EXAMEN DE CERTIFICATION

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1 Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Membre du Financial Planning Standard Board (FPSB) et affilée au Certified Financial Planners (CFP) Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMEN DE CERTIFICATION 2005 Unité de valeur 3 Investissement immobilier Durée : 2 heures Documents à disposition : Néant Siège social : 5, rue Tronchet PARIS Tel Fax Web :www.cgpc.net

2 REMARQUES PRELIMINAIRES Cette épreuve doit être traitée sans aucun document. Seul l'usage d'une calculette 4 fonctions est possible. Elle comporte 2 parties: - un QCM de 30 questions notées chacune sur 1 point (30 points au total). Temps de traitement recommandé = 60 minutes (soit 2 minutes par question en moyenne). - 5 questions ouvertes et 5 mini-cas pratiques notés chacun sur 3 points (soit 30 points au total). Temps de traitement recommandé = 1 heure (soit 6 minutes par question en moyenne). Pour établir la note finale, il sera fait la somme des points acquis à toutes les questions (le maximum possible est donc de 60 points) puis ce total sera divisé par 3 pour avoir une note sur 20. Nous vous rappelons que les copies ayant une note inférieure à 12 feront l'objet d'une double correction et qu'une note inférieure à 10/20 est éliminatoire (sauf délibération du Jury). Principe de réponse pour le QCM : il y a une et une seule bonne réponse à chaque question. Vous ne devez donc pas cocher deux réponses pour une même question. De même, aucun commentaire écrit ne sera pris en considération (sauf indication limitée à «réponse annulée», écrit en face de la réponse que vous ne souhaitez pas faire prendre en considération, si vous vous êtes trompé en cochant une réponse). Principe de réponse pour les questions ouvertes et cas pratiques: nous vous rappelons que le temps moyen est limité à 6 minutes par question. Nous attendons donc du candidat une réponse claire et précise (pas plus de 10 lignes par question) et non une dissertation sur le sujet. Exemple: une limitation fiscale pourra être justifiée par la référence à l'article du code des impôts sans entrer dans la restitution exhaustive du contenu ("dans la limite de XXX F par application de l'art YYY du CGI car le client aura plus de ZZ ans au moment de l'événement" sera considéré comme juste).

3 AVANT DE LIRE VOTRE SUJET : Reportez votre numéro d identifiant (indiqué sur votre table) et les deux premières lettres du centre d examen (exemple : LY pour Lyon): 1) dans le coin cacheté de votre copie 2) dans le coin gauche de cette même copie 3) en 1 ère page du sujet/qcm 4) sur vos différentes copies nb : ne jamais inscrire votre nom! (sauf dans le coin cacheté des copies) Attention! Sujet RECTO - VERSO

4 EXAMEN DE CERTIFICATION 2005 QCM Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse. Une seule bonne réponse par question 30 questions à 1 point 1. La superficie minimale pour donner un bien en location est de : A- 6 m_ B- 9 m_ C- 12 m_ D- Aucun minimum 2. L investissement locatif dans le secteur du tourisme ouvre droit à réduction d impôt : A- Au titre des travaux de réhabilitation si le logement est détenu depuis plus de 5 ans B- Si le logement est loué nu pendant 9 ans au moins directement aux touristes C- Plafonnée à euros pour un célibataire D- Plafonnée à euros pour un couple marié ou lié par un PACS 3. Le PLU : A- Les dispositions du PLU restent valables pendant tout le temps que dure la procédure de révision sans pouvoir toutefois excéder 6 ans B- L'élaboration du plan local d'urbanisme est toujours de l initiative de la commune C- Lorsque l'instruction est terminée, le conseil municipal arrête le projet qui est communiqué pour avis aux organismes et personnes qui ont été associés à son élaboration. Ils ont 6 mois pour se manifester (leur silence vaut avis favorable) D- Comme tout acte administratif, le PLU est un acte susceptible d'être attaqué en justice 4. L achat d un logement construit : A- Avant de signer l'acte de vente, les parties (vendeur et acquéreur) établissent un avant-contrat qui, généralement, prend la forme d'une promesse bilatérale B- Avec le compromis de vente, les deux parties sont engagées réciproquement C- L'enregistrement du compromis de vente est obligatoire D- Tout acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de réflexion ou de rétractation de 30 jours 4

5 5. L évaluation immobilière A- Les honoraires des agents immobiliers sont réglementés B- La signature d un bon de visite est obligatoire C- L activité d agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 D- Il est interdit à un expert immobilier de devenir agent immobilier 6. Le délai légal de rétractation pour l acquisition d un immeuble ancien d habitation : A- 7 jours B- 10 jours C- Jusqu à la signature définitive chez le notaire D- Aucun délai légal n existe 7. Dans un contrat de location, le dépôt de garantie : A- Est librement fixé entre les parties B- Ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges C- Ne peut dépasser 3 mois de loyer hors charges D- Ne peut dépasser 2 mois de loyer charges comprises 8. Les caractéristiques du PEL : A- Versement initial de 500 euros minimum B- Cotisations d au moins euros par an C- Possibilité au bout de quatre ans de faire un prêt immobilier à un taux défini dès l origine D- Taux de 4,20% depuis le 1 er janvier Le pourcentage de ménages français ayant au moins un crédit immobilier : A- 30% des ménages B- 40% des ménages C- 50% des ménages D- 70% des ménages 10. La contribution sur les revenus locatifs : A- Une taxe égale à 2,5% du montant des loyers, à la seule charge du bailleur B- Récupérable sur le locataire C- Le propriétaire peut y échapper dans le cas où la location porte sur un immeuble achevé depuis au moins 20 ans D- Ou si le montant du loyer annuel ne dépasse pas

