principales, - baisse des rendements locatifs offerts en raison du niveau de prix atteint par ces produits et de la stagnation du niveau des loyers, la faiblesse du nombre d accédants à la propriété dans le neuf (- 2 % par rapport à 2010) et notamment des primo-accédants, en dépit de la mise en place du PTZ+ ; la hausse des taux d intérêt et des taux de crédit en seconde partie d année, à laquelle s est ajoutée en fin d année une plus grande sélectivité des banques dans la relation client ; et plus généralement, un environnement macroéconomique incertain pour les ménages. Les forts supports de ce secteur - démographie, sociologie, valeur refuge, tensions dans certaines zones, offre «malthusienne» - sont toutefois restés actifs tout au long de l année. Dans ce contexte, la production de logements initiée fin 2010 et début 2011 a été très soutenue (+ 7 % pour les mises en vente à unités) avec également une forte inflexion en fin d année (- 2 %). L offre commerciale, enregistrant à la fois une baisse des ventes et une hausse des mises en vente, a connu une progression sensible (+ 27 %) mais toutefois restant à un niveau modeste (7 mois de vente), surtout si l on s en tient à l offre physique (moins de logements livrés non vendus). 10 Rapport de gestion du directoire

11 En termes de prix, l année se termine avec une hausse moyenne de 5,3 %, marquée à la fois par une nette rupture de tendance en fin d année - au 4 ème trimestre cette hausse est ramenée à 1,6 % - et de très fortes disparités entre les régions tendues (IDF, PACA,...) et les autres. > L immobilier ancien Le secteur du logement ancien a connu une évolution de même nature. Avec des volumes de transactions importants ( ventes), dont la croissance a toutefois été concentrée sur les 9 premiers mois de l année, 2011 est au final une année très active dans ce secteur. L explication de cette bonne orientation est à trouver à la fois dans une offre plus riche que dans le neuf, dans un facteur prix plus favorable aux ménages et dans le fort soutien que le PTZ, contrairement à son objectif initial, a apporté aux primo accédants ( ) dans le financement de leurs acquisitions. Les perspectives économiques peu porteuses en matière de croissance ont toutefois très nettement réduit les anticipations des acteurs qui ont reporté ou annulé de nombreux projets (comme à la Défense par exemple). La difficulté de lever, notamment en fin d année, de l endettement à long terme a également conduit de nombreux investisseurs dépendants de l effet de levier à différer leurs projets. Malgré ces contraintes d environnement, 2011 a donc signé un exercice plus favorable qu attendu et a notamment été marqué par des transactions de grande ampleur, portées par les grands investisseurs traditionnels, français mais également étrangers pour qui notre marché domestique offre une profondeur et une stabilité rassurantes. Le niveau des prix s est inscrit en forte augmentation sur l exercice (+ 7,3 %) avec, là encore, de fortes distorsions entre les régions et une inversion de tendance en fin d année (stabilité au 4 ème trimestre). > L immobilier tertiaire Dans l immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts), les chiffres satisfaisants de volumes d investissements (16 M à + 20 %) ont illustré l appétit des acteurs (fonds de pensions, foncières, assureurs, private equity) pour cette classe d actifs résistante et offrant des rendements plus élevés que la plupart des produits financiers «longs». Ils se sont cependant concentrés sur les actifs des catégories «core» et «prime», le secteur secondaire n attirant plus que les investisseurs privés de taille plus réduite et donc plus sensibles aux enjeux financiers. En matière d activité locative, si l environnement économique ne génère que peu de besoins de nouvelles surfaces (baisse des créations d emplois), des opérations de regroupement d entreprises, de déplacements régionaux et de rationalisation vers des immeubles plus performants, ont animé ce marché en ainsi l Île-de-France a-t-elle connu un niveau de transactions locatives (2,5 Mm² loués) supérieur de 13 % à la moyenne