Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale

Transcription

1 Fonds du Logement de la Région de BruxellesCapitale RAPPORT ANNUEL SUR LES OPERATIONS DE L EXERCICE 2012 Présenté à l Assemblée générale ordinaire du 30 mai 2013 Société coopérative à responsabilité limitée subsidiée et contrôlée par la Région de BruxellesCapitale Siège social et administratif : 73, rue de l Eté, 1050 Bruxelles N Entr

2

3 CONSEIL D'ADMINISTRATION M me Lieve LALEMANTSCHEERLINCK, Présidente M me Brigitte MEIREHOMBERGEN, VicePrésidente M. Olivier BAILLY M me Christine DE MEERLEER M. Daan DEHING jusqu au M. Edouard DESMED M. Francis GÄBELE M. Bram GILLES M. Michel GODARD M. Peter JACOB depuis le M. Michel LEMAIRE M me Martine van COEVORDEN M me Bety WAKNINE COMMISSAIRES DU GOUVERNEMENT DE LA RÉGION DE BRUXELLESCAPITALE M. Pol ZIMMER M. Jacques DE WITTE COMMISSAIRE M me Martine BRANCART DIRECTION GÉNÉRALE M me Catherine SCHEID, Directeur général M. Erik BERVOETS, Directeur généraladjoint DIRECTEURS M me Christelle BEKÉVINCKE M. Stephan BISSCHOP M. Marc GEEROMS M. Saïd MASTARI

4 ABRÉVIATIONS Les opérations effectuées par le Fonds du Logement de la Région de BruxellesCapitale ressortent d un des fonds internes suivants : Fonds B1. L appellation est attribuée aux opérations réalisées au moyen des ressources propres du Fonds du Logement de la Région de BruxellesCapitale. Au niveau comptable, elle englobe également le Fonds d Interventions Spéciales (ou F.I.S.). Ce fonds est destiné à financer des opérations exceptionnelles et a été constitué grâce à des dotations versées antérieurement au Fonds par BNP PARIBAS FORTIS s.a. dans le cadre d opérations d assurance temporaire au décès à capital décroissant liées aux prêts hypothécaires. Fonds B2. Cette dénomination est réservée aux opérations réalisées au moyen de capitaux provenant, directement ou indirectement : d emprunts auxquels l Etat ou la Région ont attaché leur garantie et des subsides en intérêt jusqu en 1989 (dernier emprunt soldé en 2009) ; de subsides en capital ou d avances récupérables, accordés par la Région de 1990 à 1995 ou dans le cadre des prêts complémentaires aux jeunes ménages en 2002 ; d emprunts contractés par le Fonds du Logement de la Région de BruxellesCapitale, à partir de 1996, auxquels la Région attache sa garantie, et des dotations en capital accordées depuis la même date ; de subsides en capital provenant de produits de charges d urbanisme perçus par la Région et attribués au Fonds du Logement de la Région de BruxellesCapitale, à partir de 2005 ; d emprunts contractés avec la garantie régionale en 2007 et 2008 sans prime en capital mais avec une intervention régionale annuelle dans la charge d intérêt ; d emprunts sans intérêt contractés avec la garantie régionale à partir de 2009 auprès de la SLRB dans le cadre du Plan logement. Fonds B3. L appellation est attribuée aux opérations effectuées au moyen des avances récupérables accordées par la Région à partir de 1998 dans le cadre de l aide à la constitution de garanties locatives. * * * 4

5 RAPPORT DU CONSEIL D ADMINISTRATION Mesdames, Messieurs, 2012 constitue pour le Fonds une année faite de records, intense en travail et en réalisations. Globalement, une année très satisfaisante. Une année de records. En effet, jamais dans son histoire, le Fonds n a accordé tant de crédits hypothécaires : exactement, soit près d un tiers de plus qu en 2011 qui fut ellemême exceptionnelle, soit encore le double du nombre de crédits conclus il y a 10 ans crédits, cela représente un peu plus de 180 millions d euros, soit une part substantielle du budget régional consacré au logement. Jamais non plus dans son histoire, le Fonds n a engagé autant d opérations immobilières destinées aux secteurs de l aide locative et des constructions/rénovationsventes. Près de logements seront ainsi produits les prochaines années. C est insuffisant à l échelle des besoins de la population mais c est une contribution appréciable à l offre publique de nouveaux logements. Afin d atteindre de tels résultats, les soutiens financier et politique du pouvoir public sont indispensables. Nous tenons à remercier le Secrétaire chargé du Logement, Monsieur Christos Doulkeridis, l ensemble du Gouvernement ainsi que le Parlement pour ce double soutien continu. Une année intense en travail et en réalisations. Tous les collaborateurs du Fonds ont contribué aux résultats obtenus. Leur engagement dans l accomplissement de la finalité du Fonds est constant. L enjeu que constitue l accès au droit à un logement décent, acquisitif ou locatif, s est constamment accru dans la Région, depuis le début des années 90. Les problématiques rencontrées pour concrétiser cet objectif se multiplient. Il s agit en effet de : permettre aux ménages ciblés de réaliser leur projet d acquisition au moyen du crédit hypothécaire dont les conditions sont au plus près de leurs contingences socioéconomiques, entre autres grâce à un dispositif réglementaire souple tout en constatant que l écart se creuse entre les capacités financières de ces ménages et le coût du logement salubre, adapté et de performance énergétique acceptable ; produire de nouveaux logements dans le cadre des opérations de construction/rénovationvente et d aide locative destinés à satisfaire des candidats à l acquisition ou à la location, lesquels sont aujourd hui respectivement au nombre de et de tandis que la production engagée couvre à peine 10 % des besoins exprimés et qu elle se heurte à tant de difficultés et d aléas (acquisition du foncier, législations diverses, marchés publics, aspects urbanistiques, architecturaux et environnementaux ), aux contingences financières, économiques et sociales ; gérer le parc de logements disséminé sur le territoire régional et concrétiser une politique intelligente d entretien et de rénovation, en intégrant l indispensable nécessité d améliorer au mieux la performance énergétique de ce parc, tout cela en assurant la paisible jouissance des lieux aux ménages occupants ; gérer les registres des candidatslocataires ou acquéreurs, ainsi que l attribution des logements dans le respect des règles, tout en veillant en particulier à ce que la charge du logement (mensualité ou loyer et charges diverses) soit «raisonnable» eu égard aux ressources relativement modestes voire faibles ou très faibles des ménages concernés ; 5

