I.Conventions soumises à la loi Breyne Le champ d application de la loi se définit à partir de trois critères: chapitre8 La loi Breyne

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1 chapitre8 La loi Breyne La loi Breyne est une législation particulière, réglementant les conventions de transfert de propriété d une habitation à construire ou en voie de construction, ou encore d une vente sur plans, et protectrice des droits de l acquéreur. Ses dispositions sont impératives. Le vendeur devra donc être attentif à ce que la convention de vente respecte les dispositions de la loi Breyne. À défaut, en sa qualité de professionnel, il pourrait engager sa responsabilité. De même, lorsqu un agent immobilier est chargé de commercialiser «sur plans» un immeuble d habitation (maison ou appartement), il veillera à ce que les conventions conclues avec les acquéreurs soient conformes aux dispositions de la loi Breyne. À défaut, en sa qualité de professionnel, il pourrait engager sa responsabilité. "La loi s applique à toute convention impliquant le transfert de la propriété d un bien en voie de construction ou sur plans." I.Conventions soumises à la loi Breyne Le champ d application de la loi se définit à partir de trois critères: 1. Objet des conventions: La loi s applique à toute convention impliquant le transfert de la propriété (et donc la vente) d une habitation (maison ou appartement) à construire ou en voie de construction, ou encore d une vente sur plans. La loi Breyne s applique aussi aux travaux de transformation ou d agrandissement d une certaine importance d un immeuble d habitation. Selon le contrat, le prix des travaux de transformation ou d agrandissement doit répondre à deux conditions cumulatives: s élever à 80 % au moins du prix de vente de l immeuble dont la propriété est transférée et être supérieur à euros. 2. La destination de l immeuble: La loi ne s applique qu à l égard des maisons ou appartements à usage d habitation ou à usage mixte, c est-à-dire affectés à la fois à l habitation [60] et à l activité professionnelle. La loi s applique indifféremment à la résidence principale, aux secondes résidences ou à des immeubles destinés à la location. 3. Mode de paiement: Pour qu il y ait application de la loi, il faut que l acquéreur ou le maître d ouvrage soit tenu d effectuer un ou plusieurs versements avant l achèvement des travaux.

2 II.Conditions de validité de la convention 1.Conditions obligatoirement reprises à la convention Identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes: cette exigence implique l impossibilité de conclure une convention concernant un projet immobilier rentrant dans le champ d application de la loi Breyne sans que soit connu ou identifié le terrain ou l immeuble concerné. Conditions liées au permis de bâtir: cette mention ne doit figurer que si le permis de bâtir est déjà délivré au moment de la conclusion de la convention. À défaut, les parties pourront conclure la convention sous la condition suspensive de l obtention du permis de bâtir. Dans ce cas, le demandeur du permis de bâtir est tenu d aviser son cocontractant de l obtention de celui-ci dans un délai d un mois à dater de la de la notification. Conditions suspensives liées à l obtention d un prêt: cette mention doit obligatoirement être reprise à la convention, même si le maître de l ouvrage ou l acquéreur n envisage pas de contracter un prêt ou s il n en fait pas une condition préalable à la conclusion de la convention. La clause suspensive devra indiquer le montant minimum du prêt que l acheteur entend obtenir pour que la convention puisse sortir ses effets. Elle ne sera valable que pour une période maximale de trois mois à compter de la date de conclusion de la convention. Description des parties privatives et communes: cette condition ne s applique que dans l hypothèse de la construction ou de l achat d un immeuble destiné à des appartements multiples. Documents et plan à annexer au contrat, précisant non seulement les travaux mais également la manière dont ceux-ci seront exécutés ainsi que les matériaux qui seront mis en œuvre. Ces plans et cahier des charges doivent être signés par un architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique. Obligations liées au prix: le prix devra inclure tous les travaux nécessaires à l habitabilité normale. Les risques de la construction sont ainsi mis à charge des constructeurs. Ces derniers ne pourront se prévaloir d éventuels aléas pour obtenir une révision du prix. Néanmoins, les parties peuvent convenir de la révision du prix en cours de contrat mais dans le respect de limites légales strictes (fluctuations dues aux salaires et matériaux, etc.). Aides publiques: cette information doit permettre à l acquéreur d évaluer objectivement ses chances d obtenir ou non une prime à la construction. L obligation mise à charge des constructeurs, qu ils soient entrepreneur général ou promoteur, est un devoir d information portant sur le principe de l existence d aides publiques déterminées sur les conditions d octroi. Indication de la date du début des travaux, du délai d exécution ou de livraison (fixé en jours ouvrables ou calendriers) et des sanctions en cas de dépassement de délai. La convention définira les dommages et intérêts dus en cas de non respect des délais. Ces dommages et intérêts doivent correspondre au «loyer normal» du bien achevé et couvrir ainsi l indisponibilité du bien. Indication du mode de, c est-à-dire les conditions dans lesquelles se dérouleront les s provisoires et définitives. Mention de l information préalable des parties sur les éléments de la convention. Pour que l acquéreur signe le contrat en connaissance de cause, la loi impose aux conventions de reprendre le texte intégral non seulement des articles 7 et 12 de la loi mais également des dispositions prises en vertu de ces articles (celles reprises dans l arrêté royal du 21 octobre 1971 avec les modifications apportées par l arrêté royal du 21 septembre 1993).

