Dépêche OBJET : PROJET DE MODIFICATION DES RÈGLEMENT INTÉRIEUR ET RÈGLEMENTS DE L ACI

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1 Dépêche Le présent document contient des renseignements qui intéresseront vos membres. Nous vous remercions à l avance de votre collaboration en leur transmettant ces renseignements. OBJET : PROJET DE MODIFICATION DES RÈGLEMENT INTÉRIEUR ET RÈGLEMENTS DE L ACI Date : Le 8 février 2010 Destinaires : Les directeurs généraux des chambres immobilières et associations provinciales et territoriale Expéditrice : L Association canadienne de l immeuble La présente dépêche traite des modifications aux Règlements de l ACI qui seront présentées à l Assemblée générale annuelle de l ACI le 22 mars Comme les membres de l ACI sont au courant, l ACI s est engagée dans des négociations avec le Bureau de la concurrence dans une tentative de conclure une entente à l amiable au sujet des points soulevés par le Bureau à l égard des trois points fondamentaux et interprétations du système MLS. La semaine dernière, l ACI a informé la Commissaire de la concurrence et le Bureau de la concurrence qu elle avait pris une décision opérationnelle d aller de l avant en apportant aux Règlements des modifications visant à traiter des points soulevés par le Bureau à l égard des points fondamentaux et interprétations du système MLS, indépendamment du fait qu on ait ou non conclu une entente avec le Bureau. L ACI est d avis que ces modifications répondent très bien aux préoccupations du Bureau. L ACI a poursuivi des négociations de bonne foi avec le Bureau de la concurrence pendant plusieurs mois dans une tentative d en arriver à une entente à l amiable. Malheureusement, les parties n ont pas réussi à s entendre, et l ACI en est très déçue, étant donné que nous avons depuis le tout début laissé savoir que nous ferions la lumière sur la manière dont ces Règlements

2 fonctionnent dans la réalité. Malgré le fait que l ACI ait avisé la Commissaire que nous apporterions des modifications aux Règlements, cette dernière a diffusé un communiqué de presse aujourd hui dans lequel elle annonçait qu elle présenterait un avis de requête contre l ACI. L ACI est à la fois surprise et déçue de la décision de la Commissaire. Le communiqué de presse de la Commissaire déclare que les Règlements de l ACI restreignent les choix des consommateurs et empêchent le recours à des modèles d entreprise novateurs. Cela est tout à fait faux. L ACI est déçue que le communiqué de presse du Bureau ferait une telle déclaration après tous les mois passés à discuter les Règlements de l ACI et devant la position soutenue de l ACI que ses Règlements ne visent aucunement à restreindre les modèles d entreprise, ni ne le font-ils dans la réalité. La position de l ACI que nous avons réitérée à maintes reprises est que les consommateurs ont des choix considérables et que la nature des services et les frais et commissions sont négociés entre l AGENT IMMOBILIER et le propriétaire-vendeur. Contexte En mars 2007, le Bureau de la concurrence a ouvert une enquête formelle (par suite des perquisitions sans formalité menées par le Bureau) et obtenu une ordonnance du tribunal exigeant que l ACI produise, entre autres, des documents se rapportant aux règlements de l ACI et au fonctionnement du système MLS des chambres. Le 20 octobre dernier, les représentants de l ACI ont été avisés par le Bureau que la Commissaire de la concurrence avait achevé son enquête. À ce momentlà, le Bureau de la concurrence avait demandé que nous retirions certains règlements et interprétations traitant de l acceptation du simple affichage d inscriptions aux systèmes MLS des chambres (lorsque qu il y a entente entre l agent inscripteur et le propriétaire-vendeur, que l agent inscripteur ne fournira pas de services autres que l affichage de la propriété sur le système MLS d une chambre). Plus précisément, le Bureau a demandé à l ACI de retirer le point fondamental de la relation de mandant-mandataire (Un AGENT IMMOBILIER inscripteur doit agir à titre d agent pour le propriétaire-vendeur pour vendre la propriété et épauler le propriétaire-vendeur pendant toute la durée du contrat de courtage), l Interprétation 1 (l AGENT IMMOBILIER inscripteur devra accepter toutes les offres et contre-propositions et les présenter au propriétaire-vendeur), l Interprétation 3 (le simple fait d afficher des données sur une propriété sur le système MLS va à l encontre des règlements de l ACI), et l Interprétation 6 (seul le nom et les coordonnées de l AGENT IMMOBILIER ou des AGENTS IMMOBILIERS peuvent figurer sur REALTOR.ca).