6 assurer la gestion des emprunteurs (respect de l acte de crédit et de son cahier des charges, adaptations quinquennales des taux d intérêt, ) mais aussi des locataires en veillant à ce qu ils assument leurs obligations contractuelles qu elles soient financières ou portent sur la gestion du logement «en bon père de famille», tel que le prescrit si pertinemment le législateur, tout en fournissant l accompagnement social approprié ; régler, autant que possible et au mieux des intérêts du Fonds, le contentieux, qu il soit en rapport avec des emprunteurs, des locataires, des sociétés, des entreprises ou des administrations ; intégrer les dispositifs légaux et réglementaires dont le nombre s accroît et la complexité augmente sans cesse ainsi que quantités d aspects et questions d ordre juridique ; assurer la gestion financière d une entreprise dont le bilan affiche un total de quelque millions d euros, des actifs couvrant 386 immeubles, crédits hypothécaires, 375 prêts pour constitution de garantie locative, des liquidités et placements de quelque 275 millions et 959 millions d euros de dettes ; accueillir quotidiennement des dizaines de visiteurs, et recevoir mensuellement des centaines d appels et de correspondances ; garantir le support informatique optimal sans lequel l entreprise sombrerait dans un dédale inextricable. Il s agit enfin de gérer une société qui compte aujourd hui quelque 150 personnes et de préserver des conditions et des relations de travail permettant à chacun d eux d accomplir son métier de manière satisfaisante, avec la sérénité indispensable à l équilibre psychosocial. A côté de cette gestion journalière croissante des activités et projets, 2012 a vu la mise en place des recommandations essentielles de l audit externe commandité par le Secrétaire d Etat suite à la perte financière encourue du fait de la liquidation du Holding Communal. Dans le fil de cet audit, une analyse des risques, dans le sens large du terme, inhérents aux activités multiples du Fonds a été entamée. Les conclusions de cette analyse impliqueront des adaptations de la structure du travail, le but étant avant tout d augmenter l efficacité du Fonds dans la poursuite de ses objectifs. Afin d assurer l extension du volume de ses activités, le Fonds a dégagé, au cours des années 2010 à 2012, avec l aide de la Région, des moyens financiers très importants. La trésorerie du Fonds a donc crû de manière considérable durant cette période. La Région souhaite que cette trésorerie lui soit confiée afin, pour le dire brièvement, de consolider en quelque sorte sa propre trésorerie, la rendant ainsi plus efficiente. Il est regrettable que ce souhait n ait pas été exprimé clairement et dès le départ dans un esprit de collaboration entre la Région et le Fonds, acteur important au niveau de la politique du logement, plutôt que d invoquer qu il s agit de le protéger contre toute nouvelle perte financière, à l instar de celle exposée en 2011 du fait de la liquidation du Holding Communal. Certes, cette perte de 16 millions a échauffé certains esprits et fait germer des doutes quant à la pérennité financière du Fonds. Il a été démontré qu il n en est rien : les assises financières du Fonds sont saines et solides. 6

7 A l évidence, le Fonds ne peut exister sans l appui financier de la Région. Cette dernière le dote chaque année à hauteur d un tiers environ de ses investissements et cela depuis 1996, de manière constante et croissante. Le Fonds assume ses missions d opérateur public de manière constante et croissante lui aussi. Le partenariat entre le Fonds et la Région est donc solide. Cette solidité se verra certainement confirmée, une fois que seront connus les résultats de l étude en cours, commanditée par Monsieur Christos Doulkeridis, Secrétaire d Etat, portant sur la comparaison des coûts des politiques du logement dans la Région. Les discussions entre le Fonds et les ministres compétents quant à la centralisation de la trésorerie du Fonds auprès du CCFB ont débuté en Si elles aboutissent à un accord dans lequel chacun des partenaires est respecté pleinement et y trouve avantage, le partenariat FondsRégion s en trouvera renforcé. Par ailleurs, les besoins en logement de la population continuent de croître. Pour y répondre, les services du Fonds seront de plus en plus utiles. Les collaborateurs du Fonds ont toutes les raisons d avoir confiance en leur institution. Bien sûr, le chemin est quelque fois difficile mais ils le parcourront en équilibrant l autonomie et le dynamisme qui animent le Fonds et son partenariat avec la Région. 7

8 Rapport 2012 Chiffresclés Prêts B2 Prêts engagés sur le pouvoir d investissement Prêts signés dans l année Prêts CPE signés dans l année Nombre de prêts en cours Encours de prêts (en millions) Aide locative Patrimoine en nombre d'immeubles Patrimoine en nombre de logements Production Logements en production sur sites acquis Projets immobiliers approuvés dans l année (en millions) Financement Pouvoir d'investissement (en millions) Dotations de la Région (en millions) Emprunts levés (en millions) Financement hors pouvoir d'investissement (en millions) Comptes Total du bilan (en millions) Capitaux propres (en millions) Dettes à plus d un an (en millions) Bénéfices (en millions) Organisation Nombre de travailleurs Equivalent temps plein

9 Engagements et réalisations 2012 (fonds B2) (en EUR) Opérations Engagements souscrits avant 2012 et exécutés en 2012 Engagements souscrits et exécutés en 2012 Engagements souscrits en 2012 et non exécutés en 2012 Engagements 2012 Réalisations 2012 (1) (2) (3) (2) + (3) = (4) (1) + (2) = (5) Prêts hypothécaires : Opérations générales Complémentaires aux jeunes ménages , , , , , , ,00 Total prêts hypothécaires , , , , ,12 (Re)constructions/rénovationsventes Projets , ,31 Total secteur acquisitif , , , , ,43 9 Aide locative : Projets Patrimoine ancien ou programmes préexistants , , , , ,14 Total aide locative , , , , ,14 Total Pouvoir d investissement , , , , ,57 Aide locative par charges d urbanisme Aide locative Plan logement Crédits Performance énergétique , , , , , , , , , , , ,00 Total hors Pouvoir d investissement , , , , ,77 N.B. : Les investissements pour les opérations destinées à la vente avec prêt hypothécaire sont repris initialement dans la rubrique «locationsventes et (re)constructions/rénovationsventes». Au moment de la liquidation du prêt, ces opérations passent comme réalisations dans la rubrique «prêts hypothécaires».

