L IMMOBILIER D ENTREPRISE risques et opportunités Samedi 13 décembre 2014

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1 L IMMOBILIER D ENTREPRISE risques et opportunités Samedi 13 décembre 2014 AGORA EXPERTS SARL 59 RUE DU GENERAL BUAT NANTES Philippe NICOLEAU Expert-comptable, Commissaire aux comptes Adresse mail : philippe.nicoleau@wanadoo,fr Téléphone : Portable :

2 SOMMAIRE 1 La location immobilière 2 Le crédit-bail immobilier 3 Acheter ou louer 4 L acquisition de l immeuble figurant à l actif de la cible 5 L acquisition de l immeuble non inscrit à l actif sans constitution d une SCI avec constitution d une SCI exemple M. DURAND et la SARL Saintvesti, associés 6 Notes de conclusion 2 2

3 Titre 1 / LOCATION IMMOBILIERE 1/ La location immobilière A) Rappel des principes du bail précaire, appelé aussi bail commercial dérogatoire et du bail commercial durée du bail dérogatoire : maxi 36 mois durée du bail commercial : au moins 9 ans avantages du bail précaire : engagement de 36 mois depuis le 1 er septembre 2014 (loi PINEL), possibilité de réduire cette durée si accord écrit bailleur/preneur renouvellement possible du bail précaire si durée totale n excède pas 24 mois dépassement du délai de 3 ans, requalification en bail commercial 3 3

4 Titre 1 / LOCATION IMMOBILIERE - inconvénient du bail précaire pour le preneur : Oblige le preneur à trouver rapidement une solution de déménagement ce qui peut être coûteux notamment si activité industrielle (machines d imprimerie par exemple). - avantage du bail précaire pour le bailleur Pas d indemnité d éviction à verser au locataire en cas de refus de renouvellement de bail, Bonne solution si le bailleur souhaite reprendre le local, à échéance 3 ans. 4

5 Titre 1 / LOCATION IMMOBILIERE B) Le bail commercial et les dispositions de la loi Pinel (18/06/2014) Rappel des principes du bail commercial - bail d au moins 9 ans mais le locataire peut donner congé à expiration des périodes de 3 ans, - à l intérieur de ces périodes de 3 ans, le locataire peut présenter un nouveau preneur agréé par le propriétaire mais le premier preneur reste solidaire des loyers du preneur de seconde main sur toute la période concernée. 5

6 Titre 1 / LOCATION IMMOBILIERE Dispositions PINEL - État des lieux obligatoire (entrée /sortie), - Statut des baux commerciaux étendu aux étrangers, - Indice de référence des loyers depuis le 1 er septembre 2014 est : - indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les activités commerciales ou artisanales, - indice ILAT pour les activités tertiaires, - Obligation pour le bailleur d établir un état récapitulatif annuel des charges et de leur répartition entre bailleur et locataire, - limitation de l indexation des loyers à 10 % par an en cas de déplafonnement des loyers, - Obligation pour le bailleur de communiquer à chaque locataire un état récapitulatif des travaux réalisés sur les 3 dernières et les 3 prochaines années, assorti d un budget prévisionnel, - instauration à compter du 1er décembre 2014 d un droit de préférence pour le locataire commercial en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce, (Cette disposition n étant pas d ordre public, les parties pourront toutefois déroger à ce droit de préférence). 6

7 Titre 2 : crédit-bail immobilier 2/ Le crédit-bail immobilier a) définition Contrat de location assorti d une promesse de vente portant sur un bien immobilier à usage commercial ou professionnel Le mécanisme du crédit-bail comprend donc deux contrats : un contrat de vente et un contrat de location b) entreprises concernées Toutes les entreprises (IS, BIC, BNC, BA) 7

8 Titre 2 : crédit-bail immobilier c) montages possibles - immeuble existant : achat par le crédit-bailleur et location à l entreprise avec promesse de vente - immeuble à construire : le crédit-bailleur achète le terrain, paie les travaux et laisse la maitrise d ouvrage au crédit-preneur - le crédit-preneur dispose d un terrain qu il vend au crédit-bailleur - l immeuble à l actif du crédit preneur est cédé au crédit-bailleur lequel lui loue avec promesse de vente à la fin du bail (cession-bail) 8 8

