ÉTUDE DE MARCHÉ EDITION 2016 ETUDE DU MARCHÉ DES BUREAUX / ACTIVITÉ / COMMERCE FRANCE BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE.

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1 ÉTUDE DE MARCHÉ LA ROCHELLE FRANCE BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE EDITION 2016 ETUDE DU MARCHÉ DES BUREAUX / ACTIVITÉ / COMMERCE

2 NOTRE ÉQUIPE Gilles DESVALLOIS Directeur Frédéric BRISSONNAUD Consultant François GRAUX Consultant Isabel LOPES Assistante Commerciale ARTHUR LOYD LA ROCHELLE

3 LE RÉSEAU ARTHUR LOYD 65 implantations 300 collaborateurs transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie - Investissement - Logistique - Valorisation + de m 2 commercialisés CA 2015 : 35 M 30 Ans d existence Partout en france Leader de l immobilier commercial en régions d entreprise & 3

4 LA ROCHELLE EN CHIFFRES La Rochelle est la première ville de Charente Maritime et chef-lieu du département. Dotée d une forte population étudiante, la ville dispose d une université, d écoles supérieures, de classes préparatoires ainsi que divers instituts de formation. La filière nautique représente 240 entreprises et emplois, réunis autour du port de plaisance des Minimes, le plus grand de la façade atlantique. Son port de commerce, devenu Grand Port Maritime en 2008, occupe le 6ème rang français avec 9,7 millions de tonnes en 2013 (en progression de 16 %). Le tourisme (2 000 emplois) et la filière agroalimentaire (1 500 emplois), ainsi que les énergies renouvelables et les TIC, constituent les autres secteurs porteurs de son économie. Trois projets d envergure dominent le développement de l agglomération. D un côté la Communauté d Agglomération (CdA) a commencé la construction d un pôle d échange multimodal au niveau de la gare SNCF avec l appui de la mairie et l aide du conseil général, du département de Charente-Maritime, l État, l Europe et SNCF Réseau. Ce projet contribuera à faciliter les déplacements autour du site et le passage d un mode de transport à un autre. D autre part la CdA a démarré la rénovation de la zone commerciale de Beaulieu à Puilboreau. Ce projet d embellissement et de modernisation vise aussi bien le centre commercial vieillissant que les voies d accès aux alentours afin de fluidifier le trafic et l accès au centre par les usagers. La CdA a aussi démarré la construction du nouveau pôle Atlantech, dédié à l implantation d activités du bâtiment et de la construction durable, une plateforme technologique ainsi qu une pépinière d entreprises. Le Crédit Agricole y a débuté la construction de son nouveau siège régional de 19000m². Population La Rochelle : hab Population aire urbaine (Communauté d Agglomération) : hab Population zone de chalandise: hab Entreprises : ( établissements Densité : hab/km² Population étudiante : (7 400 à l université) Revenu moyen : Médiane revenu disponible par UC (unité de consommation) :

5 L AGGLOMÉRATION DE LA ROCHELLE 5

6 SOMMAIRE 1. INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ 2. DEMANDE PLACÉE 3. OFFRE DISPONIBLE 4. OFFRE FUTURE 5. VALEURS DE MARCHÉ 6. ACTIVITÉ - ENTREPÔTS 7. BUREAUX 8. COMMERCE 6

7 1.INTRODUCTION Nous vous présentons la 1 ÈRE édition de l étude de marché de l immobilier d entreprise de La Rochelle complétée par celle des bureaux, commerces, des entrepôts et locaux d activités, réalisée par notre agence. L approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d une analyse plus détaillée des transactions 2015, des valeurs de marché par type d activité et l évolution des stocks. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Etude réalisée par : Isabel LOPES - avril

