Droit au logement 207 / novembre

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1 Droit au logement 207 / novembre Le journal de l ASLOCA No CLG dossier économies D énergie La révolution des ampoules est en marche! JAB 1211 GENèVE 1 POSTCODE 1 DROIT AU LOGEMENT JOURNAL DE L ASLOCA N o 207/ NOVEMBRE 2012 Tiré à exemplaires VAUD «UN TOIT est UN DROIT» L ASLOCA VAUD était DANS LA RUE SUISSE LIBRE CIRCULATION DES PERSONNES urgent: Des mesures d accompagnement! ASLOCA FéDéRATION ROMANDE CASE POSTALE genève 1

2 DROIT AU LOgemeNT Le journal de l ASLOCA sommaire N o 207/ novembre 2012 L édito Le message De L AsLOCA p.3 suisse Libre circulation des personnes: des mesures d accompagnement p.4-5 VOs DROITs Les baux à durée déterminée p.6 DOssIeR Economies d énergie: la révolution des ampoules p.7-10 VAUD «Un toit est un droit»: p.11 l ASLOCA Vaud était dans la rue Le porte-clés de l ASLOCA Broye p.12 Le coup de gueule de Michel Guenot VAUD - genève Commission de conciliation: p.13 le locataire doit être présent BâLe Des enjeux imminents p.14 PeRmANeNCes AsLOCA p.15 INTeRNATIONAL Treize arguments en faveur p.16 du secteur locatif les pratiques de certaines régies ne sont pas toujours acceptables. peut-être que cela résulte de la pénurie de logements qui sévit dans notre pays depuis plusieurs années, peut-être que cela résulte aussi de la libre circulation des personnes, ayant provoqué une arrivée massive de travailleurs très qualifiés aux revenus élevés en train d épuiser le marché locatif (lire notre analyse p. 4-5). mais face à des pratiques comme celle d abuser du bail à loyer à durée déterminée (lire p. 6), nous ne pouvons qu encourager les régies à se tourner vers les économies d énergie. l exemple du label vert proposé à Genève par l UspI (Union suisse des professionnels de l immobilier) vaut la peine d être relevé (lire p. 10). quant à l interdiction de vendre des ampoules à filament depuis septembre 2012, elle plonge les locataires comme les propriétaires dans la jungle des nouvelles ampoules. C est devenu franchement compliqué d acheter une ampoule. nous avons essayé de décortiquer le sujet dans le dossier (lire p. 7 à 10), mais on aurait pu y consacrer le journal en entier, tant le domaine est devenu complexe. C est le prix à payer pour tenter de sauver notre environnement! Un conseil: si vous avez trouvé l ampoule ni trop jaune ni trop blanche qui convient à l espace que vous souhaitez éclairer et qu elle vient de vous lâcher - cela arrive même si la durée de vie de ces ampoules a considérablement augmenté - n hésitez pas à la prendre avec vous pour avoir une petite chance de retrouver exactement la même. Claire-Lise Genoud Rédactrice en chef (en couverture) des membres militants de l ASLOCA Vaud ont manifesté dans les rues de Lausanne le 11 octobre droit AU LOGEMENT Journal de l ASLOCA paraît cinq fois par année abonnement 13 francs/an Rédactrice en chef: Claire-lise Genoud Case postale Genève 1 claire-lise.genoud@asloca.ch Editeur: asloca Romande Case postale Genève 1 diffusion: membres des sections de l asloca Romande et abonnés Graphisme: madame paris/alexandra Ruiz Correction: elisabeth Gobalet Impression: Imprimerie saint-paul, Fribourg Comité de rédaction: anne Baehler Bech, Christian dandrès, Christelle Guélat Koller, xavier Guillaume, marie-claire Jeanprêtre-pittet, emilie moeschler, Carlo sommaruga, François zutter Ont contribué à ce numéro: adrien Busch, Caro, michel Guenot, anne-lise Knoepfli, Beat leuthardt, pellet, pierre Reymond 2 Droit au logement Novembre 2012 n 207

3 Le message De L AsLOCA par Carlo Sommaruga secrétaire général, asloca Romande JEU, SET ET PAUSE 3-0. Ça sonne à Wimbledon comme une monumentale raclée pour le joueur qui a perdu! Un score qui déstabilise, insinue le doute sur l objectif fixé, la stratégie adoptée et la capacité de gagner du tennisman vaincu. Cela est d autant plus vrai si cet échec s ajoute à d autres défaites antérieures. 3-0, c est aussi la défaite qui a été infligée dans les urnes par les locataires aux milieux immobiliers. elle a stoppé net leur volonté d introduire de nouveaux privilèges fiscaux en faveur des propriétaires. C est une défaite sans appel au regard des moyens financiers engagés par les milieux immobiliers lors de ces trois dernières campagnes. C est un résultat historique car il signifie de manière claire que les citoyennes et citoyens de ce pays en ont assez des privilèges fiscaux immobiliers. Faisant fi de la raclée reçue, les relais politiques des milieux immobiliers au Parlement se sont pourtant précipités pour déposer de nouvelles initiatives parlementaires, afin de relancer le processus politique pour le changement de système en matière de taxation de la valeur locative. Chose extrêmement choquante, ils reviennent à la charge, notamment avec des demandes d avantages fiscaux encore plus importants! Au vu des résultats des votes populaires de 1999, de 2004 et de 2012, il est urgent de faire une pause. Il serait même recommandé que cette pause soit définitive. en effet, les milieux immobiliers et leurs élus aux Chambres fédérales ont toujours malmené les projets du Conseil fédéral de réformer la fiscalité immobilière en favorisant de manière décente les déductions fiscales des propriétaires. Remettre l ouvrage sur le métier de cette manière apparaît comme une provocation, qui sera combattue si nécessaire par référendum. Aujourd hui, c est sur un autre terrain qu il est urgent d agir. Il est question de la protection du marché du logement contre les conséquences de l accroissement fort et rapide de la population en lien avec la libre circulation des personnes. Face au désintérêt fort intéressé des milieux immobiliers, qui se complaisent, pour des questions de rentabilité, dans la logique de la spirale des loyers, l immobilisme du Conseil fédéral n est plus acceptable. Ici, le match est encore à jouer. Droit au logement Novembre n 207 3

