LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE

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1 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE ÉTUDE ANNUELLE CBRE DÉCEMBRE 2011

2 N 1 MONDIAL DU CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels ASSISTANCE À MAITRISE D OUVRAGE CONSEIL EN COMMERCIALISATION AUDIT TECHNIQUE STRATÉGIE IMMOBILIÈRE DES ENTREPRISES MARKETING INGÉNIERIE FINANCIÈRE CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITION CLIENTS PRIVÉS CONSEIL EN IMPLANTATION INVESTISSEMENT ETUDES AMÉNAGEMENT D ESPACE CONSEIL GESTION CONSEIL AUX ENTREPRISES PRÉSENTES A L ÉTRANGER EXPERTISE GESTION DE PORTEFEUILLES LOCATIFS 2010 CHIFFRES CLÉS FRANCE 114,6 M CA 730 SALARIÉS* 37 IMPLANTATIONS 30 BUREAUX EN RÉGIONS Brest Vannes Rennes Nantes Caen Bordeaux Le Havre Rouen Blois Tours Lille Région Parisienne Clermont-Ferrand Lyon Nancy Dijon Besançon Bourgoin Jallieu Metz Grenoble Strasbourg Annecy Chambéry Mulhouse * Hors franchisés Toulouse Sophia Antipolis Avignon Nice Aix-en-Provence Montpellier Marseille CONTACTS LOGISTIQUE ET LOCAUX D ACTIVITÉS Didier MALHERBE / didier.malherbe@cbre.fr Tél. : 33 (0) / Fax : 33 (0) ÉTUDES ET RECHERCHE Aurélie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.fr Tél. : 33 (0) / Fax : 33 (0) Achevé de rédiger le 1 er décembre 2011 par le département Études et Recherche de CBRE Rédaction : Erika Léonard, Edouard de Laboulaye, Sabine Echalier, Christelle Bastard

3 SOMMAIRE LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE INTERVIEWS ZOOM : LE MARCHÉ DES MESSAGERIES EN ILE-DE-FRANCE CONTEXTE ÉCONOMIQUE L environnement économique des marchés de la logistique et des locaux d activités a été contrasté en Après un 1 er semestre bien orienté, les entrepreneurs dans l industrie, le commerce de gros et le transport de marchandises ont rapporté à partir de l été une nette dégradation du climat des affaires et des perspectives d activités s annonce comme un exercice délicat car la demande adressée aux chefs d entreprises devrait pâtir de la réduction des perspectives économiques en France et dans le monde. À ce titre, les prévisions d évolution de la consommation des ménages se sont détériorées. Le climat des affaires dans l industrie manufacturière a évolué continuellement au-dessus de sa moyenne de longue période, de septembre 2010 à juillet Au 1 er semestre 2011, il a été plus favorable qu en Si la trésorerie ne s est pas sensiblement améliorée, les défaillances d entreprises dans l industrie ont, en revanche, reculé de manière sensible pendant cette période. Après + 5,1 % en 2010, la production industrielle en France progresserait de + 2,9 % en 2011, un rythme plus important que prévu, mais LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS ET PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE LEXIQUE qui ne permet toujours pas de retrouver le niveau de production d avant-crise (la production industrielle avait chuté de - 13 % en 2009). L accroissement de la production pourrait décélérer en Dans cette perspective, le taux d utilisation des capacités de production devrait légèrement diminuer ; L activité et la trésorerie dans le commerce de gros ont été satisfaisantes au 1 er semestre À cet égard, le commerce de produits agricoles a observé une tendance particulièrement favorable. Une nette détérioration de la confiance des entrepreneurs et des perspectives est intervenue en septembre ; Dans le transport de marchandises, le climat conjoncturel s est amélioré au 1 er semestre 2011 par rapport à Les défaillances d entreprises sont toutefois restées nombreuses. La conjoncture s est repliée à partir du mois d août, mais moins brutalement que dans l industrie et le commerce de gros. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE PERSPECTIVES DE L ÉCONOMIE FRANÇAISE Moyenne de longue période (p) 2011 (p) 2012 (p) Croissance mondiale + 3,4 % + 5,1 % + 4,0 % + 4,0 % Commerce mondial + 5,7 % + 12,8 % + 7,5 % + 5,8 % PIB + 1,8 % + 1,4 % + 1,6 % + 0,7 % Production industrielle + 0,0 % + 5,1 % + 2,9 % + 1,1 % Consommation des ménages + 2,0 % + 1,3 % + 0,7 % + 0,9 % Taux d utilisation des capacités de production 85,4 % 77,2 % 83,4 % 82,8 % CLIMAT DES AFFAIRES DANS L INDUSTRIE MANUFACTURIÈRE ET LE COMMERCE DE GROS (Base 100 = moyenne de longue période) p : prévision Industrie manufacturière Commerce de gros Sources : INSEE, Oxford Economics, FMI Source : INSEE 1

4 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE Un 1 er semestre dans la continuité de fin 2010 L activité économique a ralenti partout en Europe, marquée par la crise des dettes souveraines. Par effet de contagion, l ensemble des indicateurs économiques a été impacté, avec notamment des carnets de commandes qui se sont dégradés et des conséquences sur la production industrielle. Face à ces incertitudes économiques, les indicateurs conjoncturels resteront volatils à court terme. Après un bon redémarrage au cours du 2 nd semestre 2010, la demande placée s est stabilisée début 2011, malgré des situations très hétérogènes selon les marchés. Comparativement, fin 2010, certaines villes ont connu une forte croissance de leur volume placé, comme à Varsovie, Budapest et, dans une moindre mesure, Paris, constrastant avec ceux de Dublin, Amsterdam, Rotterdam et Prague qui enregistrent toujours une baisse de l activité. Dans certains pays, les utilisateurs ont pu profiter d un ajustement des valeurs locatives pour passer d une implantation vieillissante à des entrepôts plus modernes et performants. Le marché est donc toujours polarisé par les entrepôts de bonne qualité, là où l offre se raréfie. Par conséquent, les acteurs tendent à se positionner en amont des opérations, d où une hausse des pré-commercialisations. En Allemagne, la demande placée a augmenté au cours du 1 er semestre 2011 par rapport à la même période l an dernier, grâce au rebond plus rapide qu ailleurs en Europe de l économie nationale (qui a de nouveau ralenti depuis). Le marché de Varsovie a performé, enregistrant une hausse de 70 % des volumes placés par rapport à Il en est de même à Budapest, grâce à une succession de grandes transactions depuis le début de l année et malgré un 2 ème trimestre plus calme. Citons également Helsinki qui a profité du rebond de la production industrielle et des exports. À Lisbonne, le 1 er semestre a également été bon, notamment grâce à une transaction majeure. Le marché des entrepôts danois (essentiellement celui de Copenhague) n a pas encore bénéficié des retombées du dynamisme économique en lien avec le bon niveau d exportations, mais les perspectives sont plutôt bonnes. À Rotterdam, la demande placée est restée modeste au cours du 1 er semestre, mais la rénovation du port attire de plus en plus d utilisateurs. À Madrid, le marché est en souffrance avec un climat économique des plus moroses. La demande est quasiment à l arrêt et le stock augmente. Les loyers «prime» sont stables sur l ensemble de la zone Europe. L indice des loyers CBRE UE-15 demeure à 7,5 % en deçà du pic de mi-2008, mais n enregistre qu une baisse de - 0,2 % sur 12 mois. Une part croissante de l activité portant sur des locaux de meilleure qualité, les loyers moyens (calculés sur la base des transactions réalisées) tendent à augmenter plus fortement que l indice (calculé sur la base des valeurs «prime») et plus encore par rapport aux surfaces de seconde main. Les marchés qui connaissent des pressions à la baisse sont essentiellement concentrés en Europe du Sud comme en Espagne, au Portugal et en Grèce mais aussi en Irlande ainsi que quelques petits marchés de l Europe de l Est. Les loyers sont stables dans la plupart des marchés bien établis, tels que la France, la Belgique et le Royaume-Uni. D autres voient leurs valeurs locatives légèrement augmenter, à l image de certaines régions allemandes, des Pays-Bas et des pays nordiques. ÉVOLUTION DE L'INDICE MOYEN DES LOYERS UE-15* sept-01 mars-02 sept-02 mars-03 sept-03 mars-04 sept-04 mars-05 sept-05 mars-06 sept-06 mars-07 sept-07 mars-08 sept-08 mars-09 sept-09 mars-10 sept-10 mars-11 sept-11 * indice calculé sur la base des valeurs locatives «prime» de plusieurs grandes villes des pays de l'union Européenne Indice (base 100 = mars 2000) Évolution annuelle Pour de plus amples informations, le EMEA Industrial & Logistics Market View October 2011 est disponible sur 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % - 5 % - 10 % VARIATION ANNUELLE DE LA DEMANDE PLACÉE EN LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS EN EUROPE 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % - 5 % - 10 % - 15 % - 20 % - 25 % S 11 2