8 m² placés 2. LA DEMANDE PLACÉE Tous locaux professionnels, surface totale placée en m 2: Surface neuve placée estimée grâce aux permis de construire délivrés par la CdA Difficulté d estimer le volume placé global car aucunes données communiquées par nos confrères pour l instant. Pic des surfaces neuves placées par la CdA en 2014 avec le lancement de la construction du nouveau siège du Crédit Agricole Surface totale moyenne placée en compte propre de 16815m² depuis 4 ans Baisse significative de 60% des surfaces en compte propre en 2014 dû à un ralentissement général du marché Permis délivrés CdA Compte Propre 1 Surface placée: m² de surface exploitable placée 2 Compte propre: transactions réalisées par notre agence (surface placée en compte propre) 8

9 2. DEMANDE PLACÉE Nombre de transactions réalisées: CdA Compte propre Taille moyenne des transactions NEUF m m SECONDE MAIN m 2 m 2 0 ( surface moyenne des biens placés en compte propre) Le nombre de transactions réalisées par la CdA est calculé sur le nombre de permis de construire délivrés. 9

10 2. ÉVOLUTION DES VOLUMES Surface placée en vente et en location (m²): 2015 Taille moyenne des transactions LOCATION VENTE en m Surfaces totales placées: Location 2011: 19118m² 2012: 16468m² Vente 2013: 23841m² : 9540m² 2015: 17414m² 10

11 m² placés 2. ÉVOLUTION DES VOLUMES PAR SECTEURS DE MARCHÉ Volume placé par secteur (en m²): Secteur Sud-Est comprend le plus grand volume placé, dû à son importance dans l activité industrielle et tertiaire de l agglomération. Plusieurs locaux industriels placés de plus de 5000m² dans le secteur Sud-Est. Le ralentissement général de l activité se fait surtout sentir dans ce secteur en Secteurs dominants: Sud-Est La Rochelle La Rochelle Nord-Est Sud-Est Sud Hors agglo ( en pourcentage du volume total placé ) 11

12 2. LES VOLUMES PAR SECTEURS Volume placé par secteurs géographiques de marché en 2015 (en m²): 3425m² placés dans le secteur Sud-Est avec l implantation du constructeur naval «Formes et Volumes» dans la ZI de Périgny m² 20% 2228 m² 12.8% 6403 m² 36.8% La Rochelle garde une place dominante avec un volume moyen stable. Total CdA 12677m² Hors CdA 4715m² 4715 m² 27% 570 m² 3.3% Total 2015 La Rochelle Nord-Est Sud-Est Sud Hors Agglo 17414m² 12

13 2. L ANALYSE DU VOLUME PLACÉ Volume placé par taille de transactions (en m²): 1/2 en m à 100 m à 250 m à 500 m 2 Très petites Petites Moyennes *en pourcentage du volume total placé 13

14 2. L ANALYSE DU VOLUME PLACÉ en m Volume placé par taille de transactions (en m²): 2/ à 1000 m à 2500 m 2 > 2500 m 2 Moyennes + Grandes Très grandes *en pourcentage du volume total placé 14

15 2. L ANALYSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR TAILLE Nombre de transactions réalisées par taille: % à 100 m² 101 à 250 m² 251 à 500 m² 501 à 1000 m² 1001 à 2500 m² > 2500 m² 15

16 3. ANALYSE DE L OFFRE : Offre disponible en compte propre (en m²): m² 11.6% Pour l offre en compte propre, nous ne disposons pour le moment que du détail des biens immédiatement disponibles dans notre base de données m² 88.4% Nous ne disposons pas du détail des baux arrivant à échéance dans les 6-12 mois. De ce fait nous n avons pour l instant qu une vision de l offre livrable immédiatement. Neuf / récent 2ème main 16

17 m² disponibles 3. L OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEUR DE MARCHÉ Offres en compte propre de biens disponibles par secteurs de marché (en m²): m² Total secteurs Agglomération Total hors Agglomération m² m² m² m² La Rochelle Nord-Est Sud-Est Sud Hors Agglo Grande majorité des surfaces disponibles en agglomération dans le centre-ville de La Rochelle, et pour le secteur Sud dans les ZA de Périgny et Aytré. Le secteur Nord-Est conserve son écart par rapport au reste de l agglomération, dû à sa position hors de la zone principale de chalandise. 17