9 Titre 2 : crédit-bail immobilier d) seuils d intervention des banques créditbailleuses de à , voir plus e) fin du contrat de crédit-bail le crédit-preneur peut, soit acquérir l immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l usage du bien au bailleur le renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le crédit-bailleur 9 9

10 Titre 2 : crédit-bail immobilier f) avantages du crédit-bail - financement à 100 % y compris les droits de mutation, honoraires de commercialisation, honoraires techniques (type architecte et bureaux de contrôle), - financement des aménagements intérieurs possible, - loyers intégralement déductibles pendant toute la période du créditbail sauf pour les contrats établis depuis 1996 dont le prix de la levée de l option de la promesse de vente est inférieur au cout du terrain acheté par le bailleur, (plus clairement, la quote-part de loyer correspondant aux terrains n est pas déductible), - possibilité d effectuer une avance-preneur se remboursant par compensation avec le loyer tout en maintenant le bénéfice de la déductibilité intégrale des loyers, - en cas de faillite du crédit-preneur, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier. Si l entreprise est reprise, le bailleur poursuit le contrat avec le nouveau preneur. - en cas de cession-bail, la cible récupère de la trésorerie 10 10

11 Titre 2 : crédit-bail immobilier g) inconvénients du crédit-bail immobilier - contrat de crédit-bail très lourd, difficilement renégociable, - difficulté à sortir du contrat en cours de financement, indemnités de rachat souvent dissuasives, - absence de liberté pour le crédit-preneur, voire de choix (pour certaines activités le crédit-bail immobilier est la conséquence d un refus de prêt classique, dans l hôtellerie notamment), - coût nettement plus élevé qu un contrat de prêt classique, souvent à taux variables avec en plus des frais de gestion de 0,20 % à 0,50 % du montant du crédit bail mis en place, 11 11

12 Titre 2 : crédit-bail immobilier g) inconvénients du crédit-bail immobilier (suite) - frais de dossier : en principe 1 % du contrat, - durée du contrat : généralement entre 10 et 15 ans, - conséquences fiscales en fin de contrat : - en cas d acquisition du bien, l entreprise doit opérer des réintégrations fiscales selon la teneur du contrat et si le contrat à plus ou moins de 15 ans, - l acquéreur doit calculer la différence entre la valeur de l immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu il aurait pratiqué s il avait été propriétaire, si le prix d acquisition est inférieur à cette «valeur nette comptable obtenue», l acquéreur doit réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat

13 Titre 2 : crédit-bail immobilier h) Exemple de recalcul de la plus value immeuble acquis par la bailleur : valeur de rachat au bout de 15 ans : 100 amortissement qui aurait été pratiqué : (soit x 5 % X 15 ans) valeur nette comptable théorique : 750 * plus value fiscale : = 650 * incidence IS : 217 NB : NON PRISE EN COMPTE INCIDENCE FISCALE SUR TERRAIN 13 13

14 Titre 2 : crédit-bail immobilier i) conclusions sur le crédit-bail immobilier - contrat lourd très difficilement négociable pour le preneur, réalisé par et au profit d un établissement financier, plutôt coûteux, - si la cible est très profitable, les loyers élevés ne coûtent plus que 66,66 %, - exemple d une entreprise industrielle ayant disposé pendant 15 ans d un local municipal avec un contrat de C.B.I., la levée de l option s est avérée intéressante, - le C.B.I est à manier avec précaution, recours aux conseils expert-comptable et avocat d affaires indispensable 14 14

15 Titre 3 : acheter ou louer 3/ Acheter ou louer Critères déterminants du choix : a) fibre patrimoniale développée ou non b) type d activités c) contenu du projet de reprise : développement mesuré ou simple tremplin? d) qualité de l immeuble et capacités d extension e) importance des travaux d agencements à prévoir f) considérations fiscales et financières, g) tempo de l opération h) opportunités de décote sur le prix des titres 15 15