5 LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE Dans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > m² (toutes classes : A, B, C, frigorifique et messagerie). Marquée par une conjoncture économique tendue et incertaine, l année 2011 a montré un marché logistique contrasté, avançant à plusieurs vitesses. L Ile-de-France a tiré son épingle du jeu, tandis que les autres régions ont mis du temps à se redynamiser. Elles se sont finalement relevées au fil des trimestres, pour atteindre des niveaux satisfaisants à la fin de l année. En outre, le renouvellement des disponibilités, dont l obsolescence ne cesse de croître, s avère de plus en plus difficile, ce qui entraîne une mutation des demandes et une évolution indispensable du marché. Croissance des exigences qualitatives et géographiques Alors que les demandes exprimées sont restées à un niveau assez bas en 2010, après une année 2009 particulièrement dynamique, elles ont bien repris en 2011, notamment au 1 er semestre. Malgré un contexte économique anxiogène, marqué pendant l été par l aggravation de la crise de la dette souveraine et le recul brutal de l activité française, le marché s est bien tenu au 2 nd semestre. Aucun ralentissement majeur dans les demandes exprimées ne s est fait sentir. Le degré d exigence des utilisateurs a continué de s accroître. Face à un recul de l offre de qualité et à un besoin en produits plus pointus techniquement et individualisés, ces derniers choisissent davantage de se tourner vers des bâtiments clés-en-main. En outre, la localisation est toujours un critère de choix très important : la proximité des centres urbains (bassins de production et de consommation) est de plus en plus nécessaire, au détriment des entrepôts trop éloignés, même «repricés». Les acteurs de la grande distribution, en recherche permanente d optimisation de leurs surfaces, et les chargeurs ont animé le marché en Les premiers ont surtout réfléchi à se positionner sur de grands volumes, les seconds sur de petites et moyennes surfaces, notamment en régions. Repositionnement du marché sur la «dorsale» logistique française La demande placée sur les 3 premiers trimestres 2011 s élève à m² en France. Elle augmente de 8 % par rapport à la même période en Suivant la tendance engagée depuis 2009, le marché a essentiellement été porté par l Ile-de-France, et ce jusqu au début de l année. Les principaux secteurs régionaux ont été plus longs à se relever mais, après deux années d atonie, ont retrouvé un certain dynamisme à partir du 2 ème trimestre. Le marché logistique français retourne donc à un schéma plus traditionnel, en se repositionnant petit à petit sur l axe Nord/Sud. Toutefois, avec 37 % des volumes commercialisés sur les 9 premiers mois de 2011 (contre % lors des années d avant-crise), le poids de l Ile-de-France reste non négligeable. Un peu partout en France, un certain nombre d opérations est, depuis plusieurs mois déjà, en cours de négociation ou de montage. Elles pourraient se concrétiser au mieux d ici la fin de l année, voire courant Les perspectives de réalisation des projets restent encore incertaines et dépendent plus que jamais de l évolution de la conjoncture économique. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE (En millions de m²) 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Sources : CBRE et Immostat-IPD RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Grand Centre 1 % Normandie 2 % 08 Bourgogne / Franche-Comté 2 % Grand Sud-Ouest 3 % Grand Est 3 % Ouest 4 % Grand Sud 12 % Sources : CBRE et Immostat-IPD 09 Demande placée (dans l'année) 10 Offre immédiate (en fin de période) 9M 11 Estimation fin d'année Ile-de-France 37 % Couloir rhodanien 19 % Grand Nord 17 % RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 (En nombre) > m 2 2 % m 2 18 % m 2 32 % Sources : CBRE et Immostat-IPD m 2 48 % LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE 3

6 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE Notons pour finir que, dans un contexte où les entreprises doivent minimiser leurs coûts, le poste immobilier est souvent touché, notamment par le biais de la rationalisation des surfaces. C est pourquoi, sur certains marchés, à l image de l Ile-de-France, la surface moyenne des transactions diminue. Vers une pénurie de l offre «prime» Au 1 er octobre 2011, l offre immédiate atteint un peu plus de 3,9 millions de m² en France, soit 11 % de vacance. Elle recule de 13 % par rapport au 1 er octobre Ce repli est en premier lieu le résultat de l arrêt des mises en chantier depuis Il résulte également d un grand nombre de libérations. La réduction du stock est moins importante que le niveau de la demande placée l aurait laissé imaginer. En effet, les utilisateurs ont souvent libéré des locaux anciens qui n ont pas forcément trouvé preneur par la suite, et ils se sont, dans un certain nombre de cas, positionnés sur des opérations clés-en-main. Par conséquent, les disponibilités se résorbent doucement, mais leur obsolescence croît. Comme les lancements «en blanc» sont au plus bas et que les investisseurs ne se risqueront pas à court ou moyen termes sur ce type de programme, une pénurie de bâtiments neufs est à prévoir. Compte tenu du manque de production, les clés-en-main devraient continuer d animer le marché en 2012 (en se développant notamment sur le large potentiel foncier que représentent les offres «en gris» : plus de 4 millions de m²), sous réserve que leurs financements ne soient pas remis en cause. Les acteurs devraient par ailleurs se positionner de plus en plus sur des bâtiments en état d usage avec, en contrepartie, un accroissement de leurs exigences quant à la localisation. Hétérogénéité des valeurs En 2011, les valeurs locatives faciales sont restées globalement stables en France, après un fort «repricing» en 2009, mais sont tout de même disparates selon les régions, les types de bien et leur situation géographique. Effectivement, une prime à la localisation émerge de plus en plus, face au manque d offres de qualité. Les avantages commerciaux sont variables, selon les mêmes critères, et sont compris, en moyenne, entre 1,5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme. Un marché en mutation Affichant un certain dynamisme et retrouvant de bons fondamentaux en 2011, le marché logistique français présente des perspectives encourageantes à court terme. Néanmoins, l environnement économique, déterminant pour la bonne tenue du marché, est actuellement teinté d incertitude et rend le moyen terme confus. La fonction logistique n est pas remise en cause pour autant. Maillon essentiel des processus de production, consommation et distribution, elle sera toujours nécessaire au bon fonctionnement de la chaîne économique, même en temps de crise. Le marché est remis en cause, mais s adapte aux nouveaux comportements et évolue sans cesse. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 Ouest 3 % Grand Sud-Ouest 3 % Normandie 5 % Bourgogne / Franche-Comté 6 % Grand Centre 6 % Grand Sud 6 % Grand Est 8 % Grand Nord 9 % VALEURS LOCATIVES FACIALES EN FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 (HT HC/m²/an, classe A, neuf) Bourgogne / Franche-Comté 30 / 35 Couloir rhodanien 42 / 44 Grand Centre 42 / 50 Grand Est 37 / 50 Grand Nord 39 / 44 Grand Sud 40 / 45 Grand Sud-Ouest 42 / 47 Ile-de-France 46 / 54 Normandie 37 / 49 Ouest 40 / 45 Ile-de-France 38 % Couloir rhodanien 16 % SYNTHÈSE ET TENDANCES FIN 2011 ÉVOLUTIONS DU MARCHÉ PAR RAPPORT À 2010 TENUE DU MARCHÉ À MOYEN TERME Demande placée Offre immédiate Valeurs (Perspectives 2012) Ile-de-France = = Grand Nord Couloir rhodanien = Grand Sud = = 4

7 ZOOM : ENTREPÔTS > M² EN ILE-DE-FRANCE LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D ILE-DE-FRANCE LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE Dans un contexte économique difficile, les pôles majeurs tirent leur épingle du jeu. C est le cas de l Ile-de-France qui, depuis 2009, voit ses volumes placés à la hausse, tendance qui se confirme en Un marché en très bonne forme Les demandes exprimées en 2011 ont été dynamiques, notamment au 1 er semestre. Elles ont été moins importantes au 3 ème trimestre, marqué par la conjoncture internationale tendue à l issue de l été, qui a engendré de nouveaux reports de projets et un ralentissement des prises de décision. Néanmois, les acteurs de la grande distribution et les chargeurs ont animé le marché au fil de l année, les premiers sur de grandes demandes (> m²) et les seconds sur de petites surfaces ( m²). En revanche, les appels d offres des prestataires logistiques ont reculé par rapport à Notons également l accroissement du degré d exigence des utilisateurs, qui préfèrent se positionner sur des bâtiments clés-enmain, proches des villes, que sur des entrepôts moins personnalisés, plus éloignés, même neufs et «repricés». Depuis début 2011, m² ont été placés en Ile-de-France, (+10 % par rapport aux 3 premiers trimestres de 2010). Même si le 1 er semestre est en baisse annuelle (notamment car le 1 er trimestre 2010 avait été favorisé par la concrétisation d un certain nombre de projets engagés depuis longtemps), il atteint le niveau non négligeable de m² commercialisés. Quant au 3 ème trimestre, il confirme le dynamisme du marché, puisque m² ont été signés (+ 48 % en 3 mois), soit le meilleur 3 ème trimestre depuis Sur les 48 transactions réalisées en 2011, plus de la moitié est comprise entre m² et m² et le tiers entre m² et m². Ces proportions sont en hausse annuelle, au détriment des plus grandes surfaces. Depuis début 2011, la surface moyenne des opérations est d environ m² (en légère baisse par rapport à 2010). ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 (En millions de m²) 1,8 1,5 1,2 0,9 0,6 0, Sources : CBRE et Immostat-IPD S 2S 3T Perspective fin d'année Offre immédiate (en fin de période)