18 4. OFFRE FUTURE NEUVE Offre en construction de biens en cours de livraison: Adresse / Immeuble Promoteur Secteur / Ville Surface Date de livraison Valeurs ( /m²) New Green CFA La Rochelle m² Juin (valeur locative 1 ) ZI Périgny Semdas Périgny m² 4 ème trim (valeur locative) Atlantech PBC La Rochelle m² N/C N/C (valeur locative) ZFU La Pallice SARL Les Fougères La Rochelle m² N/C (valeur à la vente) 1 Valeur locative: prix du m² en location 18

19 3. OFFRE FUTURE NEUVE Stock global et offre neuve de la Communauté d Agglomération (en m²): Le Stock global et l offre future de la CdA est pondéré par les surfaces disponibles à moyen et long terme, calculées à partir du nombre de permis de construire délivrés et des projets en cours de réalisation arrivant à échéance dans l année. Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois 19

20 m² / an HT-HC 5. VALEURS LOCATIVES OBSERVÉES EN 2015 SUR L AGGLOMÉRATION Les locaux commerciaux dans le centre de La Rochelle gardent les loyers les plus élevés du fait de la valorisation historique plus élevée en hyper centre. Néanmoins, les loyers des locaux commerciaux en centre-ville continuent de baisser, à l instar du prix des cessions de droit au bail, lesquels tendent à disparaître au profit d une hausse des loyers purs par conséquent Commerce LR centre Commerce hors LR Bureaux Activité

21 5. VALEURS MOYENNES À L ACQUISITION Valeurs moyennes de biens à l achat (en /m 2 ): Commerces La Rochelle Commerce hors LR Bureaux Locaux d activités Neuf ou restructuré 2375 N/C Seconde main

22 6. ACTIVITÉS ENTREPÔTS 22

23 6. LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS EN 2015 FAITS MARQUANTS 2015 Marché des locaux d activités et entrepôts globalement équilibré. Nous constatons une demande qui est majoritairement endogène. Il subsiste néanmoins une certaine pénurie de locaux adaptés et abordables, on trouve ainsi des exemples d entrepreneurs qui construisent eux-mêmes des cellules artisanales qu ils proposent à la location. TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 MONDIAL PARE-BRISE: 800m² - La Rochelle FORMES ET VOLUMES: 2025m² - ZA Aytré ADREXO: 1740m² - ZA Périgny COMMENTAIRES Tout en demeurant le segment dominant du marché rochelais, le marché des locaux d activités s est effondré principalement à cause d une perte de dynamisme de l économie locale provoquant un attentisme accru des entreprises. Mais d autres facteurs sont potentiellement en cause. Un manque de locaux artisanaux et/ou à destination des PME, au bon prix, notamment à la vente. PERSPECTIVES 2016 Le marché des locaux d activité semble ralentir dû à une demande peu dynamique. Le volume de stockage se maintient en accompagnement des activités de production et des locaux d activités. La recherche d économie animera le marché dont les valeurs deviennent plus attractives. 23

24 6. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2015 Valeurs moyennes locaux d activités (en /m²): Neuf Seconde Main Location Acquisition

25 7. BUREAUX 25

26 7. LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2015 FAITS MARQUANTS 2015 TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 Installation de la BPI dans ses nouveaux bureaux avenue Albert Einstein aux Minimes. Réalisation de la construction du nouveau siège de du Crédit Agricole à Lagord. CPAM: 525m² - LA ROCHELLE BPI France: 186m² - LA ROCHELLE POLYEXPERT: 196m² - LA ROCHELLE CA17 INTERNATIONAL: 250m² - LA ROCHELLE JLC 17: 290m² - LA ROCHELLE COMMENTAIRES PERSPECTIVES 2016 Le marché des bureaux est globalement équilibré voire en détente malgré un certain manque de surfaces supérieures à 400m². Le marché d investissement concerne majoritairement les bureaux (28%). La production de bureaux en investissement est d environ 50% à La Rochelle et Périgny. La production est plus que jamais réalisée en compte propre par les entreprises (83%). L offre est particulièrement importante sur les petites surfaces notamment en 2 ème main dans le centre-ville et à proximité ainsi qu aux Minimes. Marché tertiaire globalement en détente par tassement de la demande. Nette suroffre à court et moyen terme au vu des projets cours de réalisation. Toute offre neuve au bon prix sera de nature à concurrencer l offre ancienne vieillissante et à créer de la vacance dans le parc existant. Sous la pression de la concurrence, les prix devraient continuer à se réajuster vers des fourchettes cohérentes. 26