3 L ACI n est pas d accord avec les conclusions du Bureau, que ce soit une question de fait ou une question de droit. Nous avons toujours considéré que les Règlements de l ACI acceptent des modèles d entreprise novateurs et offre des choix considérables aux consommateurs. Néanmoins, le Conseil d administration de l ACI a pris la décision opérationnelle de procéder avec des modifications qui font la lumière sur le fonctionnement réel des Règlements. Bien que l ACI n ait pas réussi à conclure un accord avec le Bureau, ce processus nous a quand même été profitable puisque nous saisissons mieux les préoccupations de la Commissaire, et il est évident que pour le Bureau et l ACI, les mêmes choses nous tiennent à cœur : le souci de favoriser un marché sain et concurrentiel et d assurer la protection des consommateurs. Modifications proactives des Règlements L ACI a dit clairement au Bureau de la concurrence et à la Commissaire de la concurrence qu elle était prête à être proactive et à recommander d apporter à ses Règlements des modifications qui, à notre avis, répondent aux préoccupations du Bureau et ce, même si nous n en arrivions pas à une entente à l amiable. Les cadres de l ACI ont recommandé certaines modifications à apporter aux trois points fondamentaux et Interprétations qu ils présenteront aux membres à la prochaine AGA de l ACI qui aura lieu en mars; nous sommes d avis qu en améliorant le libellé des règlements et interprétations, cela fera la lumière sur les points fondamentaux et les interprétations. L annexe ci-joint montre les modifications que nous proposons apporter aux Règlements, ainsi que la version annotée des modifications proposées. L ACI est une organisation résolue à l amélioration et à l évolution constantes du secteur immobilier. En proposant ces éclaircissements de façon proactive, l ACI est d avis que nous répondons aux préoccupations du Bureau de la concurrence, tout en assurant l exactitude et la qualité des renseignements MLS auxquels les Canadiens font confiance, ainsi que la conformité de tous les AGENTS IMMOBILIERS du secteur structuré à un code de déontologie. Au bout du compte, l ACI et ses membres s assurent de donner des choix aux consommateurs, de les protéger durant l une des plus importantes transactions qu ils effectueront, et de protéger l intégrité du système MLS, dans le meilleur intérêt des AGENTS IMMOBILIERS et de la population canadienne. À l heure actuelle, l effectif de l ACI s élève à plus de membres exerçant leur profession de manière indépendante d un bout à l autre du pays, dans le but de se livrer concurrence sur le marché, en offrant une panoplie de services et de structures de prix. L ACI ne dicte pas aux AGENTS IMMOBILIERS comment ils doivent exploiter leur commerce, ni les frais ou commissions qu ils doivent exiger de leur clientèle. En tant que membres de l ACI, les AGENTS IMMOBILIERS

4 adhèrent à des règlements qui assurent la fiabilité et la qualité des renseignements et à un code de déontologie. Les membres du public peuvent choisir avec qui faire affaire et négocier les conditions (soit les services et les frais) de la relation d affaires qu ils ont avec leurs AGENTS IMMOBILIERS. Au cours des prochaines semaines, l ACI fera le point sur ce dossier et l affichera sur une page prévue à cette fin sur le Lien IMMOBILIER MC, et le tout aboutira à un vote en faveur ou contre les modifications proposées, à notre prochaine AGA qui aura lieu en mars. Mes salutations distinguées. Le président, Dale Ripplinger

