Hotel, Tourism and Leisure RAPPORT SPECIAL VILLES D AFRIQUE. Issue 3 CONAKRY, GUINEE

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1 RAPPORT SPECIAL VILLES D AFRIQUE Issue 3 CONAKRY, GUINEE

2 ENVIRONNEMENT PAYS Population: Croissance démographique: 2,4% PIB (Produit Intérieur Brut): 5.1 milliards USD PIB /habitants: USD Croissance annuelle du PIB: 3,6% Investissements directs étrangers: million USD Taux d inflation : 21,4% EVOLUTION DU PIB GUINEE La Guinée, avec un historique de près d un demi-siècle de dictature, a du mal à se réconcilier avec la démocratie depuis son accession à l indépendance en Les premières élections démocratiques libres organisées en 2010 par le Gouvernement de transition, mené par le Général Sékouba Konaté, se sont soldées par l élection d Alpha Condé à la présidence Source: Banque Mondiale, Global Insight Report sine die des élections législatives: Le climat politique instable a entraîné une détérioration du risque politique et sécuritaire du pays. Toutefois, il est à souligner les avancées notables et le retour progressif à une situation de normalisation du pays. TAUX D INFLATION Retour sur la scène internationale: Réintégrée dans l Union Africaine en 2010, la Guinée amorce progressivement son retour sur la scène internationale. Le pays a fait d importants progrès dans ses relations avec l'extérieure notamment avec les bailleurs de fonds. Source : Global Insight Relance de l activité économique : Les réformes entamées par l État se poursuivent, grâce au resserrement de la politique monétaire, à une politique budgétaire restrictive ainsi qu au maintien de l exploitation minière. Ainsi, la Guinée a enregistré une hausse de 3,6% de son PIB en 2011 contre 1,9% en Cependant, l inflation est restée très élevée soit 21,4% en 2011 malgré la poursuite des efforts de resserrement du crédit et une politique budgétaire restrictive.

3 Des perspectives de croissance favorables: - Grâce aux avancées significatives réalisées en matière de gestion économique, le pays a atteint en septembre 2012 le point d achèvement de l initiative PPTE, se traduisant par un allègement de 141 millions d euros de sa dette. De plus, le Club de Paris a consenti un allègement de dette d un montant de 344 millions de dollars. - Ce contexte de reprise graduelle de l économie guinéenne augure des perspectives économiques favorables si les élections législatives sont organisées de façon transparente. - La croissance du PIB réel devrait alors se consolider pour atteindre 5,1% en 2012 et 5,5% en Les investissements publics devraient également augmenter en 2012, financés par des recettes exceptionnelles du secteur minier et par une reprise progressive de l'assistance extérieure. ENJEUX ET PROBLEMATIQUES DE FINANCEMENT ET D INVESTISSEMENT DANS LE SECTEUR HOTELIER: Difficile accès au foncier constituant un frein au développement des projets du secteur hôtelier. Ce constat commun à la majorité des pays africains, se caractérise en matière de réglementation et des pratiques foncières coutumières par un perpétuel conflit dans les procédures d appropriation des terres. Faible pénétration du marché bancaire entrainant des difficultés d accès au financement. En conséquence, il est difficile voire impossible de lever des fonds localement pour des projets hôteliers d envergure sans réunir la plupart des banques de la place. Risques de change et d inflation considérable pour l investisseur. La Guinée a enregistré, ces dernières années, des niveaux d inflation les plus élevés de la sous-région Coûts opérationnels additionnels à prendre en compte tel que le déficit en électricité entrainant des coûts considérables et gonflant ainsi les charges opérationnelles de ces derniers. PLUS DE DONNEES SUR LE SECTEUR DU TOURISME Le tourisme en Guinée s est peu développé depuis l indépendance du pays. L état est faiblement intervenu dans les investissements structurants alors même que les ressources allouées au développement touristique sont restées très limitées. La fréquentation se concentre sur la capitale Conakry, qui joue le rôle de point d entrée du pays. Le tourisme d agrément reste minoritaire avec une fréquentation dominée par les flux affaires. Par extension, la fréquentation s étend quelque peu sur les Iles de Loos au large de Conakry et en Basse Guinée. La Guinée pourrait prétendre au développement des filières suivantes : balnéaire, aventures et nature (Mont Nimba classé patrimoine mondial, parcs de Badiar et du Haut Niger et autres lieus naturels adaptés à la randonnée), thermalisme (Fouta Djallon), culture et mémoire (notamment avec les vestiges des traites négrières).