4 suisse LIBRe CIRCULATION Des PeRsONNes URgeNT: Des mesures D ACCOmPAgNemeNT! depuis l entrée en vigueur de l accord sur la libre circulation des personnes en janvier 2002, les tensions sur le marché du logement s aggravent. des mesures d accompagnement s imposent. Analyse. Carlo Sommaruga Secrétaire général asloca Romande l accord sur la libre circulation des personnes est entré en vigueur le 1er janvier la mise en œuvre de cet accord a conduit à un afflux important de nouveaux habitants en provenance des pays de l Union européenne et généré deux phénomènes différents. d une part, elle a permis à l économie de notre pays de faire appel aux milliers de nouveaux travailleurs, le plus souvent qualifiés, dont elle avait besoin. d autre part, elle a consenti l installation en suisse de nombreux sièges de multinationales, de sociétés de négoce ou de hedge funds, attirés par le régime fiscal très avantageux qui leur est proposé. or ces sociétés sont arrivées avec des centaines de collaborateurs. hauts revenus favorisés Cet afflux a provoqué naturellement une demande supplémentaire de logements. Un grand nombre de ces nouveaux migrants disposent en effet d un revenu élevé, supérieur au revenu moyen des résidents, et d aides financières de leurs employeurs. Bien que la production de logements ait été forte depuis 2002, elle n a pas été suffisante pour répondre en quantité et en qualité à la demande en attente de la population résidente et à la nouvelle. Il en est résulté une aggravation de la pénurie de logements dans les centres de développement économique, en particulier les centres urbains où sévit déjà la pénurie de logements. ainsi, dans des villes comme Genève, lausanne, Bâle, zurich et zoug, le taux de logements vacants est inférieur voire même très inférieur à 0,5%, alors que le taux d un marché du logement fonctionnant bien est évalué à 2%. Immobilisme du Conseil fédéral Jusqu à récemment le Conseil fédéral a nié le problème. mais diverses études, dont certaines de l office fédéral du logement, ont montré les effets négatifs de la libre circulation des personnes sur le marché du logement. CLG L afflux de travailleurs qualifiés disposant de revenus importants provoque la hausse des loyers dans certaines grandes villes. 4 Droit au logement Novembre 2012 n 207

5 suisse LIBRe CIRCULATION Des PeRsONNes TAUX Des LOgemeNTs VACANTs en suisse malgré l évidence sur laquelle l asloca attire l attention depuis des années, le Conseil fédéral n a proposé aucune mesure pour faire face à ces effets négatifs (augmentation des loyers lors de la relocation, congés notifiés pour relouer plus cher, changement du standing du logement). des mesures d accompagnement les conséquences néfastes de la libre circulation des personnes sur le marché du travail ont justifié la mise en place des mesures d accompagnement. la même dynamique doit se mettre en place sur le marché du logement. C est ce qu a réclamé l asloca lors d une conférence de presse début septembre. elle a souligné que, si la forte immigration, conséquence de la libre circulation des personnes, aggrave la pénurie de logements pour les classes moyennes et les plus modestes, la responsabilité principale de cette situation incombe non pas aux migrants mais bien aux autorités politiques. depuis des années, ces dernières favorisent les intérêts et les profits des promoteurs et propriétaires immobiliers plutôt que la mise en place de systèmes permettant à tous de bénéficier d un logement digne, à un prix abordable. LES REVENdICATIONS de L ASLOCA Un groupe de travail de l asloca suisse propose des mesures d accompagnement qui permettraient d obtenir rapidement des résultats efficaces à court, moyen et long terme. Il propose aussi que certaines de ces mesures s appliquent uniquement aux régions frappées par la pénurie où il est particulièrement urgent d agir. en voici quelques-unes: 1. Limitation des loyers initiaux la hausse continue de l indice des loyers est générée principalement par les fortes augmentations de loyer lors du changement de locataire. Ce phénomène touche toutes les zones où il y a pénurie. a Genève, 40% des nouveaux locataires voient leur loyer augmenter en moyenne de 20%. Une limitation de l augmentation des loyers initiaux permettrait d empêcher des hausses conséquentes et injustifiables, stimulées par les hauts salaires des nouveaux migrants. préalable indispensable, l introduction à la conclusion du bail sur toute la suisse de la formule officielle obligatoire informant du loyer précédent et des moyens de contester le loyer initial. Taux de logements vacants 2. Meilleure protection contre les résiliations le droit actuel permet au bailleur de résilier le bail sans motif. en période de pénurie, les résiliations de bail pour relouer plus cher se multiplient, soit par des résiliations individuelles, soit par des résiliations collectives. pour faire annuler un congé, le locataire doit faire la preuve qu un motif de résiliation est abusif. Inverser le fardeau de la preuve et n autoriser que les résiliations pour justes motifs permettrait d empêcher nombre d abus. SOURCE : OFFICE DE LA STATISTIQUE ST-GALL/OFFICE FÉDÉRAL DU LOGEMENT 3. Faire de la promotion et de la construction de logements à prix modérés un objectif national la construction et la promotion de logements à prix modérés ne figurent pas parmi les buts de la loi sur l aménagement du territoire. Cela a pour conséquence que les politiques cantonales en matière d aménagement favorisent les logements avec la meilleure rentabilité financière pour les promoteurs immobiliers. les logements bon marché, peu ou non rentables, sont négligés. Une révision de la loi permettrait de modifier cette situation en introduisant, d une part, des zones avec une proportion minimale de production de logements bon marché et, d autre part, un cadre pour que la Confédération, les cantons et les communes mettent en place une stratégie pour le logement bon marché. 4. Utilisation des terrains désaffectés de la Confédération pour du logement à prix modéré la Confédération et les entreprises fédérales possèdent des biens immobiliers qui ne remplissent plus leur but originel. Ces terrains situés dans les villes sont idéaux pour la construction de logements. Ils doivent donc être mis à disposition des maîtres d ouvrage d utilité publique. 5. Subventionnement du logement d utilité publique les aides fédérales directes à la production de logements d utilité publique ont été gelées depuis le fonds de roulement pour l aide indirecte a été faiblement alimenté par la Confédération. Il est nécessaire de relancer les subventions à la construction de logements locatifs à prix modérés dès lors que le marché n est pas intéressé à les produire. AUgmeNTATION De L ImmIgRATION et LIBRe CIRCULATION Des PeRsONNes Droit au logement Novembre n 207 5

