Property Times Paris Bureaux T Un début d année en retrait

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1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 212 Paris Bureaux T1 212 Un début d année en retrait 13 Avril 212 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Paris 4-5 Paris QCA 6-7 Paris Nord-Est 8-9 Paris Sud 1-11 Définitions 12 Contacts 14 Avec m² commercialisés au 1 er trimestre 212, le marché des bureaux parisiens enregistre une baisse de sa demande placée de 21% en un an, en ligne avec un marché francilien en recul de 18% sur la même période (graphique 1). A l exception de Paris 12/13, en hausse de 39% en un an, et de Paris 18/19/2 stable, tous les autres sous-marchés parisiens enregistrent un recul plus ou moins marqué de leur demande placée, de -9% pour Paris 14/15 à -69% pour Paris 5/6/7. Le MINISTERE DE LA JUSTICE a signé l une des plus importantes transactions jamais enregistrées sur le marché parisien avec la prise à bail de 32 m² de bureaux neufs dans le «Millénaire 3» développé par ICADE dans le 19 ème arrondissement. Auteur Massinissa Fedala Chargé d études +33 () massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 () tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Après deux années de baisse marquée, l offre immédiatement disponible est à nouveau orientée à la hausse au cours de ce 1 er trimestre (graphique 1). Elle s établit à 763 m² fin mars 212, soit un taux de vacance de 4,7%, le plus bas de la région Ile-de-France. En dépit d un climat économique morose, les valeurs locatives restent généralement orientées à la hausse. Celles de première main s échelonnent ainsi de 325 /m²/an en moyenne dans le secteur de Paris Nord-Est à 76 /m²/an dans le QCA. Avec seulement un tiers de surfaces encore disponibles sur les 215 m² aujourd hui en chantier, le marché parisien devra faire face à une pénurie d offre de première main sur l année à venir. Cette configuration de marché maintiendra un niveau élevé de loyers en dépit du repli de la demande placée. Graphique 1 Evolution de la demande placée et de l offre immédiate à Paris Paris QCA+PCO Paris Sud Paris Nord-Est Offre immediate 1

2 (p) 213 (p) 214 (p) 212 (p) 213 (p) 214 (p) Paris Bureaux T1 212 Contexte économique Une zone euro à deux vitesses Si les premiers chiffres de 212 sont meilleurs qu anticipé, l écart de croissance ne cesse de se creuser entre l Europe et le reste de l économie mondiale. Ainsi, l OCDE indique dans sa dernière étude que l activité reste morose au sein de la zone euro, avec des ménages et des entreprises au moral toujours en berne et un taux de chômage en hausse constante. Dans le même temps, les différents indicateurs économiques repassent au vert aux Etats-Unis, avec une croissance qui devrait progresser de 2,9% au premier puis au deuxième trimestre 212. Au sein même de la zone euro, l écart se creuse entre pays du sud inéluctablement engagés sur le chemin de la récession, avec des taux de chômage dépassant les 2% et un niveau de dettes publiques et privées qui ne cesse de déraper, et l Allemagne qui voit son taux de chômage descendre à son plus bas niveau depuis la réunification de 199, à 6,7% (graphiques 2 & 3). L économie française échappe à la récession, mais n est pas pour autant sortie d affaire Alors que l ensemble des conjoncturistes attendaient un recul du PIB français au 4 ème trimestre, il aura finalement progressé de,2%. Sur l ensemble de l année, la croissance française s établit à 1,7%, soit exactement la prévision retenue par le Ministère des Finances. Malgré la hausse continue du chômage, la consommation des ménages reste en territoire positif, à +,2% au 4 ème trimestre, après +,3% au trimestre précédent. Malgré des conditions de crédit de plus en plus difficiles, l investissement des entreprises est reparti de l avant, en hausse de 1,4% au 4 ème trimestre, après une baisse de,4% au 3 ème trimestre. Malgré cette bonne performance, l économie française entame l année 212 sans élan. Le déficit commercial a atteint le niveau record de 7 milliards d euros en, avec des exportations dont le rythme de croissance a été divisé par deux en un an. Le resserrement des conditions de crédit pèsera nécessairement sur les investissements des entreprises, et la consommation des ménages ne devrait pas résister à la hausse attendue des impôts et du chômage. Les ménages français n ont d ailleurs jamais autant épargné depuis 3 ans, avec un taux d épargne de 16,8% début 212 (graphique 4). Graphique 2 Croissance du PIB % 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Source : Oxford Economics Graphique 3 Taux de chômage % 25, 2, 15, 1, 5, Source : Oxford Economics Graphique 4 Taux d épargne des ménages En % du revenu disponible Source : INSEE France Allemagne Espagne Zone Euro France Allemagne Espagne Zone Euro 2