8 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE L arrêt des mises en chantier depuis 2009 a logiquement empêché le renouvellement du stock, ce qui explique l importance des commercialisations d entrepôts en état d usage (69 %, contre 51 % sur les 3 premiers trimestres 2010). La part des locaux de classe A recule également (52 % des transactions, contre 66 % pour l ensemble des autres régions). Les plus grands volumes ont surtout concerné des clés-en-main, tendance à l œuvre depuis un certain temps et confortée par l exigence accrue des utilisateurs. D ici la fin de l année, près de m² devraient être signés sur ce type d opération. Le Sud de la région, qui polarise la majeure partie des disponibilités (42 %), et le Nord (25 %), restent les secteurs les plus dynamiques, concentrant respectivement 39 % et 35 % de la demande placée. La fin de l année 2011 devrait se poursuivre sur un très bon rythme, avec un atterrissage de la demande placée prévu autour de m². Dans un contexte économique tendu, dont les perspectives sont assez incertaines, les indicateurs d expression de la demande au 4 ème trimestre pourraient être décisifs pour amorcer 2012 dans de bonnes conditions. Faible diminution du stock Les disponibilités s élèvent à environ 1,5 million de m² au 1 er octobre 2011 (environ 5 % de vacance en Ile-de-France). Elles diminuent de 10 % par rapport au 1 er octobre 2010, conséquence notamment de l importance des transactions sur des bâtiments existants. En revanche, ce repli n est pas aussi fort que prévu, en raison d un certain nombre de libérations, mais aussi de la réalisation d opérations clés-en-main. Ainsi, l obsolescence du stock continue de croître. Au 1 er octobre 2011, 49 % de l offre immédiate sont de classe A (contre 51 % un an plus tôt). Aucun lancement «en blanc» n est recensé à l automne 2011, mais m² de projets «en gris» sont en attente de commercialisation. Tandis que les premiers, jugés trop risqués financièrement, ne devraient pas reprendre de sitôt, les seconds permettront d alimenter le développement des bâtiments clés-en-main. Un marché hétérogène Les loyers sont restés stables en 2011, après un fort «repricing» des entrepôts «prime» en 2009 et au 1 er semestre Au 1 er octobre, les valeurs locatives faciales des entrepôts neufs et de classe A sont comprises, en moyenne, entre 46 et 54 HT HC/m²/an, pour les meilleurs produits. Cependant, un phénomène de prime à la localisation, par rapport à la qualité des biens, a émergé cette année. Ceci a entraîné une dichotomie des valeurs entre des entrepôts anciens situés en 1 ère couronne et d autres de dernière génération, plus éloignés. Dans certains cas, les premiers ont pu être loués à des valeurs très élevées (pouvant monter jusqu à 75 facial), à l inverse des seconds. Les avantages commerciaux restent importants, de l ordre d 1,5 à 2 mois de franchise par année de bail ferme. RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > M² PAR CLASSE D ENTREPÔT EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Messagerie 2 % Frigorifique 11 % Classe B 14 % Classe C 15 % Sources : CBRE et Immostat-IPD Classe A 58 % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > M² EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Est 8 % Ouest 18 % Sources : CBRE et Immostat-IPD Sud 39 % Nord 35 % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 Ouest 12 % Est 21 % Nord 25 % Sud 42 % EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > M² RÉALISÉES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an) 1T ZAC d'arvigny, Moissy-Cramayel (77) ND Logistics m² Location Oui Neuf Classe A N.C. 1T Rue des Bordes, Bondoufle (91) Bovis Transports m² Location Non État d'usage Classe C N.C. 1T ZAC de Chaillouet, Crégy-les-Meaux (77) Sodis m² Location Non Neuf Classe A N.C. Eurostore - Rue du Moulin de Cage, 1T Gennevilliers (92) Kuehne & Nagel m² Location Non État d'usage Classe B N.C. ZI des Cochets - Rue des Cochets, 1T St Germain-lès-Arpajon (91) Lidl m² Location Non État d'usage Classe A N.C. Parc Gustave Eiffel - Avenue de l'europe, 1T Bussy-Saint-Georges (77) Codimas Logistique m² Location Non État d'usage Classe A N.C. N.C.: Non communiqué Sources : CBRE et Immostat-IPD 6

9 ZOOM : ENTREPÔTS > M² DANS LE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE) LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DU NORD DE LA FRANCE* LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE * hors Picardie Le marché du grand Nord s est redynamisé courant 2011 et a retrouvé un certain poids au niveau national, néanmoins loin derrière l Ile-de-France et en deçà du couloir rhodanien : un bon cru depuis la crise Les demandes exprimées se sont caractérisées par un niveau d exigence accru en Les utilisateurs sont en effet de plus en plus regardants vis-à-vis de la qualité des bâtiments et de leurs caractéristiques techniques. La typologie des demandes est restée assez classique. Elles ont principalement concerné de grands volumes > m² ou des surfaces comprises entre m² et m². En outre, le Sud de la région et la métropole lilloise sont toujours les secteurs de prédilection des chargeurs et logisticiens. Suite à une année 2010 où les volumes placés représentaient moins de la moitié de ceux de 2008, les 3 premiers trimestres de 2011 témoignent d une bonne reprise du marché m² ont été commercialisés, correspondant aux volumes de l ensemble de l année précédente, et en hausse annuelle de 35 % par rapport à la même période. 13 transactions ont été recensées, contre 17 un an plus tôt. Les surfaces comprises entre m² et m² ont performé depuis le début de l année (47 % de la demande placée), au détriment de celles comprises entre m² et m² (22 %). Notons en outre que 22 % des volumes sont > m², en raison de la prise à bail par Boulanger de m² (entrepôt neuf et de classe A) à Hénin-Beaumont au 3 ème trimestre. 2 opérations clés-en-main ont été signées cette année. Il s agit des comptes-propres réalisés pour Big Ben Interactive à Lauwin-Planque ( m²) et pour ID Logistics à Brebières ( m²). Les autres signatures ont surtout concerné des bâtiments existants, souvent de seconde main. Globalement, depuis 2009, la qualité des entrepôts transactés a tendance à se dégrader, malgré une demande initiale pour des bâtiments de meilleure qualité. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² DANS LE GRAND NORD AU 1 ER OCTOBRE 2011 (En millions de m²) 0,75 0,60 0,45 0,30 0, S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période) 7

10 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE Sur les 3 premiers trimestres de 2011, les entrepôts de classe A représentent moins de la moitié des commercialisations, tandis que ceux de classe C voient leur poids croître à 38 %. Contrairement aux 3 premiers trimestres de 2010 où les logisticiens avaient réalisé près des 2 /3 des transactions, le poids des chargeurs et des logisticiens s est équilibré en 2011, avec toutefois un léger avantage aux chargeurs (54 %). Ceux-ci ont en effet eu une activité plutôt dynamique, en particulier les acteurs de la grande distribution. La quasi-totalité de la demande placée a été enregistrée dans la région Nord-Pas de Calais. La Picardie, qui tirait son épingle du jeu en 2010, est restée à la peine en Après une année amorphe, le Douaisis polarise, à l automne 2011, 36 % des volumes, grâce aux 3 grandes transactions signées à Brebières et Lauwin-Planque. Il est suivi par l axe A1 (22 % sur les 9 premiers mois de 2011) et le secteur de Lesquin (21 %). L année devrait s achever sur de bons résultats (atterrissage de la demande placée prévu autour de m²). En revanche, 2012 pourrait s avérer plus difficile, dans la mesure où la résorption du stock, tant en qualité qu en volume, ainsi que l accroissement des exigences des acteurs, devraient entraîner une augmentation des clés-en-main, opérations longues, qui alimenteraient les résultats de fin Des disponibilités en recul Au 1 er octobre 2011, l offre immédiate atteint m², en baisse annuelle de 33 %. Comme pour les autres marchés régionaux, ce repli est la conséquence du bon niveau de demande placée ayant porté sur des entrepôts existants, mais aussi de l arrêt des mises en chantier. Ce stock est vieillissant : il est en grande partie en état d usage et à 35 % seulement de classe A. Cette proportion a d ailleurs diminué en un an, les meilleurs bâtiments ayant trouvé preneur. C est en Picardie que les disponibilités sont les plus abondantes ( m 2 ). Dans le Nord-Pas de Calais, l axe A25 concentre le quart du stock. Très peu de nouveaux développements ont vu le jour depuis Mais les projets «en gris» sont extrêmement élevés et dépassent m². Ils offrent un potentiel de réalisation d opérations clés-en-main relativement important. Des loyers de nouveau attaqués Après s être repositionnées en 2009, à l image des autres marchés, les valeurs sont restées stables en Courant 2011, la dégradation du stock et les incertitudes économiques ont entraîné un nouveau «repricing». Au 1 er octobre 2011, les valeurs locatives faciales s échelonnent entre 39 et 44 HT HC/m²/an pour les entrepôts de bonne qualité et entre 36 et 42 pour ceux en état d usage. Des disparités persistent selon la localisation des biens. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > M² DANS LE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE) SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Sud Lille 2 % Dunkerque 2 % Picardie 8 % Versant Nord-Est 9 % Lesquin 21 % Douaisis 36 % Axe A1 22 % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² DANS LE NORD-PAS DE CALAIS AU 1 ER OCTOBRE 2011 Versant Nord-Est 4 % Lens 4 % Douaisis 5 % Arras 6 % Sud Lille 9 % Dunkerque 14 % Axe A1 14 % Axe A25 26 % Autres secteurs 18 % EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > M² RÉALISÉES DANS LE GRAND NORD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an ou HT HD/m²) 1T CRT, Lesquin (59) Grimonprez m² Location Non État d usage Classe C 32 1T ZI, Lauwin-Planque (59) Big Ben Interactive m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A 315 1T Port Autonome de Dunkerque, Loon Plage (59) DHL m² Location Non Neuf Classe A 43 3T Zone des Béliers, Brebières (62) ID Logistics m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C. 3T ZI, Lauwin-Planque (59) Gifi m² Location Non Neuf Classe A 42 3T Rue Marcel Paul, Seclin (59) Geodis Euromatic m² Location Non État d'usage Classe C 33 N.C.: Non communiqué 8