3 "La responsabilité de l agent immobilier peut aussi être mise en cause de par son obligation d information du consommateur." 2.Les garanties financières exigées par la loi Selon que l entrepreneur est ou non agréé, il sera tenu de constituer dans les 30 jours de la signature de la convention (une attestation doit être délivrée) un cautionnement ou une garantie d achèvement ou de remboursement. La non-constitution du cautionnement ou de la garantie d achèvement est une cause de nullité de la convention. si l entrepreneur est agréé, il a l obligation de constituer un cautionnement [61], représentant une garantie à l acquéreur ou au maître d ouvrage pour tout manquement dans l exécution des travaux. si l entrepreneur n est pas agréé, il devra constituer une garantie d achèvement, laquelle doit correspondre soit au paiement de toutes sommes nécessaires en vue de l achèvement des travaux prévus au contrat, soit au remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat. L engagement prendra fin à la provisoire des travaux ce qui signifie que c est nécessairement avant celle-ci qu il conviendra de faire appel à la garantie. Passé ce délai, les parties sont forcloses du droit d y recourir même si la provisoire est intervenue avec réserve. La responsabilité de l intermédiaire (agent immobilier) peut aussi être mise en cause, au travers de son obligation d information du «consommateur» en cas de non-constitution de la garantie par le promoteur (Jurisprudence, tribunal de Commerce de Termonde, janvier 1999). III.Sanctions en cas de violation des conditions légales de validité 1.La clause contraire aux articles 3 à 6 et 8 à 11 sera réputée nulle La nullité pourra être soulevée jusqu à la passation de l acte authentique ou de la provisoire pour toutes les violations aux articles 7 et 12 de la loi Breyne. L action en nullité prévue à l article 13 alinéa 1 se prescrit par 10 ans. Les conditions prescrites par les articles 7 et 12 de la loi Breyne (dispositions impératives) sont des conditions de validité de la convention, sanctionnée par la possibilité d invoquer: soit la nullité de la clause illégale; soit la nullité de l ensemble de la convention avec toutes ses conséquences à charge du constructeur; La violation des articles 9 et 19 de la loi Breyne pourra aussi parfois constituer une violation de l article 7 et entraîner de ce fait, la nullité de la convention entière.

4 2.Conséquences La loi est clairement protectrice des intérêts du candidat acquéreur. En cas d annulation du contrat, les parties doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant la formation du contrat. Le contrat est annulé avec effet rétroactif mais pourra donner lieu à des restitutions réciproques. IV.Réception des travaux La nullité de la convention aura donc pour conséquence que le maître d ouvrage doit être replacé dans la situation qui était la sienne avant la formation du contrat. Dans le cas où la nullité de la convention est soulevée et que des travaux ont déjà commencé, un décompte [62] entre parties devra être établi, la restitution par l acquéreur étant matériellement impossible. La des travaux représente l acceptation ou l agréation par le maître de l ouvrage (l acquéreur) des constructions érigées par le constructeur. La loi prévoit de façon impérative deux phases successives et distinctes de de l immeuble qui doivent se réaliser dans des délais précis: la provisoire et la définitive. 1.Sanctions en cas de non-respect des obligations en matière de En cas de non-respect de la mention obligatoire du mode de (art. 7), le manquement sera sanctionné, au choix de l acquéreur, par la nullité de la convention ou de la clause. En cas de violation de l article 9, la clause contraire sera réputée non écrite et seule cette clause pourra être annulée. "La définitive se réalise au terme d un délai d un an à partir de la provisoire." 2.Effets liés aux deux phases de 1. La provisoire La provisoire a pour objet de constater l achèvement des travaux et en principe n implique pas leur agréation (sauf convention contraire). Lors de la provisoire s opère le transfert de la propriété et des risques à l acquéreur. À partir de la provisoire: tous les travaux d entretien de l immeuble sont à charge de l acquéreur; le calcul des éventuelles pénalités pour retard d exécution se termine; la moitié du cautionnement de l entrepreneur agréé sera libérée; les obligations de l institution financière garantissant la garantie d achèvement se terminent. 2. La définitive Elle se réalise au terme d un délai d un an à partir de la provisoire. Elle entraîne l agréation des travaux sauf convention contraire. La garantie décennale prendra effet à dater de la définitive (sauf convention contraire lui faisant prendre effet dès la provisoire). 3.Modalités de la Seul un acte écrit et contradictoire émanant des parties pourra faire la preuve de la tant provisoire que définitive des ouvrages. Le refus de doit être motivé et il est notifié par une lettre recommandée à la poste adressée au vendeur ou à l entrepreneur. Une exception au principe: il y a présomption de provisoire de l immeuble lorsque l acquéreur occupe ou utilise le bien. L entrepreneur ou le promoteur peut forcer la provisoire ou définitive en cas de carence de l acquéreur.

