Table des matières. Préface 7. Introduction 9

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1 Préface 7 Introduction 9 Chapitre I. Cadre général 13 Section 1. Qui a la qualité de promoteur immobilier? 13 Sous-section 1. De manière générale 13 Sous-section 2. À la lumière de la TVA 15 Sous-section 3. À la lumière du droit d enregistrement 16 Section 2. Responsabilités particulières du promoteur constructeur 17 Sous-section 1. Retenues fiscales et sociales 17 Sous-section 2. Déclarations de chantiers 18 Section 3. Démarrage de l activité du promoteur 19 Sous-section 1. Forme juridique adéquate 19 Sous-section 2. Autorisation d exercer une activité 20 Sous-section 3. Agréations 21 Sous-section 4. Enregistrement en tant qu entrepreneur 22 Sous-section 5. Conclusion 23 Chapitre II. La promotion immobilière sous l angle du droit civil 25 Section 1. Les biens immeubles et les droits réels sur ceux-ci 25 Sous-section 1. Les immeubles par nature 26 Sous-section 2. Les immeubles par destination 27 Sous-section 3. Les immeubles par l objet auquel ils s appliquent 30 Sous-section 4. Le droit d accession 31 Sous-section 5. Les constructions en cours de construction (ou à ériger) 34 anthemis 235

2 La promotion immobilière : TVA et Droit d enregistrement Section 2. La promotion immobilière et le droit civil 35 Section 3. L action directe du sous-traitant 39 Section 4. Les conventions déclaratives et translatives de propriété 40 Sous-section 1. La vente d immeubles 41 Sous-section 2. L échange d immeubles 46 Sous-section 3. La dation en paiement 46 Sous-section 4. Le partage d immeubles 47 Sous-section 5. L apport d immeubles en société 47 Chapitre III. La TVA et le promoteur immobilier 49 Section 1. Cadre légal 49 Section 2. Questions fondamentales en matière de TVA 51 Section 3. Assujettissement 51 Sous-section 1. L assujetti ordinaire 51 Sous-section 2. Autres types d assujettis 55 Sous-section 3. L assujetti «agissant en tant que tel» 57 Sous-section 4. L assujettissement du promoteur en pratique 58 Section 4. Livraisons de biens immeubles et de droits réels sur ceux-ci 60 Sous-section 1. Livraison à titre onéreux 62 Sous-section 2. Bien immeuble 63 Section 5. Frontière entre livraisons de biens et prestations de services 69 Section 6. Localisation de la livraison de l immeuble 70 Section 7. Exemption éventuelle de la livraison de l immeuble 71 Sous-section 1. Introduction 71 Sous-section 2. Livraison d un immeuble neuf 72 Sous-section 3. Livraison d un immeuble rénové 79 Sous-section 4. Livraison d un terrain nu et d un immeuble ancien 84 Sous-section 5. Livraison de droits réels sur de tels immeubles anthemis

3 Section 8. Base imposable de la livraison et du prélèvement de l immeuble 84 Sous-section 1. Les règles usuelles visant la livraison (valeur conventionnelle de la livraison) 85 Sous-section 2. La valeur de la fraction de sol (quote-part du terrain bâti) soumis à la TVA 89 Sous-section 3. Le prélèvement dans le chef du promoteur 91 Sous-section 4. Les particularités en matière de droits réels 97 Sous-section 5. La base minimale imposable à la TVA 97 Section 9. Obligations et redevables de l impôt 99 Section 10. Fait générateur et exigibilité 101 Section 11. Taux de TVA applicables aux livraisons d immeubles 103 Section 12. Déduction de la TVA 111 Section 13. Prélèvement du «stock immeuble» neuf 127 Section 14. Révision de la TVA déduite sur les immeubles 133 Section 15. Frontière entre le prélèvement de l immeuble et la révision de la TVA 136 Section 16. Restructuration de l entreprise : cession d une universalité de biens ou d une branche d activité 136 Chapitre IV. Les droits d enregistrement et le marchand de biens 145 Section 1. Cadre légal 145 Section 2. Rappel des règles fondamentales en matière de droit d enregistrement 146 Section 3. Notion d immeuble 148 Section 4. Mutations d immeubles soumises au droit de vente 149 Sous-section 1. Champ d application 149 Sous-section 2. Base imposable 152 Sous-section 3. Taux applicables 165 Section 5. Baux d immeubles soumis au droit de bail 171 Sous-section 1. Champ d application 171 Sous-section 2. Base imposable 171 Sous-section 3. Taux applicable 171 anthemis 237

4 La promotion immobilière : TVA et Droit d enregistrement Section 6. Partages d immeubles soumis au droit de partage 172 Sous-section 1. Champ d application 172 Sous-section 2. Base imposable 172 Sous-section 3. Taux applicable 172 Section 7. Localisation de l opération immobilière 173 Section 8. Exemption du droit proportionnel 173 Section 9. Obligations et redevables de l impôt 182 Section 10. Restitution des droits proportionnels 183 Sous-section 1. Restitution suite à un incident lié à la vente 184 Sous-section 2. Restitution en cas de revente rapide d un immeuble 186 Sous-section 3. Autres cas de restitution non exhaustifs 190 Section 11. Régime spécifique du marchand de biens 191 Sous-section 1. Conditions 192 Sous-section 2. Maintien des conditions 204 Sous-section 3. Terme de l activité de marchand de biens 209 Sous-section 4. Impact d un apport en société, d une revente à un autre marchand de biens de l activité et de la donation de l activité 210 Section 12. Choix entre la restitution et le régime de «marchand de biens» 211 Section 13. Restructuration de l entreprise : apport en société d immeubles, fusions et scissions 214 Sous-section 1. Apport en société soumis au droit d apport 215 Sous-section 2. Fusion, scission ou apport d une branche d activité non imposée 216 Sous-section 3. Immeubles neufs et application de l article 159, 8, du Code des droits d enregistrement 217 Sous-section 4. Conclusion 218 Section 14. Sortie des immeubles à l occasion de la dissolution de la société 219 Sous-section 1. Dissolution d une société disposant de la personnalité juridique anthemis

5 Sous-section 2. Dissolution d une société dénuée de personnalité juridique 222 Chapitre V. Interaction entre les deux impôts 223 Section 1. Risque de double imposition 223 Section 2. Impact fiscal sur certaines opérations et sur certains événements 224 Section 3. Avantages et inconvénients de chaque impôt 227 Conclusion 231 anthemis 239