Conférence bailleurs Cergy-Pontoise

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1 L AORIF l Union sociale pour l habitat l d Iled Ile-de-France Conférence bailleurs Cergy-Pontoise 4 avril 2012

2 Ordre du jour Première partie : la vente du parc social aux locataires Résultats de l enquête sur les projets de mise en vente des logements aux locataires. Deuxième partie : la construction de logements en accession sociale Dispositifs de financement et exemples de projets en Ile de France. Exemples de projets d accession sociale sur la CACP et dans les environs. Débats.

3 Première partie : la vente du parc social aux locataires Enquête sur les projets de mise en vente des logements anciens aux locataires à Cergy-Pontoise

4 Contexte national et régional r de la vente de patrimoine HLM Vente de logements sociaux aux locataires rendue possible depuis ventes de logements sociaux à leurs locataires en France jusqu à 2007, soit une moyenne de logements par an. Une moyenne ventes par an sur la période , dont près de 35% d appartements. Accords entre l Union Sociale pour l Habitat (USH) et l Etat en décembre 2007 comprenant : L objectif national de ventes par an, soit 1% du parc. L engagement de reconstituer au niveau de l agglomération une offre de logements locatifs sociaux à hauteur de 1 pour 1. France Ile de France Mises en vente (% du parc) (1,6%) (2,2%) (1,12%) Ventes (% du parc) (0,17%) (0,22%) (0,14%) Source : USH Observatoire de la vente HLM (février 2012)

5 Des projets de mise en vente sur la CACP correspondant à trois années de développementd Echantillon : 17 organismes sur les 21 du dispositif (81%), concernant logements (97%). Depuis 2007, 27 projets de mise en vente pour logements, soit 6% du parc social de la CACP et 4 années de développement au rythme du PLH. Rappel : Seule une partie des logements mis en vente sera effectivement vendue (10% au niveau national). 12 organismes impliqués, dont 4 (3F, Domaxis, Antin Résidences, LSVO) représentent 82% des logements mis en vente. 5 bailleurs sans projet de mise en vente sur la CACP. Nbre de logts mis en vente par organisme Valestis 88 OSICA 80 1 logement vendu permet en théorie de financer la construction de 2 à 3 logements. OPIEVOY LSVO Logement Francilien France Habitation ERIGERE Emmaüs Habitat Domaxis Antin Résidences 278 Aedificat (3F) 47 3F

6 Une montée e en puissance progressive depuis projets pour 257 logements mis en vente en , avec 104 ventes réalisées (40%). 9 projets pour 240 logements mis en vente en ventes réalisées entre 2007 et 2011, soit un taux de vente effective de 30%, contre 10% en moyenne à l échelle nationale. Nombre de projets et de logements par année de mise en vente X% Taux de vente effective % 41% % 2 7% Nbre de logts Nbre de projets

7 La moitié des communes est concernée e par la vente Les projets de mise en vente concernent les 6 communes qui comptent le plus de logements sociaux (et le plus d habitants). Les projets de vente se concentrent à Cergy (38% des logements ciblés par les projets de vente) et Pontoise (25%). Nbre de logts mis en vente par commune Vauréal 149 SOA 87 Pontoise 370 Jouy-le-Moutier 288 Eragny 20 Cergy

8 Les projets validés s de mise en vente sur la CACP Cergy : 2 programmes, 115 logements à vendre dont 4 vendus Pontoise : 3 programmes, 280 logements à vendre dont 24 vendus Saint Ouen L Aumône : 1 programme 85 logements à vendre dont 44 vendus Vauréal : 2 programmes, 50 logements à vendre dont 4 vendus Jouy le Moutier : 4 programmes, 127 logements à vendre dont 33 vendus

9 Des projets de mise en vente en discussion avec les mairies 12 projets de mise en vente, portant sur 657 logements, ont été actés par les Maires. 13 projets représentant 785 des logements destinés à la vente sont en attente d une validation des Maires. 2 projets de mise en vente refusés par les Maires, concernant 22 logements. 4 projets de 58 logements abandonnés suite aux refus des Maires (Eragny, Vauréal). Logements mis en vente par commune suivant l'avis du Maire Remarque : ne sont pas pris en compte les 4 projets abandonnés suite aux refus des Maires. Vauréal SOA Pontoise Jouy-le-Moutier Eragny Cergy Accord Désaccord En attente