16 Titre 3 : acheter ou louer a) fibre patrimoniale Certains repreneurs n envisagent pas l acquisition de la cible sans acquérir l immeuble, même si cela implique la gestion de l immeuble voire d une copropriété. b) type d activités - acquisition logique pour certaines activités reposant sur l immobilier lui-même : maison de retraite, hôtel - location = formule plébiscitée par 85 % des entreprises (simplicité, souplesse) 16 16

17 Titre 3 : acheter ou louer c) contenu du projet du repreneur - Prévisionnel de développement de l activité en cohérence avec les locaux - Illustration : société NEOLYS 17 17

18 Titre 3 : acheter ou louer d) qualités de l immeuble et capacités d extension Appel à des spécialistes de l immobilier permettant notamment d obtenir des termes de comparaison (notaires ou agents immobiliers spécialisés en foncier d entreprise Arthur LLOYD par exemple) Prix d acquisition et rapport loyer/prix immeuble Analyse du marché (transactions récentes) Prix de marché du m 2 à la location et à la vente et comparaison avec le bail en vigueur Validation des potentialités des locaux (possibilité d extension des bâtiments sans avoir à acquérir de terrains supplémentaires ou sur terrains attenants à acquérir, potentialité de réaménagement et d optimisation des surfaces) 18 18

19 Titre 3 : acheter ou louer e) importance des travaux à réaliser - Validation des coûts des travaux et des coûts de financement, conséquences sur la production f) considérations fiscales et financières (développées dans les chapitres suivants) - Immeubles neufs ou de moins de 5 ans passibles de la TVA immobilière, autres immeubles en droit d enregistrement (6 à 8 % du prix de l immeuble) NB : le coût locatif ou acquisitif d un organisme non récupérateur de TVA par un bailleur optant pour la TVA renchérit l opération de 20 %

20 Titre 3 : acheter ou louer g) tempo de l opération - conditions du bail = axe de négociation avec le cédant - Intérêt pour le preneur d obtenir du propriétaire un engagement de vente à terme (3 à 5 ans) sous forme d une promesse de vente ou d un pacte de préférence h) opportunités d obtenir une décote sur la valeur des titres - si l immeuble est inscrit à l actif du bilan 20 20

21 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible 4/ Acquisition de l immeuble à l actif de la cible rassurant pour les partenaires financiers puisque la valorisation des titres comprend le foncier situation assez rare, plus pratiquée dans les TPE a) précautions à prendre - terrain et constructions S assurer que la société cible est bien propriétaire de l intégralité des terrains des propriétés bâties 21 21

22 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible NB : Attention aux «constructions sur sol d autrui» avec un bail emphythéotique (+ de 18 ans) - ce contrat de bail à construction permet au propriétaire du terrain d obtenir gratuitement la propriété de la construction au bout de 30 ans - pendant toute cette période, la construction est amortie dans la cible en l absence de propriété du terrain. La valeur nette comptable de l immeuble au bilan de prise de possession doit être retraitée (comme une moins value?) 22 22

23 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible - certaines situations géographiques sont tellement stratégiques qu elles peuvent conduire des enseignes commerciales à construire sur sol d autrui étant assurées de maintenir leur implantation après signature d un bail à construction de minimum 18 ans. Nota: exemple d un client activité garagiste qui a détruit le bâtiment construit sur son terrain. Une grande surface souhaitait utiliser son terrain acceptant de construire un entrepôt commercial à ses frais. Un loyer annuel de est versé au propriétaire du terrain avec engagement sur 18 ans. Le bâtiment revient de droit et gratuitement au propriétaire du sol au bout de 30 ans. Entre 18 et 30 ans, un abattement de 8 % par an s applique sur le prix de revient des constructions

24 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible b) composantes du prix Valeur de l immeuble comprise dans la valeur des titres mais deux composantes du prix - ces 2 composantes de prix doivent permettre au repreneur de traiter différemment le financement (7 ans sur les titres, 15 ou 20 sur l immeuble )- positionnement des partenaires financiers éventuellement différent. Nb : Cas du repreneur intéressé par la reprise de l immeuble si et seulement si ledit immeuble est sorti de l actif de la cible - Marche à suivre : solliciter le cédant sur cette nouvelle valorisation majorée des droits d enregistrement (suite sortie de l actif) - renégocier la valeur globale des titres 24 24