11 ZOOM : ENTREPÔTS >5 000 M 2 DANS LE COULOIR RHODANIEN (RHÔNE-ALPES) LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA PÉRIPHÉRIE LYONNAISE LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE Après deux années de ralentissement, le couloir rhodanien a été un des premiers marchés régionaux à redémarrer début La fin de l année devrait se poursuivre sur un bon rythme. Redynamisation du marché En 2011, les demandes exprimées ont été plutôt actives. Un certain nombre de nouveaux appels d offres a été émis, dont les premières réalisations devraient voir le jour en Les processus de financement et de décision sont de plus en plus longs. Le créneau des moyennes surfaces ( m²) est toujours le plus recherché par les acteurs. Avec m², la demande placée dans le couloir rhodanien a augmenté de 16 % sur les 3 premiers trimestres de 2011 par rapport à la même période en Après avoir réalisé sa plus mauvaise performance trimestrielle connue ( m² placés au 1 er trimestre 2011) et alors que les autres marchés régionaux étaient encore à la peine au 1 er semestre, la région a enregistré son meilleur 2 ème trimestre depuis 2008 ( m²). Ce rebond s est confirmé au 3 ème ( m²). Notons que 19 signatures ont été enregistrées, contre 17 sur les 3 premiers trimestres de La concrétisation de projets engagés depuis longtemps a permis cette redynamisation. Parmi eux, nous pouvons citer la prise à bail par Feu Vert de près de m² à Saint-Vulbas et celle de STEF TFE ( m²) à Saint-Quentin-Fallavier. Tendance classique, le marché a été porté par les petites et moyennes surfaces : 42 % des transactions ont concerné des entrepôts entre m² et m² et 37 % entre m² et m². ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² DANS LE COULOIR RHODANIEN AU 1 ER OCTOBRE 2011 (En millions de m²) 0,90 0,75 0,60 0,45 0,30 0, S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)

12 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE Traditionnellement dans le peloton de tête des marchés rhodaniens, en raison du dynamisme incontestable de la ZAC de Chesnes-Nord à Saint-Quentin-Fallavier, le secteur de L Isle d Abeau a performé en Son poids dans la demande placée atteint 44 % (contre 28 % sur la même période en 2010). Alors que les opérations clés-en-main sont en recrudescence sur les marchés logistiques français, notamment en Ile-de-France, cette tendance ne se confirme pas en Rhône-Alpes. Depuis le début de l année, la quasi-totalité des signatures a porté sur des entrepôts existants. Ainsi, plus de la moitié de la demande placée est en état d usage, proportion qui n a cessé de croître depuis 2008, tandis que celle des bâtiments de classe A diminue progressivement. Elle représente, à l issue du 3 ème trimestre 2011, les ¾ des volumes commercialisés (90 % en 2010). Bien que marquée par l incertitude économique, 2011 devrait s achever sur de bons résultats (autour de m² placés), des dossiers étant actuellement en cours de négociation. Résorption du stock, qui vieillit L offre immédiate atteint m² au 1 er octobre 2011, en baisse de 29 % en un an. Le bon niveau de demande placée a permis cette absorption, avec en contrepartie la remise sur le marché de bâtiments de seconde main. Ainsi, le stock, qui reste élevé, décroît mais vieillit (50 % d entrepôts de classe A seulement). Suivie de loin par les marchés diffus et le secteur Rocade Est, L Isle d Abeau polarise la majeure partie des disponibilités (45 %). Son stock s est déprécié de 20 % en un an, mais est toujours important car la plupart des transactions enregistrées sur ce marché émanait de demandes endogènes. Peu de lancements «en blanc» ont été entrepris dans la région depuis À l issue de l été 2011, un unique programme est en cours de construction, à Saint Georges d Espéranche, et devrait être livré début Enfin, l offre «en gris» s élève à environ m² au 1 er octobre. Elle diminue de 24 % par rapport au 1 er octobre 2010, un certain nombre de projets ayant été abandonné. Repositionnement des loyers Après un repositionnement en 2009 et une stabilisation en 2010, les valeurs sont de nouveau attaquées en 2011, tant sur les bâtiments «prime» que ceux de moins bonne qualité. Au 3 ème trimestre, un retour à une situation moins tendue a pu être constaté. Les valeurs locatives faciales sont désormais comprises entre 42 et 44 HT HC/m²/an pour des bâtiments neufs, restructurés ou rénovés, et entre 38 et 42 pour ceux de seconde main. Les avantages commerciaux s élèvent à environ 1,5 mois de franchise par année de bail ferme. EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > M² RÉALISÉES DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > M² DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Vallée du Rhône 3 % Rocade Est 13 % Plaine de l'ain 20 % Autres secteurs 20 % L'Isle d'abeau 44 % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² DANS LE COULOIR RHODANIEN AU 1 ER OCTOBRE 2011 Vallée du Rhône 5 % Côtière 7 % Plaine de l'ain 12 % Rocade Est 14 % Autres secteurs 17 % L'Isle d'abeau 45 % Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an ou HT HD/m²) 1T 19 rue de Bretagne, Saint-Quentin-Fallavier (38) Mory Group m² Location Non État d'usage Classe A 40 2T PI Plaine de l'ain, Saint-Vulbas (01) Feu Vert m² Location Non Neuf Classe A N.C. 2T PI Plaine de l'ain, Saint-Vulbas (01) Carrefour m² Location Oui Neuf Classe A N.C. 2T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) STEF TFE m² Location Non Neuf Classe A N.C. 3T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) Morin Logistic m² Location Non État d'usage Classe A 44 3T 65 rue du Luzais, Saint-Quentin-Fallavier (38) Thermador m² Vente utilisateur Non État d'usage Classe C 278 N.C.: Non communiqué 10

13 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : ENTREPÔTS > M² DANS LE GRAND SUD (PACA ET LANGUEDOC) LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA RÉGION PACA Marché touché par la crise, à l image des autres régions, le grand Sud a été un peu plus long à rebondir que d autres mais présente, fin 2011, des signes de reprise encourageants. Un record de demande placée au 3ème trimestre En 2011, les demandes exprimées ont, pour la plupart, porté sur de petites surfaces, généralement comprises entre m² et m². Au début de l année, d importantes demandes pour de gros développements de chargeurs (> m²) ont été émises, dont les processus de décisions et de montage devraient durer longtemps. Certaines ont pu se concrétiser courant 2011, mais d autres ne devraient pas voir le jour avant début 2012, au plus tôt. Après deux années de fort ralentissement, le marché du grand Sud était encore à la peine au 1er semestre 2011 (- 42 % de volumes placés par rapport au 1er semestre 2010). C est au 3ème trimestre que le marché retrouve un second souffle. Sur ces 3 derniers mois, m² ont été transactés, un record depuis La demande placée depuis le début de l année atteint m² (+ 59 % par rapport à la même période en 2010). 11 signatures ont été enregistrées, contre 12 sur les 3 premiers trimestres de Ces résultats sont liés à la réalisation de grandes transactions pendant l été, comme l attestent la prise à bail de m² par Geodis à Port-Saint-Louis-du-Rhône) ou encore le compte-propre de m² pour Maisons du Monde à Fos-sur-Mer. Les petites surfaces ( m²), bien que recherchées par les acteurs, sont en perte de vitesse, avec 45 % des commercialisations sur les 9 premiers mois de 2011 (contre 67 % sur la même période en 2010). ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² DANS LE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2011 (En millions de m²) 0,45 0,30 0, S 09 2S 3T Offre immédiate (en fin de période) 11