10 Montants en milliers d'eur Evolution du pouvoir d'investissement (en fonds B2) et des moyens de financement y affectés dans l'année Pouvoir d'investissement Emprunts obligataires Interventions Régionales Prélèvements sur trésorerie Années

11 L ordonnance du 16 décembre 2011 contenant le budget général des dépenses de la Région de BruxellesCapitale pour l année budgétaire 2012, parue au Moniteur Belge le 25 janvier 2012, contient une dotation d investissement de ,00 EUR (incluant l intervention de EUR de la Région dans la charge d intérêt du second emprunt obligataire de 2007) et un pouvoir d emprunt maximum de ,00 EUR couvert par la garantie régionale. La garantie régionale est également accordée dans le cadre du Plan logement, lequel ne relève pas du pouvoir d investissement, pour couvrir les emprunts du Fonds à la SLRB n excédant pas ,00 EUR. La dotation, le pouvoir d emprunt et le pouvoir d investissement sont confirmés dans les arrêtés d exécution du 01 mars Pouvoir d investissement initial : Pouvoir d emprunt : Dotation : ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR L arrêté d exécution relatif à la dotation contient toutefois des erreurs dans l article 3 concernant la mise en liquidation des tranches pour les années 2012 à Un arrêté d exécution pris par le Gouvernement le 19 juillet 2012 corrige les tranches de liquidation de la dotation. Cet arrêté fixe également le pouvoir d emprunt à ,00 EUR. Le Gouvernement décide enfin d inscrire un pouvoir d emprunt complémentaire de ,00 EUR lors du second ajustement budgétaire pour porter ce dernier à ,00 EUR et le pouvoir d investissement à ,00 EUR. Aucune modalité d intervention de la Région n est définie dans cette décision. Il n y a toutefois pas de second ajustement budgétaire en Les pouvoirs d emprunt et d investissement ne peuvent donc être ajustés tel que prévu dans la décision du Gouvernement. Le 13 décembre 2012, le Gouvernement «confirme son accord pour l inscription, lors du premier ajustement du Budget des dépenses de la Région de BruxellesCapitale pour l année 2013, d une habilitation du Gouvernement à apporter une garantie régionale complémentaire de ,00 EUR en faveur du Fonds du Logement afin de couvrir pleinement le pouvoir d investissement de ,00 EUR décidé pour 2012». L information est communiquée au Fonds par le Secrétaire d Etat C. Doulkeridis dans un courrier du 24 décembre Les montants ajustés par cette décision sont dès lors les suivants : Pouvoir d investissement : ,00 EUR Pouvoir d emprunt : ,00 EUR Dotation: ,00 EUR Le pouvoir d investissement inclut ,00 EUR de la réserve indisponible, affecté aux investissements destinés à la rénovation du patrimoine ancien. L ordonnancement de la dotation 2012 se décompose comme suit dans l arrêté du 19 juillet : ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR En 2012, l ordonnancement des tranches des dotations 2011 et 2012 atteint ,00 EUR au total. Ce montant comprend notamment la liquidation de la seconde tranche de la dotation 1 Cette tranche inclut outre les ,00 EUR correspondant à la charge de la Région de BruxellesCapitale dans le second emprunt de 2007, un montant de ,00 EUR destiné à la réalisation de logements pour la vente. Le 05 juin 2012, le Secrétaire d Etat marque son accord pour l affecter aux opérations générales de crédits hypothécaires. 11

12 2011 et la première tranche de Le paiement de la première partie des ,00 EUR relevant en principe de la première tranche de la dotation 2011, tel que prévu dans l arrêté du 22 décembre 2011, nécessite toutefois un nouvel arrêté. Ce montant a en effet été enregistré comme une recette par la Région fin 2011 et a fait l objet d un nouvel arrêté pris le 12 juillet Le premier versement de ,00 EUR est dès lors également inclus dans l ordonnancement total de Dans le cadre des charges d urbanisme octroyées au Fonds, l arrêté du 22 décembre 2011 prévoyait que ,00 EUR seraient versés en 2011, le solde de ,00 EUR étant inscrit pour Un montant de ,00 EUR (non inclus dans la dotation cidessus) est liquidé en 2012 mais les ,00 EUR, non versés en 2011, n ont pas été inscrits au premier ajustement budgétaire de Il conviendra à nouveau de définir avec la Région les nouvelles modalités de versement en Le Fonds a lancé un appel d offre pour se financer à hauteur de ,00 EUR. L appel d offres évolue vers une procédure négociée avec publicité européenne pour un emprunt de ,00 EUR conformément à l arrêté du 19 juillet Les emprunts sont conclus le 19 septembre 2012 pour un montant de 25 millions d euros et le 5 décembre pour un montant total de 95 millions d euros. Secteur d activités Prêts hypothécaires : opérations générales constructions/rénovationsventes Initialement prévu , ,00 Pouvoir d investissement (en EUR) Prévision ajustée (décision GRBC du 13/12/12) ,00 0,00 Effectivement engagé au 31/12/ ,00 0,00 Total secteur acquisitif , , ,00 Aide locative : programme 2012 patrimoine ou programmes préexistants 0, ,00 0, ,00 0, ,00 Total aide locative , , ,00 Total prêts hypothécaires et aide locative , , ,00 Le contrat de gestion conclu le 27 janvier 2011 entre la Région de BruxellesCapitale et le Fonds prévoit de mettre à disposition du Fonds les moyens financiers afin de permettre entre autres : sa participation au Plan logement de la Région visant la production de 500 logements en aide locative, et ce au moyen d un emprunt permettant la création de ces logements ; la poursuite du développement de son patrimoine d aide locative, par l affectation d une partie de la dotation régionale définie annuellement avec la Région, si toutefois les marges budgétaires le permettent. Aucune marge n a été dégagée en 2012 pour la création de logements dans le cadre du pouvoir d investissement réservé à l aide locative. L extension du patrimoine de cette dernière est, pour cette année encore, exclusivement prévue dans le cadre du financement spécifique du Plan logement. Une part du pouvoir d investissement est toutefois réservée à la poursuite de la rénovation systématique du patrimoine ancien. La répartition du pouvoir d investissement entre ce dernier secteur et celui des prêts hypothécaires est cependant indicative et non coercitive. Le pouvoir d investissement 2012 est affecté de la façon suivante : prêts ,00 EUR Patrimoine ou programmes préexistants en aide locative ,00 EUR 12