6 VOs DROITs Le CONTRAT De BAIL à DURée DéTeRmINée PAs De CONTRATs A DURée DéTeRmINée en CHAÎNe! Les contrats à durée déterminée sont aussi interdits en droit du bail. François zutter avocat répondant asloca Genève la Cour de justice de Genève vient de rendre un arrêt très important en condamnant la pratique des contrats à durée déterminée en chaîne. la loi prévoit expressément à l art. 255 Co que le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Un contrat conclu pour une durée déterminée prend fin sans congé, à l expiration de la durée convenue. Il arrive toutefois de plus en plus que certains bailleurs et certaines régies imposent au locataire un contrat à durée déterminée suivi d un autre et encore un autre. ainsi, le locataire d un appartement à Genève avait conclu un premier contrat d une durée déterminée d une année, du 1er mars 2004 au 28 février 2005, puis un nouveau contrat de deux ans, du 1er février 2005 au 31 janvier 2007, puis encore un contrat de deux ans, du 1er février 2007 au 31 janvier 2009 et enfin un contrat de 17 mois, du 1er février 2009 au 30 juin au début de l année 2010, les bailleurs ont refusé de reconduire le contrat, de sorte que le locataire a saisi la Commission de conciliation pour qu il soit constaté que cette conclusion de contrats à durée déterminée en chaîne était abusive et que les parties étaient en réalité liées par un contrat de bail à durée indéterminée. Raison au locataire le tribunal des baux et loyers puis la Cour de justice de Genève ont donné raison au locataire. lors de son audition par le tribunal des baux et loyers, l une des propriétaires n avait pas hésité à affirmer que cette manière de faire était une pratique voulue dans le cadre de la gestion de son parc immobilier afin d être libre à la fin du contrat de conclure ou non un nouveau contrat. en droit du travail, les contrats à durée déterminée en chaîne sont clairement prohibés dans la mesure où ils empêchent la naissance de prétentions juridiques dépendant d une durée minimale des rapports de travail; dès lors, la conclusion de contrats à durée déterminée en chaîne constitue une fraude à la loi. l application de cette jurisprudence en matière de bail est une nouveauté qu il convient de saluer, vu l importance du logement de manière générale, et en particulier dans une situation de pénurie. en effet, les bailleurs usent de contrat à durée déterminée pour décourager les locataires de faire valoir leurs droits, en particulier de contester le loyer initial puisque, dans cette hypothèse, le locataire pourrait craindre que le bailleur refuse de conclure un nouveau bail avec lui. Une jurisprudence à saluer le tribunal des baux et loyers et la Cour de justice ont retenu que la conclusion de contrats en chaîne de baux d habitation à durée limitée ne doit être admise que de manière restrictive, lorsque cette pratique répond, dans un cas particulier, à un intérêt objectif et légitime du bailleur. a défaut, les dispositions protectrices de caractère impératif en faveur du locataire en matière de congé ou de loyer abusif deviendraient inefficaces. Finalement, la Cour en a conclu que les contrats litigieux avaient été limités dans leur durée pour éluder les dispositions légales sur la protection des locataires et que ces baux devaient être considérés comme un bail de durée indéterminée. Cette jurisprudence est à saluer dans la mesure où l on a vu ces dernières années se multiplier la conclusion de contrats à durée déterminée à Genève, sans que celle-ci ne soit justifiée par un motif particulier, si ce n est une volonté claire d affaiblir les droits des locataires. 6 Droit au logement Novembre 2012 n 207

7 DOssIeR économies D énergie LA RéVOLUTION Des AmPOULes est en marche! depuis le 1er septembre 2012, on ne peut plus acheter d ampoules à filament. Interdites à la vente parce que trop gourmandes en énergie, elles ont été petit à petit remplacées par de nouvelles technologies. Eclairage. Claire-Lise Genoud Rédactrice en chef droit au logement que ce soit pour cuisiner, se chauffer, se laver, se déplacer ou s éclairer, il suffit parfois de changer ses habitudes pour économiser de l énergie au quotidien sans pour autant perdre de son confort. ainsi, on peut par exemple renoncer au sèche-linge électrique, supprimer les veilles des appareils électriques avec une multiprise à interrupteur ou avec un système automatique de «coupe-veille» pour éviter que certains appareils ne consomment même lorsqu ils sont complètement éteints (!), préférer les douches aux bains et surtout remplacer les ampoules classiques par des ampoules de nouvelle génération. Plus d autres choix on n a d ailleurs plus vraiment le choix à ce sujet puisque, depuis le 1er septembre 2012, la commercialisation des ampoules à incandescence (ou à filament) est interdite en suisse. notre pays espère ainsi réaliser d ici à 2020 une économie d électricité sur la consommation des lampes de l ordre de 0,5 milliard de kwh. COmmeNT CHOIsIR son AmPOULe Il convient de lire l étiquette-énergie figurant sur l emballage, car elle mentionne un certain nombre d indications qui vont nous permettre de faire notre choix ou plus simplement de repérer les informations déjà présentes sur l emballage: 1. La forme de l ampoule 2. La puissance de l éclairage ou le flux lumineux de la lampe en lumens et en watts (cela donne une idée de la force de la lumière) 3. La consommation (puissance électrique) absorbée par l ampoule 4. La durée de vie moyenne de l ampoule en années 5. Le prix de l ampoule (les nouvelles coûtent plus cher, mais durent plus longtemps) 6. L économie d énergie par rapport aux ampoules à incandescence 7. La catégorie de l ampoule (éco, halogène ou LED) Droit au logement Novembre n 207 7

8 DOssIeR économies D énergie DANs LA JUNgLe Des NOUVeLLes AmPOULes... Pour remplacer les lampes à incandescence nous avons aujourd hui l embarras du choix. Bienvenue dans l univers des nouvelles densités lumineuses. au-delà du fait qu elles ont l avantage incontestable de consommer moins d énergie et de durer plus longtemps, les nouvelles ampoules possèdent deux particularités fondamentales: 1. La puissance en lumens le watt (unité de puissance de la luminosité) reste indiqué sur l emballage, mais on lui préfère dorénavant une mesure plus nuancée: l unité de masse lumen (lm) qui correspond au flux lumineux, c est-à-dire à la puissance nécessaire pour produire la quantité de lumière désirée. pour donner un exemple, une ampoule 40 W classique équivalant à 415 lumens peut être remplacée par une nouvelle ampoule de 396 lumens qui ne consomme que 8 W. eh oui! TOUs Les NOUVeAUX modèles Ne sont PAs BONs à ACHeTeR: Le TesT DU WWF 2. La luminosité en kelvins les nouvelles technologies donnent aujourd hui la possibilité de choisir la luminosité de ses lampes, mesurée en kelvins (K). Ces derniers indiquent la température, c est-àdire la couleur de votre lumière. pour mieux s y retrouver, on peut se référer aux indications suivantes: Warm confort light: lumière blanche extrachaude idéal pour les salons/salles à manger/chambres 8 Droit au logement Novembre 2012 n 207