annuelle de long terme. > Les acteurs de l immobilier Conscients de leur dépendance au niveau de l activité économique, au pouvoir d achat des ménages et à la capacité des banques à accompagner leurs projets et ceux de leurs clients, les opérateurs immobiliers ont cherché à adapter leur business plan. Les promoteurs de logements ont progressivement recentré leur activité vers les produits moins dépendants des mesures de soutien fiscal, vers les ventes en bloc aux investisseurs et aux bailleurs sociaux et vers les marchés les plus tendus. Nombre d entre eux ont également orienté une partie de leur production vers des niches et vers des opérations de plus petite taille ou tranchées plus durablement porteuses comme les résidences seniors ou étudiantes. Plus largement, les promoteurs ont ralenti la cadence de la mise sur le marché de nouveaux programmes, visant à ne mettre en production que ceux qui avaient atteint le bon niveau de commercialisation et à éviter le risque de portage d un stock physique. Rapport annuel 2011 / 11

12 Dans ce contexte, si l activité foncière est restée soutenue, elle s est le plus souvent manifestée sous la forme de réservations de charges foncières soumises à conditions suspensives notamment de pré-ventes. Cette évolution n a pas encore eu pour effet de réelle détente sur le prix de ces charges foncières, les propriétaires (y compris les aménageurs publics) restant - pour combien de temps? - sur des valeurs de référence des dernières années. En matière de bureaux, la même prudence a été observée, avec une production pour l essentiel orientée vers des opérations pré-vendues ou largement prélouées. Pour les opérateurs immobiliers, l année 2011 aura été finalement marquée par de bons résultats, tant en chiffre d affaires que de performances financières. Les taux d endettement ont été maintenus à des niveaux peu élevés et ces acteurs abordent donc les années avec à la fois un carnet de commandes en partie assuré et une situation financière renforcée. Ces points positifs seront de forts soutiens pour que les effets des deux années qui s annoncent comme moins favorables n entraînent pas de conséquences excessives sur leur business model. Ils n en seront pas moins insuffisants si la phase récessive qui s ouvre devait durer et devront donc s accompagner de nouvelles adaptations des modèles. > L environnement concurrentiel Les bouleversements qui ont affecté le secteur bancaire en 2011 n ont pas été sans effet sur le financement des projets immobiliers. Si le début de l année s est inscrit dans un contexte positif, l été a en effet marqué une profonde rupture. La difficulté de la plupart des groupes bancaires à accéder à une ressource longue dans des conditions acceptables a rendu problématique l accompagnement des investisseurs immobiliers et, dans une moindre mesure, a conduit à un resserrement des octrois de prêts aux ménages. Le mouvement a été particulièrement net dans les départements immobiliers des BFI françaises qui ont, en fin d année, considérablement réduit, voire cessé, leurs interventions. Dans ce contexte de raréfaction de la ressource et des acteurs, le retour des club-deals pour les affaires les plus importantes est l une des caractéristiques de l année Les opérations de partage des financements entre établissements devraient encore s accroître en 2012, Socfim ayant déjà pu constater en 2011 une augmentation des dossiers proposés sous chef de filat des Banques et des Caisses de BPCE. Cette hausse des syndications entre établissements bancaires est également la conséquence des limites par clients internes «clients» que s impose chacun. Ces évolutions sont pour l essentiel concentrées sur les financements à long terme des foncières et des investisseurs, le financement court terme aux promoteurs n étant que marginalement impacté par les tensions sur la liquidité, compte tenu des faibles taux d utilisation observés sur les portefeuilles d encours. Le financement des projets immobiliers reste essentiellement porté par les 5 groupes bancaires français. Seules quelques banques allemandes, bénéficiant des faibles coûts d accès à la ressource des Pfandbrief viennent concurrencer, sur le segment des foncières, les acteurs nationaux. On notera toutefois que l intervention d investisseurs venant en substitution de la dette bancaire manquante est de plus en plus visible (emprunts obligataires, equity, voire financement secondaire...) et pourrait marquer une évolution réelle pour les prochaines années. 12 Rapport de gestion du directoire