5 4.Réception des parties communes La des parties communes répond à quelques règles particulières: La définitive des parties privatives ne peut intervenir qu après la définitive des parties communes. L objectif de cette contrainte est d assurer une habitabilité normale de l ensemble du bien au profit de tous les acquéreurs. La des parties communes doit intervenir en présence des copropriétaires. Fréquemment, l acte de base définit les modalités devant être respectées pour procéder aux s des parties communes ainsi qu un système de représentation des copropriétaires. La provisoire des parties communes peut résulter de l utilisation de celles-ci sans réserve par tous les copropriétaires. Le vendeur ne peut pas participer aux délibérations de l assemblée générale concernant la des parties communes du bien, même s il reste propriétaire d une partie de l immeuble. Il sera donc écarté de toutes décisions prises par l assemblée générale des copropriétaires à cet égard. V.Transferts de propriété et de risques 1.Transfert de propriété Les droits du vendeur sur le sol et sur les constructions existantes sont transférés à l acquéreur dès la signature de la convention. Les règles générales d opposabilité aux tiers du transfert de propriété, restent d application. Néanmoins, lorsque l acquéreur est propriétaire du sol et conformément au principe de «l accession», le transfert de propriété des constructions se fera au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation à l immeuble en construction. Il y a interdiction légale de toute clause de réserve de propriété en faveur du vendeur. 2.Transfert de risques Le transfert de risques ne peut s opérer avant la provisoire des travaux ou, lorsqu il s agit d un appartement, avant la provisoire des parties privatives. Ainsi, jusqu à la provisoire, les risques sont intégralement à charge du constructeur. VI.Modalités de paiement Les modalités concernant le paiement sont définies de manière très stricte par le législateur. La violation de ces dispositions légales est d ailleurs sanctionnée pénalement. On retiendra à cet égard, les principes suivants: La loi interdit un quelconque paiement avant la conclusion de la convention. Toute clause contraire entraînera la nullité de la convention en raison même du non-respect des articles 7 et 12, soit de l article 10 de la loi. Lorsque la convention est conclue sous condition suspensive de l obtention du permis de bâtir, et/ou d un financement, aucun acompte ne pourra être versé tant que la condition ne sera pas réalisée. Lorsque la convention définitive est conclue entre parties, il peut être convenu d un versement d acompte qui ne peut dépasser 5 % du prix total. Au moment de la passation de l acte authentique le promoteur peut prétendre au paiement d une part du prix du terrain ou de la quotité qui en est vendue et d autre part au coût des ouvrages exécutés. L architecte devra marquer son accord sur le montant des sommes qui seront payées par l acquéreur au promoteur et son rapport sera joint à l acte authentique. Il assumera pleinement la responsabilité d une éventuelle surestimation des paiements dus au moment de l acte authentique. L acquéreur libérera les tranches de paiement selon l avancement des travaux et sur base de l accord de l architecte. La violation des obligations légales visées à l article 10 et concernant les paiements sera sanctionnée pénalement, et entraînera la responsabilité délictuelle de toutes personnes visées aux dispositions légales. Pour rappel: toute clause contraire à l article 10 est réputée non écrite. En outre, sachant que la convention doit obligatoirement mentionner sur base de l article 7 des modalités de paiement conformes à l article 10, on pourrait soulever la nullité de la convention elle-même.

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