3 févr.96 févr.97 févr.98 févr.99 févr. févr.1 févr.2 févr.3 févr.4 févr.5 févr.6 févr.7 févr.8 févr.9 févr.1 févr.11 févr.12 Paris Bureaux T1 212 Les prévisions de croissance pour les deux années à venir ont été régulièrement dégradées au cours de l année écoulée. Alors qu au début de l année, on anticipait encore une croissance du PIB de 2% pour l année 212, un an plus tard un consensus semble se former autour d une année 212 à la croissance nulle ou très faible. La hausse du chômage se poursuit, sur un rythme toutefois plus lent En février, le nombre de chômeurs a augmenté pour le 1 ème mois consécutif. Bien que le nombre de nouveaux demandeurs d emplois ait fortement ralenti, (+ 6 2 en février contre une progression mensuelle de 23 au 4 ème trimestre ), la barre symbolique de 3 millions de chômeurs est quasiment atteinte, avec 2,9 millions de demandeurs d emplois de catégorie A 1, soit une hausse de 6,2% en un an et de 35% sur les 5 dernières années (graphique 5). Indicateur avancé des difficultés croissantes sur le marché du travail, le nombre d emplois intérimaires, variable d ajustement des entreprises, est en recul constant depuis le mois d octobre, après 22 mois de hausse ininterrompue. Parmi les secteurs les plus touchés, on retrouve le commerce, les services et le transport. L INSEE anticipe une poursuite des destructions d emplois intérimaires dans les mois à venir, avec 61 postes en moins sur le premier semestre 212, soit un niveau similaire à celui observé sur la deuxième partie de l année (-54 ). Cet environnement économique dégradé pèsera sur l expression de la demande des entreprises. Nous anticipons donc une demande moins dynamique pour le reste de l année 212, des reports de projets et un retour des renégociations de baux. Néanmoins, l étroitesse de l offre sur le marché parisien devrait permettre aux valeurs locatives de bien résister dans le cas d un repli de la demande placée. Graphique 5 Demandeurs d emploi de catégorie A 1 - France En milliers Source : Oxford Economics Graphique 6 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 212 et 215 Emplois du secteur public Emplois France Population PIB Sources : DTZ Research, Oxford Economics Paris Taux de chômage Ile-de-France 1 Demandeurs d emploi tenus de faire des actes positifs de recherche d emploi, sans activité 3

