Le patrimoine en logements des Français en 1973

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1 Monsieur Olivier Marchand Le patrimoine en logements des Français en 1973 In: Economie statistique, N 90, Juin pp Citer ce document / Cite this document : Marchand Olivier. Le patrimoine en logements des Français en In: Economie statistique, N 90, Juin pp doi : /estat

2 SUB TROIS COLONNES des Le patrimoine Français en en 1973 logements # immobilière. contenues vaur Les du Français patrimoine dans Qu'en sont l'enquête-logement est-il réputés logements exactement avoir des un? ménages goût 1973, Utilisant prononcé en a certaines tenté fonction pour d'estimer informations de la propriété la catégor ici la ie socioprofessionnel du propriétaire. Au total, déduction faite de ur endtement en matière de logement, s locaux d'habitation aptenant à des ménages représentaient 1,2 fois produit national brut de 1973 (1 330 milliards de francs 1973). Ce patrimoine est relativement concentré dans s mains des ménages des pro des cadres supé ainsi que des inactifs. Les ménages des deux premières catégories, non seument sont plus nombreux à être propriétaires, notamment de résidences secondaires, mais ils bénéficient égament de logements d'une vaur moyenne ntement plus évée. Les disités de fortune immobil ièrentre Français restent dans l'e nsemb assez mal connues. C'est donc autant pour combr une lacune que pour cerner s difficultés d'une tel entreprise que l'on a tenté cte est imation. Pour ce faire, on s'est appuyé sur certains résultats tirés de l'enquêtelogement effectuée l'insee à la fin de l'année On peut d'ailurs penser que s études en cours per mtront dans un avenir proche de mieux connaître cte t importante du patrimoine des ménages; en 1973 el en représentait largement plus de la moitié 2. Cte évaluation a été faite selon principe général suivant : on a affecté à chaque logement, pour estimer sa vaur, prix d'achat moyen des loge ments présentant s mêmes caracté ristiques, en se référant aux prix cons tatés sur marché lors des transactions effectuées dans s quatre années pré cédant l'enquête (de janvier 1970 à novembre 1973). Pour s logements n'ayant pas fait l'obj d'une tran saction récente, on suppose donc que prix du logement est celui auquel aurait pu prétendre son propriétaire (augmenté des frais d'acquisition), s'il avait rûjs en vente son logement dans la période considérée. Une estimation diffici Avant d'analyser s résultats obte nus, il convient de souligner que cte méthode appel deux réserves de fond a présenté en outre des difficultés pratiques dans sa mise en œuvre. Pour principe même, la première critique que l'on peut adresser est que l'on se réfère à des prix de logements ayant fait l'obj de transactions récentes : or on peut penser que dans une strate donnée de logements, marché peut être plus actif pour ceux présentant des qualités appréciées (meilur état, meilure localisation, c.) mais diffi cis à renir pour l'établissement des strates, s critères disponibs dans l'enquête étant trop sommaires. Le prix au m2 de ces logements peut donc s'écarter de la vaur moyenne au m2 de l'ensemb des logements de la caté gorie. D'autre t, ceci est peutêtre plus important encore, on a sup posé l'existence d'un équilibre du marché permtant de déterminer la vaur des logements. Or prix des transactions est en fait fonction de la fluidité du cloisonnement du marc hé, des anticipations ou des réticences des ménages... Et dans la période caractérisée une relative euphorie de la demande, on peut penser que prix de ce qui était offert était sans doute surévalué, toutes choses égas d'ailurs, rapport à celui des logements qui ne changeaient pas de main. A ces critiques sur principe, il faut ajouter des difficultés pratiques dans la mise en œuvre de la méthode. Cel-ci suppose que l'on opère une classification des logements en catégor ies aussi homogènes que possib, dont on connaisse prix d'achat moyen sur marché récent. Le choix des critères de définition de ces caté gories est ticulièrement délicat : d'une t ur nombre ne doit pas être trop évé pour conserver dans chacune d'els un effectif significatif de logements; d'autre t s critères choisis doivent refléter mieux pos sib s disités de prix des loge ments pour éviter d'appliquer à des logements de «qualité» inéga des prix unitaires identiques. En ticul ier, s variabs figurant dans l'e nquête-logement sur confort l'an cienné du logement sont insuffisantes pour apprécier sa vétusté montant des dépenses de réfection qu'el pourra entraîner dans un avenir proche pour son propriétaire. De même, la localisation des logements situés dans s agglomérations est appréhendée de façon trop rudimentaire dans l'enquête, pour refléter correctement s diff érences de prix dues à la qualité de l'environnement, à l'éloignement rapport aux centres urbains aux équipements colctifs... Les critères pris en compte ici sont la tail de l'agglomération (catégorie dans Il 1. suffira Cte volume de enquête noter des ici est qu'el Colctions présentée a porté de de l'insee sur façon détaillée M log 42. ements déclaré un que prix pour nombre ur logement de propriétaires (ménages ayant ayant acquis ur logement de 1970 à 1973) est de environ. 