En quoi un AGENT IMMOBILIER peut-il m être utile?

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1 En quoi un AGENT IMMOBILIER peut-il m être utile? Pourquoi a-t-on dressé cette liste? Les sondages indiquent que de nombreux propriétaires et acheteurs ne connaissent pas la contribution réelle apportée par l AGENT IMMOBILIER tout au long de la transaction immobilière. En parallèle, les AGENTS IMMOBILIERS ont généralement tenu pour acquis que l expertise, les connaissances professionnelles et le travail acharné qu ils investissent dans la réussite d une transaction étaient compris et appréciés. Bon nombre des tâches et des étapes essentielles à cette transaction sont accomplies en coulisse par l AGENT IMMOBILIER ou le personnel de l agence immobilière, et elles sont traditionnellement considérées comme partie intégrante de leurs obligations professionnelles envers le client. Sans elles, la transaction pourrait être compromise. Vous trouverez ci-dessous une liste partielle des mesures, des activités de recherche, des processus et des étapes de révision typiquement nécessaires à la réussite d une transaction immobilière résidentielle. Exhaustivité Il convient de noter que cette liste est loin d être exhaustive, car les services peuvent varier d une agence immobilière à l autre et d un marché à l autre. Les AGENTS IMMOBILIERS fournissent couramment un large éventail de services additionnels qui sont aussi variés que la nature de chaque transaction. Les transactions immobilières n exigent pas toutes la réalisation de chacune de ces étapes. Cependant, étant donné la possibilité de complications imprévues, il est préférable de connaître l existence d une étape, et de décider de façon intelligente et éclairée de l omettre, plutôt que d ignorer qu elle existe. L engagement de l AGENT IMMOBILIER Du début à la fin de la transaction, l engagement personnel et professionnel de l AGENT IMMOBILIER consiste à assurer que le vendeur et l acheteur sont mis en relation dans le cadre d une entente qui procure à chacun une situation «gagnante» juste et équitable. La motivation est facile à comprendre : dans la plupart des agences immobilières, on reçoit une rémunération uniquement si et quand la transaction est menée à bonne fin. 1

2 Un éventail de choix Grâce à l éventail des modèles d opération qui existent dans l industrie immobilière d aujourd hui, le propriétaire jouit d un plus grand nombre de possibilités que jamais. Quelle que soit l option choisie, il est important que le propriétaire comprenne exactement quels services lui seront fournis (ou non) avant de signer une convention d inscription, un contrat de mandat d acheteur ou tout autre document engageant les services d un AGENT IMMOBILIER. Pourquoi avoir recours à un AGENT IMMOBILIER? Les deux marques de commerce de l Association canadienne de l immeuble (ACI) ne peuvent être utilisées qu au Canada par les membres de l Association qui acceptent et respectent un Code de déontologie rigoureux. La base de données MLS est exploitée par un certain nombre de chambres membres dans diverses provinces et par les chambres immobilières membres de l Association des agents immobiliers du Nouveau-Brunswick (AAINB). Les chambres fournissent un inventaire permanent des propriétés à vendre et assurent la diffusion maximale des propriétés inscrites. La plupart des résidences revendues au Nouveau- Brunswick sont inscrites et vendues par l intermédiaire du service inter-agences MLS d une chambre immobilière membre. Le rôle de l AGENT IMMOBILIER Les mesures, activités de recherche, procédures, processus et étapes de révision typiquement accomplis par un AGENT IMMOBILIER pour mener une transaction immobilière à bonne fin varient en fonction de la transaction. Certaines tâches peuvent s accomplir en quelques minutes, heures ou jours, tandis que d autres ne sont peut-être même pas nécessaires. Ces tâches reflètent le niveau de compétence, les connaissances et le souci du détail requis pour réaliser une transaction immobilière et soulignent l importance d obtenir l aide et les conseils d une personne qui comprend bien le processus, c est-à-dire d un AGENT IMMOBILIER. Les AGENTS IMMOBILIERS s engagent à respecter les principes rigoureux et exécutoires du Code de déontologie du secteur immobilier lors de leurs échanges professionnels avec le public. Sachez toutefois que les détenteurs de permis immobiliers ne portent pas tous le titre d AGENT IMMOBILIER et n ont pas tous accès au service inter-agences MLS : assurez-vous que le vôtre remplit ces critères! Tâches à accomplir avant l inscription 1. Prendre rendez-vous avec le vendeur en vue de lui faire une présentation. 2. Envoyer un avis au vendeur par la poste ou par courriel pour confirmer le rendez-vous et faire un suivi par téléphone pour reconfirmer. 3. Passer en revue les questions à poser avant le rendez-vous. 4. Faire une recherche sur toutes les propriétés comparables sur le marché. 5. Faire une recherche sur les activités de vente dans la région à partir de la base de données MLS. 2