4 T T1 212 Paris Bureaux T1 212 Un recul de la demande placée de 21%, en accord avec la tendance francilienne. Avec m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 212, le marché parisien recule de 21% en un an (graphique 7), mais reste malgré tout au-dessus de sa moyenne décennale de 17 m². A l exception de Paris 12/13 en hausse de 39% en un an, et de Paris 18/19/2 stable, tous les autres sous-marchés parisiens enregistrent un recul plus ou moins marqué de leur demande placée, de -9% pour Paris 14/15 à -69% pour Paris 5/6/7. Graphique 7 Evolution de la demande placée et de l offre immédiate à Paris m² Le centre de gravité du marché parisien s est redéployé vers les zones périphériques, à la faveur de transactions d envergure dans le 19 ème et le 13 ème arrondissement, dont celle du MINISTERE DE LA JUSTICE sur 32 m² au sein du «Millénaire 3» sur le secteur de la Porte d Aubervilliers. Paris QCA + PCO Paris Sud Paris Nord-Est Offre immédiate Après deux années de baisse continue, l offre immédiatement disponible est repartie à la hausse au cours de ce 1 er trimestre (graphique 7). Elle s établit à 763 m² fin mars 212, soit un taux de vacance de 4,7%, le plus bas de la région Ile-de-France. La rareté du foncier disponible à Paris, conjuguée à un climat économique incertain, a bridé le lancement d opérations de construction ou de restructuration d immeubles tertiaires. Les livraisons sont faibles, seulement 76 m² en et 92 6 m² en (graphique 8). Les chantiers en cours à Paris représentent plus de 2 m² de bureaux neufs, mais près des deux tiers sont d ores et déjà précommercialisés. Le renouvellement de l offre devrait s opérer au travers de la restructuration d immeubles existants à mesure que les dispositions du Grenelle de l environnement quant au parc tertiaire existant se précisent. Les valeurs de première main restent orientées à la hausse en 212 (graphique 9). Elles s échelonnent de 325 /m²/an en moyenne dans le secteur de Paris Nord-Est à 76 /m²/an dans le QCA. Seul le secteur de Paris Sud voit sa valeur moyenne de première main en léger recul, à 543 /m²/an, après une année qui avait vu la concrétisation de plusieurs transactions exceptionnelles dans le 7 ème arrondissement. Graphique 8 Livraison de bureaux de plus de 5 m² à Paris Graphique 9 Livrés En chantier Permis obtenus Evolution des valeurs locatives à Paris /m²/an HT-HC Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud Sources : Loyer moyen de 2nde main Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research 4

5 A1 A1 Paris Bureaux T1 212 Carte 1 : Transactions du 1 er trimestre 212 à Paris 2A QUAI AULAGN 1 D914 D914 A14 A14 D1 D1 QUAI MICHELET BOULEVARD PÉRIPHÉRIQUE AVENUE JEAN LOLIVE A86 N3 A86 N3 15 N3 N3 3 N3 D914 D1 2 N13 D21 PORTE MAILLOT Paris ème A3 A3 A86 A8 A186 A186 A13 D97 2 A13 Paris Centre Ouest VOIE GEORGES POMPIDOU QUAI D'ORSAY Paris 5-6-7ème Paris QCA Paris ème N34 N34 Transactions (m²) 1 D D91 D1 D91 Paris 14-15ème BOULEVARD PÉRIPHÉRIQUE Paris 12-13ème D38 N4 A 1 5 Loyer ( /m²/an) AVENUE DE PARIS A6A A6BA6A A6B D126 N7 D5 3 D38 N6 A4 N19 A86 A4 A86 N118 < > 6 N118 DTZ Research Sources : DTZ, IGN, Navteq D96 D96 A6A N7 N7 N19 N km N19 N186 Tableau 1 Principales transactions du 1 er trimestre 212 Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux Millénaire 3, Paris 19 Paris Nord-Est MINISTERE DE LA JUSTICE 32 m² Neuf Le Fainsilber, Paris 13 Paris Sud IT-CE m² Etat d usage rue Blanche, Paris 9 Paris Centre Ouest CRITEO m² Restructuré Cap 14, Paris 14 Paris Sud KAUFMAN & BROAD 7 62 m² Neuf 17 avenue Matignon, Paris 8 Paris QCA HOGAN LOVELLS 7 m² Restructuré Sources : Immostat, DTZ Reasearch 5