13 > L environnement Groupe Le Groupe BPCE a poursuivi son accompagnement au financement de l économie en À l instar de l ensemble des groupes bancaires, les problématiques de liquidité ont été prises en compte de manière plus marquée et ont orienté l activité vers les opérations générant le meilleur rapport emplois/ ressources. La rationalisation des organisations et des pratiques au sein du Groupe a été poursuivie. Dans le domaine du financement de l immobilier, on notera que les Banques Populaires ont renforcé, au niveau de BPCE, le dispositif d accompagnement du métier au sein de l équipe «Développement» et que le CFF a entrepris la mise en œuvre d un Plan à Moyen Terme visant à recentrer ses activités sur le financement de l immobilier en France, à rationaliser son organisation et à renforcer ses synergies avec le Groupe. Dans ce contexte, la Socfim a accentué ses interventions tant en termes de partenariats avec les deux réseaux commerciaux que dans les chantiers transverses animés par l organe central. Elle a également lancé avec son actionnaire, le CFF, une réflexion sur la rationalisation des métiers du financement court terme au sein du Groupe. > Les perspectives L année 2012 s ouvre sur de nombreuses incertitudes. Dans l immobilier et en dépit des performances de 2011, les effets de la crise vont affecter les marchés de la promotion et de l investissement. Les moteurs conjoncturels qui ont soutenu le marché du logement seront désormais moins actifs et les causes de ralentissement du marché seront plus nombreuses - échéances électorales ralentissant les projets dans l attente d une meilleure visibilité sur la politique immobilière du futur gouvernement, fin programmée du dispositif Scellier, hausse probable de la TVA, amoindrissement continu des aides d État, solvabilité menacée des ménages, moindre accès au crédit immobilier. Dans l immobilier d entreprise, le niveau attendu de la croissance économique ne favorisera pas la création d emplois et donc le besoin de surfaces nouvelles. La nécessité de mettre en œuvre les mesures environnementales décidées animera l activité mais celle-ci restera fortement contrainte par l accès à une dette bancaire rare et chère pour le financement des projets. Pour les banques, la mise en place des normes Bâle III et la forte contrainte de liquidité nécessiteront un pilotage plus fin encore du développement, qui devra privilégier la rentabilité à la quantité. Enfin, la recherche d efficacité devra, pour le Groupe, passer par un aboutissement des chantiers d urbanisation, dans le respect des cultures d entreprise des entités. Ce dernier point pourra constituer pour la Socfim une réelle opportunité de franchir une nouvelle étape de son développement. Rapport annuel 2011 / 13

14 L activité du Groupe Socfim en 2011 > L ACTIVITÉ DE LA SOCIÉTÉ Les encours Le volume des concours gérés par la Socfim au 31/12/2011 s établit à M, en progression de 225 M sur un an. La relative stabilisation de cet encours géré autour de 2 Md, malgré un niveau élevé de production, illustre une fois de plus la forte rotation des opérations immobilières, portées par des rythmes de commercialisation historiquement élevés en La décomposition de cet encours et de son évolution se présente comme suit : (en millions d euros) SOCFIM PARTENAIRES TOTAL Ouvertures de crédit en trésorerie Utilisations Engagements par signature 603 3,96 % 308-3,08 % ,75 % ,65 % 357 8,68 % ,53 % ,05 % 665 2,90 % ,18 % Total concours La part d encours conservée par la Socfim représente 983 M, en progression de 66 M sur un an. À noter que cette part propre augmente moins rapidement (+ 7,18 %) que l encours global géré (+ 12,74 %), cette évolution contrastée s