25 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible c) maintenir l immeuble à l actif ou le sortir - avantages de la sortie de l actif immobilier protection du patrimoine des risques de la cible (RJ ou LJ), mise en évidence du coût de sortie auprès du cédant et possibilité de négociation du prix, mise en place de durées différentiées de financement (titre et immeubles) plus aisée, profit constaté dans la cible (vente de l actif immobilisé) et trésorerie après impôt engrangée

26 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible b) inconvénients de la sortie de l actif immobilier perte de l amortissement du bien (composante de la capacité d autofinancement) remplacé par un loyer, coût fiscal lourd (souvent droits d enregistrement de 6 à 8 % en sus du coût de construction), sortie de l immobilier moins rassurant pour les prêteurs de la dette senior : répercutions sur le coût de l emprunt et sur les demandes de garanties (cautions personnelles)

27 Exemple : Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible EXEMPLE Actif Passif Immeuble Capitaux propres Matériel Résultat 400 Stock Emprunts immeuble 500 Clients Emprunts matériel 500 Trésorerie Autres dettes TOTAL ACTIF TOTAL PASSIF

28 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible NOTA : le résultat moyen s établit à 400 par an depuis 3 ans L immeuble a été construit il y a 8 ans, il est estimé à La dotation annuelle aux amortissements s établit à 75 Le loyer annuel marché serait de 60 Estimez la valeur de 100 % des parts, bâtiment inclus 28 28

29 Titre 4 : Immeuble à l actif de la cible PROPOSITION DE VALORISATION Valeur de l entreprise : 4 fois 400 = Retraitement immeuble : 250 x 2/3 = 167 Excédent de trésorerie : Valeur estimée : Nota : la trésorerie de fonctionnement a été estimée à compte tenu du BFR 29 29

30 Titre 5 : immeuble hors cible 5/ Acquisition de l immeuble non inscrit à l actif de la cible a) choix juridiques : - personnes physiques : repreneurs exclusivement repreneurs et certains membres de la famille repreneurs et quelques hommes clé de la société cible - personnes morales : - SCI (existante ou à créer) - SARL ou SAS repreneurs seulement - un mixte personnes physiques/personnes morales 30 30

31 Titre 5 : immeuble hors cible b) rachat d une structure juridique existante (parts de SCI ou plus rarement parts de SARL) cas d application : - reprise de l emprunt existant, négocié par le prédécesseur dans des bonnes conditions, - repreneur ne paie et n a besoin de financer que la différence entre le prix actualisé de l immeuble et l emprunt déjà obtenu

32 Titre 5 : immeuble hors cible Exemple : Capitaux propres : 500 Immeuble à l actif de la SCI : Emprunt restant dû sur l immeuble : Valeur de l immeuble actualisé : Valeur des parts à financer : Soit 500 (capitaux propres plus-value sur immeuble) Nota : - droits d enregistrement sur cessions de parts sociales (3 % en général, 5 % s il s agit de sociétés à prépondérance immobilière, plus faibles que mutations d immeubles (6 à 8 %) - comme tout rachat de parts, limite des clauses de garantie de passif Conclusion : - le repreneur a généralement intérêt à acquérir l immeuble lui-même et non les parts sauf si le cédant en est au tout début de son opération (valeur des parts à financer faible ou difficultés à financer totalité de l opération) 32 32

33 Titre 5 : immeuble hors cible c) achat de l immeuble lui-même sans constitution d une société civile immobilière : - acquisition par des associés personnes physiques non commerçantes exclusivement : imposition fiscale des revenus selon les règles des revenus fonciers - option TVA possible (loyer facturé avec TVA et récupération TVA sur les frais et agencements) d) achat de l immeuble lui-même avec constitution d une société civile immobilière - option TVA possible immeuble par immeuble : mêmes règles et conséquences que ci-dessus 33 33