4 HOTEL CONAKRY / FACTS & FIGURES Nombre estimé de chambres d hôtel en Guinée: 4500 Nombre total d hôtels classés à Conakry: 16 Nombre de chambres classées à Conakry: 800 Taux d occupation hôtels internationaux: >70% Recette Moyenne Chambre hôtels internationaux: >$100 EVOLUTION DES FLUX TOURISTIQUES EN GUINÉE CONAKRY: UNE VILLE EN TRANSFORMATION Ville la plus peuplée de Guinée : 2,160 millions d habitants. Le quartier de Kaloum, centre administratif situé sur la presqu île, représente près de 80% de l activité économique de la ville. Principal port du pays : le Port Autonome de Conakry assure 90% des échanges commerciaux de la Guinée. Un projet d extension est en cours afin d en faire une plateforme de transbordement pour les petits pays voisins (Liberia, Sierra Leone, Guinée-Bissau et Gambie) et à terme en concurrent direct des ports ivoiriens d Abidjan et San Pedro. Plus de 150 millions devraient être investis d'ici à Lancement de grands projets avec à terme une amélioration de l accessibilité générale et un désencombrement de Kaloum : - Transfert d une partie des activités administratives et économiques sur le quartier Ratoma, à proximité du centre administratif de Koloma (horizon 2014). - Création d une autoroute urbaine centre-ville-portaéroport de Gbessia - Travaux d intensification et de réhabilitation du réseau électrique et développement d infrastructures dédiées. Comment comprendre ce qui se passe dans le secteur de l hôtellerie sur la ville? Un point sur la demande, l offre et les perspectives pour l investissement Une capitale pénalisée par le manque d infrastructures de base et une absence de planification urbaine générant un engorgement du centre administratif de Kaloum et des problèmes récurrents de circulation.

5 OFFRE: Conakry dispose d un parc d une quarantaine d unités. Les unités de petite taille constituent plus de 70% du marché, proposant des hébergements de qualité très disparate, pour l essentiel non adaptés aux standards internationaux ; Au global, l offre de qualité acceptable reste très réduite, autour d un parc de moins d une dizaine d unités, concentrées principalement sur le centre ville de Conakry (Kaloum) et le long de la côte, notamment sur la zone de Ratoma (vocation plus loisirs) représentant environ 500 chambres. Aujourd hui, Accor est le seul groupe hôtelier présent à Conakry. En raison de l instabilité politique passée, le marché hôtelier n a pas connu de changements structurels majeurs. Toutefois, le développement rapide des activités minières a généré de forts besoins en termes d hébergement hôteliers, générant ainsi une situation de sous offre. Seulement 3 unités proposent aujourd hui des produits de grande capacité (370 chambres au global) répondant aux standards internationaux et représentant l offre la plus haut de gamme du marché : Novotel (196 chambres), Mariador Palace ex Méridien (96 chambres), Riviera Royal Hotel ex Grand Hôtel de l Unité (75 chambres). Cette offre est complétée par : - Des unités de petite capacité, de niveau 3 étoiles local, présentant dans l ensemble de forts besoins de rénovation. Les hôtels situés à Kaloum bénéficient néanmoins d une prime au site et atteignent des performances de prix et de remplissage plus élevées, tirant profit d un marché hôtelier aujourd hui en sous-capacité. - Des aparthotels ou des résidences équipés de kitchenettes et adaptés pour des séjours plus longs, développés à l initiative des entreprises pour suppléer au manque d hébergement hôtelier. Depuis 2010, les projets hôteliers se sont multipliés, bénéficiant d une volonté politique forte de développer le secteur. Au global, 11 projets de construction ou rénovation (2000 chambres) sont recensés, soit une perspective réaliste d environ 1000 à 1100 chambres additionnelles à horizon L arrivée des enseignes internationales haut de gamme suivantes est annoncée: Hilton (200 chambres), Radisson Blu (250 chambres), Sheraton (300 chambres), Emaar (200 chambres). Parallèlement, l offre économique de chaîne se structure, alors que des opérateurs spécialisés tels que Chain Hotel, Azalai et Onomo considèrent le marché. Ce dernier devrait bénéficier de la rénovation du Camayenne et des perspectives de redéploiement du groupe Accor (rénovation du Novotel et développement éventuel des enseignes Ibis et Pullman). Au global, ces futurs projets soulignent la nouvelle appétence des opérateurs pour le marché de Conakry UNE DEMANDE EN CROISSANCE NOTAMMENT SUR LE SEGMENT AFFAIRES L essentiel de la demande est dominée par de la clientèle affaires qui représente plus de 70% de l occupation hôtelière de Conakry. La plupart de la demande affaires est générée par l activité minière et les activités induites et présente un très fort potentiel sur les années à venir. Il est à noter qu une part significative de ce segment est composée de visiteurs en long séjour, alimentant la demande pour des produits de type locatifs. Ce marché est complété par de la demande de séjours émanant des ONG, organisations internationales et ambassades installées sur place. Le marché des réunions et congrès reste encore limité en raison notamment de la récence de la stabilité politique et de l absence d équipements adaptés. La localisation centrale du pays sur la Côte Africaine devrait permettre à terme de capitaliser d avantage sur ce segment, en parallèle à la structuration de l offre hôtelière. Les autres segments sont principalement des individuels et des groupes venant à Conakry pour du tourisme de loisirs et restent encore très limités. Dans l ensemble, Conakry connaît une fréquentation hôtelière en hausse sur 2011 et une demande croissante (le nombre d arrivées a été multiplié par deux par rapport aux résultats avant crise en 2007).