9 DOssIeR économies D énergie Warm white: lumière blanche chaude idéal pour les bureaux, les corridors, les halls d entrée Classic light: lumière classique similaire à une lampe à incandescence idéal dans les cages d escalier Brilliant light: lumière halogène brillante idéal pour les lampes de table de nuit Cool white: lumière blanche froide idéal pour les cuisines, les surfaces de travail précis, les miroirs de maquillage Cool daylight: lumière blanche du jour idéal pour les cuisines, les surfaces de travail précis, etc. TROIs modèles D AmPOULes se PARTAgeNT Le marché 1. L ampoule à économie d énergie (lampes fluorescentes compactes, fluocompactes, économiques ou à basse consommation) Apparue dans les années 1980, elle fonctionne sur le principe du tube fluorescent (néon). Ce dernier contient un gaz et un ballast électronique qui transforment le courant alternatif basse fréquence du réseau électrique en courant alternatif moyenne fréquence, qui circule ensuite dans le tube et génère un rayonnement ultraviolet (UV) à l aide du mercure contenu dans le gaz. Un revêtement spécial déposé sur la paroi interne des tubes transforme le rayonnement UV en lumière visible. Ce genre d ampoules transpose entre 25 et 30% de l énergie électrique en lumière. Le reste est de la chaleur. 2. L ampoule halogène Comme l ampoule à filament, elle produit de la lumière en portant à incandescence un filament de tungstène. Mais elle est dotée d une ampoule en verre de quartz, supportant de hautes températures, dans laquelle on a introduit des gaz halogénés à haute pression. Ce procédé permet de porter le filament à plus haute température et de produire une lumière plus éclatante. Son efficacité lumineuse est supérieure d environ 30% à celle de l ampoule à filament. 3. Les LeD (diodes électroluminescentes) Le passage des lampes traditionnelles aux LED est comparable à celui de la machine à écrire au PC ou du disque vinyle au CD. Actuellement, l efficacité des LED correspond à celle des lampes économiques, mais elle devrait être meilleure que n importe quelle autre lampe d ici à cinq ans. La technologie des LED devrait alors s appliquer à (presque) tous les nouveaux éclairages. Les LED consomment très peu d électricité (sept fois moins qu une ampoule à filament) et peuvent transformer 20 à 25% de l électricité en lumière, le reste est de la chaleur. Elle possèdent une durée de vie allant jusqu à 25 ans. SOURCES: WWF Droit au logement Novembre n 207 9

10 DOssIeR économies D énergie Les gérances DOIVeNT PReNDRe Des INITIATIVes Pour obtenir des économies d énergie, il faut que les régies prennent des initiatives. Parmi les pistes à envisager, il existe le Label Vert de l Union suisse des professionnels de l immobilier à Genève. le label vert de l Union suisse des professionnels de l immobilier (UspI) à Genève a pour objectif d inciter les régies à faire des économies d énergie et à développer les énergies renouvelables dans le cadre de la gestion des immeubles. Interview du secrétaire général, andreas Fabjan. Vous êtes une association dont les membres sont des régies, est-ce que les locataires vont pouvoir bénéficier des retombées de votre Label Vert? Andreas Fabjan. pour certains postes plus que pour d autres. par exemple, pour l eau chaude et le chauffage, il est certain que les locataires peuvent voir leurs charges diminuer parce que la consommation est calculée selon le système des frais effectifs. 10% de moins de mazout pour tout l immeuble, c est 10% de moins de charges sur la facture du locataire. l économie sera également visible dans un poste comme l électricité liée aux lieux communs, grâce au programme d amélioration de l éclairage des communs d immeubles, l un des postes phares des charges globales de l immeuble qui consomme près d un tiers du total de l électricité des communs d immeubles. on a constaté dans certains cas qu à ce poste-là l économie pouvait atteindre 90%! Sur quelle base une régie se décide-t-elle à faire des travaux liés à l économie d énergie? en tenant compte de l âge et de l état des immeubles, les régies demandent un devis qui permet de déterminer les coûts et les économies envisagées et envisageables. Il convient de préciser que c est le propriétaire qui finance les travaux. en règle générale, ceux-ci acceptent de réaliser ces travaux si la durée de retour sur investissement est raisonnable, de l ordre de trois à cinq ans. Comment évaluez-vous les économies réalisées? Régulièrement nous définissons un programme avec des objectifs quantitatifs à atteindre en matière d économie d électricité ainsi que de chaleur, c est-à-dire pour le chauffage et l eau chaude. au fil des années, nous avons élargi les mesures proposées à nos membres et les avons prises en considération dans le cadre de nos programmes. Comme nous avons entièrement conçu la procédure pour l attribution de ce label vert, nous avons décidé dans un premier temps de vérifier que les objectifs annuels fixés avaient été atteints par les régies. par la suite, nous envisageons un programme capable de mieux prendre en compte l ensemble des mesures (remplacement des fenêtres, isolation des façades, toiture, etc.) qui permettent de diminuer l indice de dépense de la chaleur (IdC) des différents immeubles. Cela nous permettra d apprécier de manière plus précise et plus fine les économies réalisées sur la totalité du parc immobilier de nos Sachant que les immeubles consomment 50% de l énergie globale du canton de Genève, la thématique des économies d énergie s impose dans le domaine immobilier membres, qui représente tout de même 70% du marché locatif à Genève. Vous attribuez le Label Vert aux régies, mais comment contrôlez-vous qu il soit respecté? Chaque année, nous leur adressons un formulaire à remplir avec des attestations à fournir concernant les travaux réalisés au cours de l année. nous effectuons également des vérifications de manière empirique et aléatoire. Bien que ce label soit facultatif, 75% des régies membres de notre association l ont demandé et obtenu. on ne peut que constater un intérêt très fort pour ce label. Votre Label Vert existe depuis quatre ans, comment en avez-vous eu l idée? les économies d énergie ainsi que la protection de l environnement sont une thématique qui s impose dans le domaine immobilier, sachant que les immeubles consomment 50% de l énergie globale du canton de Genève. C est vraiment le premier secteur consommateur d énergie et c est aussi dans ce secteurlà que les économies les plus importantes vont devoir être réalisées, en tout cas dans un premier temps. les régies ont donc décidé d assumer pleinement leurs responsabilités. elles ont également constaté que les attentes de la part des propriétaires ainsi que des locataires étaient très grandes dans ce domaine. Propos recueillis par Claire-Lise Genoud PAs D ANgéLIsme François zutter avocat répondant asloca Genève Les mesures prônées par l USPI Genève sont surtout destinées à faire faire des économies plus aux propriétaires qu aux locataires. Mis à part les frais de chauffage et d eau chaude, les autres économies potentielles concernent des frais qui sont à la charge du bailleur, comme l électricité des communs. Quant aux travaux de rénovation, s ils permettent d améliorer le confort des locataires, ils servent aussi à augmenter la valeur de l immeuble en cas de revente. 10 Droit au logement Novembre 2012 n 207