6 T (p) 214 (p) Paris QCA Bureaux T1 212 Paris QCA Après deux années d activité soutenue, le marché du QCA semble marquer le pas. Les valeurs locatives restent malgré tout orientées à la hausse. Avec 67 6 m² commercialisés au 1 er trimestre 212, le marché des bureaux de Paris QCA enregistre une baisse de 28% par rapport au 1 er trimestre, en ligne avec un marché francilien en recul de 18% sur la même période. Le 1 er trimestre 212 s inscrit dans la suite d un 4 ème trimestre qui marquait déjà un ralentissement des commercialisations après deux ans où le volume trimestriel de demande placée avait toujours dépassé la barre des 1 m² (graphique 7). Graphique 7 Evolution de la demande placée à Paris QCA Alors que les transactions d envergure avaient dynamisé le marché en et avec, chaque année, plus de 7 m² commercialisés, une seule transaction a été signée sur ce segment au 1 er trimestre 212 : le cabinet d avocats HOGAN LOVELLS se regroupera sur 7 m² de bureaux restructurés par AXA REIM au «17 Avenue Matignon». A l inverse, le segment des surfaces inférieures à 1 m² a concentré 62% des transactions du trimestre (tableau 1), une part record sur le marché du QCA. Les cabinets juridiques et de conseils, impliqués dans un tiers des transactions du trimestre, se sont principalement engagés sur des surfaces de seconde main inférieures à 6 m². Sur le QCA, secteur recherché mais structurellement sous calibré en produits de première main, les loyers progressent pour atteindre 81 /m²/an pour les produits prime contre 75 /m²/an il y a un an (+8%) et 76 /m²/an pour les produits neufs ou restructurés contre 695 /m²/an début (+9%). Si la rareté de l offre de première main devrait maintenir les valeurs locatives à des niveaux élevés, l incertitude qui pèse sur l environnement économique devrait modérer leur rythme de croissance à court terme (graphique 8). Les loyers moyens de seconde main sont restés stables, autour de 5 /m²/an (graphique 8). Cependant, plusieurs transactions se sont signées à des valeurs supérieures à 65 /m²/an sur des immeubles de seconde main, essentiellement sur le secteur de l Etoile. Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1 212 Part Moins de 1 m² 41 9 m² 62% De 1 à 5 m² 18 7 m² 28% Plus de 5 m² 7 m² 1% Surface totale 67 6 m² 1% Graphique 8 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA En /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Loyer moyen de 2nde main Sources : Loyer moyen de 2nde main Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research 6

7 T2-T T T1 212 Paris Bureaux T1 212 Paris QCA L offre se stabilise sur le secteur du QCA. La pénurie de grandes surfaces de première main se confirme après trois années où les livraisons de surfaces de bureaux ont atteint leur point bas. Les mises en chantier sont à nouveau à la hausse, et devraient alimenter le marché en surfaces neuves de qualité à partir de 213. Après 3 années de baisse, le volume d offre immédiate se stabilise à 324 m² fin mars 212, soit un taux de vacance de 4,4% (graphiques 9 & 1). Le stock d offre du QCA reste caractérisé par le poids important des surfaces de seconde main (85% de l offre immédiate) et du segment des surfaces inférieures à 1 m² qui représente un tiers de l offre immédiate, soit une part deux fois plus importante que sur les autres marchés tertiaires franciliens. Sur ce marché, où les livraisons de surfaces neuves ou restructurées ont été en s amenuisant - avec 16 3 m² de surfaces neuves livrées par an ces 3 dernières années, contre une moyenne de 85 6 m² par an entre et - les opportunités d implantation sur des surfaces de première main de taille importante sont restreintes. On citera les 13 m² de «l Astorg», ainsi que 6 m² sur le programme «Opéra Capucines». A l image de CRITEO sur le «32 rue Blanche» ou d HOGAN LOVELLS sur le «17 avenue Matignon», les entreprises se positionnent donc en amont des projets qui sont, pour la plupart, en grande partie précommercialisés au moment de leur livraison. Ainsi, sur les 23 2 m² de bureaux de 1 ère main attendus en 212 dans le QCA, seuls 7 8 m² restent disponibles sur l immeuble «Magistère», livré début avril, rue de Lisbonne dans le 8 ème arrondissement. Le rythme des livraisons devrait s accélérer en 213 avec 54 5 m² déjà en chantier sur le secteur de Paris Centre Ouest (QCA inclus), auxquels pourront s ajouter 15 1 m² dotés d un permis de construire et prêts à être lancés. A plus longue échéance, la rénovation et la restructuration du parc existant devraient s accélérer sous l effet des lois Grenelle 2. Ce mouvement pourrait alors régénérer une offre de qualité sur ce secteur toujours très prisé. Graphique 9 Offre immédiate à Paris QCA Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 1 Taux de vacance En % Graphique 11 Paris QCA Paris Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris QCA Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) 7