expliquant par la forte progression des syndications en L encours moyen d utilisation de crédits s est établi à 311 M (en part propre Socfim) en 2011, en nouvelle diminution de 50 M après une «pointe» d utilisation à 360 M à mi-année. Le taux d utilisation des crédits s est établi à 54 % en 2011 contre 62% en 2010 et 67 % en Retraité des opérations de financement d actifs (utilisées par construction à 100 %), ce taux d utilisation est ramené à 45 %. Ce faible niveau d utilisation est maintenant observé depuis 3 exercices. Il reflète à la fois la vitesse de commercialisation des programmes, la forte proportion d engagements par signature dans nos encours et également l effet des règles d octroi (taux de pré-commercialisations exigés, montant des fonds propres investis dans les programmes). Le montant des offres émises (propositions de financement adressées aux clients et non concrétisées au 31/12/2011) est en forte hausse. Il progresse de 140 M à 268 M, en raison principalement du volume important de dossiers autorisés en fin d année. La production L investissement commercial mené auprès de la clientèle, y compris au plus profond de la crise, la mobilisation des équipes lors du «rush» de la fin de l année et le concours actif des entités du Groupe ont permis la mise en place d une production en hausse de 13 %, à M. Sur cette production, la part conservée par Socfim a représenté 553 M (520 M en 2010). Le montant de cette production se répartit comme suit, par nature de concours : (en millions d euros) Production gérée Part SOCFIM Crédits EPS Total Rapport de gestion du directoire

15 Par secteur d intervention, la répartition est la suivante : 62 % Promotion logements 18 % Promotion tertiaire 15 % Marchand de biens 5 % Trésorerie et autres Si le secteur du logement représente toujours plus de 2/3 des volumes financés, on notera une plus grande proportion d interventions sur le logement ancien ainsi qu une très nette progression des interventions sur l immobilier tertiaire, à la fois de bureaux, de commerces et d entrepôts. La recherche d un meilleur équilibre entre les secteurs de l immobilier a donc donné des effets positifs. Les conditions financières appliquées à la clientèle ont pu être réajustées en cours d année pour tenir compte du nouveau coût de la ressource. Les marges ont progressé à plus de 200 bp en moyenne et de nombreuses commissions d arrangement ont pu être facturées sur les opérations les plus importantes et complexes. Le niveau des soldes créditeurs déposés sur les comptes de la clientèle, déjà exceptionnel en 2010, a encore progressé et a atteint en fin d année 174 M. Les syndications Socfim a amplifié sa politique de syndication dans le Groupe, l intérêt des deux réseaux pour ses dossiers ne s étant pas démenti. La part syndiquée de la production, en comprenant les dossiers mis en place en 2010, s est ainsi élevée à 550 M, en hausse de 34 %. Cette syndication s est effectuée pour l essentiel au sein du Groupe (87 %), avec notamment l ensemble des Caisses d Epargne mais également avec 10 Banques Populaires, qui ont progressivement mis en œuvre des partenariats avec la Socfim. La progression de ces syndications (54 % de la production totale) a permis le versement de produits bancaires (intérêts et commissions) aux pools en hausse de 53 % à 16,9 M. Les encours gérés pour le compte des pools représentent 915 M à fin 2011 (+ 18 %). Le portefeuille Au plan de l évolution des affaires financées, on notera que le chiffre d affaires prévisionnel de l ensemble des 316 opérations en cours de financement au 31 décembre 2011 atteint un montant total de 8,16 Md (7,5 Md à fin 2010). Le portefeuille porte sur plus de logements et plus d 1 million de m² de locaux tertiaires. Les programmes de promotion de logements affichent une très forte proportion de ventes, avec un taux de commercialisation de 87 % à comparer à 82 % pour À titre d illustration, parmi les opérations de taille conséquente au financement desquelles la Socfim a contribué en 2011, peuvent être citées : En logements neufs : une opération de requalification de quartier menée par le