27 7. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DES BUREAUX BUREAUX - VALEURS 2015 Valeurs moyennes bureaux (en /m²): Neuf Seconde Main Location Acquisition

28 8. COMMERCE 28

29 8. LE MARCHÉ DES LOCAUX COMMERCIAUX EN 2015 FAITS MARQUANTS 2015 Parmi les changements en 2015, le vieux port (quai Duperré) devient piéton sauf pour les bus, taxis et véhicules munis d'un macaron. Une décision qui est toujours en concertation par rapport au sens de circulation. Ce projet n aura pas été sans opposition de la part des commerçants qui évoluent dans un contexte économique toujours compliqué. Début de la modernisation et du réaménagement de la zone commerciale de Beaulieu qui vise à augmenter l attractivité du secteur tant pour les commerçants que pour les utilisateurs. COMMENTAIRES L offre existante est parfois jugée inadaptée, notamment en termes de loyers, et insuffisante sur certaines surfaces et certains emplacements. Le réaménagement du vieux port va entraîner des changements dans les sens de circulation, et d ici à 2020, tout le vieux port sera réaménagé. Mais si tout le monde reconnaît le bienfondé de cette politique d un point de vue environnemental, les divergences apparaissent lorsqu il s agit d en mesurer les conséquences sur le commerce urbain. Le projet de rénovation de Beaulieu quant à lui fait l unanimité. Il vise surtout à remettre au goût du jour tout l espace commercial de la zone et faciliter l accès pour les usagers et désengorger la rocade à ce niveau. TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 COCKTAIL SCANDINAVE: 1900m² - ZA de Beaulieu ASSOCIATION 100 % FERMIERS: 570 m² - Angoulins BOUYGUES IMMOBILIER: 90m² - La Rochelle PERSPECTIVES 2016 Nombreux projets immobiliers avec pieds d immeuble commercialisés aux alentours des grands axes de La Rochelle qui viendront renforcer l offre d emplacements commerciaux. Cependant, les loyers constamment revus à la baisse depuis quelques années, sont encore excessifs sur certains programmes neufs entravant leur commercialisation. La tendance actuelle est à la négociation à la baisse des droits au bail, voire à leur annulation pure et simple au profit d une augmentation des loyers en centre-ville. En plus d une recherche d économies, cela pourrait être le signe de l anticipation de turnovers plus élevés de la part des enseignes dans un contexte de marché plus concurrentiel et de stagnation du pouvoir d'achat et de la consommation. 29

30 8. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DU COMMERCE LOCAUX COMMERCIAUX - VALEURS 2015 Fourchettes de valeurs locatives moyennes pour les locaux commerciaux Valeurs locatives / m 2 HT HC Identification des rues / CC Centre Ville N Rues des Merciers, du Temple, du Palais Emplacements 1 Bis / Rues du Minage, Gambetta, Thiers, Saint-Yon Galerie marchande Beaulieu (avec locomotives alimentaires hypermarchés) Zone commerciale Beaulieu Puilboreau Puilboreau Galerie marchande d Angoulins (avec locomotives alimentaires hypermarchés) Zones commerciales des Fourneaux et des Ormeaux Angoulins Angoulins BUREAUX 30

31 PARTOUT EN FRANCE Plus de 65 Implantations 300 collaborateurs transactions m 2 commercialisés par an LA ROCHELLE 5 structures transverses : Logistique, Investissement, Asset Management, Valorisation, Hôtellerie LA ROCHELLE ARTHUR LOYD 40 Rue Chaudrier LA ROCHELLE Tél arthur.loyd@online.fr 31