ALUR. Loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové - 24 mars 2014

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1 ALUR Loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové - 24 mars 2014 Journée ADIL juin 2014 ADIL31/Agence Départementale Information Logement 1

2 Loi ALUR : introduction Présentation du projet en conseil des ministres le 26/06/13 Loi votée les 20 et 21 février 2014 Décision du Conseil constitutionnel le 20 mars 2014 Loi promulguée le 24 mars 2014, JO du 26 mars 2014 ADIL31/Agence Départementale Information Logement 2

3 Loi ALUR : introduction 4 titres : Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement Moderniser les documents de planification et d urbanisme Regroupés dans 175 articles ADIL31/Agence Départementale Information Logement 3

4 Loi ALUR : introduction Programme de la journée : Matin : - Urbanisme - Habitat indigne/non décence - Prévention des expulsions/hébergement - Logement social Après-midi : - Rapports locatifs - Copropriété - Professions immobilières ADIL31/Agence Départementale Information Logement 4

5 URBANISME Titre IV-Moderniser les documents de planification et d urbanisme ADIL31/Agence Départementale Information Logement 5

6 SCOT (art. 129 et 139) Clarification de la hiérarchie des normes et renforcement du rôle intégrateur du SCOT Devient l unique document intégrant les normes de rang supérieur Elaboration d un SCOT à l échelle d au moins deux EPCI A partir du 1 er juillet 2014, le SCOT ne pourra plus être élaboré par un seul EPCI. Les SCOT existants ne seront toutefois pas remis en cause Extension de la compétence aux syndicats mixtes dits «ouverts» d élaborer un SCOT Identification des potentiels de densification des zones urbanisées Document inclus dans les rapports de présentation des SCOT et PLU Suppression de la possibilité d élaborer des schémas de secteur Pour ne pas créer de confusion avec le PLUI ADIL31/Agence Départementale Information Logement 6

7 PLU (art. 135 et 136) Transfert de la compétence PLU aux intercommunalités : PLUI Communautés d agglomération et de communes existantes, créées ou fusionnées automatiquement compétentes en matière de PLU à l issue d un délai de 3 ans à compter de la publication de la loi Sauf minorité de blocage mise en œuvre par au moins 25% des communes représentant au moins 20% de la population Un transfert volontaire reste possible avant les trois ans Transformation des POS en PLU À compter du 1 er janvier 2016 A défaut de transformation en PLU, application du RNU et règle de constructibilité limitée Exception : POS mis en révision avant le 31 décembre 2015 ADIL31/Agence Départementale Information Logement 7

8 PLU (art. 139, 140 et 158) Suppression du COS et de la taille minimale des terrains Ils deviennent inopposables aux demandes d autorisation d urbanisme déposées à compter de l entrée en vigueur de la loi Entraîne la suppression des sur-cos, du transfert de COS et impact sur le calcul du seuil minimal de densité (VSD) Création du «coefficient de biotope» : le règlement du PLU peut fixer une part minimale de surfaces non imperméabilisées Reclassement des anciennes zones AU en zones N A compter du 1 er juillet 2015, dans un délai de 9 ans depuis approbation du PLU si pas d ouverture à l urbanisation Passage d une zone 2AU à 1AU doit être motivé Elargissement du champ d intervention de la CDCEA Avis requis pour pastillage, pour toute construction hors secteur urbanisé (communes sans document d urbanisme) et pour dérogation à la règle de constructibilité limitée ADIL31/Agence Départementale Information Logement 8

9 Préemption et réserve foncière (art. 149) Constat de carence : rôle du préfet renforcé Préemption élargie à tous les immeubles affectés au logement Possibilité de mettre en place DPU renforcé s il n existe pas Modification relatives à la DIA Demande de pièces complémentaires et droit de visite Suspension du délai de procédure entre demande et transmission Durée de validité de la DIA en cas de renonciation à la préemption et avant fixation judiciaire du prix Validité fixée à 3 ans (5 ans après fixation judiciaire) Prix à retenir : celui mentionné à DIA révisé en fonction de l ICC ADIL31/Agence Départementale Information Logement 9

10 Préemption et réserve foncière (art. 149) Assouplissement des règles d utilisation du bien préempté Utilisation différente possible si conforme à L du CU et après délibération Nouveautés en matière de rétrocession Bien proposé durant 3 mois aux anciens propriétaires ou ayants-droit Bien subsidiairement proposé aux acquéreurs évincés Prix fixé sans enrichissement injustifié d aucune des parties Action en DI ouverte même en cas de renonciation à rétrocession Préemptions et SCI Soumission au DPU de la cession de la majorité des parts Et celles conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts Exceptions : cessions par SCI familiales constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu au 4 ème degré 10 ADIL31/Agence Départementale Information Logement