14 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE Grâce aux 2 transactions citées précédemment, le secteur de Distriport a performé en Il représente 46 % de la demande placée (contre 4 % en 2010). Il est suivi, avec 22 %, par Saint-Martin-de-Crau qui, avec 2 transactions également, est stable en un an et n affiche plus aucune disponibilité à court terme. Les marchés plus diffus (comme les marchés secondaires de PACA ou le Languedoc), qui avaient été relativement dynamiques en 2010, sont aujourd'hui moins actifs et ne pèsent respectivement que 9 % et 17 % des volumes placés. Notons que, malgré un stock disponible de qualité, le marché de Clesud n a été animé que par de la demande majoritairement endogène. Le grand Sud, marché récent, a vu la majeure partie de ses transactions (près des 2 /3) réalisée sur des entrepôts neufs et de classe A. Après un très bon début de 2 nd semestre 2011, la fin d année et le 1 er semestre 2012 devraient voir la concrétisation de projets de développements engagés en début d année. Au-delà, les perspectives restent encourageantes mais floues, les soubresauts de l actualité économique rendant les acteurs prudents et le marché fluctuant. Un fort recul de la vacance Au 1 er octobre 2011, m² sont disponibles immédiatement dans le grand Sud (- 39 % par rapport au 1 er octobre 2010). Cette baisse est le résultat des grandes transactions réalisées au cours de l année (diminution de 56 % du stock des m²), mais aussi du ralentissement des mises en chantier. En effet, même si le Sud est l un des rares marchés français où des bâtiments ont été lancés «en blanc» depuis 2009, ceux-ci ont tout de même été freinés. Les disponibilités sont, pour la quasi-totalité, localisées dans les Bouches-du-Rhône (90 %) : principalement sur les marchés secondaires (50 %), mais aussi à Distriport (26 %) et Clesud (24 %). La plupart de ces offres est de très bonne qualité. L offre «en gris» atteint m² à l automne Elle a considérablement reculé en un an (- 37 %), suite à la réalisation de grands clés-en-main (comme le compte-propre pour Maisons du Monde). Elle devrait encore s amenuiser dans les prochains mois, au regard des négociations en cours. Des valeurs stables Les valeurs locatives faciales sont stables en Bien que touché par une diminution conséquente de l offre, le marché ne présente pas encore de véritable tension sur les valeurs, ni sur les avantages commerciaux (qui sont de l ordre d 1,5 mois de franchise par année de bail ferme). Dans la région PACA, les loyers de présentation sont compris entre 40 et 41 HT HC/m 2 /an pour les entrepôts neufs, restructurés ou rénovés et entre 38 et 40 pour ceux de seconde main, avec plus ou moins d écart selon la localisation du bien. Languedoc 10 % Clesud 21 % Distriport 24 % EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > M² RÉALISÉES DANS LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > M² DANS LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Bollène 6 % Autres secteurs 9 % Languedoc 17 % Saint-Martin-de-Crau 22 % Autres secteurs 45 % Valeur (HT HC/m²/an ou HT HD/m²) Distriport 46 % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² DANS LE GRAND SUD AU 1 ER OCTOBRE T ZAC Pan Europarc, Bollène (84) ID Logistics m² Location Non Neuf Classe A 39 2T ZAC Sainte Anne Est, Sorgues (84) ADX Productions m² Location Non Neuf Classe A 40 3T ZAC Fos-Distriport - Vistalog 5, Port-Saint-Louis-du-Rhône (13) Geodis m² Location Non Neuf Classe A N.C. 3T ZI La Feuillanne, Fos-sur-Mer (13) Maisons du Monde m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C. 3T Saint-Martin-de-Crau (13) Maisons du Monde m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C. 3T rue d'athènes, Vitrolles (13) Geodis Euromatic m² Location Non État d'usage Classe B 38 N.C.: Non communiqué 12

15 INTERVIEW : FRANÇOIS RISPE, DIRECTEUR GÉNÉRAL, PROLOGIS EUROPE DU SUD Quelle est votre vision du marché de la logistique depuis la fusion avec AMB? En tant qu investisseur, développeur et propriétaire, ProLogis a une vision de marché de long terme, qui est d ailleurs plutôt positive. Nous pensons en effet que, bien que dépendant de l économie et des soubresauts de la crise, le marché de la logistique va nécessairement continuer à se développer. À très court terme, nous sommes optimistes car 2011 a été une très bonne année (liée à un phénomène de rattrapage de 2009 et 2010). Nous restons prudents pour 2012 et devrait être l année du rebond. En effet, nous vivons tout de même dans une économie de consommation et nous ne sommes pas encore allés au bout des possibilités de développement en matière de logistique. Comment s oriente votre politique immobilière? Sur notre marché, la masse critique d un groupe est très importante. L accès au crédit est ainsi facilité et la levée de capitaux se pratique dans des conditions très satisfaisantes. Ceci nous permet de louer nos bâtiments à des loyers attractifs et de comprimer les coûts de charges locatives. Nous pouvons par ailleurs offrir des solutions innovantes et créatives à nos clients, au sein d un même pays, d un même continent, et parfois même d un continent à un autre. Notre principale problématique réside dans la croissance et la qualité de notre portefeuille. D une part, nous adoptons une politique d arbitrage sur un certain nombre d actifs, où nous n avons pas de masse critique importante, afin de sortir de ces marchés. D autre part, nous cherchons à renforcer nos marchés «core». Cette politique passe par l investissement direct au travers d acquisitions, et par la rénovation, l amélioration, le renforcement et le développement de ces actifs. Enfin, nous pouvons directement développer des immeubles pour le compte de nos clients, sur les marchés de long terme. Comment s applique votre politique de développement durable? Elle dépend totalement du type d actif : les bâtiments existants ou les constructions futures. La problématique de l existant est toujours compliquée et devrait perdurer longtemps. En effet, il est «facile» de certifier du neuf, beaucoup moins de l existant. Nous intégrons cependant dans nos réflexions le devenir des sites dits «brownfields» (à l inverse de ceux dits «greenfields»). Il s agit d anciens sites industriels ou de terrains pollués, dont la reconversion exige une dépollution totale. Dans la mesure du possible, nous préférons en effet développer de nouveaux produits sur des sites existants, proches des métropoles, plutôt que de détruire des surfaces «vertes» (terres agricoles notamment). Évidemment, toutes nos nouvelles constructions seront certifiées. Nous allons automatiquement intégrer la dimension environnementale dans ces développements, notamment en ce qui concerne leur localisation (choix de la proximité des grandes métropoles, dans l objectif de diminuer l impact du transport) et leurs caractéristiques techniques (isolation, récupération des eaux pluviales, optimisation de l éclairage, etc.). LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE INTERVIEW : PHILIPPE AMIOTTE, DIRECTEUR IMMOBILIER & MOYENS GÉNÉRAUX, DANONE Comment est déterminée votre politique immobilière? Pour des métiers «mass market» comme les nôtres, l'immobilier logistique constitue une étape entre le lieu de production et la tête de gondole sur le lieu de vente. En revanche, il ne constitue pas un actif stratégique, comme peuvent l'être les sites de production. Comme beaucoup d'industriels, nous avons cherché ces dernières années à déconsolider du bilan les immobilisations logistiques, tout en nous recentrant sur notre cœur de métier. En ce qui concerne notre politique immobilière, la tendance est donc à l'externalisation des murs ou de la fonction immobilière, voire des deux, auprès de prestataires spécialisés. Ce schéma prévaut par exemple pour nos activités boissons et en partie pour le pôle nutrition infantile. Ce sont la nécessité d'une forme de flexibilité et l'adaptation constante des flux aux besoins de nos clients qui nous ont poussés à privilégier la location de nos plateformes logistiques. Parfois, nous sommes clients du transporteur, lui-même locataire. Quelles sont les spécificités de vos implantations logistiques? Les schémas, les tailles et les typologies de nos entrepôts diffèrent beaucoup selon nos métiers et les zones géographiques. Ils sont fonctions de diverses variables d'ajustement : les volumes et les masses (par exemple, il n y a rien de commun sur ce plan entre nos eaux embouteillées et la nutrition clinique) ; la cartographie croisée de nos usines, de nos clients distributeurs et des bassins de consommation ; le mode de transport (là encore, il y a opposition entre deux métiers : opportunité du fer pour les eaux ; distribution pharmaceutique plus fine, adaptée aux clients et à la spécificité des produits, pour la nutrition clinique) ; les profils et la qualité des infrastructures routières d'un pays donné, etc. Quelle est votre politique de développement durable? Nous sommes engagés par exemple dans un processus de remise à niveau sur trois ans de nos bases logistiques froid en France. Nous avons constaté que, dans le même espace-temps, un certain nombre d'indicateurs pouvait «passer au rouge» : la fongibilité et le degré d'obsolescence du clos et couvert, croissants passé un certain âge (l âge moyen de nos 10 plateformes froid est d environ 25 ans) ; l'évolution de la réglementation européenne en matière de fluide frigorigène ; l'effet mécanique des indexations de loyers ; la détérioration de certaines voiries lourdes, etc. Sans que la cartographie soit mise en cause elle a, au contraire, été confortée nous nous sommes rendus à l'évidence qu il fallait rendre les sites performants. Ce processus nous a conduits à lancer de nouvelles constructions «greenfields», à céder des murs d'actifs occupés, ou simplement à mieux dialoguer avec nos bailleurs pour établir des plans de remise à niveau des sites, assortis d'une renégociation des baux. Naturellement, dans le cadre de ce processus, nous en profitons pour «verdir», selon la formule consacrée, notre parc, en nous adossant à des spécialistes de l'éco-conception. 13

