n 1 Marché des Bureaux et de l Investissement

Transcription

1 n 1 Marché des Bureaux et de l Investissement

2 François Fillon Marine Le Pen Emmanuel Macron Le 7 Mai 2017, les françaises et les français sont appelés aux urnes pour élire le 25 ème Président de la République Française. Des résultats de ce scrutin va dépendre le futur de notre pays pour les 5 prochaines années mais aussi, par effet domino, le devenir d une Europe déjà mise à mal par la sortie programmée du Royaume-Uni décidée par voie de référendum le 23 juin dernier. C est dire l enjeu de ces présidentielles qui se déroulent sur fond de montée en puissance du populisme sur l ensemble du continent et de l élection, fin 2016, de Donald Trump à la présidence des Etats-Unis. Ils sont donc officiellement 11 candidats à cette élection présidentielle qui se déroulera en deux tours les 23 avril et 7 mai prochains. Le dernier sondage Ipsos-Sopra Steria, publié le 28 mars, crédite au premier tour de scrutin, Marine Le Pen de 25% d intentions de vote, Emmanuel Macron de 24%, et 18% pour François Fillon. C est à ces 3 principaux candidats que nous avons décidé de nous intéresser, en axant notre analyse sur les éléments de leur programmation politique, susceptibles d impacter directement nos marchés immobiliers. Nous vous proposons donc une série de 4 analyses qui déclineront chacun une thématique précise : - Marché des bureaux et de l investissement - Marché des commerces - Marché de la logistique - Marché du logement.

3 Economie et croissance du PIB Thématique commune, la relance de l économie française est au cœur des programmes des trois prétendants à la présidence; elle emprunte des voies différentes selon les candidats considérés : Fixer l innovation en France et instaurer un vrai patriotisme économique Soutenir l investissement privé et simplifier la vie des entrepreneurs Dans cette hypothèse, à horizon 2022, Oxford Economics reverrait à la hausse de 0,5% leur prévision de croissance sur 5 ans du PIB de la France. En baisse de -0,5%, le scénario serait moins optimiste dans l hypothèse d une élection de François Fillon ; son programme est principalement basé sur un assainissement de la dette publique française et privilégie un ensemble de coupes budgétaires dans le service public. Bien que relayée au second plan par la plupart des études, la possible victoire de Marine Le Pen au second tour de l élection présidentielle, et l application d une politique protectionniste, entraineraient un ralentissement significatif de la croissance de l économie, avec un taux estimé de seulement +0,2% au 2 ème trimestre 2018, à comparer à +1,6% en scénario central. Conquérir les marchés internationaux en rationalisant les dispositifs d accompagnement des entrepreneurs à l export GAIN/PERTE DE CROISSANCE DU PIB, MI 2017-MI 2022 (%) On connaît la corrélation significative entre la croissance économique et la dynamique des marchés locatifs d immobilier d entreprise. Sur la base de premiers éléments contenus dans les programmes des différents candidats, les prévisionnistes économiques ont d ores et déjà fourni une projection de la croissance du Produit Intérieur Brut (PIB). Une analyse publiée le 16 Mars dernier par Oxford Economics anticipe une victoire d Emmanuel Macron à la présidence de la République Française et l identifie comme le candidat pouvant d ici 2022, créer le plus de croissance, à partir d une politique libérale intégrant au cours du quinquennat un plan d investissement de 50 milliards d euros. 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4-0,6-0,8 M. Le Pen F. Fillon E. Macron Source : Oxford Economics