13 Sources de financement hors du pouvoir d investissement 2012 : l intervention annuelle de la Région de BruxellesCapitale dans la charge d intérêt du second emprunt obligataire de 2007 à concurrence de ,00 EUR ; dans le cadre du Plan logement, au 31 décembre un montant de ,00 EUR est destiné à l édification de 89 logements (total : 479 logements pour ,00 EUR) ; 552 CPE (crédits performance énergétique) ont été octroyés, soit ,00 EUR financés par la trésorerie du Fonds. Il s agit d une partie des remboursements anticipés des emprunteurs ; dans son arrêté d exécution du 22 décembre 2011, le Gouvernement accorde au Fonds une subvention de ,00 EUR provenant de charges d urbanisme. Une tranche de ,00 EUR ordonnancée en 2012 ; les investissements dans la rénovation du patrimoine ancien et dans les programmes préexistants à 2012 ont été financés à hauteur de ,57 EUR par la récupération de soldes d engagements de projets achevés. 13

14 Couverture financière du pouvoir d investissement en fonds B2 (millions EUR %) Année 2002 Année 2003 Année % 24 34% 26 37% 51 69% 1 2% 46 64% 1 2% 42 61% 1 2% Année % Année % Année % 1 1% 51 62% 1 1% 52 62% 1 1% 84 72% Année % Année % Année % 85 69% 4 3% 66 64% 4 3% 74 67% 4 3% Année % 30 15% Année % Interventions régionales 2 1% 1 1% 0% Prélèvements sur trésorerie Emprunts obligataires % % 100% Emprunt à contracter 14

15 Le financement des engagements en fonds B2 a été assuré par les moyens suivants en 2012 : Sources de financement Montants investis en EUR % Emprunts Emprunt à contracter en 2013 Dotation régionale en capital * Prélèvement sur réserve indisponible en fonds B , , , ,00 60,26 15,06 24,18 0,50 Total ,00 100,00 * La dotation totale de EUR comprend l intervention à charge de RBC pour l année 2012 dans le 2 ème emprunt contracté en Les réalisations en fonds B2 étaient réparties comme suit en 2012, selon les activités : Secteur d activité Montants libérés en EUR % Prêts hypothécaires : opérations générales complémentaires aux jeunes ménages , ,00 91,66 0,01 Total prêts hypothécaires ,12 91,67 Locationsventes et (Re)constructions/ rénovationsventes ,31 1,69 Total secteur acquisitif ,43 93,36 Aide locative : programme 2012 patrimoine ou programmes préexistants 0, ,14 0,00 6,64 Total aide locative ,14 6,64 Total ,57 100,00 Le fonds interne B3 concernant les prêts pour garantie locative n est pas soumis aux mêmes règles de fonctionnement et de financement que les autres secteurs d activités du Fonds. Son financement n est pas annuel : il a été nourri pendant quelques années par des avances régionales qui doivent lui permettre de fonctionner longtemps sans aide supplémentaire, les prêts étant remboursés après 18 mois maximum, ce qui permet d en accorder d autres ensuite. Si l on prend en compte l ensemble des activités du Fonds, on constate qu il a permis, avec l aide de la Région, de fixer sur le territoire de BruxellesCapitale nouveaux ménages en tout, soit personnes, dont personnes, soit 81,82 % grâce aux opérations de crédits 15

16 hypothécaires, 228 personnes, soit 5,37 % dans le cadre de l aide locative et 544 personnes, soit 12,81 %, par le biais des prêts pour garantie locative. Les investissements dans les CPE permettent à 501 ménages d améliorer la performance énergétique de leur logement. On trouvera ciaprès : au chapitre I, le reflet des activités du Fonds en 2012, à travers ses principales composantes : opérations générales de prêts hypothécaires, prêts hypothécaires complémentaires pour jeunes ménages, (re)constructions/rénovationsventes, aide locative, opérations immobilières et aide à la constitution de garantie locative ; au chapitre II, les événements marquants intervenus depuis le 1 er janvier 2013 et les évolutions prévisibles, susceptibles d influencer de manière notoire le déroulement futur de fonctionnement ou des activités du Fonds ; au chapitre III, un aperçu de la vie administrative du Fonds et de ses rapports avec les partenaires les plus directs, ainsi que l énoncé des lois, ordonnances et arrêtés de l année qui concernent directement ou indirectement ses activités ; au chapitre IV, les comptes de l exercice et l analyse de leurs composantes, une série de données relatives au fonctionnement interne du Fonds et le bilan social. * * * 16