16 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : LE MARCHÉ DES MESSAGERIES EN ILE-DE-FRANCE Cette analyse a été réalisée à partir de la base de données CBRE qui compte, au 1 er octobre 2011, 87 messageries situées en Ile-de-France, soit m² de surfaces construites sur un foncier total de près de 2 millions de m². (Cf. définition messagerie page 20). Un marché de 2 ème couronne Face à l évolution des modes de consommation et aux besoins croissants de la logistique urbaine, le marché des messageries représente un enjeu d avenir du secteur de la logistique. Au 1 er octobre 2011, près de la moitié des locaux est recensée dans le Nord de la région (46 %) et 32 % dans le Sud. L Est et l Ouest pèsent respectivement 13 % et 9 %. Les 2 /3 de ces messageries sont situés entre l A86 et la Francilienne ; 31 % en 1 ère couronne. Faisant face à des contraintes de proximité importantes, les messageries nécessitent une localisation la plus proche possible des centres urbains. Le manque de foncier disponible et de bâtiments répondant aux attentes des utilisateurs caractérisant la zone intra A86 explique la prépondérance des locaux en 2 ème couronne. Notons toutefois que ces bâtiments sont essentiellement regroupés sur des axes de circulation importants, tels que le croisement autoroutier A6 / A10, proche de l aéroport Paris-Orly, ou le long de l autoroute du Nord, à proximité de l aéroport Paris-Charles de Gaulle. Des bâtiments de taille moyenne Suivant l échantillon CBRE, la surface moyenne de l aire de transit d une messagerie atteint m² au 1 er octobre Les bureaux et autres locaux associés à la partie principale du bâtiment représentent, en moyenne, m². La surface moyenne du terrain s élève à m². La majeure partie des bâtiments (41 %) est comprise entre m² et m², 40 % entre m² et m² et 13 % entre m² et m². Peu de disponibilités Très peu de messageries sont aujourd hui disponibles à la commercialisation. Parmi les m² existants, 91 % des bâtiments sont occupés, seuls 9 % sont libres immédiatement. Le marché est donc tendu et la vacance s élève à 6 % ( m²). Moins d une dizaine de développements futurs pourraient venir alimenter le stock. Les offres «en blanc», comme le lancement d une messagerie par Sogaris à Créteil (5 600 m², livraison prévue d ici fin 2011), ou les projets éventuels restent encore limités. De faibles volumes transactés m² de messageries ont été transactés depuis le début de l année Ce résultat est en net recul par rapport aux 9 premiers mois de 2010 (- 51 %), mais augmente par rapport à la même période en Bien qu en baisse en ce qui concerne les volumes, la demande placée est globalement stable en termes de nombre de transactions (6 signatures à l issue du 3 ème trimestre). Le marché des messageries est traditionnellement tourné vers la location. La plupart des bâtiments est d ordinaire détenue par des spécialistes du secteur, opérateurs ou prestataires logistiques. Des valeurs «repricées» Les valeurs locatives faciales des messageries neuves, restructurées ou rénovées sont comprises entre 70 et 115 HT HC/m²/an en Ile-de-France et entre 50 et 100 pour celles en état d usage. Ces loyers se sont repositionnés en 2010, notamment pour les locaux de moins bonne qualité, plus éloignés des centres urbains. Les bâtiments très bien placés affichent toujours des valeurs élevées. PARC DE MESSAGERIES EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE

17 LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS ET PETITS. ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE Dans cette partie, sont analysés conjointement les marchés des locaux d activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< m²). Après une année 2010 dynamique, marquant un rebond de l activité après deux années moroses, l année 2011 affiche un rythme un peu moins actif. Sur un marché souffrant d une inadéquation persistante entre l offre et la demande et dans un climat économique et financier incertain, l immobilisme des acteurs reste de mise. Prudence des utilisateurs Bien qu en hausse sur les 9 premiers mois de l année par rapport à l année précédente, la demande exprimée confirme au 3 ème trimestre 2011 son ralentissement engagé dès le 2 ème trimestre. L été, période où les acteurs sont traditionnellement moins actifs, ainsi que la dégradation de la conjoncture nationale et internationale ont pesé sur le niveau des demandes. En effet, les mauvaises nouvelles sur le plan économique s accumulant au fil de l année, les acteurs tendent à redevenir attentistes et retardent ou annulent leurs projets. Pourtant, un bon redémarrage s est fait sentir au début de l automne. Les produits à la vente sont toujours très sollicités. Ils représentent plus de la moitié de la demande exprimée, proportion stable par rapport à Les acteurs se positionnent également beaucoup sur de petites et moyennes surfaces (< m²). Notons par ailleurs une recrudescence des demandes émanant du secteur des loisirs. Fait marquant sur les 3 premiers trimestres de 2011, les demandes ont principalement été motivées par des besoins de déménagement, suivant des objectifs de recherches d économies (regroupement des activités, rationalisation des surfaces, notamment). Recul de la demande placée m² ont été placés depuis le début de l année, en baisse de 11 % par rapport à la même période en 2010, année excellente (2 ème meilleure année des années 2000, après 2007). Les volumes transactés ont diminué progressivement au fil des mois, passant de m² signés au 1 er trimestre, à m² au 2 ème et m² au 3 ème. Le marché reste fragile et tendu, les acteurs prudents. Par conséquent, les délais de transactions sont encore très élevés, mais présentent des évolutions différentes selon les types de locaux. En ce qui concerne les moyennes surfaces (entre m² et m²), ils ont poursuivi leur hausse au début de l année, pour se stabiliser à un niveau élevé à la fin (un peu moins d un an s écoule entre l émission de la demande et la signature effective de l opération). Pour les autres surfaces, ces délais ont légèrement diminué, en raison notamment de la nouvelle hausse des prises à bail, plus rapides à conclure que les ventes. Le phénomène de percée des ventes utilisateurs observé en 2010 ne s est pas confirmé en Le marché retourne à un schéma plus traditionnel, avec 66 % de surfaces louées depuis le début de l année (contre 56 % sur la même période en 2010). Ce recul s explique tout d abord par le manque d offres de qualité disponibles à la vente, quelle que soit leur surface. Ceci a accru la concurrence sur le marché et donc entraîné une hausse des prix de vente. En outre, l octroi de crédit s est compliqué au cours de l année (hausse des taux d intérêt, durcissement des conditions d obtention, etc.), favorisant le choix de la location plutôt que de l acquisition. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE (En millions de m²) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, Demande placée (dans l'année) 08 Offre immédiate (en fin de période) Estimation fin d'année 9M 11 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 Au-delà de la Francilienne 18 % Intra A86 32 % RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011 > m 2 19 % m 2 17 % Entre A86 et la Francilienne 50 % < 500 m 2 10 % m 2 14 % m 2 40 % LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE 15

18 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE Depuis le début de l année 2011, la majeure partie des transactions s est faite, de façon classique sur ce marché, sur des locaux en état d usage (près des ¾ des signatures, qu elles soient à la location ou à l achat). Sur les 9 premiers mois de 2011, l Est, l Ouest et le Nord affichent respectivement - 38 %, - 20 % et - 12 % des volumes commercialisés par rapport à la même période en Le Sud est en hausse de 21 %. Ce dernier secteur polarise d ailleurs la majeure partie de la demande placée (37 %, soit 10 points de plus qu un an auparavant), devant le Nord (29 %) et l Est (18 %). Une baisse progressive du stock m² de surfaces disponibles sont recensés au 1 er octobre 2011 (soit 8 % de vacance), en baisse de 3 % par rapport au 1 er janvier. Le marché de 1 ère couronne a perdu 7 % de ses disponibilités depuis le début de l année. Ceux de 2 ème couronne et au-delà de la Francilienne sont stables. La 2 ème couronne concentre toujours près de la moitié du stock. Les marchés les plus offreurs, que sont le Sud et le Nord, représentent respectivement 34 % et 25 % de l offre immédiate. L offre reste de mauvaise qualité, à 80 % en état d usage. Notons que la part des surfaces rénovées augmente de 2 points entre le 1 er janvier et le 1 er octobre Les lancements «en blanc» n ont pas repris en 2011, et ne devraient pas repartir à court ou moyen termes, en raison du contexte financier. Ils s élèvent à m², soit une dizaine de chantiers, dont les livraisons s échelonneront entre fin 2011 et mi Les offres «en gris» représentent près de m², chiffre en baisse de 11 % par rapport au 1 er janvier 2011, mais à peu près stable par rapport au 1 er juillet. Un marché de plus en plus hétérogène Les loyers faciaux sont stables, mais les valeurs économiques font face à de profondes disparités selon la qualité et la localisation des produits. Les écarts se creusent de plus en plus entre les locaux «prime» et ceux de moins bonne qualité. Il en résulte des avantages commerciaux variables, mais globalement constants, entre 1,5 et 2 mois de franchise de loyer par année de bail ferme. Quant aux prix de vente, ils ont suivi une pente ascendante en Un déséquilibre important subsiste selon l état des locaux, mais surtout selon leur localisation géographique. Des perspectives incertaines L année 2011 devrait s achever avec une demande placée en baisse par rapport à Les surfaces commercialisées pourraient atterrir autour de m², volume non négligeable toutefois, en comparaison de ceux atteints au cours de la décennie passée. En 2012, la prudence et l attentisme des acteurs pourraient encore être accentués par la conjoncture économique instable. Le stock devrait continuer de se résorber et les valeurs rester stables. PRIX DE VENTE DES LOCAUX D ACTIVITÉS* EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 (Valeurs faciales, HT HD/m²) Zone géographique Minimum Moyenne Maximum 1 ère couronne Nord/Ouest Reste Est Ile-de-France Sud * Locaux d activités «classiques» (proportion activités / bureaux 70/30) RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 Au-delà de la Francilienne 19 % Intra A86 33 % LOYERS DES LOCAUX D ACTIVITÉS* EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 (Valeurs faciales, HT HC/m²/an) Zone géographique * Locaux d activités «classiques» (proportion activités / bureaux 70/30) N.S. : Non significatif Produits Neuf / restructuré État d usage Intra A86 90 / / 107 Nord Entre A86 et la Francilienne 60 / / 75 Au-delà de la Francilienne N.S. N.S. Entre A86 et la Francilienne 48 % RÉPARTITION DE L OFFRE IMMÉDIATE PAR TRANCHE DE SURFACES EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 > m 2 38 % m 2 21 % < 500 m 2 2 % m 2 7 % m 2 32 % Intra A / / 90 Ouest Entre A86 et la Francilienne 75 / / 80 Au-delà de la Francilienne 75 / / 80 Intra A86 80 / / 80 Est Entre A86 et la Francilienne 85 / / 80 Au-delà de la Francilienne 75 / / 60 Intra A86 80 / / 90 Sud Entre A86 et la Francilienne 70 / / 75 Au-delà de la Francilienne 65 / / 70 16