2. Ph. L'Hardy A. Turc : «Patrimoine des ménages Économie : permanences statistique n 76, mars transformations 1976.», sur C l'égne artic présentait de 1973, dans s résultats laquel, de l'enquête souci de simplification, on n'avait renu dans s biens immobiliers ements occupés possédés ur propriétaire. s ménages, que L'évaluation s log présentée ici concerne plus largement l'ensemb des logements d'habitation à l'exclusion des autres biens immobiliers (terrains ou exploitations agri cos, bâtiments industriels ou commerciaux...). CHRONIQUES 69

3 ESTIMATION DE LA VALEUR DU PATRIMOINE DE LOGEMENTS DES MÉNAGES On cherche à évaluer, d'une t l'actif possédé s ménages,, d'autre t ur endtement en matière d'immobilier. A l'intérieur même de ces deux postes, on peut distinguer s résultats concernant s résidences principas occupées ur propriétaire, cels qui sont louées à titre onéreux ou gratuit, s logements vacants ou secondaires. L'Actif Les estimations fournies sur s résidences principas occupées ur propriétaire sont évidemment s plus précises puisqu'els se déduisent directement de l'évaluation menée à tir du fichier de V enquête-logement. Parmi s résidences principas données en location, il a été possib de distinguer grâce à V enquête-logement cels qui aptiennent à des ticuliers, de cels qui sont possédées une société (HLM ou autre), une administration ou une colctivité loca. La vaur de l'actif correspondant à ces logements locatifs (315 milliards de F) a ensuite été rétie catégorie socioprofessionnel du propriétaire en faisant l'hypothèse que rapport capital immobilier sur revenu immobilier était constant : ceci perm de déduire la rétition du patrimoine locatif de cel des «revenus fonciers urbains * connus s déclarations relatives à l'impôt sur revenu. Cte dernière rétition a été établie d'après l'enquête sur s revenus fiscaux des ménages en 1970, effectuée l'insee avec concours de la Direction généra des impôts. On a supposé, faute d'information plus récente, que la rétition des revenus immobiliers des ménages est restée semblab de 1970 à Parmi s logements loués, la vaur tota des logements occupés des fermiers ou métayers (15 milliards de F) a été rétie intégrament entre s différentes catégories socioprofessionnels selon s mêmes principes que ceux adoptés pour s logements locatifs mais en utilisant la gril de rétition des «revenus fonciers ruraux» de l'enquête sur s revenus fiscaux de 1970 au lieu de cel des revenus urbains. Pour s résidences principas occupées à titre gratuit, ilconvient d'éliminer de ur vaur tota cel des logements possédés des sociétés : on a assimilé ces logements à ceux loués gratuitement l'employeur d'un membre du ménage (38,9 % des logements gratuits en 1973). En supposant qu'effectifs vaurs des logements étaient proportionnels, on a réti 61,1 % de la vaur tota des logements occupés à titre gracieux (soit 81 milliards de F) entre s différentes catégories socioprofessionnels, selon la même gril que s logements locatifs, faute d'information complémentaire. La dernière catégorie de logements, c'est-à-dire s résidences secondaires s loge ments vacants, est moins bien décrite s enquêtes sur logement. On a néanmoins pu utiliser, pour obtenir la rétition des propriétaires de résidences secondaires caté gorie socioprofessionnel, certains résultats provenant d'une enquête complémentaire sur s conditions de vie des ménages effectuée en 1972 us dans n 62 d'économie Statistique. La vaur relativement faib du c de logements vacants aptenant à des ménages (moins de 80 milliards de F en 1973) perm de penser que s erreurs affectant sa rétition ont peu d'influence sur résultat global. Lt Passif Comme pour l'actif, s estimations relatives à l'endtement pour logement principal sont s plus solides puisqu'els résultent directement des déclarations des accédants à la propriété de différentes catégories socioprofessionnels lors de l'enquête-logement. Les échéanciers de remboursement des prêts qu'ils ont obtenus ont été reconstitués de façon à mesurer en 1973 la t du capital restant à rembourser ces accédants. Le même type de calcul a été mené pour s prêts consentis à des ménages destinés à l'achat de résidences secondaires ou de logements