3 6. Faire une recherche sur le «nombre de jours sur le marché» pour les propriétés, emplacements et prix semblables. 7. Examiner les informations sur le rôle d impôts fonciers. 8. Réaliser une analyse comparative du marché afin d établir la juste valeur marchande de la propriété. 9. Faire une recherche sur le droit de propriété (acte formaliste). 10. Vérifier la dimension du lot dans les documents de taxes municipales. 11. Vérifier la description légale dans les documents publics. 12. Vérifier le zonage actuel auprès du service d urbanisme de la municipalité. 13. Vérifier l existence de règles de zonage spéciales ou de restrictions quant à l utilisation des terres. 14. Vérifier les noms et prénoms officiels inscrits au bureau d enregistrement (ou dans l acte formaliste). 15. Préparer la présentation sur l inscription en utilisant les informations recueillies. 16. Passer devant la propriété afin d en évaluer l apparence extérieure et de la comparer aux autres propriétés du voisinage. 17. Ouvrir un dossier officiel sur la propriété au bureau. 18. Confirmer le district scolaire et l effet des écoles sur la valeur de la propriété. 19. Déterminer si la propriété est assujettie à une réserve pour chemin côtier (s il y a lieu). 20. Revoir toutes les informations pertinentes afin d assurer qu il ne manque rien. Présentation faite lors du rendez-vous pour l inscription 21. Expliquer les relations possibles avec une agence immobilière en utilisant le dépliant Travailler avec un AGENT IMMOBILIER et obtenir une attestation du vendeur indiquant que le dépliant a été examiné. 22. Donner au vendeur un aperçu des conditions actuelles et des prévisions du marché. 23. Passer en revue les titres professionnels et les réalisations du représentant et de l agence immobilière. 24. Examiner et confirmer toutes les descriptions légales et les informations sur le droit de propriété. 25. Mesurer l extérieur de la propriété et en déterminer la superficie habitable. 26. Confirmer la dimension du lot à partir du plan d arpentage du propriétaire. Si le plan d arpentage n est pas disponible, le noter sur l inscription. 27. Noter toute clôture sur les limites du lot, toute servitude et toute dérogation. 28. Discuter avec le vendeur de la possibilité de «reprise par le vendeur» et d autres options. 29. Examiner tout rapport d évaluation de la propriété, le cas échéant. 30. Présenter l analyse comparative du marché au vendeur, y compris les propriétés comparables vendues, les inscriptions en vigueur et les inscriptions expirées. 31. Proposer une stratégie d établissement du prix basée sur l expérience et les conditions actuelles du marché. 32. Discuter d un plan de commercialisation pour répondre aux objectifs du vendeur. 33. Expliquer l avantage et la force de frappe du service inter-agences MLS. 34. Expliquer l utilisation et la force de frappe du marketing Web et du site Expliquer le travail accompli en coulisse par le représentant et l agence immobilière ainsi que leur disponibilité en soirée et durant les fins de semaine. 3