11 VAUD manifestation «UN TOIT est UN DROIT» Le 11 OCTOBRe 2012, LAUsANNe, NOUs Y étions! Face à la grave crise actuelle du logement, l ASLOCA Vaud n a pas hésité à participer à la manifestation «Un toit est un droit» qui s est déroulée jeudi 11 octobre 2012 dans les rues de Lausanne. DR Anne Baehler Bech secrétaire générale asloca vaud Adrien Busch président asloca morges l asloca n a pas pour habitude de descendre dans la rue pour se faire entendre. ses combats, elle les mène plutôt en utilisant les voies institutionnelles. Grave crise du logement toutefois, à situation exceptionnelle, moyen exceptionnel. la crise grave que nous connaissons actuellement justifie que nous accompagnions dans la rue ceux qui expriment leur ras-le-bol. la situation sur le marché du logement est toujours extrêmement tendue. les statistiques montrent que la pénurie reste très forte dans notre canton et particulièrement dans les agglomérations. la recherche d un logement demande toujours beaucoup d efforts, et trouver un logement qui corresponde à nos besoins et à nos moyens tient hélas souvent de la quadrature du cercle. de plus, les arnaques guettent celles et ceux qui sont désespérément en quête d un logement. sans compter, bien sûr, les hausses de loyer, souvent injustifiées, des membres militants de l ASLOCA Vaud étaient dans les rues de Lausanne le 11 octobre à chaque changement de locataire. pour ceux qui ont un logement, la situation n est pas rose non plus. les appartements sont peu ou mal entretenus, les loyers sont souvent trop élevés. sans compter les agissements de certains bailleurs si peu scrupuleux qu ils n hésitent pas à résilier les baux dans l unique but de relouer plus cher. l initiative de l asloca «stop à la pénurie de logements» a aboutie, mais son traitement prend du temps et les mailles du filet de protection du droit du bail sont trop lâches. C est la raison pour laquelle une grande partie des locataires souffrent et attendent une embellie qui peine à venir. Le soutien à différents mouvements l asloca vaud a ainsi estimé juste et nécessaire de se joindre à différents mouvements qui dénoncent à la fois cette situation pénalisant les plus faibles et l attentisme qui prévaut actuellement, mais surtout qui réclament des mesures rapides pour enrayer cette pénurie. ne pouvant manquer l occasion, notre association a ainsi décidé de participer à la manifestation «Un toit est un droit» qui s est déroulée à lausanne le jeudi 10 octobre Une bonne vingtaine de membres militants de l asloca vaud ont battu le pavé en scandant «Un toit est un droit» au cœur de la manifestation. Cette dernière, qui peut être qualifiée de beau succès, a rassemblé plus de 700 personnes dans les rue de la capitale vaudoise par un radieux soleil d automne. après un tour des gérances de la place copieusement sifflées par les manifestants, elle s est rendue au pied de l immeuble abritant l état-major de la Chambre vaudoise immobilière. espérons que cette joyeuse manifestation sera le début d un mouvement et accélérera la prise de conscience collective plus que jamais nécessaire. Droit au logement Novembre n

12 VAUD CAmPAgNe DANs LA BROYe Le PORTe-CLés Des LOCATAIRes Pour financer une campagne de votation, le Fonds d appui juridique de l ASLOCA Vaud propose à la vente des porte-clés au logo de l ASLOCA. La section de la Broye est allée plus loin en les utilisant pour une campagne d adhésion. Anne-Lise Knoepfli membre bénévole asloca Broye A.-L. KNOEPFLI Cherchant à financer une campagne de votation, le Fonds d appui juridique de l asloca vaud a eu l idée de créer un porte-clés avec le logo de l asloca. Chaque section a pu ensuite en acquérir un certain nombre pour les vendre à ses membres. la section de la Broye a choisi d en joindre une partie à une campagne d adhésion dans les grandes villes de sa région, ce qui lui a permis de rentrer dans ses frais. Belle initiative, car, au départ, le succès des ventes est quelque peu mitigé et les porte-clés se font Albert Konrad, ancien président de l ASLOCA Broye, s est rendu disponible pour distribuer dans les boîtes aux lettres de sa région le flyer avec le porte-clés. bouder! ainsi, par un samedi matin ensoleillé dans la Broye il n y a pas de brouillard mais que des débrouillards, le syndic de lucens dixit deux équipes de militants se répartissent les villes de moudon et lucens pour l une, de payerne et Corcelles pour l autre. la fin du périple est prévue à Granges-marnand pour pouvoir terminer cette action ensemble. Bilan positif Un bilan positif ressort de cette campagne. les adhésions enregistrées dans les deux semaines qui ont suivi l opération ont largement (+30%) couvert le coût des porte-clés. en dehors des chiffres, il faut relever l esprit de convivialité et d amitié qui a régné ce jour-là. petite anecdote: une semaine plus tard, un porteclés asloca était attaché au trousseau d un commerçant de payerne. Ça fait toujours plaisir! COUP De gueule: Ces gérances QUI LAIsseNT Des APPARTemeNTs VIDes... C est un bel appartement de 4 pièces à Nyon, situé dans un grand ensemble construit à la fin des années Le locataire l a occupé pratiquement depuis la mise en location et le loyer actuel est, de ce fait, sans rapport avec ceux qui sont pratiqués aujourd hui dans la localité. L agencement est d origine et l entretien, depuis quarante ans, minimal. Le locataire décède au début de l année et les héritiers veulent se libérer du bail. Ils pensent pouvoir raisonnablement restituer le logement dans les six à huit semaines. Le bailleur se comporte avec une parfaite correction et accepte la date proposée pour la libération du contrat. L état des lieux se déroule sans anicroche, mais, dans la discussion, les héritiers du locataire apprennent que l appartement ne sera pas rafraîchi immédiatement ni remis de suite en location: en effet le bailleur dit avoir un projet de rénovation complet de l immeuble et vouloir utiliser ce logement pour faire des rocades avec les locataires en place pendant les travaux importants. Voilà donc un bailleur qui paraît bien anticiper les difficultés futures et soucieux de pouvoir offrir des solutions à ses locataires. Problème: la rénovation de l immeuble est envisagée en Se posent alors les questions suivantes: est-il raisonnable de soustraire du marché pendant près de deux ans un logement d une catégorie très recherchée dans une région où la pénurie est si grave? N estil pas possible de mieux concilier les intérêts du bailleur et ceux de la population? Le bail de durée déterminée qui existe dans la loi n est-il pas fait pour être utilisé dans ce genre de situation? La réponse est évidemment oui! Michel Guenot, consultant bénévole ASLOCA Renens 12 Droit au logement Novembre 2012 n 207