11 Préemption et réserve foncière (art. 149 et 150) Nouvelles cessions soumises au droit de préemption Immeubles achevés depuis plus de 4 ans à compter de la DAACT Cessions à titre gratuit sauf entre parents jusqu au 6 ème degré ou mariés ou pacsés Apport en nature à une SCI Date du transfert de propriété d un bien préempté Intervient à la date la plus tardive entre signature de l acte authentique et paiement du prix Paiement du prix devra intervenir dans les 4 mois (au lieu de 6 mois) A défaut, caducité de la préemption Création de ZAD intercommunales Initiative intercommunale possible Arrêté préfectoral seulement si avis défavorable d une commune ADIL31/Agence Départementale Information Logement 11

12 Aménagement foncier (art. 144 à 148 et 160 à 163 et 172) ZAC : attribution des opérations d aménagement Peut intervenir avant la création de la ZAC Objectif : mise en concurrence, gain de temps, développer les ZAC ZAC et participations pour l assainissement collectif EPFE et EPFL Développer les EPFE sur les territoires non couverts par un EPF Accord EPCI et communes en cas de superposition entre EPFE et EPFL Harmonisation de la définition des EPFL et extension de leurs missions AFU : création de l AFU de projet Objectif: développer l initiative privée en matière d urbanisme Associations régies par la loi du 1 er juillet 2004 relative aux ASL ADIL31/Agence Départementale Information Logement 12

13 Aménagement foncier (art. 164, 165 et 168) Création des organismes fonciers solidaires Organismes sans but lucratif créés par le préfet Propriétaires de terrains: consent des droits réels à un preneur en vue de la location ou accession sous conditions de loyers et de ressources Modification au niveau du PUP Récupération possible du financement d équipements publics utilisés par des opérations privées futures Débat possible lors de la mise en place de la convention de PUP Création du «projet d intérêt majeur» Objectif : opérations d aménagement et de construction Outils prévu pour des opérations de taille situées entre ZAC et OIN Inspiré du CDT existant au niveau du Grand Paris Peut prévoir dans sa mise en œuvre la création de ZAD ADIL31/Agence Départementale Information Logement 13

14 Autorisation d urbanisme (art. 134 et 159) Changement en matière d autorisation d urbanisme Compétence des communes dotées de carte communale: Maires de communes dotées après promulgation seront automatiquement compétents, au nom de la commune, en matière d ADS Maires de communes déjà dotées le seront à compter du 1 er janvier 2017 Abaissement du seuil de mise à disposition gratuite des services de l Etat Retrait des décisions de non-opposition à DP (tacites et explicites) : 3 mois + illégalité Construction logement collectif : plan intérieur du projet à joindre Lotissement et règles d urbanisme Caducité des règles d urbanisme au bout de 10 ans si PLU Modification des règles de majorité : ½ propriétaires détenant 2/3 de la superficie du lotissement ou l inverse Mise en concordance des règles d urbanisme du lotissement avec le PLU Création envisagée d un futur permis de diviser ADIL31 14

15 Autorisation d urbanisme (art. 132 et 162) Prise en compte de l ensemble des modes d habitat dans les documents d urbanisme Règlement du PLU peut prévoir les terrains en zones N, A ou F du PLU qui peuvent être aménagés en ce sens Aménagements soumis à PA ou DP Engagement du demandeur nécessaire pour démontrer l autonomie vis-à-vis des réseaux publics d assainissement, d eau et d électricité. Fin des ZPPAUP : repoussée d un an Transformation en AVAP au plus tard le 14 juillet 2016 ADIL31/Agence Départementale Information Logement 15

16 Participation du public (art. 169 et 170) En matière de DTADD Mise à disposition du public des projets pendant 1 mois Concertation facultative réalisée en amont d un projet soumis à PC ou PA Les projets soumis à étude d impact n ont plus à faire l objet d une enquête publique En matière de protection des éléments présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique Enquête publique préalable dans les communes soumises au RNU ou à carte communale Pour les projets d opérations en zone de montagne et d aménagements légers du littoral ADIL31/Agence Départementale Information Logement 16

17 Pollution des sols (art. 173) Création des «secteurs d information sur les sols» Figureront sur doc. graphiques annexés au doc. d urba. communal Vente et location : information de l acquéreur ou du locataire Sanction si pollution rend le terrain impropre à la destination mentionnée au contrat: résolution ou restitution d une partie du prix Intervention du tiers en matière de réhabilitation d ICPE Objectif : réhabilitation des friches industrielles limitant la consommation de terrains agricoles et naturels Possibilité offerte à tiers intéressé présentant des garanties techniques et financières suffisantes Condition de réalisation de l étude de sols pour les projets de construction sur terrains dans secteurs d information sur les sols Attestation établie par bureau certifié jointe à demande PC ou PA Exceptions : DUP dans le cadre d un PA et acquéreur d un lot de lotissement si attestation déjà fournie ADIL31/Agence Départementale Information Logement 17

