Première hausse des saisies hypothécaires au Québec en cinq ans

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1 Première hausse des saisies hypothécaires au Québec en cinq ans Au Québec, propriétés résidentielles ont été saisies 1 pour défaut de paiement du prêt hypothécaire en 2014, soit 143 de plus qu en Bien que cela représente une hausse de 10 %, il s agissait d un niveau bien inférieur à ceux observés lors de la récession de et des deux années subséquentes. Le graphique 1 présente l évolution du nombre de reprises de propriétés résidentielles au Québec. Graphique 1 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE REPRISES HYPOTHÉCAIRES AU QUÉBEC Au Québec, propriétés résidentielles ont été saisies pour défaut de paiement du prêt hypothécaire en 2014, soit 143 de plus qu en Le processus de saisie hypothécaire En temps normal, lorsque le titulaire d un prêt hypothécaire est en défaut de paiement, le créancier de son prêt émet un préavis d exercice de 60 jours i l avisant que son prêt hypothécaire est en souffrance et que son bien immobilier sera saisi s il ne remédie pas à la situation. Il est supposé que, dans la majorité des cas, l emprunteur cherche une façon de rembourser les sommes en souffrance. L une des options lui étant offertes consiste en la vente de la propriété, ce qui peut généralement lui permettre de rembourser son prêt hypothécaire et les autres frais encourus par son défaut. La saisie survient lorsque l emprunteur n a pu rembourser toutes les sommes dues. Dans ce cas, le créancier a deux principales options pour remédier à la créance en souffrance, soit la vente sous contrôle de la justice ou la prise en paiement ii. Géographiquement, le nombre de saisies a augmenté dans 12 des 17 régions administratives de la province en 2014, comme le démontre le tableau 1. 1 Délaissements précédés d au moins un préavis d exercice.

2 Tableau 1 Nombre de saisies hypothécaires par région administrative En 2014, propriétaires ont reçu un préavis d exercice pour une première fois de la part de leur créancier leur indiquant qu ils devaient rembourser tout retard de paiement. Sources: JLR En parallèle avec la hausse des saisies, le nombre de premiers préavis d exercice 2 a aussi augmenté en 2014, où propriétaires ont reçu un préavis d exercice pour une première fois de la part de leur créancier leur indiquant qu ils devaient rembourser tout retard de paiement et autres sommes dues dans un délai de 60 jours, sans quoi leur propriété serait saisie. Le graphique 2 présente l évolution du nombre de propriétaires qui ont reçu un préavis d exercice pour une première fois. Graphique 2 Évolution du nombre de premiers préavis d exercice au Québec 2 Un propriétaire peut recevoir plus d un préavis d exercice, par exemple, dans le cas où, suite à un premier préavis, le propriétaire parvient à rembourser tout retard hypothécaire et les autres frais encourus, mais ultérieurement accuse de nouveaux retards de paiement, enclenchant un deuxième processus de saisie.

3 Il est à noter que les hausses du nombre de saisies et de délivrances de préavis d exercice vont de pair avec une légère hausse de la proportion de prêts hypothécaires en souffrance, passant de 0,34 % à la fin de 2013 à 0,36 % en décembre La détérioration de ces indicateurs est en partie attribuable à la piètre performance de l emploi : en 2014, plus de emplois ont été perdus au Québec ce qui a pu compromettre les capacités de certains propriétaires à honorer leurs mensualités hypothécaires. Comportement des propriétaires en défaut de paiement Comme le démontre le graphique 3, plus de la moitié des propriétaires ayant reçu un préavis d exercice en 2014 sont parvenus à remédier à cette mauvaise situation. Parmi les propriétaires qui ont reçu un premier préavis d exercice en 2014, ont repris le contrôle et se sont sortis du processus de saisie et 984 sont parvenus à vendre leur propriété et ainsi éviter la saisie de leur bien immobilier. Par contre, quelque d entre eux n ont que temporairement réussi à remédier à leurs défauts, pour ultimement recevoir un deuxième préavis d exercice. Finalement, 833 propriétaires n ont pas été en mesure de rembourser ou de renégocier avec leur créancier, ce qui leur a valu la saisie de leur propriété. En 2014, plus de emplois ont été perdus au Québec ce qui a pu compromettre les capacités de certains propriétaires à honorer leurs mensualités hypothécaires. Graphique 3 Comportement des propriétaires suite à un préavis d exercice, 2014 SUITE À UN PREMIER PRÉAVIS D'EXERCICE, LES PROPRIÉTAIRES... se sont fait saisir leur propriété : 15% ont vendu leur propriété : 18% ont ultimement reçu un deuxième préavis d'exercice : 25% ont, jusqu'à présent, régularisé leur situation : 42% Plus de la moitié des propriétaires ayant reçu un préavis d exercice en 2014 sont parvenus à remédier à cette mauvaise situation.

