SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE. Mars 2017

Transcription

1 SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE Mars 2017

2 Définition Sommaire Les cinq étapes pour créer une Société Civile Immobilière Le fonctionnement d une Société Immobilière Les avantages d une Société Civile Immobilière Fiscalité 1

3 Définition d une SCI 2

4 Société civile immobilière Définition Contrat de société entre plusieurs personnes (les associés) Mise en commun d un ou plusieurs biens immobiliers Partage des bénéfices ou des pertes Société dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier 3

5 Les cinq étapes pour créer une SCI 4

6 Société civile immobilière Les cinq étapes pour créer une SCI Rédaction des statuts Capital Apport de chacun Nombre de parts et répartition Pouvoir du gérant Coût = de à (notaire, avocat, expert-comptable) Dépôt des statuts aux impôts Enregistrement des statuts en quatre exemplaires à la recette des impôts du siège social de la SCI sous un mois Coût = gratuit 5

7 Société civile immobilière Les cinq étapes pour créer une SCI Publication de l annonce Avis de constitution dans un journal d annonces légales Coût = de 4,15 à 5,50 la ligne + Tva + commission du journal Immatriculation de la SCI Dépôt du dossier au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) Coût = gratuit Ouverture d un compte bancaire Compte dédié obligatoire 6

8 Le fonctionnement d une SCI 7

9 Société civile immobilière Le fonctionnement d une SCI La SCI est gérée et représentée par un gérant. Le gérant est désignée dans les statuts ou par décision des associés. Les statuts définissent l étendue et les limites des pouvoirs du gérant (actes de gestion courants, actes d achats et de ventes d immeubles, etc ). Les associés disposent d un droit de vote dans le cadre de prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définies dans les statuts. Les bénéfices ou pertes sont répartis proportionnellement aux droits des associés dans la SCI. Etablissement d une déclaration fiscale. 8

10 Société civile immobilière Le fonctionnement d une SCI Etablissement de comptes annuels ou de comptes de trésorerie. Etablissement d un procès verbal d assemblée générale. 9

11 Les avantages d une SCI 10

12 Acheter un bien immobilier à plusieurs et emprunter via une SCI 11

13 Acheter un bien immobilier à plusieurs et emprunter via une SCI Eviter la contraignante copropriété (indivision) Acquérir un bien que l on ne peut acheter seul (surface financière plus importante) Solvabiliser l associé qui ne pourrait pas emprunter assez pour boucler un projet (parents / enfants) Investir entre amis ou tiers dans un immeuble de rapport (habitation, professionnel) Investir dans l immobilier défiscalisant (Pinel, Malraux, Monuments Historiques) 12

14 Gérer le patrimoine plus facilement 13

15 Gérer le patrimoine plus facilement : La SCI c est la gestion organisée de l Indivision Structurer la gestion du patrimoine grâce aux statuts Eviter le risque de l indivision : o En cas de décès, o En cas de concubinage, o En cas de mariage ou séparation de biens o Indivision source de tensions, de conflits La gestion des biens exige l accord des indivisaires Nul ne peut être contraint de demeurer dans l indivision 14

16 Transmettre en réduisant les coûts 15

17 Transmettre en réduisant les coûts : La SCI facilite les tranmsissions ultérieures du patrimoine familial à moindre coût fiscal Anticiper et optimiser la succession Minimiser les droits de succession (donation de parts aux enfants tous les 15 ans jusqu à ) Diminuer la base taxable des biens transmis (décote de 10 à 20 % pour manque de liquidité) Donner en nue-propriété aux enfants tout en conservant l usufruit pour les parents (occupation du logement, perception des loyers) et les pouvoirs 16

18 Exemple «Monsieur et Madame Dupont ont deux enfants et possèdent un immeuble évalué à » DROITS DE DONATION VIA UNE SCI DROITS DE SUCCESSION Donation en 2017 Décès du couple Le couple partage le bien en 100 Chaque enfant reçoit 50 % parts de , soit de après une décote de 10 % 20 parts 20 parts abattement abattement base taxable base taxable Application du barème fiscal des droits de succession et de donation Application du barème fiscal des droits de succession et de donation 17 17