13 VAUD - genève AUDIeNCe en COmmIssION De CONCILIATION Le LOCATAIRe DOIT ÊTRe PRéseNT en CONCILIATION Un récent jugement du Tribunal cantonal vaudois a sanctionné durement des locataires qui n étaient pas présents à l audience de conciliation. Jacques-André Mayor Secrétaire général asloca lausanne les demandeurs doivent être présents lors de l audience de la Commission de conciliation. le Code de procédure civile est rigoureux. pire, un récent jugement du tribunal cantonal vaudois a interprété sévèrement la loi et a sanctionné durement des locataires au motif qu ils n étaient pas tous présents à l audience. Le nouveau Code de procédure civile Jusqu à la fin de 2010, chaque canton disposait d une grande liberté pour régler la procédure devant les commissions de conciliation. dans le canton de vaud, si la comparution personnelle était la règle, il était possible de se faire représenter par un tiers, moyennant procuration, sans besoin d annoncer et de justifier son absence. depuis le 1er janvier 2011, la procédure civile est réglementée uniformément dans toute la suisse par le biais du Code de procédure civile (CpC). désormais, si la règle générale de comparution personnelle et celle du droit d être assisté restent identiques, la représentation est beaucoup plus restrictive. pour se faire représenter, il faut demander une dispense à l avance et pouvoir justifier son absence par des motifs valables, notamment avoir «son domicile en dehors du canton ou à l étranger» ou «être empêché de comparaître pour cause de maladie, d âge» (204 CpC). Il faut encore préciser qu «en cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l affaire est rayée du rôle» (206 CpC). Un tribunal sévère en novembre 2011, les trois colocataires d un bail commercial à lausanne reçoivent une résiliation de leur contrat. Ils contestent tous les trois ce congé dans les délais auprès de la Commission de conciliation. lors de l audience, seul l un des trois colocataires est présent, tandis que les deux autres sont représentés par un avocat. pour la Commission de conciliation, les deux absents n étant plus directement concernés par le bail en cause, l on se trouvait en présence d un juste motif de représentation par un avocat. la tentative de conciliation ayant échoué, la commission a autorisé les locataires à porter le litige devant le tribunal des baux. la propriétaire a recouru directement au tribunal cantonal contre cette LOI D APPLICATION ATTéNUée POUR Les genevois François zutter avocat répondant asloca Genève décision et a demandé qu il soit constaté que les locataires avaient fait défaut et que la cause soit rayée du rôle. le tribunal cantonal a donné raison à la propriétaire! Il a jugé que tous les colocataires devaient être présents à Le pire dans cette affaire est que la Commission de conciliation avait dispensé de comparution personnelle les deux locataires absents. Le Tribunal cantonal lui dénie ce pouvoir d appréciation, en se tenant à la lettre de la loi l audience et que, comme cette condition n était pas remplie, à défaut d une demande de dispense valable et faite à l avance, le défaut devait être constaté et la requête des locataires mise à la poubelle. Un jugement inquiétant Une très grande majorité des litiges sont introduits auprès Le canton de Genève vient d adopter une loi d application pour atténuer quelque peu les rigueurs excessives du Code de procédure civile. Cette loi stipule que, si le locataire n est pas présent mais est représenté par un avocat ou un mandataire professionnellement qualifié, la procédure continue. Cette loi sera soumise au référendum obligatoire le 25 novembre Genevois votez OUI le 25 novembre à la modification de la loi organisant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (L 10890). des commissions de conciliation par les locataires. C est donc surtout eux qui peuvent être sanctionnés par ces règles très formalistes. dans certaines affaires, un défaut peut être catastrophique, notamment en cas de contestation du loyer initial, d une hausse de loyer ou d une résiliation du bailleur, car la sanction est définitive et le locataire peut perdre tous ses droits! le pire dans cette affaire est que la Commission de conciliation avait lors de l audience dispensé de comparution personnelle les deux locataires absents. le tribunal cantonal lui dénie ce pouvoir d appréciation, en se tenant très strictement à la lettre de la loi. les locataires se retrouvent ainsi sans pouvoir ni faire annuler leur congé ni demander une prolongation de bail. les locataires qui déposent une requête doivent être très prudents et ne pas prendre pour argent comptant une dispense de comparution personnelle délivrée par la Commission de conciliation! Droit au logement Novembre n