34 SCI composées uniquement de personnes physiques non commerçantes imposition fiscale des revenus selon les règles des revenus fonciers si la SCI n a pas opté pour l impôt sur les sociétés si a contrario la SCI a opté pour l impôt sur les sociétés, les associés personnes physiques non commerçantes ne sont plus imposées sur la quote-part de résultat correspondant à leur participation ; seule la société est redevable de l impôt société : à 15 % jusqu à un résultat plafonné à et à 33,33 % au delà de ce seuil 34 34

35 Titre 5 : immeuble hors cible SCI composée d associés personnes physiques non commerçantes, personnes physiques commerçantes et personnes morales passibles de l impôt société SCI n a pas opté pour l assujettissement à l impôt société - personnes physiques non commerçantes : imposables en «revenus fonciers» - personnes physiques commerçantes : imposables selon les règles BIC - personnes morales : passibles de l IS (la non-option de la SCI n a pas d incidence) SCI a opté pour l assujettissement à l impôt société - personnes physiques non commerçantes : non imposables - personnes physiques commerçantes : imposable selon les règles BIC - personnes morales passibles de l IS imposables selon les règles BIC/IS 35 35

36 Titre 5 : immeuble hors cible e) illustration à travers un cas pratique Associé de la SCI : M. DURAND = 50 % des parts SAINTVESTI = 50 % des parts (SARL passible de l IS) La SCI n a pas opté pour l IS Prix de l immeuble Amortissement l immeuble par an Emprunt à 2,80 % sur 20 ans -annuités de dont d intérêts la 1 ère année loyers HT Entretien construction Honoraires 950 Fournitures de bureau 600 Assurance local Carburant 500 Taxe foncière

37 Titre 5 : immeuble hors cible M. DURAND perçoit par ailleurs une rémunération de (gérance majoritaire), son épouse salariée perçoit de salaires nets Ils ont 2 enfants et sont aussi propriétaires à 80 % des parts de la société SAINTVESTI Sur les revenus définis ci-dessus ( ), Ils sont dans une tranche d imposition de 30 %, la tranche passerait à 40 % à partir de de revenus globaux 37 37

38 Titre 5 : immeuble hors cible QUESTIONS A - Détermination du revenu imposable de M. DURAND, B - Détermination de l imposition dans la société SAINTVESTI C - Revenu imposable de M. DURAND 10 ans après l acquisition, D - Imposition dans la SARL SAINTVESTI 10 ans après E - Conséquences fiscales de la cession ultérieure de l immeuble E1 - personnes physiques non commerçantes (M. DURAND) E2 personnes morales passibles de l IS (SARL SAINTVESTI) 38 38

39 Titre 5 : immeuble hors cible Rappel des règles fiscales propres aux revenus fonciers - revenu imposable = différence entre recettes loyer et charges payées déductibles fiscalement limitativement énumérées à savoir : - entretien réparation immeuble, - honoraires comptables, - frais de copropriété, - assurances, - taxes foncières, - intérêts d emprunts. - en conséquence, ne sont pas déductibles des revenus fonciers dans notre exemple les fournitures de bureau et le carburant 39 39

40 Titre 5 : immeuble hors cible A - Détermination du revenu imposable de M. Durand) - REVENU FONCIER IMPOSABLE - Loyer SCI Entretien Honoraires Assurances Taxe foncière Intérêts emprunt Base imposable 100 % parts : Nota : total des charges :

41 Titre 5 : immeuble hors cible - la quote-part de revenu foncier imposable pour M. DURAND (50 %) s établit à : - impositions s y rapportant : - CSG : 15,50 % : IRPP supplémentaire : Total IR : Hors revenus fonciers, Impôt sur le revenu sur rémunérations : Après revenus fonciers :

42 Titre 5 : immeuble hors cible B Imposition de la Sarl Saintvesti Application des règles BIC : imposition sur le principe des créances et dettes et non sur les recettes/dépenses toutes les charges payées ou non sont déductibles l immeuble doit obligatoirement être amorti Loyer : Charges total 1 : Fournitures de bureau Carburants : Dotation amortissement (20 ans) RESULTAT selon règles BIC :

43 Titre 5 : immeuble hors cible quote-part participation SARL SAINTVESTI ( 50 %) : déficit imputable sur l IS gain potentiel d IS : si société bénéficiaire En conclusion, le gain d IS corrige presque totalement le supplément d IRPP généré sur la tête des époux DURAND. Au fil des années, - comment évolue l économie IS et supplément IRPP? 43 43