18 Pollution des sols (art.173) Réalisation de travaux d office aux frais du pollueur Travaux réalisés après MED Travaux peuvent être confiés à l Etat, EPF ou ADEME Insolvabilité du pollueur : expropriation possible Modalités de suppression de SUP sur des terrains pollués par une ICPE Demande de suppression accompagnée d un rapport justifiant que la SUP est devenue sans objet Suppression demandée par : ancien exploitant, propriétaire du terrain, Maire, Préfet ADIL31/Agence Départementale Information Logement 18

19 Nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif Titre I- Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable ADIL31/Agence Départementale Information Logement 19

20 Nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif (art. 47) Définition des sociétés d habitat participatif (CCH : L.200-1) Personnes physiques qui s associent afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements, de construire ou d acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation Création de deux types de sociétés : les coopératives d habitants et les sociétés d attribution et d autopromotion Ces nouvelles sociétés n ont pas vocation à remplacer les outils juridiques existants Dispositions communes aux deux types de sociétés (CCH:L à 10) Admission de personnes morales dans la limite de 30% du capital social de la société Droit de jouissance sur un ou plusieurs logements possible pour HLM, SEM droit proportionnel à la participation dans le capital ADIL31/Agence Départementale Information Logement 20

21 Nouvelles formes d accès au logement pour l habitat participatif (art. 47) Les coopératives d habitants (CCH : L à 13) Objet social : jouissance d un logement (CCH : L.201-8) Signature d un contrat coopératif avant l entrée en jouissance (CCH : L.201-8) Dispositif anti-spéculatif en cas de cession des parts (CCH : L.201-5) Souscription possible de parts sociales en industrie correspondant à un apport travail (CCH : L ) Révision coopérative (CCH : L ) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 21

22 Nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif (art. 47) Les sociétés d attribution et d autopromotion Objet social : jouissance ou propriété d un logement à titre de résidence principale (selon les statuts) Participation aux charges (services collectifs, équipements communs ) en fonction de la quote-part dans chaque catégorie de charges mentionnée dans le règlement de copropriété ou de jouissance Participation aux votes (nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses pour les décisions relatives à la gestion et à l entretien de l immeuble pour les autres décisions: vote selon statuts : un associé/une voix ou nombre de voix proportionnel au nombre de parts détenues dans le capital social) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 22

23 Habitat indigne et non décent Titre 2 Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées ADIL31/Agence Départementale Information Logement 23

24 Lutte contre l habitat indigne Les différentes dispositions Vers un acteur unique : EPCI Contraintes à l encontre des propriétaires défaillants dans leur obligations : régime des astreintes administratives Renforcement des moyens de lutte contre les copropriétaires indélicats Renforcement et diversification des sanctions pénales Renforcement de la protection des occupants ADIL31/Agence Départementale Information Logement 24

25 LHI : Acteur unique des polices : EPCI(art. 75) Les compétences transférées Transfert des compétences du maire en matière de police spéciales de l habitat au président de l EPCI : CGCT : L / CCH : L et L Sécurité des éléments communs des immeubles collectifs Sécurité des immeubles recevant du public Péril Le maire conserve son pouvoir de police générale Infraction au règlement sanitaire départemental Le maire peut s opposer au transfert dans un délai de 6 mois (courant novembre 2014) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 25

26 LHI : Acteur unique des polices : EPCI (art. 75) Délégation automatique des compétences de l Etat à l EPCI en matière de santé publique sous conditions l EPCI a signé avec l Etat une convention de délégation et dispose d un PLH les maires ont transféré leurs prérogatives à l EPCI Possibilité pour l Etat de se substituer dans les deux cas au président de l EPCI défaillant ADIL31/Agence Départementale Information Logement 26

27 LHI : Acteur unique des polices : EPCI (art. 75 ) Les compétences transférées Délégation des polices spéciales du préfet : code santé publique Locaux impropres à l habitation Locaux sur-occupés du fait du logeur Locaux dangereux en raison de l utilisation qui en est faite Locaux insalubres Danger imminent sur locaux insalubres Le préfet conserve ses pouvoirs de police en matière de saturnisme, amiante, et urgence sanitaire ADIL31/Agence Départementale Information Logement 27

28 LHI : Acteur unique des polices : EPCI (art75) Les compétences transférées Possibilités pour les maires disposant d un SCHS de le mettre à disposition Délégation et transfert réalisés dans le cadre de conventions : Dispositifs d observations et objectifs prioritaires HI Moyens humains et financiers Evaluation Le président de l EPCI doit créer un service intercommunal d hygiène et de santé dédié à la LHI ADIL31/Agence Départementale Information Logement 28