8 T Paris Bureaux T1 212 Paris Nord-Est Le centre de gravité du marché de Paris Nord-Est revient sur les arrondissements périphériques, à la faveur d une transaction record sur le «Millénaire 3» d ICADE, Porte d Aubervilliers. Malgré un volume en retrait de 2% en un an, la demande placée au 1 er trimestre 212 sur le marché de Paris Nord-Est se positionne à près de 5 m², soit un niveau bien supérieur à la moyenne décennale de 28 m² (graphique 15). Graphique 15 Evolution de la demande placée à Paris Nord-Est Alors qu ils avaient concentré la plus grande partie de l activité en, les arrondissements centraux (3 ème, 4 ème, 1 ème et 11 ème ) voient leur demande placée divisée par deux en un an, avec seulement 16 3 m² commercialisés au 1 er trimestre 212. A l inverse, près de 33 6 m² ont d ores et déjà été commercialisés sur les arrondissements périphériques (18 ème, 19 ème et 2 ème ), principalement du fait de la transaction du MINISTERE DE LA JUSTICE sur le «Millénaire 3» d ICADE sur le secteur de la Porte d Aubervilliers. Il s agit de la 4 ème transaction de plus de 3 m² signée sur le marché parisien depuis 21. Après la transaction de 41 m² de BNP PARIBAS BFI sur la ZAC Claude Bernard en, le 19 ème arrondissement s affirme comme un des pôles de développement tertiaire majeur de la capitale. En dehors de cette transaction d envergure, le reste de l activité transactionnelle s est concentré sur des immeubles de seconde main, le plus souvent sur des surfaces inférieures à 1 m² (tableau 3). Les bureaux d études et les agences de conseil restent les plus actifs sur ce secteur ; ils ont été impliqués dans près du quart des transactions, principalement dans les arrondissements centraux et sur des surfaces de seconde main inférieures à 5 m². Le loyer moyen de première main s établit à 35 /m²/an (graphique 16), reflétant la transaction réalisée par le MINISTERE DE LA JUSTICE (graphique 16). Le loyer moyen de seconde main progresse de 9% en un an, à 316 /m²/an, la majorité des transactions s étant signée dans une fourchette de loyers de 26 /m²/an dans le 1 ème arrondissement à 36 /m²/an dans le 3 ème arrondissement. Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1 212 Part Moins de 1 m² 13 3 m² 27% De 1 à 5 m² 4 6 m² 9% Plus de 5 m² 32 m² 64% Surface totale 49 9 m² 1% Graphique 16 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Paris Nord-Est En /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Loyer moyen de 2nde main Sources : Loyer moyen de 2nde main Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research 8