4 36. Expliquer le rôle joué par le représentant professionnel pour prendre les appels et faire le tri entre les acheteurs qualifiés et les simples curieux. 37. Présenter et expliquer le plan directeur de marketing stratégique. 38. Examiner et expliquer la convention d inscription, obtenir la signature du vendeur et lui en fournir des copies. Une fois la propriété inscrite 39. Mesurer et noter les dimensions de toutes les pièces. 40. Obtenir les plans de la maison si possible. 41. Faire une copie des plans de la maison. 42. Faire une copie du plan d arpentage et la conserver dans le dossier d inscription. 43. Expliquer au vendeur comment seront fixés les rendez-vous pour les visites. 44. Préparer les instructions pour les représentants qui feront visiter la propriété aux acheteurs potentiels et confirmer les meilleurs moments pour ces visites auprès du vendeur. 45. Faire signer les certificats de prêt hypothécaire (Mortgage Verification Forms) et les soumettre au créancier hypothécaire. 46. Vérifier les pénalités, le cas échéant, les conditions et les taux actuels de l hypothèque auprès du prêteur et vérifier s il est possible d annuler l hypothèque. 47. Vérifier si l hypothèque en vigueur peut être prise en charge et, le cas échéant, à quelles conditions. 48. Confirmer les charges de copropriété ou d association de propriétaires en vigueur, le cas échéant. 49. Obtenir une copie des règlements du condominium, s il y a lieu. 50. Confirmer le fournisseur du service d électricité. 51. Calculer l utilisation d électricité au cours des 12 derniers mois à partir des documents du vendeur. 52. Vérifier la disponibilité des plans ou des permis pour le champ d épuration au moment de son installation, s il y a lieu. 53. Si l eau est fournie par une municipalité, vérifier les taux au cours des 12 derniers mois. 54. Si l eau provient d un puits, confirmer l état du puits et faire analyser l eau par la Santé publique afin de pouvoir prendre des mesures correctives au besoin. Vérifier s il existe des puits abandonnés sur le terrain et, le cas échéant, le noter dans l inscription. 55. Trouver le nom et le numéro de téléphone du fournisseur de gaz naturel, de mazout ou de propane. 56. Si des appareils sont loués (p. ex., chauffe-eau, appareil de chauffage, etc.), le noter dans l inscription. 57. Vérifier le système de sécurité : location vs achat, termes et conditions de service. 58. Vérifier s il faut divulguer la présence de peinture à base de plomb, d isolation d amiante, de MIUF ou d autres vices cachés. 59. Dresser une liste des particularités du terrain (p. ex., piscine, sauna, bain tourbillon, bassins décoratifs, plantes spéciales, etc.). 60. Préparer une liste des chatels inclus ou exclus de la vente de la propriété. 61. Dresser une liste des améliorations, rénovations et mesures d entretien récentes. 62. Si la propriété est inoccupée, envoyer une lettre au vendeur pour lui indiquer d en informer sa compagnie d assurance. 63. Expliquer les avantages d un boîtier de sécurité et faire faire des clés supplémentaires. 64. Vérifier si la propriété est dotée de logements locatifs. Le cas échéant : 4

5 a. demander s ils sont conformes au règlement de zonage et aux règlements de sécurité d incendie et d électricité; b. faire des copies de tous les contrats de location; c. déterminer qui est propriétaire des appareils et autres chatels, s il y a lieu; d. vérifier et noter par écrit toutes les sommes retenues en frais de location et en dépôt; e. informer le ou les locataires de l inscription et discuter du déroulement des visites. 65. Prendre des dispositions pour l installation de la pancarte «À vendre». 66. Aider le vendeur à remplir la déclaration d information sur la propriété. 67. Remettre au vendeur une copie vierge de la convention d achat et de vente et en discuter avec lui. 68. Expliquer le processus de présentation d offres et la possibilité d offres multiples. 69. Discuter des types de conditions qui feront probablement partie d une offre d achat. 70. Discuter des résultats de l évaluation de l apparence extérieure et du décor intérieur ainsi que des améliorations à apporter en prévision des visites. 71. Tenir une visite d agence ou de l association immobilière et communiquer les commentaires au vendeur. 72. Télécharger l inscription dans sa base de données personnelle afin de pouvoir gérer les transactions. Saisie de l information sur la propriété dans la base de données MLS 73. Remplir et vérifier la feuille de saisie des données MLS. 74. Télécharger les données dans «Real Estate Board MLS Data Input». 75. Relire et corriger l inscription sur le site Prendre d autres photos en vue de les télécharger dans le système MLS et de les utiliser dans le dépliant. Parler au vendeur de la possibilité de visites virtuelles. Commercialisation de l inscription 77. Créer des publicités imprimées et virtuelles (Internet) avec la collaboration du vendeur. 78. Coordonner les visites avec le propriétaire, les locataires et les autres AGENTS IMMOBILIERS. Rendre tous les appels, même durant la fin de semaine. 79. Installer le boîtier de sécurité si le propriétaire l a autorisé. 80. Préparer une liste de distribution personnelle. 81. Envoyer des lettres par multipostage aux personnes inscrites à la liste de distribution. 82. Commander des cartes et des fiches d information «Nouvelle inscription!». 83. Préparer les dépliants publicitaires et les télécopies pour envoi de commentaires. 84. Garder un œil constant sur les inscriptions MLS afin d assurer que le prix de la propriété demeure concurrentiel. 85. Préparer la brochure de commercialisation de la propriété et la faire approuver par le vendeur. 86. Faire imprimer et distribuer la brochure approuvée. 87. Distribuer la brochure à tous les représentants de l agence. 88. Envoyer l avis «Nouvelle inscription!» par la poste aux résidents du quartier. 89. Distribuer l avis de nouvelle inscription parmi le réseau de références de l agence. 90. Fournir les données commerciales aux acheteurs internationaux qui souhaitent se reloger. 91. Fournir les données commerciales aux acheteurs recommandés par le réseau de références. 5