14 suisse ALémANIQUe L AsLOCA BâLe-VILLe TOUJOURs TRès PROCHe Des sections ROmANDes directeur juridique, Beat Leuthardt relate la longue entente qui lie l ASLOCA Bâle-Ville aux sections romandes. Beat Leuthardt directeur juridique asloca Bâle-ville «Vous êtes bien comme les Romands!» C est ainsi que l asloca Bâle-ville se fait interpeller lorsqu elle tente d imposer son engagement «politique» pour la défense des locataires. pris comme un véritable compliment, cela signifie surtout qu au-delà des compétences juridiques, comme chez les Romands, il y a chez nous «engagement», «sensibilité», «lutte politique» si nécessaire et aussi un peu de «non-bureaucratie». Fière de nos consultations juridiques annuelles, notre section a lancé pas moins de 80 plaintes collectives depuis 2005, qui ont eu un retentissant écho politique outre-sarine. mais c est encore de la même manière qu au bord du lac léman que l asloca Bâle-ville peut obtenir le nombre de signatures nécessaire au dépôt d une initiative «en famille» par de simples envois postaux à nos membres. et cela même si, avec nos seulement membres, notre section ne joue pas dans la même ligue que les sections «dinosaures» de zurich, vaud ou Genève. Une des plus anciennes Créée en 1891, l asloca Bâle-ville est l une des premières sections suisses de défense des locataires et elle a toujours cherché à nouer des contacts avec vaud et Genève. ainsi, un collectif bâlois-genevois dirigeait durant de nombreuses années le secrétariat de l organisation faîtière asloca suisse. Un siècle plus tard, plus précisément en 2000, l asloca Bâle-ville a même fixé, dans ses propres statuts, le devoir de maintenir des liens professionnels et amicaux avec les sections hors suisse alémanique, à savoir celles de suisse romande et du tessin. L ASLOCA Suisse le caractère symbolique de ses nouveaux statuts a été renforcé par l engagement de notre section - merci à patrizia Bernasconi, notre directrice, sociologue de langue maternelle italienne, pour son engagement politique réfléchi et soutenu. ainsi, en 2010, c est une véritable entente qui s est établie entre les asloca de tout le pays. notons une fois encore l excellente collaboration entre les sections de Genève, vaud, zurich et Bâleville. l asloca suisse a pu renaître avec tous les succès qu on lui connaît aujourd hui. C est un réel bénéfice pour la communication entre les régions, entre les langues et surtout pour les membres sur lesquels notre association faîtière peut désormais compter. Réflexion sur le lac Restent que les consultations juridiques dans nos locaux au 6e étage de la Claraplatz à Bâle ont, elles aussi, bénéficié de la douceur des vents de l ouest. plus d une fois, le débarcadère du mont- Blanc à Genève nous a vus débarquer pour monter sur un bateau à vapeur de la CGn pas pour un menu de philippe DR L équipe «politique» de l ASLOCA Bâle-Ville (MV Basel 1891) y compris la «délégation des quatre» au Grand Conseil: Beat Leuthardt (assis), dr Tanja Soland, Patrizia Bernasconi, dr Jürg Meyer, heidi Mèck (debout de g. à dr.). NOs enjeux POLITIQUes Chevrier, mais plutôt pour des réflexions au fil de l eau. aujourd hui les consultations juridiques de l asloca Bâle-ville (dix heures de présence quotidienne et une centaine d accompagnements individuels ces six derniers mois) renforcent la politique de notre section. et ce n est pas le nombre de nos membres, en continuelle augmentation depuis 1998, qui va nous contredire. Comme quoi, développer le «modèle bâlois» en tenant compte du «modèle romand» peut se révéler payant! Forte de ses quatre parlementaires cantonaux, l ASLOCA Bâle-Ville va se battre en 2013 en faveur de la loi pour la protection des loyers modérés de 1968 («petite sœur» des LDTR vaudoise et genevoise) menacée par le gouvernement actuel (vert-rouge!) du canton. En même temps, elle va devoir défendre les deux initiatives populaires qu elle a lancées en un temps record en L une veut garantir les droits essentiels des locataires; l autre rejoint l initiative de l ASLOCA Zurich (cf. DAL août 2012) qui prône la gratuité des procédures en matière de baux et loyers. 14 Droit au logement Novembre 2012 n 207