17 CHAPITRE I INVENTAIRE DES ACTIVITÉS SECTION I LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES A. CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES 1. RÉFLEXIONS GÉNÉRALES Le contrat de gestion conclu le 27 janvier 2011 rappelle en quelques termes l essence de l action du Fonds au travers de ses opérations de crédits hypothécaires «le Fonds fonde son activité principale sur l accès à la propriété de son logement par le biais d un prêt hypothécaire à taux réduit. La propriété de «son» logement participe à l autonomie de l individu. Le candidatacquéreur est l acteur de l accomplissement de son droit au logement. L aide publique dont il bénéficie lui permet de trouver le logement lui convenant le mieux, dans les limites de ses besoins et de sa capacité financière». La Région s est engagée à doter le Fonds de moyens financiers lui permettant de réaliser quelque crédits par an pour la période dudit contrat. Cette année, le résultat est de crédits conclus 1! Ce résultat a pu être atteint certes grâce à l intervention financière régionale, la dotation régionale étant de ,00 EUR mais aussi du fait que l instrument que constitue le règlement des opérations de crédit tel que remodelé en septembre 2011 est bien en phase avec la réalité des conditions du marché du logement et du profil socioéconomique des ménages ciblés. On se rappellera que les adaptations essentielles de ce règlement ont porté sur un accroissement très substantiel des valeurs maximales que peuvent atteindre les logements objets du crédit, des montants de crédit ainsi que sur une modulation plus fine des taux d intérêt appliqués aux différentes catégories de ménages. En outre, le barème de revenus imposables admissibles des jeunes ménages a été lui aussi augmenté. Le règlement renouvelé a littéralement propulsé les crédits du Fonds. La dénomination du «prêt booster» s est avérée particulièrement judicieuse. Ce dernier intègre une mesure nouvelle. Il s agit du crédit portant sur le financement de travaux destinés à accroître la performance énergétique du logement (CPE). Ce crédit de ,00 EUR maximum est octroyé au taux de 0 %. Le succès de cette mesure spécifique est très important : 501 CPE ont été conclus en On se rappellera que le financement de ces opérations de CPE est assuré par le Fonds sous la forme d un réinvestissement d une partie des remboursements anticipés de crédits hypothécaires. 1 Outre 1 dernier prêt hypothécaire complémentaire aux jeunes ménages. 17

18 2. LES INVESTISSEMENTS DE L ANNÉE Le pouvoir d investissement relatif à 2012 a été fixé initialement à ,00 EUR en vue de l octroi de prêts et à ,00 EUR destinés à la réalisation de 90 opérations de construction/rénovationvente (CRV). En outre, ,00 EUR ont été mobilisés par le Fonds aux fins du financement des CPE. L arrêté du Gouvernement de la Région de BruxellesCapitale du 14 juillet 2011 modifiant l arrêté du 22 mars 2008, relatif à l utilisation par le Fonds du Logement de la Région de BruxellesCapitale des capitaux provenant du fonds B2 pour ses opérations générales de crédits hypothécaires, a été publié au Moniteur Belge du 9 septembre 2011 et est entré en vigueur le 1 er septembre. Comme on l a indiqué, le succès du prêt «booster» a été immédiat. Le public concerné, tant les jeunes ménages que les familles de petite, moyenne ou de grande taille, a vu ses moyens renforcés efficacement face au défi considérable que constitue pour lui l accès au logement par la voie de l acquisition. La demande de crédit adressée au Fonds a progressivement augmenté depuis son instauration. En 2011, avant l entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, la moyenne mensuelle était de 103 demandes de crédit. De septembre à décembre 2011, cette moyenne s est élevée à 128. Durant l année 2012, elle est passée à 135 demandes de crédit. Le nombre de crédits investis (c estàdire ayant fait l objet d une décision d octroi et donc d une offre de crédit) a évolué dans les mêmes proportions. En outre, le montant moyen du crédit a progressé de façon très sensible. Vu le niveau moyen de la demande de crédit et des décisions d octroi, le pouvoir d investissement initial de 2012 a très rapidement été engagé. C est ainsi qu à la mimai 2012, le solde disponible de ce dernier s élevait à ,00 EUR, la demande de crédit était de 576 dossiers en cours de traitement dont 439 potentiellement recevables représentant ,00 EUR. Avec le reliquat de ,00 EUR, il restait de quoi couvrir environ 132 crédits, soit donc de quoi recevoir quelque 150 demandes. Autrement dit, dès la miannée, faute de moyens complémentaires, le Fonds n aurait plus été en mesure de recevoir de nouvelles demandes de crédit qu il aurait pu satisfaire dans les délais impartis, sauf à engager très prématurément le pouvoir d investissement à recevoir en La fin juin 2012 a constitué dans ce contexte un moment extrêmement critique, le Fonds étant donc sur le point de «fermer ses portes». Le Conseil d Administration a débattu de différentes mesures possibles. Il a décidé de demander l accord du Secrétaire d Etat sur l affectation du pouvoir d investissement de 2012 destiné aux opérations de CRV à l octroi de crédits hypothécaires soit, de quoi couvrir environ 135 crédits supplémentaires ( ,00 EUR). Le Conseil lui a également demandé une adaptation des taux d intérêt par une hausse sensible des seuils appliqués selon les différentes catégories de ménages emprunteurs. Le Secrétaire d Etat a rapidement donné son accord sur ces deux mesures. 18