mis en location. La source d'information est alors Panel financier du CREP (Centre de recherche économique sur l'égne) qui touche un nombre beaucoup plus limité de ménages que l'enquête-logement. La rétition catégorie socioprofessionnel de l'endtement relatif à ce type de loge ments (résidences secondaires, immobilier de rapport) est donc beaucoup plus aléatoire. Mais sa masse globa est environ 10 fois plus faib que cel relative aux résidences principas occupées ur propriétaire. Les erreurs portant sur poste passif des ménages, qui ne représente lui-même que moins de 10 % de l'actif, tiennent donc essentie lment aux prêts obtenus s accédants pour l'acquisition de ur logement principal. Une comaison entre s deux sources Enquête-logement Panel financier du CREP montre à ce suj une bonne cohérence dans cas des salariés (sauf cadres supé) mais quelques divergences au niveau des prof essions des inactifs. de communes en 1968 distance au centre), l'année d'achèvement type d'immeub (individuel ou col ctif), la tail confort du loge ment. Pour s logements vacants ou résidences secondaires sur squels l'enquête ne fournit que très peu d'indi- 70 cations, l'estimation est plus sommaire. Par ailurs, pour déterminer s prix moyens au m2 des logements ayant fait l'obj de transactions ré centes, on prend seument en compte s acquéreurs qui habitent logement qu'ils ont aché à titre de résidence principa : en eff l'enquête s'adressant aux occupants du logement ne perm pas de connaître prix d'achat ou coût de construction des loge ments dont s occupants sont loca taires (à titre onéreux ou gratuit) ni des logements vacants ou des résidences secondaires. Enfin, dans s calculs de rétition du patrimoine catégorie sociopro fessionnel3, on a dû adopter un cer tain [nombre d'hypothèses qui incitent égament à la prudence dans l'inte rprétation des chiffres présentés ici (encadré ci-contre). Toutefois, malgré s réserves que l'on peut ainsi formur sur la méthode suivie, certains résultats sont suffisam ment ns pour pouvoir être comment és, notamment ceux relatifs aux rés idences principas occupées ur propriétaire. Un patrimoine inégament réti Les résidences principas occupées ur propriétaire représentent 861 milliards de F La vaur de ce patrimoine est relativement concent rée dans s mains des ménages des pro des cadres supé ou moyens qui en possèdent 39 % alors qu'ils ne représentent que quart de l'ensemb des ménages (tabau 1). Au sein même de chacune de ces catégories, la dispersion des vaurs des logements est importante : ainsi, pour s pro d antes, el va de F en moyenne pour s artisans ou pits commerçants, à F pour s pro libé ras. A l'opposé, s salariés ayant des revenus modestes, qui sont déjà moins souvent propriétaires du logement qu'ils occupent que s autres mé nages, possèdent dans ce cas des loge ments dont la vaur moyenne est rel ativement faib. n est évident que certaines caracté ristiques des logements occupés tels que ur localisation, ur secteur de financement, ur tail, expliquent en tie ces disités de vaur selon la catégorie socioprofessionnel. Par exemp, s logements occupés des ménages agricos se situent plus souvent à la campagne, ce qui 3. Pour des raisons de commodité, on a renu une socioprofessionnel décomposition des renue ménages dans selon s la catégorie enquêtes de l'insee sur revenu (cf. Colction» de l'insee M 40, p. 133).

4 TABLEAU 1 Rétition de la vaur des résidences principas occupées ur propriétaire, selon la catégorie socioprofessionnel de V occupant, en 1973 cos supé moyens loyés Vaur tota ou effectifs totaux Vaur tota (en %) Rétition des ménages propriétaires (en%) Francs) Rétition du nombre total de ménages (en %) Vaur moyenne propriétaire (en 6,9 8, ,5 13,0 82 0, ,1 1,1 7, ,1 5, ,5 6,6 11, Emp 6,6 12,5 9, ,2 19, , ,6 000 Ensemb 31, milliards de F ménages ménages 1. Les prix des logements mesurés dans l'enquête sont des prix d'acquisition sur la période 1970 à 1973 : on a donc corrigé l'estimation obtenue en l'au gmentant compensé de tielment 20 % pour tenir la compte sous-estimation de l'évolution des effectifs des prix mesurés entre fin 1971 l'enquête mi logement. Ce pourcentage (Le Recensement peut sembr de Population a posteriori de 1975 excessif indiquerait mais il que est en nom» fait bre de ménages de l'enquête 1973 était inférieur de plus de à la réalité). Les vaurs totas des logements indiquées ici ne seraient donc pas trop affectées ces biais. TABLEAU 2 Rétition de la vaur des résidences principas louées à titre onéreux ou gratuit, selon la catégorie socioprofessionnel du propriétaire, en 1973 Vaur tota (en %) 4,4 cos e 25,7 supé 63 moyens loyés 5,7 Emp 5,0 3,2 49,7 Ensemb Vaur tota 411 explique que ur videur soit estimée