Connaître vos droits et vos obligations en tant que locataire

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1 ADIL/AGENCE DEPARTEMENTALE D'INFORMATION LOGEMENT 131 rue Juiverie CHAMBERY Tél : fax internet : VOUS RECHERCHEZ UN LOGEMENT Connaître vos droits et vos obligations en tant que locataire et Où s adresser? ADIL de SAVOIE 1

2 SOMMAIRE RENSEIGNEMENTS JURIDIQUES... 3 I. LA LOCATION D UN LOGEMENT VIDE ou MEUBLE...3 VOUS LOUEZ UN LOGEMENT VIDE DE MEUBLES...3 VOUS LOUEZ UN VOUS LOUEZ UN LOGEMENT MEUBLE...9 VOUS LOUEZ UN LOGEMENT ET VOUS ETES MARIES VOUS LOUEZ UN LOGEMENT ET VOUS ETES CONCUBINS VOUS LOUEZ UN LOGEMENT ET VOUS ETES ENGAGES DANS UN PACS VOUS SOUHAITEZ HABITER UN LOGEMENT EN LOCATION A PLUSIEURS, MAIS UN SEUL SIGNE LE CONTRAT VOUS SOUHAITEZ HABITER UN LOGEMENT EN LOCATION A PLUSIEURS, VOUS SIGNEZ TOUS LE CONTRAT VOUS SOUHAITEZ LOUER UN LOGEMENT, MAIS LE BAILLEUR PREFERE QUE LE CONTRAT DE LOCATION SOIT AU NOM DE VOS PARENTS VOUS ETES MINEUR ET VOUS SOUHAITEZ PRENDRE UN LOGEMENT EN LOCATION : EST-CE POSSIBLE? QUALITE DES LOGEMENTS II. LA LOCATION D UN LOGEMENT SOCIAL LES AIDES AU LOGEMENT I - L ALLOCATION LOGEMENT / L AIDE PERSONNALISEE AU LOGEMENT II- LES AIDES POUR ACCEDER A UN LOGEMENT LOCATIF INFORMATIONS PRATIQUES I - LA LOCATION D UN LOGEMENT DU SECTEUR PRIVE II. LOGEMENT SOCIAL III- LOCATION MEUBLEE IV - LE LOGEMENT ETUDIANT ADRESSES UTILES Liste des partenaires et acteurs qui soutiennent l'adil.. 37 ADIL de SAVOIE 2

3 RENSEIGNEMENTS JURIDIQUES I. LA LOCATION D UN LOGEMENT VIDE ou MEUBLE VOUS LOUEZ UN LOGEMENT VIDE DE MEUBLES Votre logement constitue votre résidence principale Votre contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée UN BAIL ECRIT EST OBLIGATOIRE La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire. Le bail peut être établi directement entre les parties (on parle alors "d acte sous seing privé " (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie. Il peut aussi être établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire. QUELS RISQUES COUREZ-VOUS EN L'ABSENCE DE BAIL ECRIT Cette situation est source de difficultés et ne profite pas aux parties. Ainsi, en l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer. La jurisprudence admet la validité du bail verbal (article 1715 du code civil) : lorsque le bail a reçu un commencement d exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen. Les parties peuvent exiger à tout moment, l'établissement d'un bail écrit (article 3 loi 89) QUELLE EST LA DUREE DU BAIL La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale (société, collectivité locale ) Un bail de plus courte durée est possible dans des cas bien précis : Si le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille). ADIL de SAVOIE 3

4 LES CLAUSES REPUTEES NON ECRITES (article 4 loi du 6 juillet 89) Est réputée non écrite toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ; c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ; e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ; f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ; g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la nonsouscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ; i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ; j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ; l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ; m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ; n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ; ADIL de SAVOIE 4

5 p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ; s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel. QUE PEUT VOUS DEMANDER LE PROPRIETAIRE AVANT LA SIGNATURE DU BAIL Afin de s assurer que vous serez en mesure de payer régulièrement votre loyer et vos charges, le propriétaire ou le professionnel chargé de la transaction peut vous demander : des justificatifs de vos revenus : plusieurs fiches de paye, votre déclaration d impôts sur le revenu, et éventuellement vos dernières quittances de loyer si vous êtes déjà locataire. En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) : -photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ; -carte d'assuré social ; -copie de relevé de compte bancaire ou postal ; -attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; -attestation d'absence de crédit en cours ; -autorisation de prélèvement automatique ; -jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ; -attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; -attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; -contrat de mariage ; -certificat de concubinage ; ADIL de SAVOIE 5

6 -chèque de réservation de logement ; -dossier médical personnel ; -extrait de casier judiciaire ; -remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ; -production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants. la caution d un tiers : par exemple, l engagement d un membre de votre famille de payer le loyer et les charges en cas de défaillance de votre part. Sachez que le Fonds de Solidarité Logement ou un organisme 1 % Logement, peut, dans certains cas, vous apporter cette garantie (renseignez-vous auprès de l ADIL). Depuis la loi de modernisation sociale du , un bailleur ne peut pas refuser la caution d une personne au motif qu elle ne possède pas la nationalité française. Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion du 25 mars 2009 et loi du 24 novembre 2009 «le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti» (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Attention : Ne versez pas d argent avant d avoir un engagement écrit de la part du propriétaire ou du professionnel. Demandez au propriétaire ou à l intermédiaire un reçu daté et signé précisant le motif et le montant du versement. ADIL de SAVOIE 6

7 Ce que vous paierez à la signature du bail : Le dépôt de garantie si le bail le prévoit - Dans le cadre d une location vide, son montant est limité à un mois de loyer hors charges depuis la loi sur le pouvoir d'achat du Dans le cadre d une location meublée, Les parties sont libres d en fixer le montant, d en prévoir la révision et de stipuler un intérêt. A défaut de stipulation précise, les usages locaux peuvent fixer ces différentes modalités.. Le Fonds de Solidarité Logement ou un organisme du 1 % Logement, peut, dans certains cas, vous aider pour financer ce dépôt de garantie. Les honoraires de l intermédiaire : honoraires de négociation et frais de rédaction du bail. si l intermédiaire est un notaire, ses honoraires sont réglementés. si l intermédiaire est un agent immobilier ou un administrateur de biens, ses honoraires sont libres, mais doivent être affichés dans l agence. Partage des honoraires : L article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. Les frais d état des lieux : si, à défaut d accord entre vous-même et le propriétaire (ou l agent immobilier), l état des lieux a dû être établi par un huissier, les frais seront partagés par moitié entre vous-même et le propriétaire. (article 3 de la loi du 6 juillet 1989) Votre assurance habitation : vous devez obligatoirement la souscrire auprès de l assureur de votre choix. L ouverture des compteurs d eau, de gaz et d électricité. Pour alléger votre charge de loyer, vous pouvez sous certaines conditions de ressources et de situation de famille, bénéficier de l allocation logement ou de l aide personnalisée au logement (APL). ADIL de SAVOIE 7

8 MODALITES DE REVISION DES LOYERS Depuis le 1er janvier 2006, c'est l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'insee chaque trimestre qui sert de référence pour les révisions de loyers des locations qui doivent s y référer. Il en est ainsi des locations de logements soumises à la loi du 6 juillet 1989 : locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi que des garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L IRL s'applique également aux révisions annuelles de loyers des locations meublées (loi du : art. 41 / CCH : art. L.632-1). Toutefois, il ne s'applique pas ni aux locations à caractère saisonnier, ni aux logements foyers, ni aux locations HLM. Comment se calcule la révision du loyer pour une location nue? Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. Exemple : un loyer fixé le à 700 euros hors charges, s'établit au à : 700 x indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2011 indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2010 L''indice du 3ème trimestre est le dernier indice connu au 1er novembre, date de la révision dans l'exemple cidessus. Comment réviser un loyer dont le montant n'a pas été révisé depuis plusieurs années? Sous réserve que la révision soit prévue dans le contrat de location, le bailleur qui n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, peut réajuster le loyer. Il faut alors reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées. La reconstitution du loyer peut se faire au-delà de 5 ans ; en revanche le bailleur qui voudrait réclamer au locataire les loyers incontestablement dus qu'il n'aurait pas perçus, peut le faire 5 ans maximum après leurs échéances. (Réponse de l ADIL fournie sous réserve de l appréciation souveraine des tribunaux) ADIL de SAVOIE 8

9 VOUS LOUEZ UN VOUS LOUEZ UN LOGEMENT MEUBLE Toute location meublée d'une résidence principale qui fait l'objet d'un bail à compter du 20 janvier 2005 est soumise à une réglementation (article L à suivants du CCH/ les dispositions sont d ordre public) Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre...) est garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante. Le logement est votre résidence principale Le bail peut être établi directement entre vous, sur papier libre (sous seing privé), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, notamment). Chacun doit en conserver un original. Il peut aussi être établi par un notaire ; c'est alors le plus souvent un acte authentique dont une copie doit être délivrée à chacun de vous. La durée de la location est d'un an. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit mentionner la raison. A son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire. * Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. * A l'expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois : proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment); si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ou refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. le logement n'est pas votre résidence principale La location n'est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En l'absence d'écrit, vos relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux. REGIME PARTICULIER POUR LES ETUDIANTS (LOI DU 26 JUILLET2005) Lorsque le logement meublé est loué à un étudiant, la durée du bail signé à compter du 28 juillet 2005 peut être limitée à 9 mois ; le bail n est alors pas automatiquement reconduit. ADIL de SAVOIE 9

10 VOUS LOUEZ UN LOGEMENT ET VOUS ETES MARIES Pendant le mariage, le droit au bail appartient à l un comme à l autre des époux, quel que soit le régime matrimonial, et même si le contrat de location a été signé avant le mariage. Il y a du fait du mariage, obligation solidaire au paiement du loyer : chacun est tenu au paiement de l intégralité du loyer. Cette solidarité joue, le cas échéant, jusqu au jugement du divorce définitif, c est à dire jusqu au jour où il a été retranscrit sur les actes d état civil. Le bailleur est obligé de délivrer les notifications (congés, augmentation de loyer...) aux deux époux, pour qu elles soient valables, à défaut celui qui ne l a pas reçu pourra, par exemple, se maintenir dans le logement. Cependant, le bailleur est dispensé d adresser des notifications au conjoint du locataire qui ne s est pas fait connaître à lui. En cas de décès ou d abandon de domicile (départ brusque et imprévisible) de l un des conjoints, le contrat continue au profit du conjoint resté dans les lieux. Toutefois, ces dispositions ne sont pas générales, elles ne s appliquent pas, par exemple, aux locations meublées. ADIL de SAVOIE 1

11 VOUS LOUEZ UN LOGEMENT ET VOUS ETES CONCUBINS Deux solutions se présentent : 1/ soit un seul des concubins a signé le bail : dans ce cas, il est le seul locataire en titre et le concubin «hébergé» n a aucun droit sur le logement. 2/ soit le bail est signé par les deux concubins : ils ont alors les mêmes droits et obligations sur le logement. Un seul signe le contrat de location : Il est seul locataire et donc seul responsable du paiement du loyer, même si les autres occupants participent de fait au loyer. Si le locataire en titre souhaite quitter le logement, il peut donner congé de l appartement, «la personne hébergée» n a alors aucun droit sur le logement, et sauf accord avec le bailleur, doit également quitter le logement. Si «la personne hébergée» reste dans le logement après le congé du locataire, ce dernier est responsable du paiement du loyer et peut être poursuivi à ce titre. Si c est celui qui est hébergé qui quitte le logement, du jour au lendemain sans préavis, le locataire n a aucun recours. En revanche, en cas de décès ou d abandon de domicile (départ brusque et imprévisible), du locataire en titre, le bail peut se poursuivre au profit du concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an. Cette disposition ne s applique pas de façon générale à tous les contrats de location, notamment en location meublée. Le contrat de location est signé par les deux concubins : Chacun est responsable du paiement du loyer et de toutes sommes dues au propriétaire. Ce dernier doit vous adresser, à chacun en nom propres certaines notifications. Toutefois, en cas de clause de solidarité, un seul congé suffit en principe. Si vous souhaitez d un commun accord mettre fin au contrat, vous pouvez le faire, soit par un congé séparé, soit par un congé commun comportant vos deux noms et signatures. Le dépôt de garantie est restitué à l un ou à l autre, indifféremment. Si l un d entre vous souhaite quitter le logement, il adresse un congé au bailleur -soit le bail comporte une clause de solidarité : c est une mention dans le bail, non obligatoire, qui exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au propriétaire jusqu à l expiration du contrat en cours. Ainsi, en cas de départ de l un des colocataires, celui-ci peut encore être tenu au paiement, même s il a pris la précaution d envoyer un congé. De plus, la personne qui s est portée caution reste elle aussi engagée jusqu à l expiration du bail, sauf si son engagement est à durée indéterminée, auquel cas elle peut y mettre fin. - soit le bail ne comporte pas de clause de solidarité, celui qui reste dans le logement est en principe, à l expiration du délai de préavis du congé délivré par son colocataire, seul responsable du paiement du loyer et des charges vis-à-vis du bailleur. Attention : Le colocataire qui quitte le logement sans donner congé reste tenu du loyer au paiement 11

12 VOUS LOUEZ UN LOGEMENT ET VOUS ETES ENGAGES DANS UN PACS Le Pacte civil de Solidarité est un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. La communauté de vie implique une résidence commune. Les personnes liées par un PACS devront donc disposer d une résidence commune mais pourront avoir des domiciles séparés. La notion de vie commune ne couvre pas seulement une communauté d intérêts et ne se limite pas à l exigence d une simple cohabitation entre deux personnes : la vie commune mentionnée suppose, outre une résidence commune, une vie de couple. Pendant le PACS : Maintien dans les lieux : L équivalent à la cotitularité du droit de bail prévu pour les deux époux n a pas été mis en place pour le PACS ; les personnes engagées dans un PACS sont dans la même situation que les concubins. Lorsque le bail est conclu par un seul des partenaires, l autre partenaire ne dispose d aucun droit sur le logement. En revanche, si le bail est signé par les deux partenaires, le congé donné par un seul ne met pas fin au bail qui se poursuit avec l autre cotitulaire. Dettes de loyers et de charges : En matière de dettes, la solidarité est plus importante que dans le concubinage : elle existe même si elle ne ressort pas d une clause de contrat de location. le congé donné par un seul des partenaires ne met pas fin à la solidarité qui ne cessera qu à la résiliation du PACS. elle s étend aux indemnités d occupation après cessation du bail. En cas d abandon de domicile : En cas d abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du partenaire lié au locataire par un PACS. En cas de décès : Le contrat de location est transféré au partenaire lié au locataire par un PACS. 12

13 VOUS SOUHAITEZ HABITER UN LOGEMENT EN LOCATION A PLUSIEURS, MAIS UN SEUL SIGNE LE CONTRAT Dans le cas où vous n êtes pas mariés, seul celui qui signe le contrat de location est locataire. Il est donc seul responsable du paiement du loyer, même si les autres occupants participent de fait au loyer. Cette situation peut avoir de graves conséquences pour celui qui ne signe pas le contrat de location. Si le locataire en titre souhaite quitter le logement, il peut donner congé de l appartement. «La personne hébergée», c est à dire qui occupe le logement sans figurer dans le bail, n a alors aucun droit sur le logement, et, sauf accord avec le bailleur, doit également quitter le logement. Si c est celui qui est hébergé qui quitte le logement, du jour au lendemain sans préavis, le locataire n a aucun recours : il doit continuer à payer seul le loyer. Mieux vaut donc savoir à quoi vous vous engagez... En outre, celui qui n est qu hébergé n aura droit à aucune aide au logement (ni allocation logement, ni APL). 13

14 VOUS SOUHAITEZ HABITER UN LOGEMENT EN LOCATION A PLUSIEURS, VOUS SIGNEZ TOUS LE CONTRAT Puisque le contrat de location est signé par tous, vous avez chacun les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur : chacun est responsable du paiement du loyer et de toutes sommes dues au propriétaire. Ce dernier doit vous adresser, à chacun en nom propre certaines notifications. Toutefois, en cas de clause de solidarité, un seul congé suffit en principe. Vous pourrez bénéficier, chacun, de l allocation logement ou de l aide personnalisée au logement, au prorata du loyer payé. Si vous souhaitez d un commun accord mettre fin au contrat, vous pouvez le faire, soit par un congé séparé, soit par un congé commun comportant tous vos noms et signatures. Le dépôt de garantie est restitué à l un ou à l autre, indifféremment. Si vous ne souhaitez plus cohabiter, l un d entre vous quitte le logement et adresse un congé au bailleur : soit le bail comporte une clause de solidarité : c est une mention dans le bail, non obligatoire, qui exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au propriétaire jusqu à l expiration du contrat en cours. Ainsi, en cas de départ de l un des colocataires, celui-ci peut encore être tenu au paiement, même s il a pris la précaution d envoyer un congé. De plus, la personne qui s est portée caution reste elle aussi engagée jusqu à l expiration du bail, sauf si son engagement est à durée indéterminée, auquel cas elle peut y mettre fin. soit le bail ne comporte pas de clause de solidarité, celui qui reste dans le logement est en principe, à l expiration du délai de préavis du congé délivré par son colocataire, seul responsable du paiement du loyer et des charges vis-à-vis du bailleur. Le colocataire qui quitte le logement sans donner congé reste tenu au paiement du loyer. 14

15 VOUS SOUHAITEZ LOUER UN LOGEMENT, MAIS LE BAILLEUR PREFERE QUE LE CONTRAT DE LOCATION SOIT AU NOM DE VOS PARENTS C est une solution à éviter, car vous n êtes pas locataire en titre (votre nom ne figure pas dans le bail comme locataire) et vous ne pourrez pas bénéficier des aides au logement. Par ailleurs, pour bénéficier des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre les propriétaires et les locataires, vous avez intérêt à être locataire en titre. Certaines lois protègent en effet la résidence principale du locataire, or vous ne serez pas considéré comme locataire mais comme hébergé. VOUS ETES MINEUR ET VOUS SOUHAITEZ PRENDRE UN LOGEMENT EN LOCATION : EST-CE POSSIBLE? Toute personne peut contracter, à partir du moment où elle n est pas déclarée incapable par la loi (article 1123 du code civil). Les mineurs non émancipés sont donc incapables de contracter (article 1124 du code civil). Cependant, il faut faire une distinction entre les actes d administration et les actes de disposition : ces derniers sont nuls du seul fait qu ils sont passés par un mineur (tel est le cas pour un emprunt, une vente d immeuble) En revanche, les actes de la vie courante, parmi lesquels la signature d un contrat de location, peuvent être passés par un mineur. S il existe un déséquilibre très important dans les obligations entre bailleur et locataire, cela pourrait entraîner, à la demande du mineur, la nullité pour lésion du contrat passé. Toutefois, et pour qu un contrat signé par un mineur ne soit pas l objet de litiges, il est préférable que les parties signataires soient le ou les parents ou tuteur, et que ces personnes participent et donnent leur accord au contrat de location dont vous êtes titulaire. 15

16 QUALITE DES LOGEMENTS AFFICHAGE DE LA PERFORMANCNE ENERGETIQUE / annonces immobilières de vente ou de location( Décret du : JO du ) La loi ENE du 12 juillet 2010 a prévu la généralisation de l affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier Cette mesure conduit les propriétaires à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) dès la diffusion de l annonce de location. Cette obligation d'affichage concerne toutes les annonces, y compris celles passées par les particuliers. Modalités : Les annonces de location d un bien immobilier publiées dans la presse devront mentionner la classe de performance énergétique (lettre de A à G ), précédée de la mention "Classe énergie". Les annonces publiées en vitrine d agence immobilière ou sur les sites Internet devront afficher l étiquette énergie, en couleur, au moins sur: 5 % de la surface du support de l annonce publiée en vitrine (soit 5,5 x 5,5 cm pour un format A4) ; 180 x 180 pixels sur un écran d ordinateur, pour les annonces publiées sur un site internet. Sanctions En l absence d affichage de la performance énergétique dans l annonce immobilière, le décret ne prévoit aucune sanction particulière (mais au regard des règles du code civil relatives au dol, le locataire pourrait obtenir l annulation du bail ou une réduction du montant du loyer. Sur le plan pénal, un grief de publicité mensongère pourrait être révélé par les services des fraudes et être puni. INFORMATION DES LOCATAIRES OU CANDIDATS LOCATAIRES( loi du :art. 3 et 3-1) Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend : - Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans ; toutefois le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. - A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb datant de moins d'un an (pour le logement dont le permis de construire a été délivré avant le ) - le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques (dans certaines zones). A défaut d'annexion de l'état 16

17 des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus et indemnisés au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer. Sont concernés par cette obligation d'information tous les bailleurs du parc privé ou social à l'exception des propriétaires de logements-foyers : les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location de droit commun, logement du parc social...), mais également les logements meublés et les locations saisonnières, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers doivent faire l'objet de la fourniture, le cas échéant, de ces trois documents. Depuis la loi du 5 mars 2007, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble doit être fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Elle comprend : - une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ; - lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique, - une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative Mention obligatoire de la surface habitable du logement dans le bail (loi du : art 3 ) La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d habitation n est cependant pas précisée par le texte (le code de la construction et de l habitation définit la surface habitable comme «la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,» (CCH :R.111-2). En outre, aucune sanction n est prévue en cas d absence d indication de la surface ou de mention d une surface erronée. Obligation d installer des détecteurs de fumée dans les logements ( loi du et décret du ) L installation de détecteurs de fumée sera obligatoire dans tous les logements au plus tard le 8 mars Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, devra être équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé. Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique. Il doit détecter les fumées émises dès le début d'un incendie et émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection 17

18 a eu lieu. Un arrêté fixera les modalités d'application. C est l occupant du logement, qu il soit locataire ou propriétaire, qui devra installer le détecteur de fumée normalisé et veiller à l entretien et au bon fonctionnement du dispositif. Cependant, l obligation d installer et d entretenir le détecteur de fumée incombera au propriétaire bailleur pour les locations saisonnières, les logements-foyers, les logements de fonction et les locations meublées (la location à des étudiants n est pas évoquée par la loi), les résidences hôtelières à vocation sociale. Elle incombera aux organismes exerçant des activités d intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes. Dans les parties communes des immeubles à usage d'habitation, les propriétaires mettent en œuvre des mesures de sécurité contre l'incendie. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d'incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Un arrêté (à paraître) fixera les modalités d'application de cette obligation. L occupant du logement ou le propriétaire ou l'organisme agréé exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, devra notifier cette installation par la remise d une attestation à l assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d incendie. Les informations devant figurer dans cette attestation seront précisées par un arrêté (à paraître). L assureur pourra prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation d assurance incendie lorsqu il sera établi que l assuré a installé et entretenu un détecteur de fumée. En revanche, il ne pourra refuser d assurer le logement au motif que l assuré n a pas installé de détecteur de fumée. LOGEMENT DECENT (article 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et décret du 30 janvier 2002) Le bailleur d'un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent Cette obligation concerne les locations des logements soumis aux dispositions de la loi de 1989, les logements HLM, les logements conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948, les logements occupés par les travailleurs saisonniers (à l'exception des locations saisonnières à caractère touristique), les logements de fonction, les logements soumis au Code civil. Est décent le logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. RECOURS DU LOCATAIRE L article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence des logements. 18

19 II. LA LOCATION D UN LOGEMENT SOCIAL Conditions d accès au parc locatif social : Le montant des ressources à prendre en considération pour l'attribution d'un logement HLM, est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année n-2, soit pour Toutefois, il est tenu compte des revenus de l'année n-1 ou des revenus des douze derniers mois, s'ils sont inférieurs d'au moins 10 % par rapport à ceux de l'année n-2. Plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social) Catégorie de ménages Paris et communes limitrophes (en euros) Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) Autres régions (en euros) 1 - Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire Plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés avec un PLA d'intégration Catégorie de ménages Paris et communes limitrophes (en euros) Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) Autres régions (en euros) 1 - Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou

20 jeune ménage sans personne à charge 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire Les différentes catégories de ménage sont définies par l'arrêté du 29 juillet 1987, modifié par l'arrêté du 3 décembre Est assimilée au conjoint la personne vivant en concubinage avec le candidat locataire et le partenaire lié à celui-ci par un pacte de solidarité, et co-signataires du bail. La notion de couple s'applique aux personnes mariées, ainsi qu'aux personnes vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité. Les couples de concubins et les couples de partenaires pacsés sont donc assimilés aux couples mariés et peuvent être considérés comme entrant dans la catégorie "jeune ménage", lorsque la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à 55 ans. Sont considérées comme personnes vivant au foyer pour l application de ces dispositifs : le ou les titulaires du bail ; les personnes figurant sur les avis d imposition du ou des titulaires du bail ; le partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) au titulaire du bail ; le concubin notoire du titulaire du bail ; et les personnes réputées à charge au sens fiscal Les enfants de parents séparés ne sont pas considérés comme vivant au foyer de l'un et l'autre parent que dans le cas d'une garde alternée. Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le ménage requérant au cours de l'année de référence n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire connaissant une législation fiscale propre, ce ménage doit produire un avis d'impôt sur le revenu, correspondant aux dispositions fiscales en vigueur qui réglementent l'impôt sur le revenu dans cet Etat ou de ce territoire, ou un document en tenant lieu, établi par l'administration fiscale de cet Etat ou de ce territoire. En cas d'impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d'une attestation d'une autre administration compétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs peut être admise. Ces documents doivent être traduits en français et les revenus convertis en euros. Pour l'accès des étudiants aux logements locatifs sociaux, les conditions de ressources doivent être appréciées au regard des seules ressources du demandeur, lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal( au sens des articles 196 à 196 B du code général des impôts) au titre de l'année de référence. 20

21 Aide au logement : Selon le niveau de ressources des personnes, il est possible de bénéficier d une Aide Personnalisée au Logement (APL). Où s adresser : à la Caisse d allocations familiales Tel : Mail : Site : Comment obtenir un logement Toute demande d attribution fait l objet d un enregistrement unique départemental, dès lors que le demandeur a fourni les éléments nécessaires (nom, prénom, nombre de personne à loger ). Aucune condition de résidence préalable dans la commune ne peut être opposée au demandeur. La durée de validité de la demande est de 1 an à compter de son enregistrement. Si la demande n a pas abouti dans ce délai, le candidat locataire devra être contacté par l organisme ou le service qui a enregistré sa demande afin de la renouveler. Toute offre de logement doit indiquer le délai de réponse accordé au bénéficiaire pour faire connaître son acceptation ou son refus (minimum 10 jours). Le défaut de réponse dans le délai équivaut à un refus. Le demandeur doit être informé de toute radiation le concernant. Tout rejet d une demande d attribution doit être notifié par écrit au demandeur et doit être motivé. Droit au logement opposable et attribution des logements sociaux (loi du 5 mars 2007) Le droit opposable à un logement décent et indépendant est ouvert aux personnes résidant sur le territoire français de façon régulière et permanente et qui ne sont pas en mesure d y accéder par leurs propres moyens ou de s y maintenir. A défaut d offre de logement social par la commission d attribution d un organisme HLM, la loi offre la possibilité de faire valoir le droit au logement opposable devant une commission de médiation dans le cadre d'un recours gracieux, puis devant la juridiction administrative par un recours contentieux. Ces recours s inscrivent dans la procédure classique de demande d attribution d un logement HLM. Le recours amiable est ouvert : - sans délai aux demandeurs prioritaires de logement (il s agit des personnes : - dépourvues de logement - logées dans des locaux impropres à l'habitation, ou présentant un caractère insalubre ou dangereux. - menacées d expulsion sans relogement 21

22 - hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition - handicapées ou ayant une personne à charge présentant un tel handicap, ou ayant au moins un enfant mineur et être logées dans un logement non décent - à l expiration du délai d attente anormalement long (défini par arrêté préfectoral) pour les autres demandeurs. Le recours contentieux est ouvert à compter du 1er décembre 2008 aux demandeurs prioritaires de logement et, à compter du 1er janvier 2012, à l expiration du délai anormalement long pour les autres demandeurs de logement social. Les demandeurs d accueil en structure adaptée ont également la possibilité d exercer un recours amiable devant la commission de médiation, puis contentieux devant la juridiction administrative. LES AIDES AU LOGEMENT I - L ALLOCATION LOGEMENT / L AIDE PERSONNALISEE AU LOGEMENT Suivant le type de logement que vous avez trouvé, vous pourrez obtenir une Allocation Logement ou l Aide Personnalisée au Logement (l APL est accordée à toute personne occupant à titre de résidence principale un appartement, une chambre en foyer ou en résidence universitaire, faisant l objet d une convention avec l Etat). Ces aides varient en fonction du montant de votre loyer, de vos revenus, du fait que vous soyez boursier ou non pour les étudiants, et de votre situation géographique. Vous devez être titulaire du bail et demander l allocation logement ou l APL (ces deux aides ne se cumulent pas) à la Caisse d Allocations Familiales. Vous devez fournir avec votre quittance, une copie certifiée conforme du bail. L allocation logement et l APL ne sont pas attribuées aux personnes hébergées par des ascendants ou descendants, même à titre onéreux. En cas de colocation, le montant du loyer, supporté par chacun, est pris en compte dans la limite d un plafond. L allocation logement et l APL sont révisables annuellement. Quelles sont les conséquences d une demande d allocation logement à caractère social par un étudiant? Fiscalement aucune : il lui est tout à fait possible de continuer à apparaître comme enfant à charge au sens fiscal. La production d un avis d imposition séparé ne fait pas encore partie des conditions d octroi de l allocation logement à caractère social. 22

23 Du point de vue des prestations familiales : il perd la qualité d enfant à charge. Les parents ne perçoivent plus de prestations familiales en faveur des enfants devenus allocataires, ni éventuellement d aide au logement, celle-ci étant notamment calculée en prenant en compte le nombre de personnes à charge. Lorsque l étudiant à moins de 21 ans, il y a donc un délicat calcul à effectuer par les parents pour savoir si leur enfant étudiant a intérêt à demander l allocation logement. LOI DU SUR LE POUVOIR D ACHAT/VERSEMENT DE L ALLOCATION LOGEMENT L'allocation logement est dorénavant versée au bailleur s'il le demande (auparavant, le locataire devait préalablement donner son autorisation pour ce versement en tiers payant). Le logement locatif doit pour cela répondre aux caractéristiques d'un logement décent et à des conditions de peuplement minima. Le bailleur déduit l'allocation logement du montant du loyer. Il doit porter cette déduction à la connaissance du locataire. Lorsque le bailleur ne pratique pas cette déduction l'allocation est versée à l'allocataire. Lorsque l organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur justifie avoir procédé à la déduction prévue par la loi, le trop-perçu est recouvré auprès de l allocataire. NB : désormais le dispositif du tiers payant est quasiment identique en APL et en allocation logement (allocation logement à caractère familial ou social), à la différence près qu'en APL il est automatique, alors qu'en AL le bailleur doit demander le tiers payant. Versement de l'al ou de l'apl à un enfant mineur? Selon une réponse ministérielle (RM JO AN : ) "aucune condition d'âge n'est requise pour l'attribution d'une aide personnelle au logement (...). La restriction intervenant au versement d'une aide personnelle au logement aux mineurs trouve son origine à l'article 1124 du code civil, qui stipule que les mineurs non émancipés ne peuvent juridiquement contracter". L'émancipation n est possible qu'au profit des mineurs qui ont atteint l'âge de 16 ans (code civil : art ). Un enfant mineur émancipé peut percevoir des aides au logement APL/AL à condition 23

24 que le bail soit à son nom. Pour l enfant mineur non émancipé, du fait de son incapacité juridique de contracter, il est exigé que le bail soit signé ou contresigné par ses parents, la quittance pouvant éventuellement être établie au nom de l enfant mineur non émancipé. LOI DE FINANCEMENT POUR LA SECURITE SOCIALE/ ALF, ALS et APL (loi du ) : suppression de la rétroactivité des aides au logement Auparavant, lorsqu une personne présentait une demande d aide individuelle au logement avec retard, l allocation était versée dans la limite des trois mois précédant celui au cours duquel la demande était déposée. Désormais l aide ne sera due qu à compter du 1er jour du mois de la demande. II- LES AIDES POUR ACCEDER A UN LOGEMENT LOCATIF ( est une marque déposée pour le compte de ACTION LOGEMENT) L AVANCE LOCA-PASS Action Logement aide le futur locataire d'un logement à financer le dépôt de garantie. Les bénéficiaires les salariés d entreprises du secteur privé non agricole, quelque soit leur contrat de travail, y compris les retraités depuis moins de 5 ans et les travailleurs saisonniers. les jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle, en recherche ou en situation d emploi, y compris les fonctionnaires non titularisés, les étudiants boursiers d Etat Les modalités de l'aide Avance du dépôt de garantie dans la limite de 500, accordée sous forme de prêt à taux 0%, remboursable sur une durée maximale de 25 mois, avec un différé de paiement de 3 mois, et une mensualité minimale de 20. Le dossier doit être déposé au plus tard deux mois après l entrée dans les lieux. La GARANTIE LOCA-PASS Action Logement permet au futur locataire d'un logement appartenant à une personne morale et conventionné APL ou ANAH, de présenter un garant au bailleur. Les bénéficiaires les salariés d entreprises du secteur privé non agricoles y compris les retraités de moins de 5 ans et les travailleurs saisonniers. les jeune de moins de 30 ans en formation professionnelle ou en stage, en recherche ou en situation d'emploi y compris les fonctionnaires non titularisés, les étudiants boursiers d'etat les personnes relogées en raison de la démolition de leur logement 24

25 Les modalités de l'aide La GARANTIE LOCA-PASS assure au bailleur le paiement du loyer et des charges locatives en cas d impayé, pendant 3 ans à compter de la signature du bail. Le montant garanti est de 18 mensualités, nettes d aides au logement, plafonnées à par mensualité garantie. La garantie mise en jeu au premier impayé sur demande du bailleur, prend la forme pour le locataire d un prêt à 0 % remboursable sur une durée maximale de 36 mois. Le dossier doit être déposé au plus tard deux mois après l entrée dans les lieux. LES AIDES A LA MOBILITE PROFESSIONNELLE Le CIL-PASS MOBILITE propose au salarié muté ou embauché dans une entreprise de 10 salariés et plus, à plus de 70 kms de sa résidence principale, un accompagnement global pour faciliter l ensemble des démarches liées au changement de logement. L AIDE MOBILI-PASS permet à un salarié muté ou embauché dans une entreprise de 10 salariés et plus, à plus de 70 kms de sa résidence principale, de bénéficier d une aide financière avec l accord de l employeur pour faire face à la double charge de logement. L AIDE MOBILI-JEUNE permet à un jeune de moins de 30 ans, recruté dans les secteurs du bâtiment et travaux publics, hôtellerie, métallurgie, restauration, tourisme ou transports, ou sortant d un accompagnement par une mission locale ou un CLLAJ ou ayant achevé un cycle d apprentissage, d avoir accès à un logement temporaire meublé conventionné, le temps de trouver un logement stable. L aide prend la forme d une subvention versée au bailleur correspondant à 3 échéances, déduction faite des aides au logement, sans pouvoir excéder 300 par mois. CIL PASS-ASSISTANCE : accompagnement des salariés en difficulté Ce service propose une aide globale et personnalisée aux salariés des entreprises de 10 salariés et plus du secteur privé non agricole, aux demandeurs d emploi de moins de 6 mois et retraités de moins de cinq ans de ces entreprises, qui rencontrent des difficultés pour accéder ou se maintenir dans leur logement à la suite d évènements de la vie (séparation, divorce, chômage, maladie, décès, surendettement..). Après une analyse et un diagnostic de la situation, des solutions adaptées sont recherchées : étude de prêts Action Logement (PRET SECURI-PASS, le Prêt pour refinancement de prêts immobiliers plus onéreux pour les accédants à la propriété et le Prêt pour allégement temporaire de quittances de loyer pour les locataires), orientation auprès de partenaires (services sociaux, commission de surendettement, bailleurs, ). PASS-GRL : la garantie des risques locatifs (assurance souscrite par le bailleur) 25

26 Dispositif applicable pour les contrats d assurance souscrits ou reconduits à compter du 27 décembre La GRL est destinée à faciliter l accès à un logement locatif d un plus grand nombre de locataires. Elle est basée sur la souscription facultative par les bailleurs d un contrat d assurance garantissant le risque d impayés de loyers et les dégradations locatives auprès de l un des assureurs adhérent au dispositif. Champ d application du dispositif GRL Les bailleurs Peuvent souscrire une Garantie universelle des Risques Locatifs, les propriétaires bailleurs, personnes physiques ou morales, d'un parc privé. Pour cela, ils peuvent signer un contrat socle avec une entreprise d assurance de leur choix qui adhère au dispositif. Les bailleurs doivent s acquitter d une prime d assurance dont le taux est librement fixé par l assureur. Les logements La GRL s applique aux logements situés sur le territoire français loués nus ou meublés à titre de résidence principale, dont le montant total du loyer mensuel (charges et taxes locatives comprises) est inférieur ou égal à à la date de souscription du contrat socle. En revanche, sont exclus expressément : les logements qui, d une part, appartiennent à des personnes morales (sauf SCI constituées entre parents et alliés jusqu au 4ème degré inclus) et qui, d autre part, font l objet d une convention APL (autre qu une convention signée avec l Anah ou à l occasion de l octroi d une aide de l Anah) ; les sous-locations ; les baux commerciaux, ruraux et professionnels (en cas de bail mixte, le dispositif GRL ne peut couvrir que la partie destinée à l habitation et ses annexes). Les locataires Le contrat socle peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place. Tout locataire dont le taux d effort n excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel, est éligible au contrat socle. Le taux d effort est calculé selon la formule suivante : Taux d effort = loyer mensuel (charges et taxes locatives incluses) / ressources mensuelles Les ressources comprennent l ensemble des revenus (revenus d activités, pensions, allocations familiales ou sociales ) y compris aides au logement éventuelles versées, des colocataires ou du ménage locataire (c est-à-dire titulaires du bail et occupant marié avec le titulaire du bail). Les ressources prises en compte seront précisées dans une notice annexée à la convention liant les assureurs et l APAGL. Il appartient au bailleur de vérifier, aux vues des pièces justificatives que le locataire lui fournit, si celui-ci est éligible au contrat socle. Il doit transmettre ces pièces à l assureur qui contrôlera l éligibilité du locataire et déterminera son profil. Concernant les locataires déjà en place, pour bénéficier du dispositif GRL, le bail doit avoir pris effet au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat d assurance et il ne doit pas y avoir 2 mois, 26

27 consécutifs ou non, d impayé total ou partiel de loyer au cours des 6 mois précédant cette souscription. Si le bail a pris effet avant la date de souscription du contrat d assurance, mais depuis moins de 6 mois, le locataire n est pas éligible au dispositif. Le taux de primes est librement fixé par les assureurs. Modalités de souscription de l assurance GRL Auparavant, les locataires entrants devaient obtenir, avant l établissement du bail, un passeport PASS-GRL auprès d un CIL ou sur le site internet de la SAS GRL Gestion. Désormais, il relève de la responsabilité de l assureur de vérifier, au regard des pièces justificatives transmises par le bailleur, l éligibilité du logement et du locataire au contrat d assurance GRL. En cas de changement de locataire, un avenant sera signé ou un nouveau contrat sera souscrit. Les garanties du contrat socle d assurance GRL Le contrat socle couvre trois garanties minimales : les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux. L assureur peut proposer des garanties optionnelles clairement distinctes, dont les primes et sinistres n entrent pas dans le calcul des compensations. Impayés de loyers Le contrat d assurance doit couvrir principalement le risque d impayés portant sur le loyer, les charges et les taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus à l assuré par un locataire : soit en cas d impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ; soit en cas d impayé partiel, atteignant un montant au moins égal à 1 mois de loyer (charges et taxes locatives incluses) apprécié sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur. Le plafond d indemnisation, qui comprend également les frais de contentieux, s élève à Dégradations locatives Le contrat doit également couvrir au départ du locataire les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à celui-ci, causées durant sa période d occupation et constatées lors de la reprise effective du logement dans la limite de : TTC par logement et par sinistre en cas de location nue ; TTC par logement et par sinistre en cas de location meublée. Il est fait application d une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie, après déduction des frais non pris en charge par le contrat d assurance, notamment les frais d entretien, et application d un taux de vétusté. La reprise effective du logement est caractérisée par la remise des clés, ou un état des lieux contradictoire, ou un constat d huissier d état des lieux, ou un procès verbal de reprise constaté par huissier, ou bien le décès du locataire dans le cas où le décès met légalement fin au bail ; si la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail est acquise de plein droit en cas de décès du locataire sauf si un conjoint, un descendant, un ascendant, un conjoint pacsé, un concubin notoire ou une personne à charge peut prétendre au transfert du bail. Frais de contentieux Le contrat d assurance doit couvrir le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des dégradations locatives. Ces frais comprennent les frais de procédures, notamment les commandements de payer, les honoraires d huissier, d avocat ou d avoué dont l intervention est rendue nécessaire et les frais visant à l expulsion 27

28 du locataire défaillant (serrurier, police, garde meubles, déménagement). En revanche, sont notamment exclus les frais engagés lorsque les conditions de la mise en jeu de la garantie ne sont pas réunies, les frais de gestion des impayés (lettres recommandées ) ainsi que les dépens, amendes, les dommages et intérêts mis à la charge du bailleur par le tribunal. Les démarches en cas d impayés En cas d impayés, le bailleur s adresse à son assureur qui l indemnise directement. L assureur doit saisir l APAGL qui réalisera une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire. Si cela s avère nécessaire, elle assurera le traitement social de sa situation. Elle prescrit à l assureur des modalités de recouvrement adaptées soit à l amiable soit au contentieux. L APAGL est chargée de définir, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d apurement de la dette de loyers. Le remboursement des sommes indemnisées s effectue exclusivement auprès de l assureur. Obligation de demande des aides personnelles en tiers payant Si le locataire est éligible à une aide personnelle au logement, le cahier des charges impose au bailleur de demander le versement en tiers-payant auprès de l organisme payeur. Interdiction de cumuler caution et GRL Pour les locations vides du parc privé, le bailleur ayant souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ne peut exiger un cautionnement, sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti (loi du : art. 22-1). En cas de souscription d un contrat socle GRL, il est prévu conventionnellement qu aucune caution ne peut être demandée. EXCEPTION : Cumul possible d'une caution et d'une assurance locative pour les étudiants ou apprentis Depuis la loi du 24 novembre 2009 (JO du ) relative à l orientation et à la formation professionnelle, Le cumul d une assurance contre les impayés de loyers et un cautionnement est possible pour les étudiants et les apprentis. Où S ADRESSER LOCALEMENT ENTREPRISES HABITAT Maison de l Entreprise 286, rue de la Briquerie BP LA MOTTE SERVOLEX CEDEX site internet : 28

29 INFORMATIONS PRATIQUES I - LA LOCATION D UN LOGEMENT DU SECTEUR PRIVE Pour trouver un logement, vous avez intérêt à suivre plusieurs pistes à la fois... * Consulter les professionnels : agents immobiliers, administrateurs de biens et notaires par exemple. Certaines organisations professionnelles ont mis au point des fichiers de logements accessibles sur internet (ex. : * Parcourir les «petites annonces» : avant de vous déplacer, n hésitez pas à vérifier par téléphone les éléments d information figurant dans l annonce. S il s agit d une offre émanant d un particulier, votre recherche est gratuite, mais vous assumez seul le bon déroulement de la recherche. * Interroger votre entourage. * Si vous avez recours à un marchand de listes, sachez que sa prestation s arrête à la fourniture d adresses de logements disponibles pendant la durée de La convention; elle ne vous garantit pas de trouver un logement à votre convenance. Cette activité est réglementée. Une convention écrite est obligatoire et doit préciser : les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise la rémunération de l intermédiaire (qui doit avoir une carte professionnelle, une assurance en responsabilité et une garantie financière) aucune somme d argent ne peut être demandée préalablement à la fourniture effective de listes ou fichiers conformément à la convention signée avec le client (ordonnance du ) La convention est valable dès la signature (vous ne bénéficiez pas d un délai de réflexion). Ne versez aucune somme sans signer cette convention. la location sans intermédiaire : consulter les sites internet comme : La location par intermédiaire des agents immobiliers : Les agents immobiliers sont titulaires d une carte professionnelle (délivrée par la Préfecture) exigeant une qualification, une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. 29

30 Honoraires de location : Les honoraires sont libres. Ils s élèvent entre 11% à 14% du loyer annuel, frais de rédaction de bail et état des lieux inclus. La loi du 6 juillet 1989 prévoit le partage des honoraires entre le bailleur et le locataire (baux à usage d habitation / baux à usage mixte habitation et professionnelle). La location par l intermédiaire des notaires : CHAMBRE INTERDEPARTEMENTALES DES NOTAIRES DE SAVOIE Parc d activités de Pré Mairy Proméry PRINGY Tél Fax Pour la location, il n existe pas actuellement de centralisation de l offre. Tous les notaires du département peuvent intervenir en matière de location, et notamment de rédaction des contrats de location. Les honoraires sont tarifés. En matière de vente, il existe par contre un fichier national professionnel centralisant toutes les valeurs d immeubles vendus, ce qui permet aux notaires de bien connaître le marché national et local. Aides au logement : Selon le niveau de ressources des personnes, il est possible de bénéficier, soit : d une Allocation Logement Sociale (ALS) ou Allocation Logement Familiale (ALF). d une Aide Personnalisée au Logement (APL), si ce dernier est conventionné Où s adresser : à la Caisse d allocations familiales Tel : Mail : Site : 30

31 II. LOGEMENT SOCIAL Où s adresser - Directement auprès des bailleurs sociaux, et notamment : Auprès de L ACCUEIL LOCATIF qui centralise les demandes relatives au parc logements de CHAMBERY ALPES HABITAT et SAIEM. Quelques logements sont réservés exclusivement aux étudiants. ACCUEIL LOCATIF 180 rue Paulette Besson CHAMBERY OPAC DE LA SAVOIE ANTENNES : Du BASSIN DE CHAMBERY De la COMBE DE SAVOIE 7 rue Girard Madoux 135/155, route de Chavort CHAMBERY cedex MONTMELIAN D AIX LES BAINS De TARENTAISE 3, rue Dr François Gaillard 301, av. des Salines Royales AIX LES BAINS MOUTIERS De MAURIENNE 125, Forum Saint Antoine ST JEAN DE MAURIENNE VAL SAVOIE HABITAT O.P.H. d UGINE 9, rue Pasteur BP Av. Perrier de la Bathie ALBERTVILLE cedex UGINE A la mairie de la ville où vous souhaitez résider. 31

32 III- LOCATION MEUBLEE Consulter les petites annonces dans les journaux locaux. Consulter les agences immobilières, comme en matière de location non meublée. L OFFICE DE TOURISME «location uniquement - logements essentiellement meublés» 5 bis, Place du Palais de Justice CHAMBERY rubriques à consulter : - le logement à Chambéry - les services immobiliers - logements meublés à louer - Infos pour étudiant IV - LE LOGEMENT ETUDIANT Sur l agglomération de Chambéry et d Aix, vous pouvez contacter : SAVOIE INFORMATION JEUNESSE 79, place de la Gare CHAMBERY Dispose d un site centralisant les logements meublés LE CLOUS DE SAVOIE (CENTRE LOCAL DES ŒUVRES UNIVERSITAIRES ET SCOLAIRES) Le CLOUS peut vous proposer : des chambres en cités traditionnelles de 9 m² (Jacob) ou 12 m² (Bourget-du-Lac) des studios ou appartements à partager (t2 à t4) dans les nouvelles résidences des chambres chez des particuliers des Foyers étudiants 32

33 LE CROUS LE CLOUS RESIDENCES UNIVERSITAIRES Les résidences relevant du CLOUS de Chambéry offrent aux étudiants boursiers plusieurs solutions de logement, sur deux sites différents : RESIDENCE UNIVERSITAIRE DE JACOB-BELLECOMBETTE Rue du Chaney Jacob-Bellecombette RESIDENCE UNIVERSITAIRE DU BOURGET-DU-LAC Domaine Universitaire Bât. Les Arves Le Bourget-du-Lac PLUS CINQ RESIDENCES RESIDENCE DU COMTE VERT 177, Avenue du Comte Vert CHAMBERY FOYER ETUDIANT DES ALPES 295 Faubourg Montmélian CHAMBERY RESIDENCE LE CHANEY 17 Rue du Chaney JACOB BELLECOMBETTE RESIDENCE LA CARDINIERE 58 Rue de la Cardinière CHAMBERY RESIDENCE DES BORNES Domaine scientifique Route de Chambéry LE BOURGET DU LAC

34 RESIDENCES PRIVEES REPRISES SUR LE SITE STUDELITES MALRAUX STUDELITES VAN GOGH I 11, Rue du Bâtonnet Savoie Technolac CHAMBERY LE BOURGET DU LAC STUDELITES ROUSSEAU UNIVERCITY 401 Rue Costa de Beauregard 402 Rue de la République CHAMBERY CHAMBERY «LES LAUREADES DE CHAMBERY» également RESIDENCE LE PRINCE EUGENE RESIDENCE REPUBLIQUE 95 Rue André Jacques 348 Rue de la République CHAMBERY CHAMBERY RESIDENCE «CURIAL» 371 Rue de la République CHAMBERY RESIDENCES PRIVEES RESIDENCE DE LA CASSINE 313 Chemin de la Cassine CHAMBERY RESIDENCE L EAU VIVE RESIDENCE LE ST FRANCOIS C/O GENERALE IMMOBILIERE C/O GENERALE IMMOBILIERE JACOB BELLECOMBETTE 9 avenue Docteur Desfrançois CHAMBERY RESIDENCE SCOLARIS Savoie technolac LE BOURGET DU LAC 34

35 V AUTRES HEBERGEMENTS FOYERS ETUDIANTS FOYER DE L ERIER 430 Rue de l Erier la Motte Servolex FOYERS DE JEUNES TRAVAILLEURS FOYER «LA CLAIRIERE» RESIDENCE JEAN BAGHE 170 Rue Oradour sur Glane 38 rue P. Balmain CHAMBERY ST JEAN DE MAURIENNE RESIDENCE SOCIALE ESCOFFIER FOYER DE JEUNES TRAVAILLEURS 397 Faubourg Montmélian 45 bis, boul. de Lattre de Tassigny CHAMBERY AIX LES BAINS RESIDENCE «BUISSON ROND» RESIDENCE LES EPINETTES 116 rue Sainte Rose Rue de la Chavanne CHAMBERY BARBY «UN TOIT DEUX GENERATIONS» REGIE COUP DE POUCE 242 rue Jean Mermoz CHAMBERY

36 ADRESSES UTILES ADIL DE SAVOIE/AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION LOGEMENT 131, rue Juiverie CHAMBERY Du lundi au vendredi, de 9h à 12h et de 13h30 à 17h DIRECTION DEPARTEMENTALE DES TERRITOIRES L Adret 1, rue des Cévennes BP CHAMBERY CEDEX ENTREPRISES HABITAT Maison de l Entreprise 286, rue de la Briquerie BP LA MOTTE SERVOLEX CEDEX CHAMBRE INTERDEPARTEMENTALES DES NOTAIRES DE SAVOIE Parc d activités de Pré Mairy Proméry PRINGY Fax/ SAVOIE INFORMATION LOGEMENT 79 Pl De La Gare CHAMBERY OFFICE DE TOURISME 5 bis, Place du Palais de Justice CHAMBERY CAISSE D ALLOCATIONS FAMILIALES DE LA SAVOIE 20, avenue Jean Jaurès CHAMBERY CONFEDERATION GENERALE DU LOGEMENT - SAVOIE 263 Avenue de Lyon CHAMBÉRY Tél : Fax : Mail : Horaires d'ouverture : Du Lundi au Vendredi 9h00-12h00/14h00-18h00 Permanence : Jeudi après-midi CONFEDERATION NATIONALE DU LOGEMENT (CNL) 41, rue Ducis CHAMBERY UNION FEDERALE DES CONSOMMATEURS DE SAVOIE (UFC QUE CHOISIR ) 41, rue Ducis CHAMBERY CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES 270, rue du Mâconnais CHAMBERY

37 L ADIL EST UN ORGANISME SOUTENU PAR DE NOMBREUX PARTENAIRES ET ACTEURS DU LOGEMENT ET DE L HABITAT CHAMBRE DEPARTEMENTALE DES HUISSIERS DE JUSTICE CHAMBRE INTERDEPARTEMENTALE DES NOTAIRES DE SAVOIE CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIETAIRES U.D.A.F. DE LA SAVOIE C.I.D.F.F.73 A.D.D.C.A.E.S UNION FEDERALE DES CONSOMMATEURS HABITAT ET DEVELOPPEMENT CONFEDERATION NATIONALE DU LOGEMENT UCIM - SAVOIE CONFEDERATION GENERALE DU LOGEMENT C.A.U.E UNION DEPARTEMENTALE DE LA CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES 37

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