19 Par ailleurs, la possibilité de mobiliser une partie de la trésorerie du Fonds aux fins de financer un pouvoir d investissement complémentaire a été étudiée. L étude menée par Isis Consult a abouti à la conclusion qu aucune marge ne pouvait être dégagée, la trésorerie ayant été mise substantiellement à contribution notamment par la modification du rythme de liquidation de la dotation régionale en quatre années et non plus en quatre tranches trimestrielles, au cours de l année à laquelle elle est afférente. Enfin, le Conseil a évoqué les possibilités de recourir à des restrictions quant à l octroi des crédits. Ne fallaitil pas modifier certaines conditions du prêt «booster»? Limiter par exemple, les quotités prêtées et espérer que les ménages concernés puissent emprunter le solde manquant auprès du secteur bancaire? Le Conseil s est rappelé qu en 2008, dans des circonstances analogues d insuffisance du pouvoir d investissement, une série de mesures possibles avaient fait l objet d un examen approfondi. Finalement, il avait décidé de renoncer à y recourir, estimant entre autres que de telles mesures réduiraient la portée de l action sociale du Fonds. En conclusion, le Conseil a décidé de mandater le Bureau pour déterminer le moment où il serait opportun de diffuser le message à adresser au public contenant différents éléments tels le succès du prêt «booster», le fait que l objectif du contrat de gestion était atteint, soit prêts octroyés avant le terme de l année, et l épuisement consécutif du pouvoir d investissement. Aucune demande nouvelle de crédit ne serait dès lors acceptée avant le 1 er novembre 2012, les services du Fonds restant à la disposition des candidats pour les informer et les conseiller. Fort heureusement, le 19 juillet 2012, le Gouvernement a pris la décision de principe d augmenter le pouvoir d emprunt du Fonds d environ 41 millions d euros. Grâce à cette décision très positive, la demande de crédit a pu continuer à s exprimer et à être reçue sans contrainte ni restriction. Le pouvoir d investissement 2012 ajusté suivant la décision du Gouvernement, dédié aux crédits hypothécaires a dès lors été porté à ,00 EUR, ce qui a permis d engager crédits. Il est probable que cette décision est motivée par l efficience de la politique des crédits mise en œuvre par le Fonds, laquelle constitue en particulier une réponse très rapide à la problématique des besoins en logement qui croissent sans cesse au niveau de la Région, et cela notamment en regard des autres politiques publiques qui s y exercent. Dans le fil de sa réflexion relative à l équation entre le niveau du pouvoir d investissement et celui de la demande de crédit, le Conseil a relancé le débat relatif à l octroi de crédits du Fonds aux acquéreurs d un logement vendu par la SDRB et au cumul de deux subsides régionaux très substantiels dont de tels ménages bénéficient. Audelà de cette question quant à l opportunité d un tel cumul, l on ne peut éluder la réflexion portant sur le fait qu en situation d insuffisance du pouvoir d investissement, un certain nombre de ménages ne pourraient obtenir le crédit du Fonds tandis que des acquéreurs d un bien, dont le coût est largement pris en charge par les pouvoirs publics, obtiendraient par ailleurs ce crédit, luimême fortement subsidié. Il s agit bien de la question portant sur la répartition équitable et juste de l aide publique disponible. Par analogie, pourraiton admettre qu un enfant bénéficie d allocations doublées avec pour conséquence qu un autre enfant ne puisse en recevoir aucune? Le Conseil a conclu que cela n est pas admissible. C est pourquoi la question a été soumise au Secrétaire d Etat en fin d exercice, à l aube de l année 2013 pour laquelle il est pressenti qu une nouvelle fois, la demande de crédit risque d excéder le pouvoir d investissement disponible. 19

20 Montants en milliers d'eur Evolution des investissements consacrés aux prêts hypothécaires (fonds B2) Prêts Budgets récupérés CRV Années

21 Il faut retenir une chose essentielle de cette problématique : en 2012 le Gouvernement a soutenu de manière exceptionnelle l activité des crédits du Fonds. Alors que les finances régionales sont particulièrement difficiles à équilibrer et que le Fonds a dû faire face à des critiques multiples relativement à la perte encourue suite à la mise en liquidation du Holding Communal, plus de ménages peuvent accéder, par l acquisition, de manière pérenne et équilibrée, au droit à disposer d un logement décent, grâce au pouvoir d investissement de LES OPÉRATIONS DE L ANNÉE La réglementation On se rappellera que le pouvoir d investissement du Fonds est fixé par le Gouvernement. Il est constitué d une part, de la dotation régionale et d autre part, de l emprunt (de plusieurs emprunts le plus souvent) que le Fonds contracte avec l accord et la garantie de la Région sous le couvert du «pouvoir d emprunt». La dotation, selon les principes fixés par l arrêté du 02 mai 1996 déterminant les modalités de l intervention à charge du budget régional auprès du Fonds, correspond, en l exprimant simplement, à la différence entre le taux de l emprunt que le Fonds contractera et le taux moyen des crédits qu il accorde. Or, au moment où le Gouvernement fixe la dotation, les modalités de l emprunt ne sont pas connues. Ce ne sont que des prévisions. Le pouvoir d investissement est évidemment fonction de l objectif fixé. Comme on l a rappelé ciavant, le contrat de gestion prévoit l octroi de crédits. Cela étant, il faut encore connaître les conditions de(s) l emprunt(s) que le Fonds contractera, le taux moyen réel qu il obtiendra des crédits octroyés et le montant moyen de ces derniers. Ces éléments sont à évaluer au moment de l élaboration du budget régional. Dans le contexte où le pouvoir d investissement initial afférent à 2012 s est avéré insuffisant, le Conseil a décidé, prévoyant une insuffisance analogue pour 2013, d appliquer une majoration des taux d intérêt des crédits et cela, à partir du 20 juin 2012, en vue d obtenir un taux moyen de l ensemble des crédits qui approche 2 % l an, tandis que le taux moyen des crédits investis mimai 2012 était de 1,79 %. L objectif recherché était de contribuer ainsi à s assurer d un taux moyen réel minimum des crédits à octroyer et audelà, d un pouvoir d investissement suffisant. Les modifications ont porté sur les taux minima appliqués selon les catégories de ménage, soit : jeunes ménages ( de 35 ans) de 1,75 % à 1,90 % ménages ayant 0 ou 1 personne à charge, taux maintenu à 2,00 % ménages ayant 2 personnes à charge de 1,50 % à 1,70 % ménages ayant 3 personnes à charge ou plus de 1,25 % à 1,45 %. Début décembre 2012, le Conseil a décidé une seconde fois d opérer un relèvement des taux d intérêt, toujours dans la perspective de s assurer de la possibilité d octroyer quelque crédits hypothécaires en 2013, tenant compte du pouvoir d investissement et de la dotation régionale tels que prévus ainsi que des conditions pressenties des emprunts à contracter pour financer ledit pouvoir d investissement. Ce relèvement a également porté sur les taux minimum des crédits appliqués selon les catégories de ménage, soit : jeunes ménages ( de 35 ans) de 1,90 % à 2,05 % 21