5 ANNEXE A COPIE FINALE DES MODIFICATIONS PROPOSÉES POUR LES RÈGLEMENTS RÈGLEMENT 17 : L EXPLOITATION DU SYSTÈME MLS D UNE CHAMBRE IMMOBILIÈRE 17.1 : L acceptation d inscriptions : Les trois (3) points fondamentaux de la marque MLS Seules les inscriptions qui se conforment aux trois (3) points fondamentaux suivants de la marque MLS peuvent être affichées sur le système MLS d une chambre ou d une association : L adhésion Seuls les AGENTS IMMOBILIERS peuvent afficher une inscription sur le système MLS d une chambre ou d une association : La relation de mandant-mandataire Un AGENT IMMOBILIER inscripteur doit agir à titre d agent pour le propriétaire-vendeur dans le but d afficher, de modifier ou de retirer une inscription immobilière du système MLS d une chambre. La nature de tout service supplémentaire que fournira l AGENT IMMOBILIER inscripteur est déterminée par l entente conclue entre l AGENT IMMOBILIER inscripteur et le propriétaire-vendeur, sous réserve des exigences réglementaires pertinentes et des Règlements de l ACI et des chambres et associations : La rétribution d un courtier collaborateur L AGENT IMMOBILIER inscripteur accepte de verser à l AGENT IMMOBILIER collaborateur (c.- à-d., à l AGENT IMMOBILIER vendeur) une rétribution pour la vente collaborative de la propriété. Une offre d une rétribution de zéro est inacceptable. 17.2: Les interprétations des trois points fondamentaux de la marque MLS : L AGENT IMMOBILIER inscripteur devra être disponible en vue de donner des conseils professionnels au propriétaire-vendeur et de l aviser relativement à toutes les offres et contrepropositions, à moins d indication contraire écrite du propriétaire-vendeur : L AGENT IMMOBILIER inscripteur est responsable et doit rendre compte de l exactitude des données soumises à la chambre ou à l association afin qu elles soient incluses dans le système MLS de la chambre et il incombe à la chambre et à l association de veiller à ce que les données soumises répondent à toutes les normes de qualité raisonnables : Seuls les AGENTS IMMOBILIERS sont autorisés à afficher les marques de commerce MLS dans leurs enseignes, leur publicité, etc : Lorsque le propriétaire-vendeur donne à l AGENT IMMOBILIER inscripteur des directives par écrit à cet égard, l AGENT IMMOBILIER inscripteur peut faire paraître les coordonnées du propriétaire-vendeur dans la section de l inscription réservée aux AGENTS IMMOBILIERS (non accessible au public) dans le système MLS d une chambre ou association. Les coordonnées du propriétaire-vendeur ne devront pas figurer sur REALTOR.ca ou dans la section générale «commentaires du public» de l inscription affichée au système MLS d une chambre ou association. L AGENT IMMOBILIER inscripteur peut inclure dans la section Description générale de REALTOR.ca ou sur des sites Web exploités par l ACI ou une chambre ou association une instruction de visiter le site Web de l AGENT IMMOBILIER afin d obtenir des renseignements supplémentaires sur l inscription (sans toutefois préciser la nature de ces renseignements supplémentaires) : Lorsque le propriétaire-vendeur se réserve le droit de vendre la propriété lui-même, ce fait doit être précisé dans le système MLS de la chambre ou l association.

