6 ème Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris

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1 6 ème Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris Année 2016 Jeudi 22 juin

2 Un Observatoire sans équivalent La FNAIM du Grand Paris, acteur majeur du secteur privé en copropriété >675 syndics de copropriété > 300 millions d euros de chiffre d affaires 2

3 Un Observatoire sans équivalent Méthodologie la plus fiable > Fondée sur les écritures comptables extraites directement de la comptabilité des syndics > Données remontées automatiquement via les logiciels de gestion des syndics de copropriété > Eléments anonymisés et contrôlés par un huissier de justice 3

4 Un Observatoire sans équivalent Une représentativité inégalée sur la métropole du Grand Paris > Un panel élargi aux départements du92 et 94 > Représentant 6 millions d habitants concernés (75, 92, 94) > Plus de lots analysés >> 16,1% des lots de copropriété de Paris (soit +15% qu en 2015) >> 18,5% dans les Hauts de Seine >> 15,7% dans le Val de Marne >27,7 lots en moyenne par immeuble 4

5 Observatoire 2016: 2 enseignements majeurs Stabilisation des charges de copropriété Hausse de l investissement (travaux) en copropriété 5

6 Paris

7 Indices: Stabilisation des charges de copropriété en 2016 > Indice 2016 des charges de copropriété établi à 90,26 vs 90,29 en 2015 > Une stabilisation des charges au cours de l année ,03 % pour les immeubles avec chauffage collectif -0,04 % pour les immeubles sans chauffage collectif > Un montant moyen des charges de 36,10 /m² et 2 021,32 /lot 7

8 Indice général FNAIM du Grand Paris des charges de copropriété ,6 90,3 90,

9 Indices des principales charges de copropriété à Paris 179,99 Principaux postes 2013 (base 100) Eau ,2 95,4 95, ,13 119,16 111,45 99,34 95,29 79,81 67,87 Électricité ,1 100,7 99,34 Chauffage coll ,3 57,4 54,74 Ascenseurs ,2 68,2 67,87 Assurances ,3 76,1 79,81 Hon. Syndic ,3 118,0 119,16 54,74 Autres honoraires ,2 106,5 120, Impôts Taxes ,7 173,4 176,90 Salaires ,0 108,1 111,45 9

10 Les postes de charges stables à Paris: eau, impôts, ascenseurs, honoraires de gestion des syndics > Eau: -0,70% > Ascenseurs: -0,49% > Honoraires de gestion de syndics: +0,99% > Impôts: +0,20% Ils représentent 32% du total des charges. 10

11 Focus sur les honoraires de syndics Evolution de l indice des honoraires de syndics (total) entre ,8 114,78 118, Honoraires des syndics (forfait et hors forfait) Evolution du montant ( /lot) des honoraires de syndics (forfait et hors forfait) entre Honoraires annexes (hors forfait) Honoraires de gestion (forfait) Total honoraires de syndics ,8 114,78 118,80 11

12 Stabilisation des honoraires des syndics > Après l augmentation induite par loi ALUR (+11% en 2015, + 18% entre ), stabilisation des honoraires de gestion des syndics en 2016 : >> Honoraires de gestion de syndics: +0,99% >> Malgré l accroissement de la charge de travail >> Effets de l intégration de nombreux services dans le forfait >> Rapport de la Cour de Cassation confirme le peu de recours 12

13 Les plus fortes baisses: électricité et chauffage > Les syndics de la FNAIM du Grand Paris, premiers acteurs de la modération des charges > Chauffage collectif: -4,60% à Paris >> travaux d économie de chauffage et courbe climatique ascendante > Electricité: -1,30% à Paris 13

14 Les hausses les plus importantes: assurances, salaires et charges, charges financières et honoraires de syndics annexes > Salaires et charges: +3,10% à Paris >> Conséquence de l obligation de souscription prévoyance et mutuelle (début 2016) +4,90% > Assurances: +2,30% > Charges financières: à Paris > Honoraires de syndics annexes (hors forfait annuel): + 12,80% 14

