INVESTISSEMENT AVEC LEVIER FISCAL POUR LES SOCIÉTÉS À L IS : LE MÉCANISME GIRARDIN IS

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1 Diane Patrimoine INVESTISSEMENT AVEC LEVIER FISCAL POUR LES SOCIÉTÉS À L IS : LE MÉCANISME GIRARDIN IS

2 Pourquoi une Girardin à l IS Un avantage fiscal non soumis au plafonnement des niches fiscales Une passerelle intéressante du patrimoine professionnel au patrimoine privé Document non contractuel communiqué à titre indicatif : Juillet 2009 Diane Patrimoine 2

3 L avantage fiscal du GIRARDIN à l IS Un investissement, qui sera comptablement amorti, qui bénéficie en sus d une déduction fiscale. Diane Patrimoine 3

4 Choix de l investissement Actif Industriel ou immobilier? Diane Patrimoine 4

5 Pourquoi un sous-jacent immobilier Difficulté de sélectionner et garantir un investissement industriel, Réalité économique d un actif patrimonial immobilier, Récurrence et stabilité des revenus immobiliers, Accès au financement facilité pour un investissement immobilier. Diane Patrimoine 5

6 Les objectifs 1. Valorisation de l actif de la société à l IS : Création d un actif stable, Renforcement de la valeur de l entreprise, Diversification des sources de revenus. 2. Bénéficier d un cadre fiscal avantageux : Économie d IS, Dividendes complémentaires, Pas de plafonnement : o Hors plafonnement des investissements immobiliers réalisés dans les DOM, o Hors plafonnement global des niches fiscales Diane Patrimoine 6

7 Principal effet : le double avantage d un investissement déduit en charge et amorti Déduction extra-comptable du coût de l investissement sur le résultat net de l entreprise Maintien d un amortissement comptable et fiscal classique de l actif immobilier, et possibilité d amortir ou déduire les charges y afférentes Diane Patrimoine 7

8 Double avantage : détails Assiette de la déduction : Coût du terrain HT Coût de la construction HT Exclusion des frais d acquisition Assiette de l amortissement : Exclusion du coût du terrain Coût de la construction TTC Frais de notaire, commission d acquisition TTC (ou déduction «classique» sur option) NB : TVA au taux de 8,5 % Diane Patrimoine 8

9 Impacts financiers spécifiques procurés par l application du dispositif Girardin Réduire l IS en partie ou en totalité Avantage fiscal immédiat sur l année d acquisition et directe sur l impôt à payer Création de trésorerie immédiate Possibilité de distribution de dividendes complémentaires Diane Patrimoine 9

10 Possibilité de création d un déficit fiscal et choix du traitement de ce déficit Le report en avant : Le déficit non encore imputé est considéré comme une charge de l exercice suivant et déduit des bénéfices de cet exercice, ou reportable sans limitation de durée Le carry back : Permet d imputer le déficit de l exercice sur les bénéfices des 3 exercices précédant l exercice déficitaire, faisant naître sur le Trésor une créance correspondant à l IS sur le bénéfice annulé du fait du report en arrière (et remboursable dans un délai de 5 ans lorsqu il n a pas été utilisé pour le paiement de l IS) La créance de carry-back vient augmenter le résultat de l exercice d investissement qui sera crédité de cette créance, et améliore donc la capacité distributive de l entreprise Nouveauté 2009 : en application du plan de relance de l économie, la créance de carry-back 2008 est remboursable dès 2009, si l entreprise le demande, lorsqu elle résulte d une option exercée au titre d un exercice clos jusqu au 30 septembre 2009 Diane Patrimoine 10

11 Impact du dispositif sur une éventuelle distribution de dividendes Bénéfice comptable avant impôt 2009 Déduction cout investissement DOM-TOM Bénéfice fiscal Montant de l IS 15% jusqu a ,3% au dessus de Dividendes Bénéfice après impôt distribuable Montant des dividendes imposables (abbat 40%) Fiscalité due par les associes/actionnaires (TMI 40%) Dividendes nets perçus Augmentation des dividendes distribués Société Société ,92% Diane Patrimoine 11

12 Les principales conditions à respecter Louer l immeuble nu pendant une durée de 6 ans, à usage de résidence principale du locataire, dans les 6 mois de l achèvement ou de l acquisition si elle est postérieure Respecter les plafonds de loyer et de ressources du secteur intermédiaire Contrôle préalable : nécessité ou non de l obtention d un agrément Diane Patrimoine 12

13 L article 217 undecies du CGI offre deux modalités alternatives de mise en œuvre de l opération Investissement direct par la société bénéficiaire de l avantage fiscal (article 217 undecies I du CGI) Souscription au capital d une société à l IS qui procédera à l acquisition (article 217 undecies II ter du CGI) Diane Patrimoine 13

14 1ère différence : la date de déduction Investissement direct : Exercice de l achèvement des fondations en cas d acquisition d immeuble à construire ou de l acquisition en cas d acquisition d un immeuble neuf ; Investissement par le biais d une filiale dédiée : Exercice de versement de la souscription (libération des fonds), avec obligation pour la filiale de procéder à l acquisition de l immeuble dans les douze mois de la clôture de la souscription et achever les fondations dans les deux ans. Diane Patrimoine 14