29 LHI : Renforcement et diversification des sanctions pénales (art. 77 et 81) Interdiction d acheter un bien immobilier pour un usage locatif (ou des parts immobilières ou le fonds de commerce d un hôtel meublé ) à l encontre des marchands de sommeil Pendant 5 ans Nouvelle peine complémentaire applicable aux acquéreurs ou mandataires ayant fait l objet de certaines condamnations pénales Sous le contrôle du notaire à l occasion de la vente (obligation faite aux notaires d interroger le casier judiciaire national) Avant-contrat réputé nul aux torts de l acquéreur Exception : achat pour occupation personnelle / l attestation et l acte de vente transmis à l administration fiscale pour éviter les fausses déclarations Confiscation de l usufruit Nouvelle peine complémentaire Applicable aux propriétaires ayant fait l objet de certaines condamnations pénales ADIL31/Agence Départementale Information Logement 29

30 LHI : Renforcement et diversification des sanctions pénales (art. 79) Contraintes financières à l encontre des propriétaires défaillants dans l exécution des travaux prescrits par arrêté Applicable dans le cadre des polices de l insalubrité remédiable, du péril, des ERP d hébergement, des équipements communs des immeubles collectifs Point de départ : fin du délai pour exécuter les travaux Ne fait pas obstacle à l exécution des travaux d office Montant : 1000 par jour et par arrêté, progressive et modulable en fonction de l ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non exécution Total des sommes demandées < ou égal à Affectation pour partie des astreintes à l Anah ADIL31/Agence Départementale Information Logement 30

31 LHI : Frais à la charge du propriétaire défaillant / travaux prescrits (art. 84 et 88) Recouvrement du coût de la maitrise d ouvrage des mesures et travaux d office et de l accompagnement social Déduction des travaux prescrits par arrêté et non réalisés de l indemnité d expropriation (CCH : L.543-2) Indemnité = Estimation de la valeur du bien valeur des travaux et mesures non exécutées ADIL31/Agence Départementale Information Logement 31

32 LHI : droit des occupants (art. 5 et 79) Délais de réponse aux demandes de visite d un inspecteur d hygiène et de salubrité 3 mois à compter de la demande de passage d un agent assermenté Meilleure protection de l occupant dès le début de la procédure : le bailleur ne peut plus donner congé Hébergement temporaire prévu si arrêté relatif à la sécurité des équipements communs d un immeuble collectif en cas d urgence En cas de nécessité, évacuation possible des occupants ADIL31/Agence Départementale Information Logement 32

33 Traitement de la non-décence des logements/ Rôle des organismes payeurs des aides au logement (art. 85) Constat de non décence (par la CAF ou un opérateur habilité par la CAF) Suspension et confiscation de l AL durant un délai maximum initial de 18 mois Paiement du reste à charge par le locataire Versement de l AL différé jusqu à la réalisation des travaux Locataire tenu au paiement du loyer résiduel / Pas d action en résiliation du bail possible (mention spécifique dans la loi de 89) Information par la CAF au bailleur de l obligation de mise en conformité et des aides Réalisation des travaux de mise en conformité Versement du rappel d AL au bailleur Non réalisation des travaux Réalisation des travaux de mise en conformité Prorogation du délai Pour 6 mois renouvelable une fois sur la même période à l issue de l AL perdue 33

34 Traitement de la non décence/ Intervention des commune ou EPCI (art. 92 et 93) Régime d autorisation préalable ou de déclaration de mise en location Compétence : commune ou à l EPCI compétent en matière d habitat Faculté de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location ou à déclaration de mise en location (formalité déclarative) Particularité du régime d autorisation : mise en location subordonnée à une autorisation mais silence de l administration pendant 1 mois vaut autorisation (et est sans incidence sur la qualification du logement au regard de la décence) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 34

35 Amélioration de la prévention des expulsions/hébergement Titre I- Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable ADIL31/Agence Départementale Information Logement 35

36 Amélioration de la prévention des expulsions Objectifs Traiter les impayés le plus en amont possible Renforcer le rôle des CCAPEX et assurer une meilleure articulation avec les FSL Conformément aux orientations du plan pluriannuel contre la pauvreté ADIL31/Agence Départementale Information Logement 36

37 Traiter l impayé le plus en amont possible (art. 27) Signalement à la CCAPEX des commandements de payer : loi du (art. 24) Obligation qui incombera à l huissier à compter du 1 er janvier 2015 Pour tous les bailleurs personnes physiques et SCI familiales Par lettre simple ou par voie électronique Sont concernés les commandements pour lesquels le montant et l ancienneté de la dette seront supérieurs à certains seuils fixés par arrêté préfectoral Seuils arrêtés après avis du CR du PDALHPD et de la chambre départementale des huissiers Signalement dès lors que l 1 des 2 seuils est atteint ADIL31/Agence Départementale Information Logement 37