44 Titre 5 : immeuble hors cible C - Simulation du montant du revenu imposable des époux DURAND 10 ans après l acquisition Hypothèses retenues - Rémunération M. et Mme DURAND constants Revenus fonciers : - Loyers non revalorisés : charges déduites hors intérêts d emprunt : intérêts d emprunts : Base imposable 100 % parts Quote part imposable revenus fonciers :

45 Titre 5 : immeuble hors cible Calcul des impôts dus par les époux DURAND : CSG sur revenus fonciers à 15,50 % : IRPP : pour 2 parts Enfants majeurs et a Revenus identiques Total imposition : Rappel en n-10 :

46 Titre 5 : immeuble hors cible D - Imposition de la SARL SAINTVESTI 10 ans après l acquisition Application des règles BIC, toutes les charges sont déductibles et l immeuble doit être amorti : Rappel loyer : Charges total 1 : Fournitures de bureau : Carburants : Dotation amortissement : Résultat selon règles BIC (pour 100 %) Déficit imputable sur IS : Gain IS (si bénéfice)

47 Titre 5 : immeuble hors cible Conclusions à l issue de 10 ans de gestion de l immeuble augmentation régulière de l impôt sur le revenu diminution régulière du déficit imputable sur l IS causes et conséquences de ces évolutions - diminution régulière des intérêts d emprunt - augmentation de la capitalisation potentielle par accroissement du désendettement Le régime fiscal est-il adapté? - option IS de la SCI? - détention du capital par seulement des personnes morales passibles de l IS? La réponse varie selon les perspectives des associés, conservez l immeuble ou le céder et dans quels délais

48 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession E - Conséquences fiscales de la cession ultérieure de l immeuble Dispositif fiscal antérieur : jusqu à 2011 : Exonération de la plus-value immobilière des personnes physiques non commerçantes si détention immeuble depuis + 15 ans Conséquences de ces dispositions fiscales favorables : stabilité, marché florissant, forte augmentation des patrimoines, envolée des prix Règles du jeu fiscal connues et respectées : forte imposition en revenus fonciers sur 15 ans absence de trésorerie disponible (remboursement d emprunts) apports personnels à prévoir augmentation régulière des loyers compensant une partie de la trésorerie manquante absence de plus-value imposable à la sortie et plus-value raisonnable si sortie avant 15 ans 48 48

49 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession Majorité des Conseils favorables à la détention des SCI par des personnes physiques et à la non-option IS des SCI Option IS préconisée concernant les bâtiments industriels à faible valeur de revente Depuis 2012, Règles du jeu totalement bouleversées : Revenus fonciers encore plus lourdement taxés (CSG relevée de 13,50 à 15,50 % au 01/07/2012) Suppression de l exonération de la plus-value immobilière au bout de 15 ans remplacée par une exonération au bout de 30 ans, puis ramenée à 22 ans, nettement moins favorable compte tenu de la progressivité de l abattement pour durée de détention

50 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession Rappel des nouvelles règles sur les plus-values immobilières E1 - Plus-value réalisée par une personne physique associée de la SCI non passible de l IS ABATTEMENTS APPLICABLES : - 6 % par année de détention de la 6 ème année à la 22 ème - 4 % par année de détention au delà de la 22 ème année IMPOSITION : Taux proportionnel de 19 % 50 50

51 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession en dehors de ces abattements, il peut être pris en considération dans le calcul de la plus-value : un forfait sur le prix d acquisition de 7,50 % un abattement de 15 % du prix d acquisition pour travaux si la vente intervient plus de 5 ans après l achat (ou plus si justificatifs) 51 51

52 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession Illustration cas DURAND Supposons qu en 2024, la SCI cède l immeuble acquis pour au prix de La plus-value privée est calculée comme suit : prix de vente : prix d acquisition : majoration 7,50 % : majoration 15 % : prix d acquisition retenu : Plus value avant abattement Pour 100 % parts : Soit 50 % Abattement personnes physiques 6 % x 5 ans = 30 %