4 Qu a-t-on à gagner et à risquer lors de l achat d une propriété saisie Les risques Premièrement, les propriétés en reprise de finance sont vendues sans garantie légale, aux risques et périls de l acheteur. En vertu du Code civil, tout vendeur d un bien immobilier a l obligation de garantir la validité de son droit de propriété et la qualité intrinsèque du bien en question. En contrepartie, la loi permet aux vendeurs de se soustraire à cette garantie légale si la mention «sans garantie légale» est déclarée dans l acte de vente, clause à laquelle toutes les parties à l acte de vente acquiescent. L acheteur n a alors aucun recours dans le cas de la découverte d un vice ou d un problème relatif au droit de propriété. Dans la pratique, plusieurs frais supplémentaires sont aussi à prévoir pour l acheteur d une reprise hypothécaire. L acheteur est notamment souvent responsable de fournir le certificat de localisation à ses frais et verser un dépôt sur la propriété qu il désire acheter au moment de la promesse d achat. De plus, dans la majorité des cas, les liquidateurs n acceptent que des promesses d achat sans condition. Finalement, puisque la propriété est vendue telle quelle, dans la majorité des cas, l acheteur doit prévoir plusieurs travaux et réparations. Les gains Sans surprise, les propriétés saisies se vendent en moyenne moins cher que les autres propriétés. Selon les données du système Centris, les unifamiliales saisies se sont vendues, en moyenne, à $ à l échelle de la province, alors que le prix moyen des ventes régulières de maisons était de $, soit plus de $ d écart 3. Même son de cloche pour les copropriétés et les plex, dont les écarts de prix moyens étaient de plus de $ et de $ respectivement. Les liquidateurs de propriétés saisies sont aussi habituellement plus flexibles sur le prix de vente. Les données Centris démontrent, qu en moyenne, les propriétés résidentielles vendues en tant que reprise de finance en 2014 se sont transigées à 92 % du dernier prix demandé, contre 94 % pour l ensemble des ventes résidentielles, ce qui témoigne d un certain empressement de liquider de la part des créanciers. Bien que les acheteurs souhaitant acquérir une propriété saisie semblent avantagés par l abordabilité et la flexibilité des prix des reprises, ces derniers doivent agir avec célérité, car ces propriétés ne restent pas longtemps sur le marché : pour les unifamiliales, le délai de vente moyen était de 72 jours 4 en 2014, en comparaison avec 114 jours pour l ensemble des maisons de la province. Pour la copropriété, le délai de vente moyen était de 83 jours et pour les plex, de 73 jours, contre 132 jours et 100 jours respectivement. Le tableau 2 compare les prix moyens et les délais de vente moyens des unifamiliales saisies et des unifamiliales toujours détenues par leur propriétaire. Dans la pratique, plusieurs frais supplémentaires sont aussi à prévoir pour l acheteur d une reprise hypothécaire. Sans surprise, les propriétés saisies se vendent en moyenne moins cher que les autres propriétés. Les liquidateurs de propriétés saisies sont aussi habituellement plus flexibles sur le prix vente. 3 Les propriétés saisies ne sont pas nécessairement un échantillon représentatif de l ensemble des propriétés. L écart de prix ne tient pas compte de la répartition géographique et des caractéristiques physiques des propriétés. 4 Dans la pratique, les mandats de courtage octroyés aux courtiers immobiliers pour la vente d une saisie hypothécaire ne dépassent habituellement pas quatre mois, ce qui limite le délai de vente moyen.

5 Tableau 2 Comparaison des prix et des délais de vente moyens pour les unifamiliales Source : FCIQ par le système Centris L année 2014 aura été marquée par une contreperformance de l emploi qui s est reflétée dans différentes sphères de l économie. Comme mentionné dans le Mot de l économiste de mars 2015, le niveau d endettement des ménages a poursuivi sa montée, le nombre de faillites a augmenté et la proportion de prêts hypothécaires en souffrance a également légèrement crû. La base de données JLR a, quant à elle, permis d observer une hausse du nombre de premiers préavis d exercice émis et de saisies immobilières. L année 2015 s est déjà amorcée plus positivement, avec une meilleure création d emploi, une légère accélération économique et un marché immobilier dont les ventes et les prix sont en hausse. i Le délai de 60 jours est fixé par la loi. Ce délai peut être négocié par convention et allongé à la suite d une entente entre l emprunteur et le créancier. L emprunteur tente habituellement «d acheter du temps». ii La vente sous contrôle de justice implique que les conditions de la vente sont déterminées par un jugement émis par un tribunal et accorde également au créancier le droit d initier toute autre procédure judiciaire afin de recouvrer la totalité de la créance si la vente de la propriété ne suffit pas ; tandis que la prise en paiement initiée par le créancier l oblige à se satisfaire de la valeur de la propriété délaissée à titre de paiement final. Si vous avez des questions ou des commentaires à propos du contenu de cet article, n hésitez pas à nous contacter à l adresse courriel Paul Cardinal Directeur Cette publication est produite par le service Analyse du marché de la FCIQ Camille Laberge Économiste Écrivez-nous à Paola Rodriguez Analyste 2015 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés. Maïka Carrier Roy Analyste

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