38 Traiter l impayé le plus en amont possible (art. 27) Saisine obligatoire de la CCAPEX deux mois avant l assignation : loi du art.24 (à compter du 1 er janvier 2015) Pour tous les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) Pour l ensemble des locataires (bénéficiant des aides au logement ou pas) Sous peine d'irrecevabilité de la demande Signalement de l impayé aux organismes payeurs des aides personnelles au logement vaut saisine de la CCAPEX Saisine de la CCAPEX et notification de l assignation au préfet possibles par voie électronique Enquête «financière et sociale» /«diagnostic financier et social» : Réalisés par l organisme compétent désigné par le PDALHPD Suivant la répartition de l offre globale de service d accompagnement vers et dans le logement ADIL31/Agence Départementale Information Logement 38

39 Traiter l impayé le plus en amont possible (art. 27) Traitement par la CAF ou la CMSA En cas d impayé de l allocataire, le bailleur signale la situation à la CAF Maintien possible de l APL ou de l AL : le maintien est réputé favorable pour les locataires de bonne foi (conditions à préciser par décret) Conséquences de la décision de recevabilité du dossier de surendettement Rétablissement du droit à l APL en cas de suspension dans les conditions de droit commun Amélioration de l articulation PCS et mesures de traitement du surendettement En cas d effacement des dettes : précision sur le moment où le montant des dettes effacées est arrêté ADIL31/Agence Départementale Information Logement 39

40 Traiter l impayé le plus en amont possible (art. 27) Conséquences de la décision de recevabilité du dossier de surendettement Coordination CCAPEX et commission de surendettement : désignation d un correspondant «facilitateur» Traitement de la dette locative par le juge Durée maximale du plan accordé par le juge portée à 3 ans (dérogation à l art Cciv : 2 ans) Le juge peut d office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et s assurer du respect de l obligation de délivrer un logement décent Recours DALO Mentions dans le jugement d expulsion : modalités de saisine et adresse de la commission de médiation DALO ADIL31/Agence Départementale Information Logement 40

41 CCAPEX (art. 28 ) Réaffirmation de la double mission des CCAPEX : Loi du (art. 7-2) Instance de coordination, d'évaluation et de pilotage du dispositif de prévention des expulsions défini par le PDALHPD et la charte de prévention des expulsions Instance chargée de l examen des situations individuelles Saisine élargie Saisine possible par l un de ses membres, le bailleur, le locataire ou toute personne y ayant ou intérêt ou vocation Amélioration de la circulation de l information Alertée par la commission de médiation DALO (recours pour menace d expulsion sans relogement), la CAF (et CMSA) systématiquement en vue de prévenir les suspensions d aides au logement et le FSL (aide ne suffit pas au maintien dans les lieux ou le relogement) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 41

42 CCAPEX (art. 28 ) Amélioration de la circulation de l information Information faite par le Préfet au moment du commandement de quitter les lieux Information faite par le Préfet de toute demande de concours de la force publique Destinataire du diagnostic social et financier destiné au juge Organisation du secret professionnel Objectifs : faciliter et sécuriser l échange d informations confidentielles Chartes de prévention réaffirmées Instaurées par la loi du 29/07/1998 Précision du contenu par décret ADIL31/Agence Départementale Information Logement 42

43 Prévention de l expulsion (art. 25, 26,27) Protections des ménages menacés d expulsion Expulsion ordonnée judiciairement : délai de grâce fixé à 3 mois minimum et 3 ans maximum (CPCE: L 412-4) Extension de la trêve hivernale au 31 mars (et application de cette trêve aux personnes entrées par voie de fait sous l appréciation du juge) (CPCE: L 412-6) Sanction pénale à l expulsion par la contrainte (CP: L ) : 3 ans d emprisonnement et d amende ADIL31/Agence Départementale Information Logement 43

44 Faciliter les parcours de l hébergement au logement Titre 1 : favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable ADIL31/Agence Départementale Information Logement 44

45 Cadre légal au SIAO (art. 30 ) CASF : L ; L à L et L / CCH : L , I Organisation du SIAO plateforme départementale unique couvrant le volet urgence et le volet insertion/logement convention conclue entre le gestionnaire du SIAO et l État : comporte notamment financements accordés, engagements du gestionnaire, participation des personnes prises en charge à la gouvernance Coordination régionale des SIAO organisée par le Préfet de Région ADIL31/Agence Départementale Information Logement 45