53 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession Plus-value imposable M. DURAND - 50 % soit ( ) = Impôt sur le revenu correspondant au taux de 19 % : - 19 % x = Autres éléments de taxation? La CSG/CRDS est évidemment applicable à toute cession de plusvalues personnes physiques non commerçantes, Taux de 15,50 % calculée sur une base supérieure car abattements pour durée de détention moins favorables

54 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession Abattement pour calcul base CSG : 1,65 % /an à partir de 6 ème jusqu à la 21 ème 1,60 % pour la 22 ème année, 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ème L exonération de CSG n est donc acquise qu après 30 ans de détention. Pour M. DURAND après 10 ans de détention du bien, CSG applicable : - abattement 1,65 % x 5 = 8,25 % - base imposable CSG : 91,75 % - CSG /CRDS à payer : x 15,50 % x 91,75 % =

55 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession Taxe sur certaines plus-values immobilières - Applicable si plus-value nette imposable supérieure à Rappel : Plus-value M. DURAND : Taxe supplémentaire - 5 % x ( ) x 1/20 = = L imposition au titre de la plus-value dégagée par M. DURAND - - Impôt 19 % : Csg/crds : Taxe P.V.I : Total : Résumé de l opération : M. DURAND encaisse 50 % du prix de vente, soit Il doit rembourser le solde de l emprunt soit Le montant net d impôt ressort à : Au total il lui reste en trésorerie nette :

56 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession E2 - Situation de l imposition de la personne morale Personne morale soumise IS au taux normal 33,33 % sur la plus-value dégagée (prix de cession sous déduction de la VNC de l immeuble acquis) La société SAINTVESTI cède également au bout de 10 ans 50 % de ses parts - détermination de la valeur nette comptable : - prix d achat du bâtiment : amortissements pratiqués x 10 = Valeur nette comptable :

57 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession Cession immeuble : quote-part sarl Saintvesti - détermination de la plus-value professionnelle : Prix de vente de l immeuble : VNC : Plus value pour 100 % des parts Plus value pour 50 % des parts Impôt sur les sociétés x 33,33 % = Montant net dans la société Prix de vente : Capital emprunt restant dû : Impôt société : Net trésorerie société :

58 Titre 5 : immeuble hors cible, conséquences cession En résumé, trésorerie nette disponible : - époux DURAND : SARL SAINTVESTI : Choix juridiques opérés à l origine judicieux? Exemple : 50 % personne physiques, 50 % personne morale - tentative réponse : niveau 1 : déterminer le différentiel : - impôt sur le revenu généré par revenus fonciers - impôt sur les sociétés «économisé» niveau 2 : net disponible après cession 58 58

59 Titre 6 : notes de conclusion 6) Notes de conclusion Problématique de la notion de disponible réel disponible «société» différent du disponible «personne physique» Trésorerie nette société appréhendable par associés : soit par compte courant associés (conséquence d un manque de financement extérieur) soit par distribution de dividendes impliquant : - impôt personnel supplémentaire (après abattement de 40 %) - charges sociales sur dividendes si SARL 59 59

60 Titre 6 : notes de conclusion DERNIERES REMARQUES Les choix a priori (juridiques, fiscaux) peuvent devenir non pertinents compte tenu des changements continus de la législation Attention aux options irréversibles (impôt société dans une SCI) - Choisir plutôt d intégrer proportion d associés personnes morales à l IS (répartition entre associés modulables dans le temps) - Comment optimiser l excédent de trésorerie figurant dans la société et résultant de la cession des parts constitutives de l immeuble? - solution 1 : prélèvements au profit des bénéficiaires lissés sur plusieurs années (rémunération ou/et dividendes), - solution 2 : réemploi de cette trésorerie au profit d une nouvelle opération (réinvestissement)

61 QUESTIONS Ici et Maintenant, ou plus tard... N hésitez pas! AGORA EXPERTS SARL 59 RUE DU GENERAL BUAT NANTES, cabinet indépendant depuis salariés -2 experts Philippe NICOLEAU Expert-comptable, Commissaire aux comptes Adresse mail : philippe.nicoleau@wanadoo,fr Téléphone : Portable :