groupe Alain Crenn à Rouen (76) comportant une résidence sociale pour étudiants de 141 logements, une résidence pour séniors de 66 logements, 132 logements en accession libre et m 2 de commerces ; une opération de 66 logements de haut standing et 2 commerces menée par le groupe Emerige à Paris 7 ème (75) en association avec la Poste ; une opération de 205 logements menée par le groupe Kaufman & Broad à Montpellier (34) dans le nouveau quartier des «Prés d Arènes» ; une opération de 117 logements menée par les groupes Altaréa-Cogédim et Coffim à Paris 11 ème (75) rue du Faubourg Saint Antoine. En logements anciens : l acquisition par le groupe SI Faure, en vue de sa revente en l état, d un immeuble haussmannien de 21 appartements situé à Paris 17 ème (75) boulevard Malesherbes ; Rapport annuel 2011 / 15

16 l acquisition par le groupe Pierre & Vacances, en vue de sa rénovation et de sa revente à la découpe, de 350 cottages situés au sein du Center Parcs de Sologne à Chaumont-sur-Tharonne (41). En immobilier tertiaire : la réalisation par le groupe Desjouis d un centre commercial de m 2 au Mans (72) ZAC de l Ardoise avec Alinéa comme principale enseigne ; la réalisation par Colony Capital et FRG-Fadesa du nouveau siège social ( m 2 ) du groupe Carrefour à Massy (91) ; la réalisation par le groupe Panhard Développement du nouveau siège social de Manutan à Gonesse (95) comportant m 2 de bureaux et une plateforme logistique de m 2 ; l acquisition par le groupe Carval, en vue de la céder à la découpe, d un portefeuille d immobilier logistique de m 2, répartis sur 17 sites en France. Quatre Caisses d Epargne ont été associées au financement de ce portefeuille. Ces opérations ont toutes donné lieu à la constitution de pools bancaires associant plusieurs Caisses d Epargne et/ou des Banques Populaires. Les opérations les plus importantes ont permis de facturer un montant de 2,5 M HT d honoraires de montage, en forte hausse par rapport à Enfin, la Socfim a poursuivi l exécution du mandat de gestion de Mifcos Participations (ex-socfim Participations) qui porte, pour le compte de l Ex-CNCE, la défaisance de l ex-sorefi Ile-de-France sur la base d une rémunération forfaitaire annuelle de 100 k. À la demande de BPCE IOM, Socfim a signé une convention de prestations avec BPCE Maroc Immobilier et la Banque Tunisio-koweitienne (filiale de BPCE IOM) afin de l assister dans le suivi des opérations immobilières engagées au Maroc et en Tunisie par ces filiales du Groupe. > LES RISQUES L encours de la Socfim se concentre sur des contreparties bien notées : 76 % de l encours est noté favorablement 4 ou mieux et 96 % des notes sont dans les catégories favorables ou acceptables. La bonne tenue de notre portefeuille se traduit par une légère baisse de notre encours douteux (- 3,6 %). Cet encours d un montant de 25 Me représente 3,2 % de notre encours global et se caractérise par un taux de couverture par les provisions de 50,3 %. Le montant de la provision collective proposée s établit à 4,294 M, soit une dotation de 53 K du fait de l application d un taux de provision collective sur le court terme de 0,597 %, en application d un stress test par la Direction des risques du Crédit Foncier sur les prix de 30 % (au lieu de 25 % l année précédente) pour tenir compte des tensions à venir sur notre marché. > LE FONCTIONNEMENT L année 2011 a vu la mise en œuvre opérationnelle de nombreux chantiers lancés en La société a ainsi finalisé son organisation pour mieux répondre à la réglementation en matière de conformité. L effort a porté cette année sur le contrôle permanent, notamment par une actualisation des process de contrôle qui couvre désormais l ensemble des champs d intervention de la Socfim et la mise en œuvre d un plan annuel de contrôles sur la base d une cartographie des risques rénovée. Plusieurs migrations vers les outils développés par le Groupe pour nos métiers ont été réalisées à partir du mois de juin, avec l outil de gestion des opérations (middle office) du logiciel V Bank, suivi par l intégration comptable avec le logiciel V Bank Compta. Par ailleurs, les équipes ont également préparé activement la bascule vers DEFIMMO au cours du dernier trimestre. Les travaux de mise en œuvre d une gestion ALM en «dynamique» se sont poursuivis au cours de l année en vue d une mise en œuvre début La Socfim s est investie, en liaison avec la Direction des risques du Crédit Foncier, pour être intégrée dans le projet d homologation Bâle 2 du Groupe. 16 Rapport de gestion du directoire