9 T T1 212 Paris Bureaux T1 212 Paris Nord-Est La livraison au 4 ème trimestre du «Beauvaisis» et la mise en chantier du «Garance» au 1 er trimestre 212 viennent redonner du souffle à un marché où l offre disponible se concentre exclusivement sur des surfaces de seconde main inférieures à 2 m². Après une hausse progressive durant quatre années pour dépasser les 12 m² fin, l offre immédiate à Paris Nord-Est s est stabilisée autour de 1 m² depuis fin (graphique 17). Cette contraction des disponibilités conduit à une baisse du taux de vacance, positionné à seulement 3,7% contre 4,7% à l échelle de la capitale (graphique 18). Alors que l offre disponible était jusqu alors exclusivement composées de surfaces de seconde main inférieures à 2 m², la livraison par ICADE du «Beauvaisis» (12 1 m²) au 4 ème trimestre a donné un nouveau souffle à un marché sclérosé par un manque structurel d offres de grand gabarit, que ce soit en qualité ou en quantité. On citera également la mise sur le marché de l immeuble «Equation», anciens locaux d activité transformés en bureaux, qui alimentera le marché avec 8 m² de surfaces rénovés en septembre 212, dans le 18 ème arrondissement. Aucun immeuble de bureaux neuf ne viendra alimenter le marché en 212. L immeuble «Parisquare», attendu pour 213 à proximité de la place de la Bastille, sera le seul programme à proposer des surfaces neuves significatives (2 1 m²) dans le 11 ème arrondissement (graphique 19). Les rares programmes livrés ces dernières années sur les arrondissements centraux (3 ème, 4 ème, 1 ème et 11 ème ) ont d ailleurs toujours été précommercialisés, signe de l attractivité de ce secteur frappé d une pénurie chronique de bureaux neufs. A plus longue échéance, le «Garance», immeuble de 26 1 m², a été mis en chantier début 212 pour une livraison qui n est pas attendue avant 215 sur la rue des Pyrénées dans le 2 ème arrondissement (graphique 19). Graphique 17 Offre immédiate à Paris Nord-Est Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 18 Taux de vacance Paris Nord-Est En % Graphique 19 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris QCA Paris Nord-Est Paris Ile-de-France T2-T Paris 3 Paris 4 Paris 1 Paris 11 Paris 18 Paris 19 Paris 2 9

10 T Paris Bureaux T1 212 Paris Sud Le marché de Paris Sud s inscrit dans sa moyenne décennale avec 45 m² de demande placée, dont 2 3 m² sur deux transactions d envergure. Avec 45 m² de demande placée au 1 er trimestre 212, le marché de Paris Sud enregistre une baisse de 18% en un an, et s inscrit ainsi dans la tendance générale d un marché francilien en recul de 18% sur la même période. Ce trimestre se place néanmoins dans la moyenne de 43 m² commercialisés à chaque 1 er trimestre depuis 21 (graphique 21). Les transferts et regroupement de grande envergure ont encore joué un rôle moteur sur ce 1 er trimestre 212, avec deux transactions de plus de 5 m², qui ont représenté plus de la moitié des surfaces commercialisées (tableau 4). Ainsi, KAUFMAN & BROAD a signé un bail de 9 ans sur l immeuble «Cap 14», immeuble HQE de 7 62 m², situé en bordure du périphérique, dont la livraison est attendue pour 214. L autre transaction d envergure du trimestre est celle d IT-CE, GIE informatique de la CAISSE D EPARGNE, qui regroupe ses activités sur le «Fainsilber», un immeuble récent sur la ZAC Paris Rive Gauche dans le 13 ème arrondissement. Grâce à cette transaction, les 12 ème et 13 ème arrondissements sont d ailleurs les seuls à enregistrer une progression de leur demande placée d une année sur l autre (+39% avec 17 2 m² commercialisés) quand, dans le même temps l ensemble des autres sous-marchés parisiens ont vu leurs volumes de commercialisation reculer. A l inverse, après une année record, les arrondissements les plus centraux (5 ème, 6 ème et 7 ème ) n ont enregistré que 5 7 m² de demande placée au cours du 1 er trimestre 212, soit une baisse de 69% en un an. Conséquence de la baisse d activité sur les arrondissements centraux, aux valeurs locatives plus élevées, le loyer moyen de première main enregistre un recul de 5% au cours du 1 er trimestre 212, se positionnant tout de même à 545 /m²/an. Le loyer moyen de seconde main poursuit, quant à lui, sa lente ascension à 418 /m²/an, soit une hausse de 5% par rapport à (graphique 21). Graphique 2 Evolution de la demande placée à Paris Sud Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1 212 Part Moins de 1 m² 13 m² 29% De 1 à 5 m² 11 5 m² 26% Plus de 5 m² 2 3 m² 55% Surface totale 44 8 m² 1% Graphique 21 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Paris Sud En /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Sources : Loyer moyen de 2nde main Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research 1