15 2ième différence Impact de la qualification de l immeuble sur le taux d amortissement : Direct : immeuble de placement Filiale : immeuble d exploitation Diane Patrimoine 15

16 3ième différence Choix des modes de sortie Diane Patrimoine 16

17 Organisation de l investissement dans la société dédiée Création de la SCI Objet social : affectation exclusive de la SCI à l acquisition de logements, en respectant les conditions de loyers, de ressources et de durée de location nu à usage de résidence principale du locataire Associés : 1 part pour le dirigeant 999 parts pour la société mère Option à l IS Diane Patrimoine 17

18 Traitement du déficit généré par la SCI Option pour le régime d intégration fiscale Harmonisation des exercices fiscaux Remontée dans la société mère du déficit généré par l amortissement Diane Patrimoine 18

19 Les différentes façons d envisager la sortie de l opération Maintien à la location sans les contraintes de plafond de ressources et de loyer En cas d investissement direct, cession du bien par l entreprise, dont le produit sera taxé au taux normal de l impôt sur les sociétés (prix de cession - valeur nette comptable) En cas de souscription de parts sociales : Cession de l immeuble par la SCI puis dissolution, au taux normal de l impôt sur les sociétés Cession des parts sociales au dirigeant de l entreprise o o Taxation chez la société mère : Exonération en cas de plus-value (PV long terme sur titres de participation) Décote fiscale qui va réduire l imposition de la plus-value économique (passage du patrimoine professionnel au patrimoine privé à une valeur décotée du fait des clauses d agrément SCI) Diane Patrimoine 19

20 Choix du mode d investissement Avantage acquisition en direct : simplicité de l investissement Avantages de la souscription à travers une SCI : 1. Déduction dès l année de versement de la souscription(maîtrise de la date d impact fiscal) 2. Création sur mesure de la SCI et comptabilité centralisée 3. Amortissement accéléré 4. Choix des modes de sortie multiples, Diane Patrimoine 20

21 Investissement dans les DOM-TOM : Maitrise des risques géographiques Nécessité de valider les conditions d accessibilité et de proximité de l opération immobilière vers les zones d activité économiques. La distance et le trajet domicile-travail dépendent étroitement des infrastructures locales. Valider les zones d activité économiques, et de bassins d emplois durables. Diane Patrimoine 21

22 Investissement dans les DOM : Maitrise des risques économiques Valider la zone d implantation de l opération immobilière et ses potentialités: Quels projets d urbanisation de l environnement immédiat? Terrains entre Résidence et littoral sont-ils constructibles ou pas? Identifier les prestations de la Résidence? Quelle est la vue directe des appartements? Quel niveau de confort? Quelles sont les dimensions des «varangues»? Les ascenseurs sont-ils accessibles pour l ensemble des lots? Climatisation accessible pour chaque appartement? Combien de parkings disponibles pour chaque lot? La Résidence est-elle sécurisée? Diane Patrimoine 22

23 Investissement dans les DOM : Maitrise des risques économiques Nécessité de différencier les notions de surface et de prix au m² proposés sur les catalogues : Surface habitable ou fiscale? Surface des «varangues» et des terrasses? Prix incluant les parkings ou pas? Notion de «double grille de prix» : Prix sur le marché local différents des prix proposés sur le marché métropolitain Diane Patrimoine 23

24 Investissement dans les DOM : Maitrise des risques immobiliers Notion d agrément du promoteur : Le promoteur est-il financièrement solide? Permis de construire purgé du recours des tiers? Quelles avancées des fondations? Quelles garanties liées à la promotion immobilière? o Parfait achèvement, o Dommage-Ouvrage, o Décennale, o Biennale, o Garantie financière d achèvement Diane Patrimoine 24

25 Maîtrise des risques de gestion La sécurisation de l investissement : le respect des obligations légales Les conditions et modalités de gestion, la copropriété Garanties Absence de locataire, à la livraison, et en cours d exploitation Impayés, contentieux, détériorations, protections juridiques Diane Patrimoine 25

26 Comment financer l investissement Mécanisme de la délégation imparfaite : 1. Le dirigeant contracte un emprunt à titre personnel en vue du financement de l investissement de sa société, 2. Apporte les capitaux via son compte courant, 3. Délègue à sa société ses obligations de remboursements du crédit venant en règlement de sa dette bancaire. 4 Reste codébiteur auprès du prêteur. 5 La société passe la totalité des intérêts en charge. Financement amortissable ou in fine : Innovation : les contrats de capitalisation pour sociétés à l IS. Document non contractuel communiqué à titre indicatif Diane Patrimoine 26

27 Vous souhaitez investir? Diane Patrimoine est à votre disposition pour une étude complète et des solutions pour mettre en place un investissement Girardin à l IS pour votre société. Contactez-nous : Tel : Diane Patrimoine 27

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