4 Marché des bureaux en Ile-de-France Croissance du PIB et consommation de surfaces tertiaires en Ile-de-France sont très étroitement liées (voir graphique ci-dessous). Dans ces conditions, les projections de ralentissement de l économie en cas de victoire de Marine Le Pen signifieraient, a minima, deux années de contraction de la demande placée de bureaux. Les scenarii de croissance économique dans l hypothèse d un scrutin favorable à Messieurs Macron ou Fillon sont, quant à eux, de nature à soutenir le marché. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX EN ILE- DE-FRANCE (MILLIONS DE M²) ET CROISSANCE DU PIB EN FRANCE (%) Demande placée Sources : Oxford Economics, Immostat PIB croissance Au-delà de la tendance macroéconomique, plusieurs dispositions dans les programmes proposés méritent d être examinées. Les politiques visant à attirer de nouvelles entreprises en France, simplifier leurs démarches administratives ou favoriser le développement des start-ups profiteraient au marché des bureaux et permettraient d absorber l offre disponible en Ile-de- France tout en favorisant de nouvelles mises en chantier. Cette volonté est partagée par l ensemble des candidats ; pour autant son application diffère. Dans un contexte d économie européenne ouverte, Emmanuel Macron et François Fillon souhaitent : améliorer la compétitivité des entreprises en baissant l impôt sur les sociétés de 33,3% à 25% pour tendre vers le taux moyen de l Union européenne. 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Dans le cadre d une économie recentrée sur la France visant à «Soutenir les entreprises françaises face à la concurrence internationale déloyale» Marine Le Pen propose, quant à elle, un ensemble de réformes en faveur des TPE et PME : Abaisser les charges sociales, Recentrer le crédit d impôtrecherche vers les PME et les start-ups, Libérer l accès au crédit pour les petites et très petites entreprises. La mise en pratique de telles mesures serait de nature à dynamiser la consommation de petites et moyennes surfaces, qui représentent respectivement 31% et 29% des transactions de bureaux en Ile-de-France (moyenne sur 10 ans). Dans le programme d Emmanuel Macron, certaines mesures ont pour but de simplifier la vie administrative des entreprises avec une attention particulière pour les startups : Création d un site Internet donnant à chaque TPE ou PME les obligations légales et conventionnelles qu elle doit respecter en fonction de sa situation et d une banque de données numériques favorisant le développement des start-ups. Il est très difficile de quantifier les conséquences de ce type de propositions sur la dynamique du marché tertiaire tant en Ile-de-France qu en régions. Elles sont cependant de nature à libérer une énergie créatrice et à porter dans une certaine mesure une demande de petites surfaces, via des solutions immobilières innovantes et agiles (pépinières d entreprises 2.0, espaces de coworking, tiers-lieux etc ).

5 Marché de l investissement en immobilier d entreprise Le résultat des élections présidentielles n a, par le passé, eu que peu d impact sur le volume d investissement en immobilier d entreprise en France (voir le graphique ci-dessous). Les liquidités restent manifestement plus importantes que les produits disponibles à l acquisition. Pour autant, la question se pose sur les différentes familles d investisseurs qui pourraient prendre des positions sur le marché. VOLUMES INVESTIS EN IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE (MILLIARDS D EUROS) Année élection Election N Source : Cushman & Wakefield En privilégiant dans son programme «l économie réelle» face à la «finance spéculative», Marine Le Pen pourrait affoler les marchés boursiers. D autre part, le simple fait d envisager un retour au franc («rétablissement d une monnaie nationale adaptée à notre économie, levier de notre compétitivité») après une sortie de la France de l Union Européenne, introduirait sur le marché obligataire «un risque de défaut» et en immobilier «un risque de taux de change». Pour des investisseurs français, de tels bouleversements ne devraient pas à court terme justifier de réallocations ou report des liquidités prévues en immobilier sur les autres marchés. Le sujet est néanmoins très différent pour les investisseurs étrangers, dont le terrain de jeux est beaucoup plus vaste. L analyse des nationalités des acquéreurs d actifs d immobilier d entreprise entre 2007 et 2016 montre que ces investisseurs étrangers ont une part de marché de plus de 40%, soit 80 milliards d euros engagés. Pour eux, une politique protectionniste avec un objectif de sortie de l Union Européenne («rendre à la France sa souveraineté nationale», «rétablir les frontières nationales et sortir de l espace Schengen») entrainerait probablement une révision de leurs objectifs d allocation en immobilier d entreprise en France. Avec 63% d investisseurs étrangers, tendance observée sur les 10 dernières années, les actifs industriels (entrepôts et locaux d activité) seraient les plus touchés par ces réformes. Les marchés des bureaux et des commerces - plus de 40% d investissement étranger seraient, quant à eux, moins impactés. La réforme annoncée de «dénoncer les conventions fiscales des pays du Golfe» accentuerait cette tendance surtout sur le marché tertiaire et celui des commerces, et notamment sur celui des actifs d une valeur unitaire supérieure à 200 millions d euros. Notons que les investisseurs du Moyen Orient représentent 8% du total des investisseurs étrangers.