19 Exemple (suite) «Monsieur et Madame Dupont ont deux enfants et possèdent un immeuble évalué à » IMPOT A REGLER par donataire IMPOT A REGLER par héritier Donation en parts 30 parts abattement base taxable IMPOT A REGLER chacun ECONOMIE D IMPOT par rapport à une succession classique TOTAL IMPOT DÛ chacun soit 18 18

20 Protéger son concubin 19

21 Protéger son concubin : Lorsqu il achète un bien immobilier, le couple ni marié ni pacsé réalise un achat en indivision Au décès de l un des deux, les héritiers se retrouvent indivisaires avec le concubin survivant : o o Risque de mise à la porte du concubin Risque de devoir vendre le bien Solutions : Testament mais droits de succession de 60 % sur la part transmise peu intéressant Création d une SCI et démembrement croisé des parts (acte notarié) 20

22 Protéger son concubin Démembrement croisé de parts RESIDENCE PRINCIPALE 400 PARTS (SCI créée en 2011, par exemple) MONSIEUR / 200 PARTS Parts 1 à 200 MADAME / 200 PARTS Parts 201 à : échange de l usufruit des parts devant le notaire Conserve les parts 1 à 200 en nue-propriété Donne l usufruit des parts 201 à 400 Donne l usufruit des parts 1 à 200 Conserve les parts 201 à 400 en nue-propriété 2017 : Monsieur décède Nue-propriété aux héritiers Parts 1 à 200 Retrouve automatique la propriété des parts 201 à 400 Conserve l usufruit des parts 1 à 200 Pas de droits de succession Reste dans le logement 21

23 Protéger son concubin : Lorsqu il achète un bien immobilier, le couple ni marié ni pacsé réalise un achat en indivision Avantages : o o o o Récupère la pleine propriété de ses parts d origine gratuitement. Reste usufruitier des parts que son concubin lui a données. Bénéficie de la majorité des part sociales dont l usufruit en totalité. Peut continuer d habiter dans le logement. 22

24 Retrouver un nouveau souffle financier 23

25 Retrouver un nouveau souffle financier : La SCI peut aussi vous servir à vous renflouer En cas de besoin de liquidités ou de volonté de se désendetter, soit vous empruntez (si votre capacité financière le permet), soit vous vendez un bien, Autre solution : CRÉER une SCI La SCI va emprunter pour racheter les biens locatifs qui composent le patrimoine Les associés touchent le fruit de la vente et remboursent le crédit immobilier, placements La SCI rembourse le nouvel emprunt grâce aux loyers (intérêts déductibles fiscalement) Impôt sur la plus-value calculé en fonction de la durée de détention (22 ans IR et 30 ans CSG), 24

26 Fiscalité 25

27 Fiscalité Plus-value immobilière Exonération d impôt sur le revenu, après 22 ans de détention. Exonération de CSG-CRDS, après 30 ans de détention Plus-value cession de parts Idem ci-dessus 26

28 Fiscalité Impôt sur le revenu Les résultats de la SCI sont imposables à l impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la SCI. Impôt société La SCI est soumise au régime des BIC et peut notamment amortir les constructions et déduire les frais d acquisition. Les bénéfices peuvent être mis en réserve, après avoir été imposés à 15 % jusqu à En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est soumise à l impôt société et les amortissements déduits du prix d achat. 27

29 Conclusion un Un choix juridique qui détermine : - La fiscalité - Les obligations légales Des enjeux importants - Fiscalité au quotidien - Fiscalité de la PV Des enjeux de transmission 28

30 Merci 29

31 Contacts Rémi Kloeckner Tel. : rkloeckner@kpmg.fr Kpmg.fr 30