6 VERSION ANNOTÉE DES MODIFICATIONS PROPOSÉES POUR LES RÈGLEMENTS RÈGLEMENT 17 : L EXPLOITATION DU SYSTÈME MLS D UNE CHAMBRE IMMOBILIÈRE 17.1 : L acceptation d inscriptions : Les trois (3) points fondamentaux de la marque MLS Seules les inscriptions qui se conforment aux trois (3) points fondamentaux suivants de la marque MLS peuvent être affichées sur le système MLS d une chambre ou d une association : L adhésion Seuls les AGENTS IMMOBILIERS peuvent afficher une inscription sur le système MLS d une chambre ou d une association : La relation de mandant-mandataire Un AGENT IMMOBILIER inscripteur doit agir à titre d agent pour le propriétaire-vendeur pour vendre la propriété et épauler le propriétaire-vendeur pendant toute la durée du contrat de courtage.dans le but d afficher, de modifier ou de retirer une inscription immobilière du système MLS d une chambre. La nature de tout service supplémentaire que fournira l AGENT IMMOBILIER inscripteur est déterminée par l entente conclue entre l AGENT IMMOBILIER inscripteur et le propriétaire-vendeur, sous réserve des exigences réglementaires pertinentes et des Règlements de l ACI et des chambres et associations.] : La rétribution d un courtier collaborateur L AGENT IMMOBILIER inscripteur accepte de verser à l AGENT IMMOBILIER collaborateur (c.- à-d., à l AGENT IMMOBILIER vendeur) une rétribution pour la vente collaborative de la propriété. Une offre d une rétribution de zéro est inacceptable. 17.2: Les interprétations des trois points fondamentaux de la marque MLS : L AGENT IMMOBILIER inscripteur devra accepter toutes les offres et contre-propositions et les présenter au propriétaire-vendeur : L AGENT IMMOBILIER inscripteur devra être disponible en vue de donner des conseils professionnels au propriétaire-vendeur et de l aviser relativement à toutes les offres et contrepropositions, à moins d indication contraire écrite du propriétaire-vendeur : Le simple fait d afficher des données sur une propriété sur le système MLS va à l encontre des règlements de l ACI. Il est question de «simple affichage» lorsque le contrat de courtage dégage le membre inscripteur de toute obligation en vertu des règlements, y compris l obligation que l AGENT IMMOBILIER inscripteur demeure l agent du propriétairevendeur pendant toute la durée du contrat de courtage : L AGENT IMMOBILIER inscripteur est responsable et doit rendre compte de l exactitude des données soumises à la chambre ou à l association afin qu elles soient incluses dans le système MLS de la chambre et il incombe à la chambre et à l association de veiller à ce que les données soumises répondent à toutes les normes de qualité raisonnables : Seuls les AGENTS IMMOBILIERS sont autorisés à afficher les marques de commerce MLS dans leurs enseignes, leur publicité, etc : Seul le nom et les coordonnées de l AGENT IMMOBILIER ou des AGENTS IMMOBILIERS peuvent figurer sur REALTOR.ca. Lorsque le propriétaire-vendeur donne à l AGENT IMMOBILIER inscripteur des directives par écrit à cet égard, l AGENT IMMOBILIER inscripteur peut faire paraître les coordonnées du propriétaire-vendeur dans la section de l inscription réservée aux AGENTS IMMOBILIERS (non accessible au public) dans le système MLS d une chambre ou association. Le nom et les Les coordonnées du propriétaire-vendeur ne devront pas figurer sur REALTOR.ca ou dans la section générale «commentaires du public» de

7 l inscription affichée au du système MLS d une chambre ou association. L AGENT IMMOBILIER inscripteur peut inclure dans la section Description générale de REALTOR.ca ou sur des sites Web exploités par l ACI ou une chambre ou association une instruction de visiter le site Web de l AGENT IMMOBILIER afin d obtenir des renseignements supplémentaires sur l inscription (sans toutefois préciser la nature de ces renseignements supplémentaires) : Dans les cas où la chambre permet les inscriptions dans le cadre desquelles Lorsque le propriétaire-vendeur se réserve le droit de vendre la propriété lui-même, ce fait doit être précisé dans la base de données le système MLS de la chambre ou l association.

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