17 En termes de management, un programme d appui aux managers et de formation au travail d équipe a été mené depuis 2010 sous l impulsion du responsable RH de la Socfim. Il s est achevé en septembre lors de la tenue du premier séminaire de la société depuis sa création. La participation active de l ensemble de l équipe a fortement contribué à sa réussite. Il a notamment permis une meilleure communication interne et donné lieu à l identification et l ouverture de chantiers d adaptation et de modernisation de nos outils internes (système d information, organisation, intranet, communication...). > LA GESTION FINANCIÈRE Les objectifs de la gestion financière de la société au cours de l exercice ont été guidés par la recherche d une optimisation de nos ressources financières, dans un contexte de baisse des taux et de besoins en baisse. L année 2011 a été marquée au plan financier par la faiblesse du niveau des taux, et notamment des taux courts sur le second semestre. Cette baisse a impacté négativement la marge nette d intérêts (MNI). De plus, la Socfim disposant de ressources à «taux fixe» (en fait à taux zéro) composées de ses fonds propres et des dépôts de sa clientèle, la diminution des taux nominaux de ces emplois a été, de ce point de vue, un peu moins favorable. Par ailleurs, l encours moyen de la part utilisée des crédits a très sensiblement diminué (- 14 %) au cours de l exercice. Ces éléments, défavorablement orientés en termes de PNB, ont été largement compensés par la progression des conditions tarifaires appliquées à la clientèle et concomitamment par la forte baisse du coût de notre refinancement. L optimisation du refinancement a porté sur deux aspects : le remboursement par anticipation à deux reprises de lignes de refinancement auprès du CFF afin de neutraliser nos coûts financiers - en moyenne, l encours de refinancement a représenté 88 M en 2011 alors qu il s élevait à 161 M en moyenne 2010 ; en accord avec l équipe ALM du CFF, un plus large recours au refinancement sur index Eonia afin de réduire la sensibilité de notre MNI à une baisse des taux. Une gestion de la trésorerie courante améliorée a permis par ailleurs de bénéficier, lors de pointes créditrices, de rémunérations additionnelles très favorables. La sécurisation, auprès de notre actionnaire, des ressources financières nécessaires à notre développement, au travers d une convention financière revue, est intervenue en fin d année. La société n a donc pas connu en 2011 de difficultés dans son refinancement et son ratio de liquidité a été maintenu au-delà des exigences règlementaires. > PERSPECTIVES Dans le contexte économique et financier attendu pour 2012, l immobilier devrait être impacté négativement en termes d activité. La FPI n escompte qu un nombre réduit de ventes dans le neuf (80 à unités) et les volumes d investissement dans l immobilier tertiaire ne devrait guère dépasser les 10 à 11 Md. Une baisse généralisée des prix est peu probable, mais certains secteurs moins porteurs pourraient voir ceux-ci baisser de 5 % en cas de mise en place d opérations promotionnelles par les opérateurs soucieux de déstockage. Dans le logement ancien, une baisse du niveau des transactions de 5 à 10 % est attendue. Il en serait de même pour le niveau moyen des prix (source FNAIM). Ces hypothèses paraissent un peu optimistes au regard des évolutions des derniers mois. En immobilier d entreprise, le scénario central est celui d une activité de même niveau qu en 2011, portée par l intervention des investisseurs «cash rich» sur les opérations de rationalisation issues de regroupement d entreprises dans des immeubles aux normes HQE ou plus économiques. Rapport annuel 2011 / 17