à moins de F en De même, s inactifs qui représentent 37 % des propriétaires comptent en moyenne moins de 2 personnes ménage vivent dans des logements souvent vétustés de pite tail, dont la vaur n'est pas directement com ab à cel des autres logements. Mais ces facteurs n'expliquent pas totament s disités de vaurs, comme montre l'écart des prix au m2 des logements occupés des mé nages de profession libéra ou cadres supé (plus de F au m2) de ceux occupés des ménages de manœuvres (moins de F au m2). Les autres résidences principas, cels qui sont occupées des loca taires à titre onéreux ou gratuit, qu'on appel ici «logements de rap port» représentaient une vaur glo ba d'un peu plus de 400 milliards de F en 1973 (tabau 2). Ce type de propriété immobilière est essentiell ement possédé s pro indé pen s inactifs. Cte accu mulation de patrimoine entre s mains des inactifs des pits patrons peut s'expliquer en tie ur âge très supérieur à la moyenne de l'ensemb des ménages : l'acquisition de biens immobiliers, que ce soit achat ou héritage, est en eff un phéno mène peu réversib qui intervient progressivement au cours de la vie. Quant aux logements non occupés à titre de résidence principa (logements vacants ou résidences secondaires), ur vaur tota peut être estimée à environ 200 milliards de F en 1973 (tabau 3). Ils aptiennent en major ité aux pro aux cadres qui sont plus souvent que s ménages des autres catégories, pro priétaires de résidences secondaires. La fortune en logements des Français : 1,2 fois produit national brut en 1973 Au total, en 1973, l'ensemb du patrimoine en logements des ménages français est de milliards de F (logements occupés ur propriét aire -f- logements de rapport -flogements vacants résidences second aires), soit 81 % de la vaur de l'e nsemb du c de logements. Mais de c avoir, c «actif» en quelque sorte, il faut déduire «passif» c'est-à-dire essentielment l'endtement des mé nages accédant à la propriété, pour obtenir patrimoine n corre spondant des ménages. Celui-ci repré sente milliards de F, soit près de 1,2 fois produit national brut de 1973 (tabau 4). L'endtement, CHRONIQUES 71

5 TABLEAU 3 Rétition de la vaur des résidences secondaires des logements vacants, selon la catégorie socioprofessionnel du propriétaire en 1973 Vaur tota (en %) 2,9 cos 0,1 17,8 supé 17,9 moyens loyés 14,9 Emp 7,6 9,2 29,6 Ensemb Vaur tota 199 TABLEAU 4 Ensemb du patrimoine en logements des ménages selon ur catégorie socioprofessionnel en 1973 supé- moyens loyés Vaur tota Actif. Passif Effectifs (rappel) Solde 5,6 3,0 5,9 0,3 1,1 17,2 0,5 14,9 0,3 17,4 7,5 10,7 18,3 9,9 12,1 12,5 Emp 6,3 25,0 9,9 10,8 5,9 9,5 12,2 22,6 11,1 26,8 35,6 31,6 Ensemb 5,8 38, bien que d'un poids relativement faib (moins de 10 % de l'actif), mod ifie légèrement la rétition catégorie socioprofessionnel de la vaur tota des logements d'habitat ion. Sa distribution reflète l'impor tance des dants des salariés aisés mi la clientè de l'accession à la propriété 4. Les conclusions que l'on peut tirer des résultats globaux sont naturelment voisines de cels dégagées à tir du tabau 1 : concentration importante du patrimoine de logements chez s pro s cadres supé, malgré ur endtement important; faibsse de la t possé dée s salariés modestes (employés surtout ouvriers salariés agricos). La situation des cadres moyens (y compris s contremaîtres) est plus compxe : ils possèdent une t non négligeab des résidences principas occupées ur propriétaire (14,5 %), mais ur t dans s logements de rapport est faib (5,7 %) ur end tement pour accéder à la propriété ticulièrement lourd (25 % de l'e ndtement total des ménages); final ement, ils ne détiennent que 11 % du patrimoine n total en logements. Au contraire, s inactifs qui sont très peu endtés, possèdent près de 40 % de la vaur des locaux d'habitation grâce à l'importance de ur immobilier de rapport. Mais il ne faut pas perdre de vue la diversité des situations patrimon ias des inactifs présentés ici comme un groupe unique, alors qu'en réalité ils comportent des catégories très dif férentes selon ur ancienne profession. Malgré urs imperfections bien qu'els ne puissent porter que sur la rétition entre catégories sociopro fessionnels, ces premières estimations apportent une information intéressante sur s disités en matière de patr imoine de logements. Els sont loin cependant de répondre à toutes s questions. Mais s études en cours qui devraient aboutir notamment dans s toutes prochaines années à l'établi ssement de «comptes de patrimoine» annuels, permtront sans doute de grands progrès dans la connaissance des patrimoines de ur distribution. 4. Olivier Marchand : «Les nouveaux proprié taires», Économie statistique n 88, avril Olivier MARCHAND 72