Gérer vos excédents de trésorerie

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1 de Jean-Paul BARBET, Directeur du Marché des Entreprises Focus sur Gérer vos excédents de trésorerie L immobilier locatif Quelques dispositifs d optimisation patrimoniale

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3 Nous attirons l attention du chef d entreprise sur le fait que dans la plupart des cas la garantie en capital est valable à une date précise, souvent à l échéance du produit. Si l entreprise devait solder son placement par anticipation, la valeur de remboursement serait celle "du marché", c est-à-dire qu'elle pourrait être inférieure ou supérieure au montant initialement investi. Certaines entreprises acceptent une petite prise de risque sur le capital et demandent à traiter des produits à capital garanti à hauteur de 95% par exemple hors droits d entrée I - Quel montant placer et sur quelle maturité?

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6 L immobilier locatif : Quelques dispositifs d optimisation patrimoniale Quelles opportunités pour l investissement immobilier? Différentes législations existantes permettent de cumuler à la fois un investissement immobilier patrimonial et un avantage fiscal*. Les réformes entreprises dans ce domaine depuis fin 2008 ont profondément modifié le paysage fiscal et font l objet de nombreux articles dans un contexte économique général plus difficile. Il faut toutefois ne pas se laisser séduire par une fiscalité souvent attrayante en oubliant d analyser sur le fond le support d investissement que représente le bien immobilier. L emplacement de ce bien conditionne le premier volet de l enrichissement patrimonial à en espérer à terme. Il est donc nécessaire de le choisir avec soin, soit dans des zones très attractives (grandes métropoles par exemple), soit dans des zones en développement offrant de vraies perspectives avec l avantage d un coût au La qualité du bien réalisé et en particulier son adéquation avec les normes techniques les plus récentes, est également un facteur important à prendre en considération. Mais il faut aussi veiller au professionnalisme du gérant du bien, et aux garanties qu il apporte. La vie du produit, c'est-à-dire sa capacité à rester attractif dans le temps par la qualité de la gestion, constitue le deuxième volet d enrichissement. En effet, la législation fiscale actuellement en vigueur sur les plus values immobilières des personnes physiques impose de conserver le bien pendant au moins 15 ans pour en être exonéré. Cette durée va bien au-delà de la période de détention minimale prévue par les dispositifs abordés ci-après pour bénéficier pleinement de la défiscalisation recherchée. * en fonction des textes en vigueur.

7 Quel dispositif adopter? Loi Scellier, Location en Meublé Non Professionnel «Bouvard», loi Malraux Ces différents régimes s adressent aux personnes physiques résidentes fiscales françaises désireuses de réduire ou d effacer leur impôt sur le revenu. Comme tous dispositifs, ils ont à la fois des avantages et des inconvénients. Ceux-ci doivent être pris en compte dans le respect du plafonnement global qui tient compte des réductions et crédits d impôts obtenus par le contribuable (voir pour cela le n précédent de Patrimoine Entreprise, disponible sur notre site Internet entreprises.societegenerale.fr). Le choix doit donc être fait avec soin au travers d une étude patrimoniale permettant de déterminer le régime le mieux adapté, sachant qu en outre les régimes peuvent se cumuler entre eux. Toutefois, pour un même logement, le régime «Scellier» et «Malraux» sont exclusifs l un de l autre. La loi Scellier C est sans doute le dispositif le plus connu et le plus usité en matière d investissement locatif défiscalisant. A ce titre, il a fait l objet d une présentation spécifique dans le précédent numéro de Patrimoine Entreprise. Nous vous invitons à vous y reporter. Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) «BOUVARD» Une location en meublé met à disposition un logement déjà équipé et directement habitable par le locataire. Les revenus issus de cette activité relèvent les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le statut de «professionnel» est acquis lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies : l un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés ; les recettes annuelles tirées de cette activité par l ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à /an et, enfin, ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l impôt sur le revenu. A contrario, si l une de ces trois conditions n est pas remplie, le loueur bénéficie du statut de «non professionnel». Le dispositif «LMNP BOUVARD» concerne uniquement des investissements dans des résidences de services. La Loi Malraux Le dispositif Malraux concerne des immeubles anciens ayant bénéficié d une restauration complète et destinés à la location nue à titre de résidence principale. Ces logements doivent être situés dans certains quartiers urbains. Le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Le tableau comparatif des différents régimes fiscaux en vigueur pour les investissements immobiliers réalisés vous permettra d appréhender par une grille de lecture rapide les principales caractéristiques des réductions fiscales encore en vigueur pour cette année 2010 et les évolutions connues à ce jour pour l avenir.

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9 (1) IR : Impôt sur le Revenu. (2) SCPI : Société Civile de Placement Immobilier. (3) ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysagé. (4) Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, les réductions d impôts sont respectivement de 15% et 10%. Toutefois, pour les acquisitions de logement respectant la norme «bâtiment basse consommation», la réduction d impôt est de 25% pour 2011 et 20% pour (5) Sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire. L investissement immobilier peut prendre différentes formes et/ou utiliser différents dispositifs fiscaux. Il s agit d une opération structurante dont il est recommandé de mesurer préalablement les impacts patrimoniaux immédiats et à terme (impôt sur le revenu, ISF, transmission ). Nos Conseillers en Gestion de Patrimoine sont à votre écoute. Ils pourront rechercher avec vous les solutions les mieux adaptées à vos objectifs et à votre profil d investisseur en tenant compte également des éventuels aménagements des textes sur les niches fiscales. Suite à un entretien personnalisé, ils pourront vous mettre en relation avec Primaxia (filiale de la Société Générale) concernant la recherche, la sélection et la gestion d un bien immobilier locatif. Ils vous conseilleront également dans l optimisation du financement, la protection de votre bien, de vos revenus et de vos proches. Eric LE BLASTIER Vice Président Directeur Général PRIMAXIA Télécharger et imprimer cet article Si vous n avez pas Acrobat Reader, installez-le en cliquant ici SOCIETE GENERALE - DCMA/MOP - TOUR GRANITE PARIS Cedex 18. S.A. AU CAPITAL DE ,25 EUR RCS PARIS - SIEGE SOCIAL 29 BD HAUSSMANN PARIS