6 11. Au delà de euros les déficits fonciers sont imputables : A- Sur les revenus de même nature pendant 3 ans B- Sur les revenus de même nature pendant 5 ans C- Sur les revenus de même nature pendant 6 ans D- Sur les revenus de même nature pendant 10 ans 12. Les intérêts d emprunts sont reportables : A- Pendant 2 ans sur les seuls revenus fonciers B- Pendant 5 ans sur les seuls revenus fonciers C- Pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers D- Ne sont pas reportables 13. La déduction forfaitaire de 14% pour les immeubles urbains couvre : A- Les frais d assurances pour la garantie des loyers B- Les frais d assurances incendie C- Les impôts fonciers D- Les frais de syndic de copropriété 14. Les revenus issus d une sous-location entrent dans la catégorie des : A- Revenus fonciers B- Bénéfices industriels et commerciaux C- Bénéfices non commerciaux D- Loueur en meublé (micro-entreprise) 15. TVA. Droits d enregistrement : A- Les acquisitions de terrains à bâtir sont toujours soumis à la TVA immobilière et corrélativement exonérée de droits d enregistrement B- L assujettissement à la TVA n est applicable que dans la limite de m_ par maison individuelle sans limitation pour les immeubles collectifs C- Cette imposition à la TVA ne comporte aucun engagement D- Le taux de droit commun applicable aux mutations de terrains à bâtir est de 5,5% 6

7 16. Impôts Locaux : A- L imposition en matière de Taxe d habitation, Foncier Bâti ou non bâti est toujours exigible pour la situation au 01/01 de l année d imposition B- La valeur locative nette imposable s obtient toujours en pratiquant un abattement pour charges de famille C- La valeur locative qui sert de base d imposition est la même en Taxe d habitation et en Taxe Foncière D- Les activités Non Commerciales échappent au paiement de la Taxe Professionnelle 17. Le nombre de logements neufs vendus en 2004 : A- Près de logements B- Près de logements C- Près de logements D- Près de logements 18. La copropriété : A- Les décisions ordinaires visées par l Article 24 (actes d administration) de la loi du 10 juillet 1965 sont prises à la majorité des voix exprimées des propriétaires présents ou représentés, représentant plus de 2/3 des voix B- La durée des fonctions du syndic ne peut pas excéder trois ans C- L avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (audelà d un certain montant de marché ou de contrat) s impose D- Un copropriétaire peut agir en lieu et place d un syndic défaillant dans l exercice de son mandat 19. Les résidences en temps partagé : A- La multipropriété, aussi appelé "timeshare" (temps partagé en anglais), est une formule qui permet, grâce à la souscription de parts sociales ou d'actions de disposer d'une résidence de loisirs à temps partagé B- A compter de la remise ou de la réception de l'offre, l'acquéreur dispose de 21 jours pour réfléchir C- A compter de l'envoi de la lettre d'acceptation, l'acquéreur dispose encore d'un nouveau délai de 30 jours pour renoncer à l'achat, sans indemnité, ni frais D- Quant au professionnel, il encourt une sanction civile, s'il exige ou reçoit un versement quelconque avant l'expiration du délai de rétractation de 10 jours 7

8 20. Le démembrement de propriété : A- Le nu-propriétaire ne peut pas imputer sur son revenu global le déficit foncier généré par la réalisation de dépenses de grosses réparations B- L impôt de solidarité sur la fortune : les biens grevés d usufruit doivent en principe être compris dans le patrimoine du nu-propriétaire C- En cas de vente d un bien immobilier démembré le prix est toujours ventilé selon l article 669 du CGI D- Lorsque la nue-propriété a été acquise par donation et que l usufruit a été acquis par extinction naturelle, pour le calcul de la plus-value la valeur d acquisition à retenir est la valeur en pleine propriété retenue dans l acte de donation pour le calcul des droits d enregistrement 21. Les monuments historiques et assimilés : A- Sont exonérés de droits de succession B- Sont exonérés d ISF C- Sont exonérés de droits de succession et d ISF D- Subissent une décote de 20% pour l ISF 22. Les SEF : les sociétés d épargne forestière : A- La souscription (à l'émission) ou l'acquisition (sur le marché secondaire) de parts de SEF permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu plafonnée à pour les célibataires et euros pour un couple B- Pour en bénéficier, les souscripteurs doivent conserver leurs parts pendant une durée minimum de dix ans C- Le règlement et l'instruction d'application relatifs aux sociétés d'épargne forestière (SEF) sont publiés par l AMF (AUTORITE des MARCHES FINANCIERS) D- Les SEF doivent investir au moins pour CINQUANTE pour cent des capitaux collectés en actifs forestiers, qu'il s'agisse d'investissement direct (bois et forêts) ou indirect (parts d'intérêts de groupements forestiers ou de société dont l'objet exclusif est la détention de bois 23. Le rendement moyen des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) en A- A atteint près de 5 % B- A atteint près de 7 % C- A atteint près de 10% D- A atteint près de 4% 8