6 PART DES VOLUMES INVESTIS EN FRANCE PAR DES INVESTISSEURS ÉTRANGERS ENTRE 2007 ET 2016 (%) Industriel Bureaux Commerces Dans la même veine, le renforcement de la gouvernance de la zone euro telle qu annoncée dans le programme de F. Fillon, pourrait même aiguiser l appétit des investisseurs non Européens, notamment ceux d Amérique du Nord - pour le marché immobilier européen dans sa globalité et pour celui de l hexagone, en écartant le risque d une explosion du marché communautaire. 0% 20% 40% 60% 80% Source : Cushman & Wakefield Les programmes réformistes d Emmanuel Macron et François Fillon qui proposent de rationaliser les comptes de la France et stabiliser la fiscalité sont perçus par les investisseurs comme étant les plus crédibles : Sur les dix dernières années, cette catégorie d investisseurs a engagé près de 23 milliards d euros en France, soit 28% du volume des acquisitions réalisées via des capitaux transfrontaliers. Cette confiance retrouvée dans le futur de la construction européenne devrait aussi créer les conditions optimales pour l expansion sur le marché des investisseurs asiatiques. S ils ne comptent que pour 5% du volume investi depuis 2007, l année 2016 a montré leur velléité d une exposition plus forte sur le marché français (4% des acquisitions d actifs tertiaires et 7% sur le segment des actifs d un montant unitaire supérieur à 100 millions d euros). «Redresser les comptes publics dont l équilibre est la clé de notre souveraineté et de notre solidarité» «Stabiliser et rendre lisible notre politique fiscale pendant cinq ans» «Il n y a pas de politique qui vaille sans responsabilité budgétaire» «Nous mettrons fin à l instabilité fiscale» Leur élection devrait ainsi conforter les choix d allocations et confirmer l afflux de liquidités déjà observé sur le marché immobilier. Selon le résultat final du vote du 7 mai, deux tendances principales se profilent pour le marché français de l investissement en immobilier d entreprise : - Un afflux de liquidités plus important que celui observé ces dernières années, la valeur refuge de l immobilier jouant comme un catalyseur pour les investisseurs (tous les scénarii) - Une recomposition du paysage des investisseurs actifs sur le marché : retrait des investisseurs étrangers (scénario Le Pen), ou, à l inverse, prise de poids pour les investisseurs non Européens, sécurisés par un renforcement de la zone Euro (scénario Fillon). Ces scénarii et l application des programmes présentés aux électeurs restent conditionnés par les élections législatives et l obtention par le futur Président de la République d une majorité au Parlement.

7 Nous vous donnons rendez-vous le 12 Avril pour notre éclairage sur les mesures affectant plus particulièrement le marché des commerces. vous est présentée par Pierre d Alençon Chargé d études +33 (0) pierre.dalencon@cushwake.com Cécile Finet Chargée d études +33 (0) cecile.finet@cushwake.com Typhaine Gaillard Chargée d études +33 (0) typhaine.gaillard@cushwake.com Magali Marton Directrice des Etudes +33 (0) magali.marton@cushwake.com Avertissement : Ce document diffuse des informations à caractère général. Les informations et images utilisées ne sont pas contractuelles. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité des auteurs et / ou de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Cette publication est la propriété de Cushman & Wakefield. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Cushman & Wakefield - 21 rue Balzac Paris 2017