19 ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE Cette analyse a été réalisée à partir de la base de données CBRE qui compte, au 1 er octobre 2011, 142 parcs d activités «classiques» situés en Ile-de-France, soit un peu plus de 2 millions de m² (Cf. définition parcs d activités page 20). La majeure partie des parcs d activités est localisée au Nord (42 %) et au Sud (41 %) de la région. Ces deux marchés sont traditionnellement les plus actifs, notamment entre l A86 et la Francilienne, et sont suivis de loin par l Est (10 %) et l Ouest (7 %). Le dynamisme de la 2 ème couronne parisienne est lié à sa proximité des bassins de production et de consommation, ainsi que des axes de communications, et à ses valeurs immobilières et foncières moindres qu en 1 ère couronne. Ce dernier emplacement, bien que très recherché, ne regroupe ainsi que 37 % des parcs. L offre immédiate atteint m² au 1 er octobre Elle est majoritairement localisée dans le Nord de la région (38 %) et dans le Sud (27 %), puis à l Est (20 %) et à l Ouest (15 %). Suite à la livraison de près de m² de parcs d activités depuis le début de l année, le taux de vacance atteint 16 % en Ile-de-France. Il reste plus important entre l A86 et la Francilienne (19 %). La 1 ère couronne est le marché le plus tendu (11 %). L offre future certaine est très faible au 1 er octobre L environnement financier instable et le contexte immobilier peu encourageant poussent les opérateurs à la plus grande prudence. De nouveaux chantiers ne sont donc pas à prévoir tant que le stock ne se sera pas résorbé, sauf sur certains emplacements de niche, tels qu en 1 ère couronne. En revanche, les offres «en gris» sont encore élevées ( m²), ce qui confirme l existence d un certain nombre de réserves pour la construction de bâtiments clés-en-main. Suivant une très bonne année 2010, l année 2011 s annonce dynamique également, toutefois dans une moindre mesure. Les résultats du 1 er semestre ont été un peu en deçà par rapport à l année précédente et le fort rattrapage LES PRINCIPAUX PARCS D ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 qui s était effectué fin 2010 ne devrait pas avoir lieu cette année. Ainsi, sur les 3 premiers trimestres 2011, m² ont été commercialisés (en baisse annuelle de 10 %). Logiquement, l essentiel des transactions s est fait dans le Sud (40 %) et dans le Nord (38 %). L Est voit son poids augmenter à 15 % et l Ouest ne polarise que 7 % des signatures. En outre, le marché entre l A86 et la Francilienne comptabilise plus de la moitié des opérations, car les prix y sont mieux adaptés à la demande et l offre y est plus abondante. Après une année 2010 où la demande placée des surfaces neuves, restructurées ou rénovées avait performé, celle-ci a diminué en Elle ne représente plus que 49 % des volumes (contre 61 % en 2010). Le marché souffre en effet d une dichotomie entre l offre et la demande, et notamment en ce qui concerne la vente et la location. Alors que les produits à la vente sont de plus en plus recherchés, seule une infime part du stock disponible est proposée sous ce type de contrat (2 % à vendre et 14 % à vendre ou à louer). Pourtant, la part des acquisitions augmente petit à petit (17 % de la demande placée à la vente sur les 3 premiers trimestres 2011). La vente par lots, qui a constitué un soutien du marché en 2011, devrait se tasser en Le durcissement des conditions de financement et la hausse des taux d emprunt pourraient avoir un impact sur les stratégies d investissement à court ou moyen termes, en sanctionnant les dossiers les plus fragiles. Après un «repricing» acté courant 2010, les valeurs locatives faciales sont stables, mais présentent des écarts importants selon la qualité et la localisation des parcs. Il en est de même pour les prix de vente. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE 17

20 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE Un marché toujours à la peine En cumul sur les 9 premiers mois de l année 2011, le volume d engagements en locaux d activités / petits entrepôts et logistique a connu une progression de 15 % comparativement à la même période de 2010, avec environ 515 millions d euros enregistrés. Toutefois, la reprise apparaît en retrait par rapport au reste du marché de l investissement national. Ainsi, avec seulement 7 % du montant total France, le poids du segment continue de reculer et reste éloigné de la tendance long terme, proche des 10 % Cette performance relativement décevante résulte d un mauvais 1 er semestre, le tout début d année ayant été particulièrement atone. En effet, après la forte activité de la fin 2010, les transactions ont eu du mal à repartir et seuls 70 millions d euros ont été échangés de janvier à mars 2011, période durant laquelle aucune transaction logistique n a été enregistrée. Par la suite, le marché s est quelque peu ranimé, en particulier au 3 ème trimestre, qui a connu une progression de 66 % par rapport à la même période l an passé. Le segment des locaux d activités / petits entrepôts fait cependant exception à la tendance, son volume de transactions ayant au contraire reculé tout au long de Jugé plus risqué en raison de la plus grande spécificité des actifs, il continue de subir la désaffection des investisseurs et n a pesé que 28 % des engagements, un niveau historiquement faible. Les investisseurs ont une nouvelle fois fortement privilégié les produits «prime», sécurisés, bien localisés et de qualité. Ainsi, les actifs récents ou neufs ont représenté 57 % des volumes investis, ce pourcentage grimpant à 68 % pour la seule logistique où les produits de classe A sont les plus recherchés. En termes de géographie, la reprise du marché locatif en régions a permis de relancer les engagements en province (44 %), qui se sont focalisés sur les grands sites logistiques de la dorsale Nord/Sud et de la façade atlantique. Par ailleurs, les ventes d actifs groupés, qui avaient particulièrement souffert l an passé des restrictions dans l octroi du crédit en raison de leur volume important, sont de retour et pèsent 54 % des montants échangés. Les 2 plus importantes signatures depuis le début de l année ont de fait concerné des portefeuilles logistiques (la cession par AEW Europe à GLL de m² de plateformes «prime» sur 6 sites et celle par Gecina à Carval de m² d actifs diffus). ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS PAR CLASSE D ACTIFS EN FRANCE (En millions d euros) Locaux d'activités / petits entrepôts 08 Poids dans l'investissement total en immobilier d'entreprise M 11 Logistique 20 % 16 % 12 % INVESTISSEMENTS EUROPÉENS EN LOCAUX D'ACTIVITÉS / ENTREPÔTS / LOGISTIQUE (En millions d euros) % 4 % 1S 11 Royaume-Uni France Allemagne Autres L INVESTISSEMENT EN EUROPE Au cours du 1 er semestre 2011, le climat de prudence a continué de peser sur l investissement européen et a confirmé le recentrage sur les actifs «core» des marchés les plus sécurisés et les plus liquides. Tous types de produits confondus, le montant total investi sur les 6 premiers mois de l année s est élevé à 54,8 milliards d euros. Les investissements en locaux d activités et entrepôts / logistique ont cependant augmenté, totalisant près de 4,5 milliards d euros, comparés aux 3,8 milliards d euros du 2 nd semestre Ce marché représente donc 8 % des investissements immobiliers en Europe. Des tendances se dégagent néanmoins : un moindre appétit pour le Royaume-Uni et l Europe du Sud, une demande plus forte dans les pays de l Est, en Allemagne et dans certains pays nordiques. Le Royaume-Uni conserve sa place de leader mais le recul est significatif puisque sa part est passée de plus de 50 % au cours des années précédentes à 35 % sur la première moitié Les pays d Europe Centrale et de l Est ont représenté 13 % contre une moyenne de 5 % ces dernières années, notamment en raison de la signature par AEW/Tristan Capital d un important portefeuille en République Tchèque. Avec près de 600 millions d euros investis, la part de l Allemagne est passée d une moyenne de 8 % à 13 %. Les 2 /3 des investissements ont été réalisés par des Allemands eux-mêmes. L indice des taux de rendement européen «prime» en locaux d activités et entrepôts / logistique a peu évolué, diminuant de 13 points de base sur 9 mois. C est surtout en Allemagne que les taux de rendement se sont le plus ajustés à la baisse, en lien avec une activité plus soutenue. Ailleurs en Europe, les taux sont stables dans une fourchette comprise entre 7 % et 7,75 % bien que certains marchés isolés continuent d enregistrer des baisses comme à Moscou et Budapest. 18