22 ménages de 0 à 1 personne à charge de 2,00 % à 2,10 % ménages de 2 personnes à charge de 1,70 % à 1,95 % ménages de 3 personnes à charge ou plus de 1,45 % à 1,85 %. Le second ajustement est d application à partir du 01/01/2013. Evolution projetée des taux d intérêt des crédits selon les types de ménages : Tarifs en vigueur Avant le Types de ménages Taux de réf. Taux min. Evolution/ Situation précédente <35 ans : ménage de l emprunteur ou des emprunteurs âgé(s) de moins de 35 ans. PAC : personne(s) à charge de l emprunteur. Taux max. Taux moyen obtenu tous 5,00 % 2,00 % 4,50 % 2,19 % Du <35 ans 5,00 % 1,75 % 0,25 % 3,50 % 01/09/ et 1 PAC 5,00 % 2,00 % 4,50 % au 2 PAC 5,00 % 1,50 % 0,50 % 4,50 % 19/06/ PAC et + 5,00 % 1,25 % 0,75 % 4,50 % Du <35 ans 5,00 % 1,90 % + 0,15 % 3,50 % 20/06/ et 1 PAC 5,00 % 2,00 % 4,50 % au 2 PAC 5,00 % 1,70 % + 0,20 % 4,50 % 31/12/ PAC et + 5,00 % 1,45 % + 0,20 % 4,50 % A partir du 01/01/2013 <35 ans 5,00 % 2,05 % + 0,15 % 3,50 % 0 et 1 PAC 5,00 % 2,10 % + 0,10 % 4,50 % 2 PAC 5,00 % 1,95 % + 0,25 % 4,50 % 3 PAC et + 5,00 % 1,85 % + 0,40 % 4,50 % 1,89 % 1,94 % 2,12 % Le Crédit performance énergétique Depuis le 1er septembre 2011, la réglementation des opérations de crédits hypothécaires intègre les conditions d octroi d un prêt de ,00 EUR maximum, au taux fixe de 0 % en vue de financer des travaux permettant d améliorer la performance énergétique de l habitation de l emprunteur, étant entendu que l ouvrage dans lequel ils seront effectués doit avoir été occupé pour le première fois il y a cinq ans au moins. La réglementation définit les travaux concernés ainsi : «tous travaux qui permettent une réduction de la demande d énergie effectivement consommée ou estimée pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation standardisée de l habitation, ce qui peut inclure entre autres, le chauffage, l eau chaude, la ventilation et l éclairage et ce, par diverses techniques, telles que l isolation, l utilisation de techniques à rendement amélioré ou l autoproduction d énergie». Le Fonds a intégré la systématisation, lors de l octroi du crédit, d un «quick scan» énergétique permettant de déterminer les éventuels investissements d amélioration de la performance énergétique prioritaires et rentables pour l emprunteur. Le «quick scan» consiste à déterminer, sur base d une visite des lieux, la nomenclature des travaux de nature à améliorer la PEB, à en estimer le coût et à en fixer l ordre de priorité. En conséquence, le Fonds a demandé aux experts agréés dans le cadre de ses opérations de crédit hypothécaire de réaliser un complément de mission d expertise. 22

23 Le modèle d expertise a été adapté moyennant l ajout de précisions descriptives des lieux et de leurs équipements. Les informations complémentaires demandées exigent des investigations précises mais ne paraissent pas pour autant constituer une forte surcharge pour les experts concernés. En moyenne, considérant le type de logements expertisés lesquels sont pour la grande majorité des appartements ou parties de maison, une demiheure de prestation supplémentaire paraît suffisante. Toute expertise d un logement établie dans le cadre d une demande de crédit hypothécaire auprès du Fonds contient les informations utiles à l établissement du «quick scan» énergétique. Vu la croissance du nombre de dossiers, et la demande d exécution du «quick scan», de nouveaux experts ont été agréés par le Fonds. On notera que certains de ces experts ont suivi une formation de «certificateur» auprès de l IBGE. Quant aux collaborateurs du Fonds en charge des dossiers, ils ont suivi la formation de «conseiller énergie». Pour parfaire le «quick scan», il faudrait idéalement pouvoir estimer le «retour d investissement» dont bénéficierait l occupant. Cela paraît cependant difficile à assurer dans le contexte des missions du Fonds. En effet, cette estimation est très théorique, entre autres, vu le nombre de paramètres à prendre en compte et la difficulté qu il y a de les réunir d autant plus si le «quick scan» se réalise dans le cadre d une opération d acquisition du logement que le candidatemprunteur n occupe pas, situation rencontrée très majoritairement parmi les demandes de crédit. Le Fonds propose à l acquéreur de financer les investissements identifiés. Il faut rappeler qu avant d améliorer la performance énergétique du logement, la mission du Fonds consiste à s assurer que les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d équipement du logement seront satisfaites. L objectif est donc d offrir les conseils utiles au candidatemprunteur sur les plans technique, administratif et financier, de susciter et de faciliter son choix quant à la performance énergétique (PEB) du logement concerné. Le candidatemprunteur est maître de son projet d acquisition, ses capacités financières étant évidemment déterminantes. Par disposition réglementaire, le crédit performance énergétique (CPE) reste exclusivement octroyé aux personnes disposant d un ou ayant eu un crédit hypothécaire du Fonds, ou à celles qui contractent un crédit hypothécaire du Fonds en vue de l acquisition d une habitation, étant entendu que la notion d acquisition est étendue aux opérations de sortie d indivision et de remboursement d une dette hypothécaire. On retiendra que la mesure proposée rencontre un succès très important illustré par les statistiques figurant ciaprès dans le présent rapport. En outre, les moyens de mise en œuvre sont relativement modestes étant entendu que le processus est intégré au traitement général des opérations de crédits hypothécaires du Fonds. Enfin, on soulignera encore que le financement des CPE ne coûte rien à la Région, sa source étant le produit des remboursements anticipés de crédits hypothécaires octroyés par le Fonds dans le passé. 23