15 PERMANENCES asloca HORAIRES & LIEUX FRIBOURG ASLOCA FRIBOURG Case postale COUSSET T: (tarif local) Permanence téléphonique lundi, mardi et jeudi: 8 h h 15 lundi et jeudi: 13 h h 15 Permanence sans rendez-vous Fribourg Hôpital des Bourgeois rue de l Hôpital 2 (entrée G, côté rue du Criblet) mercredi: 19 h - 20 h (juillet - août: selon indications données au ) Bulle Réseau santé et social de la Gruyère rue de la Lécheretta 24 (au rez) 1 er et 3 e lundis du mois: à 20 h précises (pas d accès possible ensuite) Romont Café-Restaurant de l Ange route des Chavannes 43 1 er et 3 e jeudis du mois: 19 h - 20 h (sauf mois d août) Consultations auprès de nos avocats: uniquement sur rendez-vous en téléphonant au GENèVE ASLOCA GENèVE Rue du Lac Genève 6 T: / F: asloca.geneve@asloca.ch Permanence sans rendez-vous lundi-jeudi: 17 h - 18 h vendredi: 12 h h 30 Consultations Les avocats reçoivent également sur rendez-vous en dehors de ces heures JURA & JURA bernois ASLOCA TRANSJURA CASE POSTALE Delémont 1 T: Permanence téléphonique jeudi: 17 h - 19 h vendredi: 13 h h Consultations Les avocats reçoivent également sur rendez-vous en dehors de ces heures bienne & seeland ASLOCA BIENNE c/o ASLOCA Canton de Berne Case POSTALE 3000 Berne 23 Consultations sur rendez-vous T: Neuchâtel ASLOCA Neuchâtel rue des Terreaux 1 CASE POSTALE Neuchâtel T: / F: aslocane@bluewin.ch Consultations Neuchâtel sur rendez-vous ou par téléphone La Chaux-de-Fonds sur rendez-vous Rue Jardinière 71, Case postale La Chaux-de-Fonds T: / F: Valais ASLOCA VALAIS rue de l Industrie 10 Case POSTALE Sion Permanence téléphonique lundi: 9 h - 11 h jeudi: 9 h - 11 h et 14 h - 17 h T: mardi: 9 h - 11 h (T: ) Consultations sur rendez-vous Sion Rue de l Industrie 10 (pavillon parking Swisscom) lundi:14 h - 18 h mercredi:18 h - 20 h Martigny Rue des Finettes 20 (bâtiment SCIV) mardi: 18 h - 19 h 30 T: Monthey Rue de la Tannerie 1 (bâtiment UBS) lundi: dès 18 h T: Viège M e David Gruber Überbielstrasse 10 2 e et 4 e mercredis du mois: dès 18 h T: VAUD ASLOCA Broye vaudoise Avenue de la Gare 9 Case POSTALE Lucens T: / F: Permanence téléphonique lundi, mercredi: 8 h - 11 h Consultations sur rendez-vous ASLOCA intersections Lausanne morges renens rue Jean-Jacques-Cart 8 CASE POSTALE Lausanne T: / F: Permanence téléphonique lundi à jeudi: 9 h - 12 h / 13 h h 30 vendredi: 9 h - 13 h 30 Consultations sur rendez-vous Lausanne Rue Jean-Jacques-Cart 8 lundi à vendredi mercredi soir Morges Rue de la Gare 3 mardi matin et mardi soir jeudi matin Renens Rue de Lausanne 31B lundi soir mardi après-midi jeudi après-midi demande d ADHéSION à L ASLOCA Je demande mon adhésion à l ASLOCA et je m engage à payer la cotisation annuelle dès réception du bulletin de versement. Nom/Prénom:... Adresse postale:... NPA/Localité:... Date et signature: A renvoyer à: ASLOCA Romande - case postale Genève 1 ou par fax au VAUD (suite) ASLOCA La Côte Les Plantaz 13a 1260 Nyon T: Permanence téléphonique lundi, mardi et jeudi: 8 h h 15 mardi et jeudi: 15 h - 17 h Consultations sur rendez-vous Nyon Les Plantaz 13a (Gais-Logis) Rolle Avenue Général-Guisan 32 lundi après-midi ASLOCA Montreux Est vaudois Case postale Montreux T: / F: Consultations sur rendez-vous Aigle, Hôtel de Ville jeudi: 8 h h Montreux Avenue des Alpes 5 lundi, mardi, mercredi et vendredi: 8 h h ainsi que le 1 er mardi de chaque mois: 18 h h 30 ASLOCA Nord vaudois rue des Pêcheurs 8 Case postale Yverdon-les-Bains T: / F: Permanence téléphonique jeudi et vendredi: 14 h - 17 h Consultations sur rendez-vous (entrée: Centre social St-Roch) lundi: 8 h - 12 h et 14 h - 18 h 19 h h ASLOCA Vevey La Tour-de-Peilz Case postale Vevey T: / F: Consultations sans rendez-vous Vevey, rue du Simplon 40 lundi: 18 h - 20 h jeudi: 17 h - 19 h Les avocats reçoivent également sur rendez-vous ASLOCA vaud Rue jean-jacques-cart lausanne T: / F: ASLOCA ROMANDE Secrétariat général Le secrétariat romand ne donne pas de renseignements juridiques Rue des Pâquis 35 Case postale Genève 1 T: / F: asloca.romande@asloca.ch Droit au logement Novembre n

16 INTeRNATIONAL FORUm URBAIN mondial 13 ARgUmeNTs en FAVeUR DU secteur LOCATIF durant la 6e édition du Forum urbain mondial, qui s est déroulé à Naples en septembre 2012, l Association internationale des locataires a présenté treize arguments pour le développement du secteur locatif. François zutter délégué à l association internationale des locataires au début du mois de septembre 2012 s est tenu à naples le 6e Forum urbain mondial organisé par Un-HaBItat, le programme des nations Unies pour les établissements humains. a cette occasion, l association internationale des locataires (IUt) a présenté treize arguments militant en faveur du maintien et du développement d un secteur locatif important: 1. Le droit de choisir. la société se porte mieux si elle offre la possibilité de choisir entre être propriétaire ou locataire de son logement. 2. Commodités. dans les pays où il existe un accès à un marché de location sain, accessible et sûr, un logement en location procure un mode de vie confortable, proche du travail, de l école, des commerces et accessible par transports publics. 3. Flexibilité. etre locataire permet de changer d habitation facilement pour déménager et se rapprocher de son travail ou de sa famille. 4. Mobilité. Il est dans l intérêt de la société en général de développer un système de logement qui permette à la population de trouver un logement adéquat à ses besoins à chaque étape de sa vie. 5. En cas de récession. acheter une maison est un engagement à long terme et les prix de l immobilier ne sont pas toujours à la hausse; une maison peut rapidement perdre de sa valeur. 6. Les bulles immobilières. Un secteur locatif proportionnellement important a des effets positifs sur la stabilité du marché immobilier; ces dernières années, l allemagne, la suisse ou l autriche ont été bien moins affectées par la crise financière que des pays qui ont développé un secteur en propriété (Irlande, espagne). 7. L intégration et la cohésion sociales. en maintenant un secteur locatif important, on favorise la mixité sociale et on empêche la création de ghettos. 8. En cas d urgence. des logements d urgence sont nécessaires dans chaque société et le secteur locatif peut fournir de tels logements. 9. Les jeunes adultes. la plupart d entre eux n ont pas assez d argent pour acheter un logement. 10. Les personnes âgées. plutôt que de rester dans leur maison, de nombreuses personnes âgées déménagent dans un appartement plus petit en location avec les avantages que cela implique en termes de coût et d entretien. 11. Finances publiques. la possibilité de déduire les frais hypothécaires pour les propriétaires coûtent des millions à l etat. a l inverse, l aide au logement permet de réduire les pressions inflationnistes. par ailleurs, la construction d un secteur locatif important crée de la richesse et a souvent été utilisée par des etats lors de récession pour créer de nouveaux emplois et faire marcher l économie. 12. Loger les travailleurs. Un nombre important de professionnels indispensables à la société (enseignants, policiers, pompiers, personnel médical) doivent être logés à proximité de leur lieu de travail. 13. Pays en développement. Un secteur locatif important procure une liberté considérable à la population, lui permettant de déménager dans des logements plus modestes quand les temps sont durs et dans de meilleurs logements lorsque les revenus augmentent. Ces arguments sont convaincants à une époque où l on a tendance à vouloir à tout prix favoriser et développer l accès à la propriété au détriment du marché locatif. pour plus d infos: 16 Droit au logement Novembre 2012 n 207

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