18 La complexité des affaires ne devrait pas diminuer en raison notamment des modifications réglementaires et politiques annoncées dans les programmes électoraux en cours. Pour faire face à cet environnement, la Socfim concentrera ses actions sur les partenaires les plus solides de son fonds de commerce et sur les opérations offrant la meilleure visibilité, le tout dans un volume plus réduit qu en Le renforcement de ses process de gestion du risque et de contrôle interne visera à maintenir la sécurité du portefeuille. Au sein du Groupe, et avec l appui de son actionnaire le CFF, la Socfim visera un plus grand leadership sur ce métier et une amplification des synergies business. Budget 2012 Dans ce contexte, tant extérieur qu interne au Groupe, le Directoire a présenté au Conseil de surveillance un budget 2012 basé sur une activité commerciale en phase avec ses anticipations du marché, auprès de sa clientèle «cœur de cible» et centrée sur la qualité des risques et leur surveillance. Ce budget s appuie sur les éléments suivants : une réduction de l activité commerciale (- 36 %) entraînant une production projetée de 650 M, avec toutefois une plus forte proportion d opérations sur le logement ancien et sur le tertiaire ; un niveau d utilisation des crédits de trésorerie en augmentation progressive à 320 M en moyenne. Le Directoire anticipe en effet que la commercialisation des programmes de promotion de logements va probablement se ralentir en 2012, avec un impact sur le niveau et la durée d utilisation des lignes mises à la disposition de la clientèle ; une diminution des soldes créditeurs à 109 M (- 30 %) pour les mêmes raisons ; des commissions hors-bilan toujours importantes et des commissions forfaitaires d arrangement prudentes ; une marge commerciale stable et des frais financiers maîtrisés ; une charge du risque stabilisée ; des charges générales contenues et prenant en compte les modifications d organisation projetées et les chantiers en cours ; une contribution de SPI légèrement inférieure à 2011, compte tenu du moindre nombre de livraisons de programmes attendus en Sur la base de ces objectifs, après un PNB de 17,5 M et après la prise en compte d une charge de risque «normative» estimée à 1,5 M, le résultat net après impôt de la Socfim en 2012 pourrait ainsi atteindre 5 M. > L ACTIVITÉ DES FILIALES L activité de prise de participations dans les tours de table : SPI L activité de prise de participations dans des projets de promotion menée par SPI a connu, dans le prolongement du dynamisme déjà enregistré en 2010, un niveau d activité soutenu. 15 opérations ont ainsi été autorisées, pour un montant d investissement de 5,4 M, représentant 257,8 M de CA prévisionnel global et projetant 5,1 M de profits de construction. Ces opérations ont été engagées avec les partenaires traditionnels de SPI mais aussi avec de nouvelles contreparties de qualité, élargissant ainsi le panel de nos associations. Au 31 décembre 2011, l encours des participations (49 lignes) atteignait 7,7 M (6 M à fin 2010). 18 Rapport de gestion du directoire

19 Les résultats liés dégagés par ces participations en 2011 ont représenté 1,933 M, générant un résultat de l exercice de 1,925 M. Les fonds propres cumulés de SPI au 31/12/2011 ressortent désormais à 6,3 M après résultat de l exercice. SPI a par ailleurs développé la gestion de participations pour compte de tiers avec CEBPL et CERA. Plusieurs entités de BPCE se sont manifestées pour développer ces prestations, dont de nouvelles devraient se concrétiser début L activité de marchand de biens : Socfim Transactions Socfim Transactions n a plus d engagement. Les comptes de l exercice SOCFIM > Le compte de résultat Le Produit Net Bancaire 2011 s établit à 19,5 M et s inscrit en hausse de 25 % par rapport à On soulignera que ce PNB intègre pour 1,9 M le résultat remonté de la filiale SPI. La marge sur intérêts progresse de 36 % à 8,4 M par rapport à Elle est globalement stable par rapport au budget. Les intérêts et produits assimilés sont en augmentation + 8,6 M soit + 57 % depuis l exercice précédent. Cette évolution trouve son origine dans la forte