11 T T1 212 Paris Bureaux T1 212 Paris Sud Le secteur de Paris Sud concentre la majorité des grandes offres parisiennes. Le secteur de Paris 12/13 connait une pénurie d offre de première main. Après avoir explosé en, à plus de 3 m², le stock d offre immédiate s est depuis résorbé et semble se stabiliser autour de 21 m² fin mars 212, soit un taux de vacance de 4% (graphiques 22 & 23). A l inverse des autres secteurs parisiens, plus de la moitié de l offre immédiatement disponible sur le secteur de Paris Sud se concentre encore principalement sur des surfaces supérieures à 5 m² (graphique 22). L analyse de l offre immédiate par type de surface laisse également apparaître de fortes disparités entre les différents arrondissements de Paris Sud. Ainsi, la quasi totalité de l offre immédiate sur les 12 ème et 13 ème arrondissements se concentre sur des surfaces de seconde main. A l inverse, malgré de nombreuses commercialisations en, les surfaces de première main représentent encore la moitié de l offre immédiate dans les 14 ème et 15 ème arrondissements. On citera notamment la «Tour Cristal» (27 m² disponibles), ou la «Tour Mercure» (7 m²), toutes deux situées dans le quartier du Front-de-Seine. Encore marqué par l afflux important de surfaces neuves en et, ce secteur a vu les mises en chantier ralentir fortement, avec seulement 11 4 m² livrables en 212 contre près de 8 m² en puis en. Sur les 43 4 m² aujourd hui en chantier sur le secteur de Paris Sud, seuls 18 4 m² restent disponibles sur les opérations «Laennec Rive Gauche» dans le 7 ème arrondissement et «Pointe Sud» dans le 13 ème arrondissement. Dans les années à venir, les chantiers vont se déplacer et, après le 15 ème arrondissement, le 13 ème, et plus particulièrement la ZAC Paris Rive-Gauche, concentreront la majorité des nouveaux développements parisiens. Graphique 22 Offre immédiate à Paris Sud Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 23 Taux de vacance Paris Sud En % Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Sud Paris Sud Paris Ile-de-France 1. T2-T Paris 5 Paris 6 Paris 7 Paris 12 Paris 13 Paris 14 Paris

12 Paris Bureaux T1 212 Définitions Demande placée Offre immédiate Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable Production neuve potentielle Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. 12

13 Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() Transactions Guillaume Raquillet Directeur Paris +33() Jean-Marc Zeni Directeur Ile-de-France Sud +33() jeanmarc.zeni@dtz.com DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33() thierry.laborderie@dtz.com Transactions Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée +33 () laurence.dumas@dtz.com Eric Bourdais Directeur Ile-de-France Nord-Est +33() eric.bourdais@dtz.com Geoffroy Doudrich Directeur Département Grandes Offres +33() geoffroy.doudrich@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33() jean-philippe.carmarans@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33() claudia.mansard@dtz.com Isabelle Caron Directrice Property Management +33() isabelle.caron@dtz.com Asset Management François Brisset Directeur Général +33() francois.brisset@dtz.com Investissement Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() gerard.margiocchi@dtz.com Patrice Genre Directeur Général +33() patrice.genre@dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 13