24 Remboursement de dettes hypothécaires Réglementairement, «le Fonds est autorisé à consentir des prêts hypothécaires accessoirement en vue du remboursement de dettes antérieurement contractées à de telles fins, si le Fonds, en accord avec les commissaires du Gouvernement, l estime justifié». On se souviendra que c est l insuffisance du pouvoir d investissement survenue régulièrement dans le passé qui constitue la raison pour laquelle le Conseil décida, depuis juillet 2008, de ne pas réserver de suites favorables aux demandes de remboursement de dettes. En 2010 néanmoins, vu le solde disponible du pouvoir d investissement, le Conseil décida d octroyer 9 prêts qui poursuivent cet objet. En 2011, les demandes de remboursement de dettes, comme de coutume, ont été mises en suspens, de sorte à privilégier l affectation du pouvoir d investissement aux prêts classiques et tenant compte en particulier de l entrée en vigueur en septembre de cette année de la nouvelle réglementation, le reliquat éventuel du pouvoir d investissement permettant le cas échéant de satisfaire de telles demandes. On ne peut évidemment pas ignorer le fait que des ménages propriétaires de leur logement se trouvent en situation de risque important de le perdre. Le surendettement, pour raisons multiples, les y conduit, que ce soit totalement, partiellement ou pas du tout imputable à leurs faits et responsabilités. Le problème reste de déterminer le niveau d un tel risque. Cette appréciation est très difficile et aléatoire. Par ailleurs, la constitution d une liste d attente de demandes de prêt pour remboursement de dette ne constitue pas une réponse valable : quand il y a urgence, la réponse doit pouvoir être donnée rapidement. En date du 16 février 2012, le Conseil d Administration a décidé qu en cours d année, à l initiative de la direction et si les prévisions concluent à ce que le pouvoir d investissement paraît suffisant pour couvrir la demande de prêts «classiques», des demandes de crédit présentant un caractère urgent et prioritaire visant le remboursement de dettes pourraient être soumises à son approbation. Comme exposé cidessus, les prévisions au cours de 2012 n ont pas conclu à ce que le niveau du pouvoir d investissement soit suffisant pour couvrir la demande de crédits «classiques». Dans ce contexte, aucune demande de prêt visant le remboursement d une dette hypothécaire n a été instruite. Il faut néanmoins souligner que dans le cadre des opérations de sortie d indivision (par exemple après divorce de copropriétaires du logement familial), une partie du crédit du Fonds couvre souvent, outre la soulte, le solde restant dû de la dette hypothécaire contractée antérieurement par les intéressés. Groupes d épargne collective solidaire L initiative de la création des groupes d épargne collective solidaire revient au Centre d Initiative pour Réfugiés et Etrangers (CIRE), association active dans le domaine du logement. 24

25 L idée s inspire des «tontines africaines» qui consistent à constituer une épargne par une cotisation mensuelle de chacun des membres du groupe et qui pourra être utilisée par chacun des membres à son tour. Le «pot commun» doit être reconstitué pour que chacun puisse en bénéficier. L objectif est d aider des ménages à revenus modestes à acquérir un logement, en leur permettant de disposer, grâce à ce système d épargne collective, de la somme nécessaire pour payer l acompte lors d une telle acquisition. Lorsque l épargne constituée par le groupe est versée sous forme d acompte lors de la conclusion du compromis de vente par un des membres du groupe, elle doit être remboursée au groupe dans sa totalité. C est là que l intervention spécifique du Fonds est sollicitée car le ménage candidatemprunteur, qui ne dispose pas ou que de peu d apport personnel, demande que le crédit du Fonds inclue le plus souvent le montant équivalent à l acompte versé. En cas d accord de ce dernier, l équivalent de l épargne prélevée est remboursée au groupe lors de la signature de l acte de crédit. Plusieurs groupes d épargne collective solidaire ont été mis en place depuis Le groupe s érige en association de fait. Un président de l association ainsi qu un trésorier sont désignés parmi les membres du groupe. Le groupe d épargne est généralement constitué de 25 ménages. La durée d un groupe est de 2 ans. Au terme du délai, le groupe est dissous et chaque ménage récupère le montant qu il a épargné. Chacun des ménages épargne entre +/ 75 EUR et +/ 100 EUR/mois et s engage à participer activement aux réunions thématiques organisées par l association coordinatrice du groupe d épargne collective. Plusieurs thèmes y sont abordés tels que les étapes de l acquisition, la recherche d un logement, les assurances, la gestion du budget au quotidien, la copropriété, etc. Le suivi des coordinateurs de projet ne se limite pas à organiser les réunions à thème mais ils accompagnent dans la mesure du possible les ménages lors de la visite d un logement, de la signature du compromis de vente, au cours de la constitution du dossier d une demande de crédit au Fonds, Après la création du premier groupe en 2003 par le CIRE, plusieurs autres groupes ont été créés par d autres associations actives dans le secteur du logement telles que Samenlevingsopbouw, l asbl Habitat et Humanisme, la Maison de quartier Bonnevie, la Coordination Sociale de Schaerbeek en collaboration avec le CPAS de Schaerbeek, la Maison en Plus, l asbl La Rue, et Convivence. Actuellement, 5 groupes d épargne collective sont actifs. Comme on l a indiqué, le rôle du Fonds dans le cadre d un projet d acquisition par les ménages faisant partie d un groupe d épargne collective est spécifique. En effet, si le Fonds intervient au même titre qu auprès de tout ménage candidatemprunteur, dans les phases d information, de constitution du dossier de crédit et de passation de l acte, il est sollicité par ailleurs afin d apporter une réponse à la difficulté majeure que constitue la faiblesse ou l absence totale de l apport financier de ces ménages. Certes la réglementation des crédits prévoit que le montant du crédit octroyé peut comprendre les frais inhérents à l opération d achat et excéder la valeur vénale de l habitation, mais cela ne peut se faire que sur base de présomptions favorables. 25