6 92. Publier les annonces sur le site Internet de l agence. 93. Saisir rapidement les changements de prix dans toutes les bases de données et les afficher rapidement dans les sites Web et les médias sociaux. 94. Faire imprimer d autres brochures au besoin. 95. Au fur et à mesure que de nouvelles informations sur l hypothèque sont disponibles, les mettre à jour dans tous les documents de commercialisation. 96. Donner suite aux courriels et aux télécopies envoyés aux représentants qui ont fait visiter la propriété. 97. Discuter avec le vendeur des commentaires formulés par les représentants ayant fait visiter la propriété afin de déterminer si des modifications s imposent pour accélérer la vente. 98. Téléphoner au vendeur chaque semaine pour discuter des activités de commercialisation et de leurs résultats. 99. Recevoir et examiner toutes les offres d achat soumises par les acheteurs et les mandataires Évaluer les offres et préparer une fiche sommaire pour chacune afin que le propriétaire puisse les comparer Conseiller le propriétaire pour chacune des offres; lui expliquer les mérites et les faiblesses de chacune Communiquer avec le mandataire de l acheteur afin de discuter de la qualification et des motivations de son client Envoyer par télécopieur ou remettre en mains propres la Déclaration d information sur la résidence au mandataire de l acheteur ou à l acheteur lui-même avant que l offre soit faite, si possible Confirmer que l acheteur est qualifié par l agent hypothécaire Obtenir la lettre de préqualification auprès de l agent hypothécaire Négocier toutes les offres au nom du vendeur et établir la date limite pour les conditions ainsi que la date de clôture Préparer toutes les contre-offres, les acceptations ou les modifications et les transmettre au mandataire de l acheteur Envoyer tous les documents (copies par télécopieur et originaux par la poste) à l avocat du vendeur Quand l offre d achat est réglée et finalisée par le vendeur, la livrer au mandataire de l acheteur et en laisser une copie certifiée conforme au propriétaire Verser le dépôt au compte en fiducie dès que possible Fournir une copie de la convention signée au bureau pour qu elle soit versée au dossier des transactions Conseiller le propriétaire sur la façon de gérer les offres pendant que la transaction initiale est en attente (c.-à-d. en attendant que les conditions de la première offre soient remplies et que les procédures soient terminées) Mettre à jour son programme personnel de transactions pour indiquer vente en suspens Aider l acheteur à faire ses demandes de financement, s il y a lieu Prendre des dispositions pour qu un évaluateur inspecte la propriété et lui donner toute information nécessaire (p. ex., ventes comparables, copie du plan d arpentage, etc.) En cas de reprise par le vendeur obtenir le rapport de solvabilité de l acheteur et le passer en revue avec le vendeur Demander une inspection de la fausse septique, s il y a lieu Remettre les résultats de l analyse d eau par la Santé publique à la société de prêt hypothécaire. 6

7 119. Organiser les autres inspections exigées par l institution financière ou la compagnie d assurance (p. ex. moisissure, termites, inspection WETT, etc.). Suivi de l hypothèque 120. Communiquer avec le prêteur afin de savoir si la demande d hypothèque progresse comme prévu Préparer ou obtenir les documents de renonciation ou d abandon des conditions et les remettre à l avocat au nom du vendeur. Inspection technique 122. Coordonner l inspection technique de la résidence pour l acheteur Examiner le rapport d inspection Si des réparations s imposent, aider le vendeur à trouver un entrepreneur fiable pour réaliser les travaux. L évaluation 125. Fixer le rendez-vous d évaluation Fournir à l évaluateur l information sur les ventes comparables utilisées pour établir le prix courant Aider le vendeur à mettre en question le rapport d évaluation si le prix semble trop bas. Préparatifs et tâches rattachés à la prise de possession 128. Collaborer avec le mandataire de l acheteur pour organiser les visites avant la date de clôture comme convenu dans la convention d achat et de vente Si les sommes déposées en fiducie sont supérieures à la commission exigible, prendre des dispositions pour que le surplus soit remis à l avocat du vendeur Être disponible pour le vendeur en cas de questions ou d inquiétudes Informer la chambre immobilière que la propriété est vendue et lui indiquer le prix et la date de vente ainsi que le nom de l agence vendeuse. 7