15 Montant et évolution des charges de copropriété par lot et par m² (2016 vs 2015) à Paris Charges financières, emprunts Frais de personnel Impôts et taxes Frais d'administration Services extérieurs Achat de matières et fournitures 1,72 1,68 76,87 76,72 258,05 260,4 470,85 456,96 511,58 524,16 702,24 702,24 par m2 par lot Compte Libellés comptes Achat de matières et fournitures Services extérieurs Frais d'administration Évolution % 2015 /2016 9,36 9,14 524,16 511,58-2,4 12,54 12,54 702,24 702,24 0,00 4,65 4,61 260,4 258,05-0,90 63 Impôts et taxes 1,37 1,37 76,72 76,87 0,20 64 Frais de personnel 8,16 8,41 456,96 470,85 3,10 66 Charges financières et emprunts 0,03 0,03 1,68 1,72 2,30 Total 36,11 36, , ,32-0,

16 Evolution des principaux postes de charges par lot et par m² (2016 vs 2015) à Paris salaires impôts et taxes autres honoraires 76,87 76,72 61,36 54,40 437,85 424,69 Compte Libellés comptes principaux par m² par lot Evolution % 2015 / eau 2,00 2,00 235,16 234,92-0, électricité 1,60 1,58 115,79 114,28-1, chauffage coll. 5,20 4,96 283,26 270,23-4,60 syndics honoraires forfait. ascenseurs assurances chauffage coll. électricité eau 106,58 101,60 138,92 139,60 114,28 115,79 196,7 194,80 270,23 283,26 234,92 235, ascenseurs 2,08 2,07 139,6 138,92-0, assurance 1,70 1,78 101,6 106,58 4, /623 /624 syndics hon. forfaitaires autres honoraires 3,53 3,51 194,80 196,70 0,99 1,02 1,15 54,40 61,36 12,80 63 impôts et taxes 1,37 1,37 76,72 76,87 0,20 64 salaires 8,16 8,41 424,69 437,85 3,10 Autres charges 10,72 10,64 395,87 383,60-3,09 Total comptes principaux 36,11 36, , ,32-0,03%

17 Hauts de Seine et Val de Marne

18 Montant des charges de copropriété par lot dans le 92 et le 94, comparé à Paris Comparaison avec Paris par lot Compte Libellés comptes Achat de matières et fournitures 511,58 597,31 571,16 61 Services extérieurs 702,24 394,95 374,22 62 Frais d'administration 258,06 192,94 179,67 63 Impôts et taxes 76,87 108,00 93,87 64 Frais de personnel 470,85 417,82 358,46 66 Charges financières et emprunts 1,72 0,18 0,25 Total 2 021, , ,63 18

19 Principaux postes de charges par lot dans le 92 et 94, comparés à Paris Comparaison avec Paris par lot Compte Libellés comptes principaux eau 234,92 242,85 224, électricité 114,28 116,06 108, chauffage coll. 270,23 268,47 265, ascenseurs 138,92 139,09 131, assurance 106,58 115,84 103, /623/6 24 syndics hon. forfaitaires autres honoraires 196,70 148,96 135,00 61,36 55,71 51,52 63 impôts et taxes 76,87 102,85 88,11 64 salaires 437,85 369,34 336,45 Autres charges 383,60 152,01 133,07 Total comptes principaux 2021, , ,63 19

20 TRAVAUX

21 La part d investissement consacrée aux travaux à Paris, 92 et 94 Département concerné Total des charges (par lot) , , ,63 Total des travaux Ratio charges/travaux 1,76 1,54 1,26 21

22 Augmentation de la part d investissement consacré aux travaux >Le ratio travaux/charges à Paris en 2016: 1,76 contre 1 en 2014 >> 1,54 dans le 92, et 1,26 dans le 94 > Les Franciliens à nouveau confiants dans leur patrimoine > Question du financement des travaux >> Quel impact aura le fonds de travaux en 2017? >> Quels financements sont possibles 22

23 En conclusion Les charges de copropriété se sont stabilisées, ainsi que les honoraires des syndics Les syndics, acteurs de la vigilance au service de l entretien des copropriétés privées La FNAIM du Grand Paris produit donc un outil capital d aide à la décision des acteurs du logement. En effet, le Maire et le gestionnaire de l immeuble sont les deux seuls acteurs dans la chaîne du logement engagés sur le long terme, pour accompagner les habitants 23