9 24. Le régime de la location meublée : A- Ce régime est durci et étendu par la loi Borloo à toutes les locations en meublé, dès lors qu'elles constituent la résidence principale du locataire, sauf si le nombre de logements possédés par le bailleur est supérieur à 4 B- Désormais, la location meublée devra faire l'objet d'un bail d'une durée minimale d un an C- En cas de non renouvellement, le congé doit être motivé (vente, reprise pour habiter et motif sérieux et légitime), en respectant un préavis de six mois avant l'échéance du bail D- Ce nouveau régime ne s'appliquera pas aux baux en cours d'exécution, mais seulement aux baux signés après le 1 er juillet La loi Carrez. A- La superficie privative d un lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtre, sans tenir compte des parties de locaux inférieurs à 2,30 m B- Pour être pris en compte dans le calcul de la superficie privative, le local doit donc être non inclus dans la partie privative du lot de copropriété C- Institue une obligation de faire mention de la superficie privative dans l acte de vente d un lot de copropriété D- La loi CARREZ est obligatoire pour les terrains 26. Régime ROBIEN : A- Le bénéficie du régime ROBIEN est conditionné par les ressources du locataire B- Il est possible de consentir une donation en nu propriété et de continuer de profiter du régime ROBIEN C- L imputation des déficits fonciers sur le revenu global est limitée à D- Il est possible par ce régime d amortir la totalité du bien 27. Régime du Loueur en Meublé Professionnel : A- Les revenus générés sont imposés au titre de BNC B- La plus-value de cession relève du régime des plus-value des particuliers C- L exonération au titre de l ISF bénéficie à cet investisseur si le montant des recettes annuelles est supérieur à ou représente au moins 50 % du revenu global D- Il est possible d amortir le bien acquis 9

10 28. La responsabilité des associés au sein d une SCI est : A- Illimitée et solidaire B- Illimitée et proportionnelle à leurs apports C- Limitée aux apports D- Limitée et solidaire 29. Au regard de l ISF, l abattement de 20% pour la résidence principale est effectif dès lors que : A- Le foyer imposable a encore des enfants à charge B- Le bien n est pas démembré C- Le patrimoine immobilier total du foyer est inférieur à 20 millions D- Aucune condition n est exigée 30. Les prix de l immobilier sur Paris : A- N ont que récemment retrouvé leur valeur de 1991 en Euros constants B- Ont triplé depuis 1991 en Euros courants C- Ont doublé depuis 1985 en Euros courants D- N ont pas encore retrouvé leur valeur de 1991 en Euros constants 10

11 EXAMEN DE CERTIFICATION 2005 QUESTIONS OUVERTES 10 questions à 3 points 1ère Question Peut-on utiliser une SCI pour louer en meublé? 11

12 2 ème Question UN CLIENT vous demande : «En signant une promesse de vente pour un appartement, je me suis engagé à entériner la vente définitive devant notaire dans trois mois. Qu est ce que je risque si, finalement, je change d'avis et décide de ne plus acheter?» 12

13 3 ème Question Je viens de me marier sans contrat de mariage. Nous envisageons, mon mari et moi, de faire construire une maison sur un terrain donné par mes parents. Ceux-ci se demandent à qui appartiendra ce terrain, à moi ou à nous deux? 13

14 4 ème Question Dans quels cas est-il opportun d investir en usufruit? 14

15 5 ème Question M. H, séparé de biens, est décédé le 1 er février 2002 ; il laisse son épouse, âgée de 62 ans, usufruitière universelle et leur fils. Un appartement dépendant de la succession est évalué, dans la déclaration de succession, à L usufruitière et son fils vendent l immeuble le 1 er avril Quel sera l impôt de plus - value à acquitter? 15

16 6 ème Question Monsieur Tahiti vient d acheter un appartement neuf dans l Ile de la Réunion, pour un montant de euros TTC, pour 70m_ habitables. Ce bien sera la résidence principale de son locataire, sans contraintes locatives particulières. Quel sera son avantage fiscal la première année de livraison et de location de ce bien? 16

17 7 ème Question Quels sont les biens exonérés des plus - values immobilières? 17

18 8 ème Question Quel est le statut juridique de l agent immobilier (notamment obligations)? 18

19 9 ème Question Acquisition ou location? Donner trois arguments en faveur d une opération d acquisition sur PARIS? Donner trois arguments en faveur d une opération de location sur PARIS? 19

20 10 ème Question Que comprend le taux effectif global (TEG)? 20

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