46 Cadre légal au SIAO (art. 30 ) Missions du SIAO Orientation des personnes en difficulté vers les structures d accueil : cf dispositif de veille sociale (Loi du 25 mars 2009) Conventions avec les organismes susceptibles d accueillir les personnes orientées, les bailleurs sociaux, les collectivités territoriales et les ARS Gestion du «115» Production de données statistiques d activité, de suivi et de pilotage Recensement des places d hébergement, des logements en résidences sociales et ceux des organismes exerçant les activités d intermédiation locative Secret professionnel (CASF : L ) Mise en œuvre : Décret en Conseil d Etat : règles générales de fonctionnement du SIAO ADIL31/Agence Départementale Information Logement 46

47 Extension du Comité Régional de l Habitat (art. 33 ) Compétences du CRH étendues à l hébergement Objectif : faciliter les parcours de l hébergement vers le logement en renforçant l articulation entre les acteurs du logement et ceux de l hébergement CRH devient le CRHH Principales consultations du CRHH Sur les projets de PLH Sur les PDALPDH ADIL31/Agence Départementale Information Logement 47

48 PDALHPD (art.34) CASF : L , I / Loi du : art. 1 à 4 ; art. 4-1 et art. 4-2) Du PDALPD au PDALHPD Fusion du PDALPD avec le PDAHI Gouvernance du PDALHPD Etat + Conseil Général Nouveaux acteurs : personnes prises en charge et organismes agréés Présentation annuelle de la contribution des services du CG à l ASLL, aux enquêtes et diagnostics sociaux Élaboration du PDALHPD Durée : 6 ans Entrée en vigueur du 1 er PDALHPD : délais particuliers, max 3 ans à compter de la promulgation de la loi ADIL31/Agence Départementale Information Logement 48

49 Fonctionnement du FSL ( art. 35 et 36) Aides financières / Accompagnement social (nouvelles définitions : loi du : art. 5 ; art. 6 ; art. 6-1 à 6-3 e) Aides accordées par le FSL au titre : Des dettes de loyer et de factures accessoires (énergie, eau et téléphone), y compris pour l accès à un nouveau logement Des suppléments de dépenses de gestion des assos, CCAS ou CIAS et autres organismes d intermédiation locative Précision du contenu des mesures ASLL: accompagnement dans la recherche d un logement et diagnostics sociaux menés sur les ménages menacés d expulsion Saisine du FSL (Loi du : art. 6) Etendue à la CCAPEX et aux instances du PDALHPD Rapport annuel d activité du FSL : présentation et débat en CRHH + communication au ministre chargé du logement ADIL31/Agence Départementale Information Logement 49

50 Principe de l accueil inconditionnel des sans-abri et droits des personnes prises en charge (art. 30, 34 et 45) Principe de l accueil inconditionnel : nouvelle définition (CASF : L , al.1 er ) Critères alternatifs au lieu de cumulatifs (situation de détresse médicale, psychique ou sociale) Participation et information des personnes prises en charge (Loi du : art. 3 ; CASF : L et L et CASF : L ) Principe de participation des personnes en situation de pauvreté à l élaboration et au suivi des politiques publiques les concernant Droit à l information sur leurs droits fondamentaux et les moyens concrets de les défendre pour toute personne accueillie en centre d hébergement ADIL31/Agence Départementale Information Logement 50

51 Dispositif d intermédiation locative dans les communes SRU (art. 34) Mesure incitative (CCH : L.302-7al.4) Prélèvement sur les ressources fiscales des communes pour non respect du quota de logements diminué du montant des dépenses engagées pour financer des dispositifs d intermédiation locative dans le parc privé plafond : / logement / an Mesure contraignante (CCH : L ) Communes faisant l objet d un constat de carence (CCH : art. L302-5) Préfet conclut une convention avec des organismes agréés mettant en place un dispositif d intermédiation locative avec contribution obligatoire et plafonnée de la commune ADIL31/Agence Départementale Information Logement 51

52 DALO/Sous-location HLM avec bail glissant (art. 41) Modalités : CCH : L , II ; L et L Convention tripartite (bailleur, locataire et sous-locataire) annexée au contrat de sous-location : o Conditions de glissement (respect des obligations locatives) o Examen périodique contradictoire pour évaluer la capacité du souslocataire à assumer les obligations relevant d un bail 2 mois avant l échéance du bail, l organise HLM notifie au préfet la décision de glisser ou non le bail Le Préfet peut procéder à l attribution même en cas de refus du bailleur Relogements Périmètre : tenir compte de la situation des quartiers prioritaires politique de la ville Relogements comptabilisés dans les accords collectifs ADIL31/Agence Départementale Information Logement 52

53 DALO / DAHO (art. 41 à 43) Expulsion des ménages bénéficiant du DALO (CCH : L , VIII) Possibilité de saisine du juge par la commission de médiation pour obtenir des délais Hébergement des ménages bénéficiant du DAHO (CCH : L , III) Orientation par le SIAO Conditions de régularité et de permanence du séjour en France non exigées Possibilité de requalification des recours DAHO en recours DALO (CCH : L , IV) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 53