6 PERSPECTIVES D EVOLUTION La hausse du trafic aérien de 30% en 2011, la croissance en tendance des performances hôtelières, l amélioration de la situation politique et le retour massif des investissements, confirment le potentiel d accroissement de la demande affaires. Avec le développement des autres secteurs et l amélioration graduelle de l environnement urbain de Conakry, les mouvements devraient encore s intensifier, attirant de nouveaux clients internationaux. Philippe Doizelet, Managing Partner pdoizelet@horwathhtl.fr (Paris) Beatrice Montagnier, Director, bmontagnier@horwathhtl.fr (Paris) (Dakar) Prepared in partnership with: Parallèlement, nous anticipons une amélioration graduelle du marché hôtelier de Conakry sous l impact du développement d une offre hôtelière plus diversifiée et plus adaptée. Ceci devrait générer un nivellement de l offre par le haut et engendrer la cannibalisation d une partie de l offre, aujourd hui de faible niveau et non adaptée. A terme, l arrivée des nouveaux projets hôteliers devrait confirmer le rôle de l actuel CBD à Kaloum et permettre la structuration d un second pôle hôtelier autour du futur centre administratif à Ratoma. Ceci reste toutefois conditionné par la capacité du gouvernement actuel à maintenir le contexte de stabilité et la nécessaire réaffirmation de la confiance des bailleurs internationaux, en accompagnement des projets structurels. A moyen terme, le pays dispose également d un fort potentiel en matière de tourisme d agrément, avec un effet de levier économique et d image pour le pays. L adoption d une stratégie de développement touristique claire sera déterminante pour ce secteur.

7 ASIA PACIFIC AUCKLAND, NEW ZEALAND BEIJING, CHINA HONG KONG, SAR JAKARTA, INDONESIA KUALA LUMPUR, MALAYSIA MUMBAI, INDIA SHANGHAI, CHINA SINGAPORE, SINGAPORE SYDNEY, AUSTRALIA TOKYO, JAPAN AFRICA CAPE TOWN, SOUTH AFRICA EUROPE AMSTERDAM, NETHERLANDS ANDORRA LA VELLA, ANDORRA BARCELONA, SPAIN BELGRADE, SERBIA BUDAPEST, HUNGARY DUBLIN, IRELAND FRANKFURT, GERMANY LIMSASSOL, CYPRUS LISBON, PORTUGAL LONDON, UK MADRID, SPAIN MOSCOW, RUSSIA OSLO, NORWAY PARIS, FRANCE ROME, ITALY SALZBURG, AUSTRIA WARSAW, POLAND ZAGREB, CROATIA ZUG, SWITZERLAND NORTH/CENTRAL AMERICA/ CARIBBEAN ATLANTA, USA DALLAS, USA DENVER, USA LOS ANGELES, USA LAS VEGAS, USA PHOENIX, USA SAN FRANCISCO, USA MONTREAL, CANADA TORONTO, CANADA SANTO DOMINGO, DOMINICAN REPUBLIC MEXICO SOUTH AMERICA BUENOS AIRES, ARGENTINA BOGOTÁ, COLUMBIA SANTIAGO, CHILE SÃO PAULO, BRAZIL