24 Annexes

25 Annexes > Part des immeubles en copropriété à Paris, 92 & 94 > Typologie des immeubles parisiens >Critères d appréhension des charges de copropriété >Audit et contrôle de la méthode et des résultats par un huissier de justice >Les Comptes de Charges de Copropriété >Plan comptable sur 3 ans 25

26 La part des immeubles en copropriété à Paris, 92 & 94 Département 75 Département 92 (estimation) Département 94 (estimation) 45% 55% Immeubles en copropriété privée autres immeubles 48% 52% 49% 51% 26

27 Typologie des immeubles parisiens en fonction de la date de construction Avant à 1960 Après

28 Critères d appréhension des charges de copropriété >L analyse des coûts de copropriété est effectuée à la fois par lot moyen et par m² de surface assurée. >La surface assurée est le critère universel pour les copropriétés. Elle comprend l ensemble du bâtiment dont les parties communes, consistance même de la copropriété. En copropriété, le mètre carré, c est le mètre carré assuré 29

29 Audit et contrôle de la méthode et des résultats par un huissier de justice >Cet observatoire des charges de la copropriété sur le Grand Paris est la propriété de la Chambre FNAIM Grand Paris, sous la responsabilité de Pierre-Hervé Léturmy, son secrétaire général adjoint. >Après avoir été communiquées par les SSII en charge du traitement des données comptables des Cabinets de Syndic, ces données sont traitées et rendues anonymes par un officier ministériel, Maître Vittu, huissier de justice. >Le rôle de ce dernier est de garantir la provenance des données collectées, leur utilisation sous forme anonyme, et leur intégrité. >Les fichiers sont ensuite transmis anonymement à Orsières Conseil, en charge des calculs statistiques et de l analyse économique. 30

30 Les Comptes de Charges de Copropriété >Sont analysés dans cette étude tous les comptes de «la classe 6» du plan comptable : - 60 : Achats de matières et fournitures (eau, électricité, chauffage collectif et énergie, ) - 61 : Services extérieurs (ascenseur, contrat de maintenance, assurances, ) - 62 : Frais d administration et honoraires (forfait syndic, autres honoraires, ) - 63 : Impôts et taxes - 64 : Frais de personnel - 66 : Charges financières des emprunts, agios ou autres - 67 : Charges pour travaux et opérations exceptionnels - 68 : Dotations aux dépréciations sur créances douteuses 31

31 Plan comptable sur 4 ans - Paris Classe 6 Comptes de charges - surfaces m Achat de matières et fournitures 14,64 13,19 9,365 9,14 601Eau (compteur général) 602 Electricité 603 Chauffage, énergie et combustible 604 Achats produits d entretien et petits équipements 605 Matériel 606 Fournitures 61 Services extérieurs 13,5 11,1 12,54 12,5 610Téléphone loge, abonnement réseaux câblés 611Nettoyage des locaux 612Locations immobilières 613Locations mobilières 614Contrats de maintenance et asc. +vmc 615Entretien et petites réparations 616 Primes d'assurance 62 Frais d administration et honoraires 3,95 4,2 4,65 4,61 621Rémunération du syndic sur gestion copropriété 622Autres honoraires du syndic 623Rémunération de tiers intervenants 624Frais du conseil syndical 63 Impôts taxes et versements assimilés 0,79 0,93 1,37 1, Taxe de balayage 633 Taxe foncière 634Autres impôts et taxes 64 Frais de personnel 7,11 7,56 8,16 8, Salaires 642Charges sociales et organismes sociaux 643 Taxe sur les salaires 644 Autres (médecine du travail, mutuelles, etc.) 66 Charges financières des emprunts ou autres 0,03 0,03 0,03 0, Remboursement d annuités d'emprunt 662Autres charges financières et agios 67 Charges pour travaux et opérations exceptionnelles 22,92 34,78 17,44 17, Travaux décidés par l A.G (ravalement, couverture brisis) 672Travaux urgents 673Études techniques, diagnostic, consultation 677Pertes sur créances irrécouvrables 68 Dotations aux dépréciations sur créances douteuses