54 Simplification des règles de domiciliation (art. 46) CASF : L ; L et L / Code civil : 102 Alignement sur le droit commun des règles spécifiques de la domiciliation des personnes bénéficiant de l AME Exercice des droits civils reconnus par la loi Cas dans lesquels l attestation de domicile peur être délivrée à des étrangers dépourvus de titres de séjour ADIL31/Agence Départementale Information Logement 54

55 Location HLM Titre 1 : favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable 55

56 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Objectifs Simplification de la demande de logement social Renforcement de l information des demandeurs Amélioration de la gestion des demandes Axes de la réforme Simplification du dépôt des demandes (dossier unique) Droit à l information Dispositif partagé des dossiers de demande Plan partenarial de gestion et service d information des demandeurs Aménagements aux conditions d accès au logement social. ADIL31/Agence Départementale Information Logement 56

57 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Enregistrement des demandes (CCH : L ) par un service d enregistrement ou par voie électronique (liste d acteurs élargie) Dossier unique de demande : pièces justificatives déposées en un seul exemplaire Droit à information des demandeurs (CCH : L ) En amont En tant que demandeur (après le dépôt du dossier, suivi de la demande) Dispositif de gestion partagée des demandes (CCH : L ) Obligatoire pour tout EPCI doté d un PLH ADIL31/Agence Départementale Information Logement 57

58 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d information des demandeurs (CCH : L et L ) Obligatoire pour les EPCI dotés d un PLH Fixe un délai maximal pour recevoir tout demandeur après enregistrement de la demande (1 mois au plus) Associe l ensemble des acteurs (bailleurs, Etat, collectivités locales, réservataires, autres personnes morales comme les ADIL, les AU.. ) Possibilité d expérimenter la cotation des demandes et la location choisie Mise en place d un service d information et d accueil des demandeurs de logement (SIADL) Détermination d un lieu d accueil avec consultation possible du bilan des attributions de logements sociaux Possibilité de prévoir la diffusion d offres de logement social par des professionnels de l immobilier à titre expérimental ADIL31/Agence Départementale Information Logement 58

59 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Réunions virtuelles des commissions d attribution (CCH : L.441-2) / Expérimentation Création de la conférence intercommunale (CCH : L ) Pilotage du système national d enregistrement Gestion du SNE par un GIP ad-hoc (Etat/USH) Evolution du SNE suivi par un comité d orientation Entrée en vigueur de l ensemble du dispositif : décret à paraître ADIL31/Agence Départementale Information Logement 59

60 Mesures relatives à l accès au logement dans le parc social et à la mobilité (art. 96, 97 et 101) Aménagements apportés à l appréciation des ressources pour l accès à un logement social Prise en compte des dépenses pour l accueil en EHPAD (CCH : L.441-1) Demandeurs en instance de divorce (CCH : L.441-1) Prises en compte des seules ressources du demandeur dès l acte de saisine du JAF (ou attestation d un organisme de médiation familiale pour DCM) Attribution d un logement social au conjoint en instance de divorce malgré l existence d un bail au nom du couple Maintien de l ancienneté pour les demandes déposées avant la séparation par un des membres du couple Relogement suite à sous-occupation / prise en charge des frais de stockage des meubles par le bailleur (CCH : L ) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 60

61 Supplément de loyer de solidarité (SLS) (art. 99 et 100) Affectation du loyer de solidarité au financement de remises sur loyer (CCH : L ) Possibilité pour les bailleurs d accorder des remises sur loyers Mention de la remise sur loyer sur la quittance mensuelle du locataire Suppression du plafonnement du SLS par rapport au loyer / m² (CCH : L.441-4) Suppression du plafonnement en fonction du loyer au m² ADIL31/Agence Départementale Information Logement 61

62 Révision de loyers dans le parc social (art. 112) Plafonnement des révisions de loyers du parc HLM (loi de finances pour 2011 du : art. 210) Au niveau de l IRL (reconduction de l ancien dispositif jusqu au 31 décembre 2016) Application aux SEM (CCH : L ) Soumission des logements conventionnés des SEM au plafonnement de la révision des loyers pratiqués à l IRL ADIL31/Agence Départementale Information Logement 62

63 Hébergement dans le parc social (art. 103) Location de logements sociaux en vue de fournir des places d hébergement (CCH : L ) Organismes locataires Organismes agréés pour l intermédiation locative et la gestion locative sociale CHRS Personnes morales de droit privé Bénéficiaires hébergés : ménages ou familles en difficulté (besoins identifiés dans le PDALHPD) Location de logements sociaux conventionnés en vue de fournir un hébergement d urgence ou un hébergement relais Bénéficiaires : couples se trouvant dans une situation d urgence (ordonnance de protection du JAF ou récépissé du dépôt de plainte) besoins identifiés dans le PDALHPD Les personnes hébergées ne sont pas assimilées à des locataires ou à des sous-locataires ADIL31/Agence Départementale Information Logement 63