progression des taux au cours des premiers mois de l année mais aussi dans les mesures de hausses tarifaires mises en œuvre en cours d année. Les intérêts et charges assimilés Les charges de refinancement baissent de 0,4 M, grâce au niveau élevé des dépôts des clients qui ont largement refinancé l activité et une gestion active de notre dette. Les commissions nettes passent de 1,9 M en 2010 à 2,8 M, la hausse étant pour l essentiel imputable à un niveau particulièrement élevé des commissions d arrangement (+ 74 %) ainsi qu au volume important de GFA délivrées dans l année. Il est rappelé que ces commissions sur GFA (4,5 M ) sont étalées comptablement sur la durée des opérations (24 mois). Les charges d exploitation s inscrivent en hausse de 21 % par rapport à l exercice précédent mais restent nettement inférieures à la croissance des produits. Cette hausse intègre un certain nombre d éléments non récurrents intervenus en cours d année : les charges de personnel, à 4,8 M, connaissent une progression de 2 % par rapport au budget. L exercice enregistre à la fois l entrée dans les effectifs de collaborateurs recrutés fin 2010 pour renforcer notre organisation et des éléments non récurrents (départs à la retraite, intéressement et participation majorés par le CFF en 2010) ; les services extérieurs et les impôts et taxes, à 3,5 M, ont enregistré de nombreux éléments, pour la plupart non récurrents, liés soit à des projets engagés en cours d année soit de nouvelles charges réglementaires (ACP). Le résultat brut d exploitation s élève à 11,2 M, en hausse de 27 % sur un an. Le coût du risque net s inscrit en baisse de 32 % et ressort à 1,01 M. Le résultat courant avant impôts ressort à 10,2 M et enregistre donc une progression de plus de 40 %. Le résultat après impôts ressort à 6,9 M (4,3 M en 2010). Rapport annuel 2011 / 19

20 > Le bilan Le total du bilan représente 355 M, en baisse de 8 % par rapport à l exercice précédent. Les principales variations concernent : À l actif la baisse des créances sur établissements de crédit, qui passent de 70,2 M à 46,6 M ; la baisse, concentrée en fin d année, des créances sur la clientèle à 301 M (- 3 %) ; la hausse, à 3,1 M, des parts dans les entreprises liées portant essentiellement sur le compte courant de Socfim dans SPI. Au passif : les dettes envers les établissements de crédit (refinancements), qui baissent de 132 M à 78 M ; les comptes créditeurs de la clientèle, qui atteignent un niveau historique de 174 M (153 M à fin 2010). > Le hors-bilan Les engagements donnés augmentent de 12 % à 680 M, cette hausse concernant à la fois les engagements de financement (part non utilisée des ouvertures de crédit), en hausse de 33 M, et les engagements de garantie (GFA et cautions) pour plus de 38 M. Les engagements de financement reçus d établissements de crédit (refinancements) s élèvent à 130 M comme en 2010 et les contre-garanties reçues des établissements de crédit passent de 9,7 M à 40,4 M. Les garanties reçues de la clientèle s élèvent à 232 M. > notes complémentaires Information sur les délais de paiement des fournisseurs Échéances < à 30 jours Entre 30 et 60 jours > à 60 jours , , , , Tableau des résultats des cinq derniers exercices : ANNÉES Capital en fin d'exercice Capital social , , , , ,00 Nombre d'actions , , , , ,00 Opérations et résultats de l'exercice Chiffre d'affaires hors taxes , , , , ,78 Résultat avant impôt, amortissements, dépréciations et provisions (nettes de reprises) , , , , ,10 Impôt sur les bénéfices , , , , ,00 Résultat après impôt, amortissements, dépréciations et provisions , , , , ,70 Résultat distribué ,00 0, ,00 0,00 Résultat par action Résultat avant impôt, amortissements, dépréciations et provisions 21,79 15,67 13,58 30,77 28,19 Résultat après impôt, amortissements, dépréciations et provisions 14,88 9,25 1,08 2,64 18,14 Dividende versé à chaque action 9,00 0,00 20,00 0,00 Personnel Effectif Montant de la masse salariale , , , , ,00 Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux , , , , ,00 20 Rapport de gestion du directoire

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