10 Les projets de mise en vente concernent le parc le plus ancien 2 logements mis en vente sur 3 ont entre 30 et 39 ans et 30% a entre 20 et 29 ans. Un âge moyen de 30 ans, la résidence la plus récente ayant 15 ans et la plus ancienne 81 ans. Rappel : Les organismes ne peuvent pas vendre à leurs occupants des logements sociaux construits ou acquis depuis moins de 10 ans (Art L du CCH). Nbre de logts mis en vente par ancienneté ans ans ans ans et plus

11 Un équilibre entre logements collectifs et individuels Plus d un logement mis en vente sur 3 est une maison, contre seulement 9% pour l ensemble des logements sociaux de l agglomération. 67% des logements mis en vente à Cergy sont des appartements, 81% à Pontoise et 98% à Saint-Ouen l Aumône. 100% des logements mis en vente à Eragny et Vauréal sont des maisons. Types de logts sociaux destinés à la vente à Cergy-Pontoise Mixtes 9% Individuels 37% Types du parc de logts sociaux de Cergy-Pontoise Collectifs 54% Individuels 9% Collectifs 91%

12 L ensemble des organismes mettent en place des mesures d accompagnement Les bailleurs offrent une «sécurisation de l acquéreur» conformément à l accord entre l Etat et l USH de décembre Rachat du logement en cas de difficultés rencontrées par l acquéreur (divorce, invalidité, décès, chômage ) dans une période minimale de 5 ans à un prix minimum. Relogement de l acquéreur en tant que locataire. Remarque : aucune obligation sur le plan législatif et réglementaire. Les organismes informent et conseillent les locataires sur : la procédure de cession suivant les exigences réglementaires, leur capacité financière, les implications du changement de statut d occupation et le fonctionnement d une copropriété, le montage du dossier de financement (certains organismes). Les organismes assurent l activité de syndic les résidences devenues des copropriétés ou font appel à des sociétés spécialisées.

13 Deuxième partie : La construction de logements en accession sociale Dispositifs de financement en vigueur et exemples d opérations Bruno MERCIER Directeur Général Vitry Coop Habitation Groupe Gambetta

14 Quelle définition d de l accession l sociale des organismes HLM? Il n y a pas de définition de l accession sociale des organismes HLM dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH). Dans la pratique, 4 critères peuvent être retenus : Une accession sécurisée sur 3 niveaux : garantie de rachat, garantie de prix de revente, garantie de relocation. Une accession réservée aux personnes physiques. Une accession réservée aux personnes disposant de revenus limités (plafonds réglementaires). Une accession dont le prix de vente est réglementairement limité.

15 Comment faire de l accession l sociale? Le Prêt Social Location-Accession (PSLA). Le prix de vente de terrain minoré. La TVA à 7% en zone ANRU. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

16 Exemples d opérations en accession sociale (1/3) Athis Mons (91) Epinay-sur-Seine (93)

17 Guyancourt (78) Exemples d opd opérations en accession sociale (2/3) Montreuil-sous-Bois (93)

18 Exemples d opd opérations en accession sociale (3/3) Saint-Denis (93)

19 Deuxième partie : la construction de logements en accession sociale Exemples de projets en accession sociale sur la CACP et dans les environs

20 Projet de Val d Oise d Habitat à Courdimanche Programme à l initiative de la mairie. Objectif : permettre à des habitants de la commune d accéder à la propriété (sur 9 accords, 8 foyers habitent Courdimanche).

21 Projet de Val d Oise d Habitat à Courdimanche Construction de 19 pavillons de type 4 et 5 pièces. Bâtiment BBC, certifié habitat et environnement profil A. Démarrage des travaux en avril 2012 pour une livraison en juillet Collaboration étroite avec la commune pour favoriser les habitants de Courdimanche, locataires du parc social.

22 Projet de Val d Oise d Habitat à Courdimanche Projet en location-accession (PSLA). A la signature de l acte de vente 9 futurs accédants ont obtenu un accord de notre banque partenaire (Crédit Immobilier de France). Exemple : Composition familiale Revenu Fiscal de référence Prix de la maison Apport 3 personnes /mois 4 personnes /mois 3 personnes /mois sans personnes /mois sans

23 Projet de DOMEFI Groupe Efidis à Saint-Gratien Les Maisons Naturelles 15 maisons de 4 et 5 pièces avec jardin. Proche d Enghien Les Bains, dans une rue calme, la résidence des «Maisons Naturelles» offre un cadre vie privilégié en plein centre ville.

24 Projet de DOMEFI Groupe Efidis à Saint-Gratien Une résidence conçue aux normes BBC, ossature bois Prix de vente TTC (avec TVA réduite) : Maison de 4 pièces de 85m² à partir de Maison de 5 pièces de 95m² à partir de Maison de 4 pièces Maison de 5 pièces