21 Domination des acteurs étrangers spécialisés Comme l an passé, la focalisation des investisseurs sur des actifs irréprochables (localisation du bien, qualité du bâtiment et de son état locatif) s est heurtée à l insuffisance d offre correspondante, ce qui a freiné la reprise des volumes. Bien que le manque de produits de qualité se fasse sentir sur le marché locatif, en particulier en Ile-de-France, les développements nouveaux sont restés à l arrêt. En effet, les banques persistent dans leur réticence à financer les projets de construction et aucune transaction en VEFA n a été enregistrée depuis le début de l année, alors que ce type de ventes est réapparu sur le marché des bureaux, y compris «en blanc». Le segment des cessions utilisateurs et notamment des «sale&lease back» est toujours pénalisé par le faible appétit des investisseurs pour les produits peu liquides du fait de leur spécificité ou de leur moindre qualité. En 2011, le marché a donc été essentiellement approvisionné par les arbitrages des investisseurs, en particulier des fonds d investissement, qui pour certains ont poursuivi leur stratégie de désendettement. D autres sont cependant revenus à l acquisition et les fonds d investissement ont été les principaux animateurs du marché, en particulier sur le segment logistique. À l inverse, les foncières, notamment SIIC, actives l an passé, se sont retirées et apparaissent depuis le début de l année désinvestisseurs nets. Enfin, les investisseurs non spécialisés (institutionnels, privés) sont restés relativement à l écart malgré leur richesse en fonds propres. Ainsi, alors que les acquéreurs nationaux dominaient fortement le marché en 2010, ils sont devenus très minoritaires (16 %). Cette réinternationalisation a été essentiellement le fait d investisseurs nord-américains (31 %) et surtout allemands (46 %). Des perspectives contrastées Après un début d année difficile, la croissance est de retour depuis l été sur le marché de l activités / logistique. Comme l an passé, la fin de l année devrait amplifier le redémarrage des volumes, avec un phénomène de rattrapage au 4 ème trimestre, grâce à la conclusion de quelques grosses opérations en cours de négociation, notamment des portefeuilles. En effet, l appétit des investisseurs reste fort pour les meilleurs actifs «prime», grâce à une prime de risque toujours attractive. Après la forte baisse enregistrée l an passé, les taux de rendement locatif des meilleurs produits logistiques sont restés stables, alors que la baisse se poursuivait au ralenti sur les autres classes d actifs immobiliers. À plus long terme, les signaux apparaissent contradictoires quant aux perspectives du marché. Les actifs immobiliers sécurisés de qualité sont considérés plus que jamais comme des valeurs refuge dans un environnement financier bouleversé. La demande demeurera donc soutenue pour cette typologie de produits. En revanche, les conditions de financement (disponibilité et coût du crédit) vont inévitablement se durcir en raison de la crise de liquidités que traversent les banques. Ce qui ne manquera pas de limiter les marges de manœuvre des acteurs à effet de levier, les fonds d investissement notamment. Par ailleurs, l incertitude est forte quant à l ampleur du ralentissement économique, désormais inéluctable, et à son impact quant à l évolution du marché utilisateurs, en termes de vacance et de loyer. Cela ne manquera pas de retarder encore les velléités d ouverture des investisseurs qui resteront extrêmement prudents dans leurs stratégies d acquisition. Ainsi, la demande risque de rester durablement focalisée sur la logistique classe A, au détriment du marché secondaire et du segment des locaux d activités / petits entrepôts. RÉPARTITION DES VENTES / ACQUISITIONS PAR TYPE D INVESTISSEURS EN FRANCE EN 2011 Foncières Promoteurs Ventes 60 % 40 % 20 % Fonds d'investissement Privés Acquisitions 54 % 62 % 21 % 8 % 13 % 19 % 5 % 2 % 10 % 9 % 7 % 0 % 20 % 40 % 60 % Institutionnels Utilisateurs TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS EN FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2011 Entrepôts «classe A» 7,15 % - 8,00 % Entrepôts «classe B» 8,25 % - 9,50 % Locaux d'activités 8,50 % - 10,50 % Parcs d'activités «prime» 8,25 % - 10,00 % En l absence de transactions «prime» sur certains secteurs, cette grille a été en partie réalisée à dire d experts. ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT «PRIME» EN FRANCE (En fin de période) 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % Logistique "classe A" Parcs d'activités Locaux d'activités 3T 11 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE 19

22 LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D ACTIVITÉS EN FRANCE LEXIQUE Chargeur Industriel ou grand distributeur ; personne physique ou morale qui effectue la mise en place et dispose les marchandises sur ou dans le véhicule de transport. Ce terme désigne aussi l expéditeur de la marchandise. Dans la terminologie maritime, le chargeur est l affréteur. Classes d entrepôts Les entrepôts > m² sont répertoriés en 3 classifications, selon une trentaine de critères définis par l ORIE, qu ils doivent remplir, de façon impérative ou facultative : classe A : «entrepôts de haute fonctionnalité». 13 critères impératifs sont à respecter (12 pour les entrepôts double-face) et 9 sur 12 facultatifs. Parmi les éléments les plus importants : hauteur sous plafond > 9,3 mètres, aire de manœuvre de profondeur > 35 mètres, 1 quai pour m², résistance au sol de 5 tonnes/m², bâtiments isolés, chauffés, sprinklés, etc. ; classe B : «entrepôts répondant aux standards modernes». 10 critères impératifs sont à respecter (9 pour les entrepôts double-face) et 8 sur 13 facultatifs. Parmi les éléments les plus importants : hauteur sous plafond > 7,5 mètres, aire de manœuvre de profondeur > 32 mètres, 1 quai pour m², résistance au sol de 3 tonnes/m², bâtiments sprinklés, etc. ; classe C : tous les entrepôts qui ne sont ni de classe A, ni de classe B, ni messageries, ni frigorifiques. Clés-en-main Transaction réalisée alors que l immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société bailleuse. Compte-propre Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d une société, propriétaire ou non du terrain. Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés-en-main. Disponibilité immédiate Ensemble des surfaces vacantes à un instant t, proposées à la commercialisation. Entrepôt Bâtiment disposant d une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond 5,50 mètres ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre 20 mètres de profondeur et une résistance au sol > 3 tonnes par mètre carré. Les entrepôts > m² possédant des autorisations d exploitation sont considérés comme de l immobilier logistique. Entrepôt frigorifique Entrepôt comprenant une isolation thermique et une source de froid qui lui permettent d obtenir et de conserver une faible température (froid positif > 0 C ou froid négatif < 0 C) (définition du Ministère du Développement durable). Local d activités Bâtiment ou lot individuel dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés 35 % ; rezde-chaussée offrant une hauteur sous plafond > 4 mètres pour les halls d activités ; accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage ; accès à quai ou de plain-pied ; résistance au sol > 1 tonne par mètre carré. Local d activités spécifiques Bâtiment différent d un entrepôt, d un local d activités ou d un local d activités tertiaires en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiques techniques (conception basée sur un usage spécifique exemple : usine). Local d activités tertiaires Bâtiment ou lot individuel dont le pourcentage de bureaux associés est 35 %, dont la hauteur sous plafond est < 4 mètres et permettant l association verticale et/ou horizontale d activités légères et de bureaux à usages multiples : laboratoires, bureaux d études, activités de recherche, de petites productions ou de petit assemblage, etc. Logisticien Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d une entreprise. Le logisticien est le gestionnaire des flux quel que soit le domaine d activité de l entreprise. Il travaille donc pour les industriels, les transporteurs ou la grande distribution. Logistique Activité économique consistant en la gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l entreposage, mais aussi l emballage, l étiquetage, le suivi des commandes, la traçabilité, l assemblage, etc. Messagerie Bâtiments spécifiques, liés au transport et à la gestion rapide des flux des «petits» envois (inférieurs à 3 tonnes). Principales caractéristiques : bâtiments traversants ; bâtiments de faible profondeur (pour favoriser les opérations de groupage/dégroupage) et souvent longs (pour avoir le maximum de portes à quais) ; profondeur de 30 à 40 mètres et longueur de 150 à 200 mètres ; hauteur pouvant être limitée à 6-7 mètres ; surface de terrains relativement élevée, nécessaire aux aires de manœuvre des véhicules pour le chargement/déchargement des 2 côtés, avec une emprise au sol des bâtiments d environ % ; part des bureaux et locaux sociaux associée : ~ 13 %. Parc d activités Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une «communauté d intérêts» entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales caractéristiques : 8 lots minimum ; m² minimum ; mutualisation d une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations). Plusieurs parcs d activités peuvent être distingués : parcs d activités classiques (PME/PMI) : part des bureaux associés est 35 % de la surface totale ; parcs d activités tertiaires : part des bureaux associés est 35 % de la surface totale ; parcs d activités logistiques : part des entrepôts associés est 80 % de la surface totale. Projet «en blanc» Bâtiment destiné à la location ou à la vente, dont la construction est lancée sans qu il ait été loué ou vendu à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Projet «en gris» Projet pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter. Projet éventuel Projet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n ont pas encore été demandées ou sont en cours d obtention. Taux de vacance Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total à un instant t. Taux de rendement net immédiat Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d un immeuble et le capital engagé par l acquéreur (prix d acquisition + frais et droits de mutation). 20

23 CBRE N 1 mondial du conseil en immobilier d entreprise L alliance des compétences L efficacité d une connaissance régionale La force d un réseau national La puissance d un groupe international CBRE CORPORATE CBRE AFFILIÉS MONDE : collaborateurs 400 bureaux dans 57 pays EMEA* : collaborateurs 133 bureaux dans 42 pays * Europe Middle East Africa CBRE Ressources - Groupement d'intérêt Economique. Siège social : , rue de Courcelles Paris Siren RCS Paris La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE.