MARKETBEAT FRANCE ENTREPÔTS LOGISTIQUES

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1 MARKETBEAT FRANCE ENTREPÔTS LOGISTIQUES 2ème Trimestre 2017 Vitesse de croisière pour le locatif, record en vue pour l investissement

2 SOMMAIRE 01 Synthèse 02 Contexte économique 03 Demande placée 04 Valeurs locatives et offre immédiate 05 Investissement 06 Définitions

3 ENTREPÔTS LOGISTIQUE : SYNTHÈSE 1ER SEMESTRE 2017 Demande placée Segmentation demande placée 1,3 million de m² -26% Activité des chargeurs 7% 11 54% 41 25% 7 Moins de m² à m² à m² 14% 2 Sup. à m² Poids chargeurs Demande placée d entrepôts logistiques (millions de m²) et volumes investis (millions d euros) en France au 1 er semestre de chaque année 66% Poids dorsale 70% Immostat 2

4 CONTEXTE ÉCONOMIQUE SOUS-JACENTS LOGISTIQUES BIEN ORIENTÉS Des fondamentaux robustes A l issue de plusieurs processus électoraux très attendus (Etats-Unis, France, Allemagne), l économie mondiale et européenne multiplient les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), hausse du climat des affaires et du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ces vents porteurs ont favorablement contribué à la bonne tenue de l économie française, dont la croissance de 0,4% au 1 er trimestre 2017 a dépassé les anticipations de l INSEE (10 points de base). La tenue des rythmes prévisionnels des 2 prochains trimestres (0,5%) permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un niveau inédit depuis 2011! Des vague de rebonds dans l industrie Croissance du PIB en France, % INSEE Production manufacturière en France (base 100 en 2010) Après 3 mois de replis successifs, l indice de la production manufacturière s est redressé, pour culminer à 105 points en mai Ce rebond (+1,9% en un an), inattendu par son ampleur, repose sur des progressions de la production dans la plupart des branches de l industrie. Le secteur automobile a plus précisément fait grimper l indicateur, stimulé par la hausse des ventes de voitures neuves, entraînant dans son sillage les secteurs de la métallurgie et la chimie. L industrie agroalimentaire (+1,2%), les biens d équipement (+4,7%) et le matériel de transport (3,3%) ont aussi suivi des trajectoires de nature à soutenir la demande en immobilier logistique. et des indicateurs logistiques redressés INSEE En Avril, le transport-entreposage (+1,3%*) comme le commerce de gros (+1,6%*) sont bien orientés et confirment un passage en territoire positif de plus de 6 mois, après plusieurs trimestres chahutés autour de leur ligne de flottaison. La consommation des ménages a, quant à elle, successivement progressé en Avril (+0,4%) et en Mai (+1%), avec des résultats contrastés selon les catégories de biens considérées. Indices de chiffres d affaires dans le transportentreposage et le commerce de gros* Côté e-commerce, la progression des ventes sur Internet (20 milliards d euros au 1 er trimestre 2017 ; +14,2% en un an) confirme plusieurs tendances lourdes : un plus grand nombre de transactions (+20,5% en un an), pour un panier moyen en diminution (69 ; -5% en un an) 1. Au-delà du clivage classique e-commerce / commerce physique, les stratégies omnicanales constituent autant de virages logistiques à négocier (digitalisation, pilotage des flux, etc). Sources : INSEE, SOES * Hors automobiles et motocycles / % du glissement annuel 1 source : FEVAD 3

5 DEMANDE PLACEE RETOUR SUR LA DORSALE Retour à vitesse de croisière La demande placée d entrepôts logistiques a totalisé 1,3 million de mètres carrés au 1 er semestre Ce volume d activité, en recul de -26% sur un an reste éloigné des niveaux de 2015 et de 2016 (respectivement 1,4 et 1,7 million de mètres carrés à mi année). Les m² commercialisés au 2 ème trimestre à travers 61 transactions (contre 78 mi 2016) confirment ce ralentissement. Demande placée d entrepôts logistiques en France, en milliers de m² Après une année 2016 sous le signe des comptes propres et des clés-en-main XXL (grande distribution et e- commerce), le niveau d activité retrouve un niveau plus usuel (1,2 million de m² en moyenne à mi- année). Le niveau élevé de la demande des grands utilisateurs logistiques devrait porter le marché français au-delà de 2,5 millions de m² au cumul de l année. Immostat L axe Nord-Sud reprend la main Ce retour du marché à sa vitesse de croisière se double d une géographie plus classique de l activité. Les marchés de la dorsale s affirment à nouveau comme le centre de gravité de l immobilier logistique français. Au cours 1 er semestre 2017, cet axe stratégique a concentré près de m² d entrepôts commercialisés (70% des mouvements d utilisateurs), un volume conforme à sa moyenne (66% depuis 10 ans). Faute d offre neuve sur la dorsale, le décrochage des marchés secondaires ( m² mi 2017 contre m² mi 2016) reflète les délais de production inhérents à l élaboration de solutions logistiques sur mesure. Les comptes propres, deux fois moins nombreux que l an passé, constituent en effet un puissant levier d accélération des marchés secondaires. L Ile-de-France creuse son avance, la Vallée du Rhône en renfort Le marché francilien s affirme comme le principal pourvoyeur d activité du corridor logistique, au cœur de 55% de la demande placée sur cet axe ( m² ; +2% en un an). La Vallée-du-Rhône (entre Lyon et Marseille) a aussi fortement contribué à la bonne performance de la dorsale, à travers le compte propre du spécialiste ALLOPNEUS ( m²) à Valence, mais aussi de TEMPO ONE ( m²) à Monteux. Demande placée en France par géographie, en % des surfaces Immostat Demande placée sur les marchés de la dorsale au 1 er semestre chaque année, en milliers de m² Sur les marchés de Lyon ( m²) et de Lille ( m²), animés par les surfaces de à m², les reculs sont sévères, contrecoup de 2 années très actives. Marseille doit son rebond au positionnement de plusieurs logisticiens, dans le cadre d un clé en main (XPO ; m²) et de prises à bail sur Clésud et Distriport. Immostat 4

6 DEMANDE PLACEE SOUTIEN DES GRANDES OPÉRATIONS EN XXL Recentrage sur les gabarits de à m² Le poids des opérations XXL (14% de la demande placée), accélérateurs du marché logistique français depuis 2 ans, reste supérieur à ses niveaux habituels (9% depuis 10 ans). Pour autant, après les opérations clés-en-main d AMAZON et d ALINEA au 1 er trimestre, les logisticiens sont à la manœuvre des plus grands mouvements, sur des gabarits plus réduits ciblant la dorsale : XPO LOGISTICS ( m²) ; TRANSALLIANCE ( m²) ; TEMPO ONE ( m²). Le cœur de l activité bat au 1 er semestre pour les surfaces d entreposage de 10 à m², à l origine de la majorité (54%) des volumes traités. Plus surprenant, le rythme d activité des chargeurs (+6%) contraste avec celui des logisticiens (-43%). Sur ce créneau habituellement partagé équitablement entre ces typologies d utilisateurs, un tel profil d activité laisse présager des rééquilibrages en cours d année. Demande placée en France par taille, en % des surfaces Immostat Demande placée et schémas d opérations en France selon l état du bâti, en % des surfaces Moins de comptes propres, mais un appétit confirmé pour le neuf Les positionnements d utilisateurs sur des entrepôts neufs dominent avec 70% des volumes traités, une tendance présente depuis plus de 2 ans mais qui cache quelques nouveautés. Une succession de comptes propres et de clés-en-main menés par les chargeurs de la grande distribution et du e-commerce avaient fait culminer ce ratio en 2015 et en Au 1 er semestre 2017, les clés-enmain sont restés nombreux, mais prises à bail classiques et BEFA (bail en l état futur d achèvement) ont maintenu élevé cette proportion, en particulier au Nord de l Ile-de- France (CARREFOUR ; EXERTIS) et à Lille (SIMASTOCK ; DSM FOOD SPECIALITES). Chargeurs et logisticiens resserrent leurs positions sur la dorsale Immostat, Cushman & Wakefield Demande placée en France par type de preneur au 1 er semestre 2017, en m² Les chargeurs restent les principaux animateurs du marché ( m²), loin devant les logisticiens, aussi bien sur le corridor logistique que les marchés secondaires. Les chargeurs ont concentré 65% de leurs positionnements sur la dorsale, un ratio qui grimpe à près de 80% pour les logisticiens. Les choix géographiquement conservateur de ces derniers suivent les lignes de force de leurs clients donneurs d ordre, à la jonction des bassins de consommation et d emplois. Leurs implantations en Bretagne, en Auvergne-Rhône-Alpes et dans le Grand Est se sont surtout effectuées dans le cadre de comptes propres sur des gabarits compris entre 10 et m². Immostat, Cushman & Wakefield 5

7 VALEURS LOCATIVES ET OFFRE TENSIONS SUR LE NEUF DE GRANDE TAILLE Des loyers (encore) stables La rareté de l offre neuve de dernière génération stabilise les valeurs locatives sur l ensemble du territoire français. Les valeurs «prime» s échelonnent de 44 /m²/an (Marseille et Lille) à 55 /m²/an en Ile-de-France. Sur le marché lyonnais, en manque de foncier mobilisable pour de grandes opérations, cette valeur s établit à 47 /m²/an. Hors de la dorsale, les marchés les plus profonds (Toulouse, Strasbourg, Rennes, Bordeaux) voient ce loyer prime osciller de 43 à 45 /m²/an. Pour des plateformes logistiques bien localisées, neuves et dotées des derniers standards, les tensions haussières sont surtout présentes au-delà de m², corolaire du manque de grands gabarits. Cet effet de seuil reste cependant insuffisant à entériner des hausses de loyers. D autant que les propriétaires continuent de faire preuve de souplesse dans l octroi de mesures d accompagnement afin de sécuriser une occupation à long terme. Forte hausse des disponibilités L offre immédiate d entrepôts totalise un peu plus de 2,9 millions de m² début Juillet 2017, un volume en augmentation de 11% depuis l an passé. Cet alourdissement, surprenant compte tenu d un rythme d activité satisfaisant, s observe principalement sur les marchés de la Dorsale et repose sur deux causes principales. Le poids des clés-en-main et des comptespropres, qui consomment les stocks avant leur entrée dans l offre immédiate ; des libérations de surfaces d entreposage obsolescentes, qui viennent abonder des disponibilités de seconde main déjà importantes à l échelle nationale. Pénurie dans le neuf L'Île-de-France concentre la moitié des disponibilités à l échelle nationale (1,45 million de m²), loin devant Lyon (10%) et Marseille (6%). Les formats logistiques compris entre 10 et m² forment la plus grande partie de l offre immédiate des principaux marchés (près de 60%). Les solutions en immobilier logistique sont d autant plus limitées que les gabarits sont importants; cette pénurie de grands formats est de nature à brider le potentiel du marché français tout en prévenant les effets d une surproduction. Valeurs locatives prime, /m²/an Sources : Note : Cushman & Wakefield, Immostat pour l Ile-de-France Les loyers s entendent HT et HC Offre immédiatement disponible, en millions de m² Cushman & Wakefield Offre immédiatement disponible par marché selon le segment de surface, début Juillet 2017, % des surfaces Hormis des lancements en blanc circonscrits aux marchés les plus profonds, les pré commercialisations restent la norme pour déclencher les chantiers. La difficile équation entre localisation stratégique et caractéristiques techniques de haut niveau cantonne nombre d utilisateurs à opter pour des clés-en-main ou des comptes propres. Cushman & Wakefield 6

8 INVESTISSEMENT UNE CLASSE D ACTIFS AU SEUIL D UN RECORD Stratosphérique Les volumes historiquement élevés investis en immobilier logistique en 2015 et 2016 n ont pas épuisé le potentiel de cette classe d actifs, qui continue d aiguiser l appétit de nombreux acteurs. Les 2,2 milliards d euros investis au cours du semestre font d ores et déjà entrer l année 2017 dans les annales pour un poids des actifs logistiques qui culmine (25% de l immobilier d entreprise banalisé à mi année). Parmi les 20 transactions traitées au 1 er semestre 2017, l acquisition par le fonds souverain chinois CIC du portefeuille européen détenu par Blackstone (13 milliards d euros, dont un peu plus de 1,6 milliard en France) a propulsé les montants d investissement à des niveaux stratosphériques. Mis à part cette transaction exceptionnelle, les autres acquisitions recensées (550 millions d euros) gardent un rythme conforme aux volumes de l an passé (600 millions d euros au 1 er semestre 2016). L aiguille s affole Montant investi en logistique en France, en millions d euros Sources : Cushman & Wakefield, Immostat pour l Ile-de-France Montant investi en logistique en France par localisation L accélération du marché depuis 2015 illustre en fait un environnement de marché très différent, où la rareté des actifs sécurisés se combine à l abondance de liquidités, dans un contexte de faiblesse des rendements obligataires. Pour autant, l exposition au risque acceptée par les investisseurs reste mesurée, tant du côté des LTV que des actifs visés (peu de VEFA en blanc et circonscrites à des marchés de premier plan). S ensuit une montée en taille des acquisitions core / core+, réalisées non plus seulement par des purs players, mais aussi par des fonds d investissement plus généralistes ou des assureurs. Outre la prise de position du fonds souverain CIC sur le marché européen, illustration de cette logique, les acquisitions de portefeuilles seront restées le schéma privilégié des rotations d actifs, mais pour des montants inférieurs à 100 millions d euros : Après le sale and lease back effectué par KUEHNE+NAGEL auprès de ROCKSPRING, CARLYLE et AXA IM ont ciblé des actifs core et core+ estimés de 65 à 90 millions d euros. Sources : Cushman & Wakefield, Immostat pour l Ile-de-France Taux de rendement prime logistique en France, % Taux de rendement : stabilisation prochaine Le succès de l immobilier logistique auprès d investisseurs plus nombreux a fait chuter les taux de rendements depuis 3 ans. La bonne tenue du marché locatif français soutient d ailleurs l attractivité de cette classe d actif ; pour autant, à ces niveaux plancher, la compression ralentit et devrait se stabiliser en fin d année. Le taux de rendement prime des entrepôts logistique se positionne à 5,25% en Île-de- France, à 5,50% à Lyon et 6% à Marseille. Cushman & Wakefield 7

9 Cette étude porte sur des surfaces d entreposage de plus de m² en Île-de-France et de plus de m² en région. DÉFINITIONS Autorisations d exploiter : Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables). Classification : Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leur accessibilité (distance de l autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leur évolutivité (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Clé-en-main locatif : Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement). Compte propre : Immeuble dont l utilisateur est le propriétaire occupant Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les pré commercialisations, les clés-en-main locatifs et les opérations pour compte propre. Dorsale logistique : Marchés de Lille, Paris, Lyon, Marseille ou en prise avec les infrastructures routières qui suivent cet axe Nord-Sud (A1 ; A6 ; A7). Entrepôt : Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol. ICPE : Une Installation Classée pour la Protection de l Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains. 8

10 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d Etudes +33 (0) pierre.dalencon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Franck Lot Head of Industrial & Logistics France +33 (0) Franck.lot@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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