64 Fin de la matinée Merci de votre attention Reprise des travaux à 14h 64

65 L évolution des relations locataires/bailleurs Titre I : Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable 65

66 Les rapports locatifs Simplification et sécurisation de la location vide Protection des locataires en meublé Encadrement des loyers Garantie universelle des loyers Statut de la colocation ADIL31/Agence Départementale Information Logement 66

67 Champ d application de la loi 89 (art. 1 et 12) Définition de la résidence principale (loi 89 : art. 2, al. 2) : «le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH» Exclusions totales (loi 89 : art. 2, al. 2) : logements foyers (sauf exigence de la décence) logements de fonction et des travailleurs saisonniers (sauf dossier de diagnostic technique, exigences de la décence, mandat d agir en justice) Exclusions partielles (loi 89 : art. 40) concernant le secteur HLM et les logements conventionnés Application dans le temps : dispositif transitoire prévu à l art. 14 (loi 89 : art.7, 17-1, 20-1, 21 et 23, applicables aux contrats en cours) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 67

68 Loi du :application dans le temps (Alur) Contrats conclus après le : Application des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d application) Contrats en cours au : Principe : application des dispositions dans leur rédaction antérieure Exception : application immédiate des dispositions nouvelles Art.7 : obligation du locataire(travaux/assurance pour compte) Art.11-1: vente à la découpe (pour les congés postérieurs au ) Art. 17-1: révision du loyer Art. 20-1: non décence Art.21: quittance Art.23: charges récupérables Définition des «contrats en cours» (Cons.Consti : commentaires) «Les dispositions contestée( ) ne s appliqueront qu aux baux en conclus postérieurement à l entrée en vigueur de la loi qu il s agisse d une conclusion d un bail avec un nouveau locataire ou de renouvellement du bail par conclusion d un nouveau bail. En revanche, ces dispositions ne s appliqueront pas aux baux en cours, y compris ceux qui feront l objet d une reconduction tacite après l entrée en vigueur de la loi». ADIL31/Agence Départementale Information Logement 68

69 L accès au logement (art. 1 et 6) Lutte contre les discriminations (loi 89 : art. 1): alignement du dispositif sur le droit pénal (C. pénal : art ) nouveaux motifs de discrimination pris en compte : âge, grossesse, caractéristiques génétiques Pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution (loi 89 : art. 22-2) liste exhaustive (fixée par décret) des pièces susceptibles d être demandées au candidat locataire et à sa caution co-signature d un ascendant/descendant condition formation du bail sanction : amende administrative (max pour une pers. phys. et pour une pers. morale) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 69

70 L accès au logement (art. 1 et 6) Rémunération des intermédiaires (loi 89 : art. 5) principe : à la charge du propriétaire exception : frais de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux. Frais partagés par moitié bailleur/locataire dans la limite d un plafond (décret). Honoraires dus à compter de la signature du contrat (sauf pour l état des lieux : au moment de la prestation) Cautionnement (loi de 89 : art. 22-1) cumul interdit avec toute forme de garantie (assurance, GUL) sanction : nullité du cautionnement ADIL31/Agence Départementale Information Logement 70

71 Le contrat de bail (art. 1) Contrat-type et contenu du contrat (loi 89 : art. 3) exigence d un écrit respectant un contrat-type (décret) nouvelles mentions obligatoires (nom et dénomination du locataire, montant et date du dernier loyer versé par précédent locataire, si moins de 18 mois ) En cas d absence d une des mentions : mise en demeure (1 mois), puis saisine du juge (3 mois) Clauses réputées non écrites : nouvelles interdictions (loi 89 : art. 4) Clause qui impose en plus du loyer un contrat de location d équipement Clause qui autorise à percevoir des amendes et pénalités Clause qui impose la facturation de l état des lieux de sortie Surface habitable du logement : action en diminution du loyer si surface < de plus 1/20 à celle mentionnée au bail (loi 89 : art. 3-1) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 71

72 Documents joints au bail (art. 1) Notice d information ( loi 89 : art. 3) (en attente de décret) Elle portera sur les droits et obligations des parties et les voies de recours État des lieux d entrée (loi 89 : art. 3-2) modalités fixées par décret exemplaire signé remis à chaque partie relevé des index pour chaque énergie vérification du bon fonctionnement des détecteurs de fumée mise à disposition au diagnostiqueur droit de rectification de l'edl d entrée (dans les 10 jours, si refus saisine de la CDC) Dossier de diagnostic technique (loi 89 : art. 3-3) (en attente de décret) Nouveaux documents : état relatif à l amiante état de l installation intérieure d électricité et de gaz 72 ADIL31/Agence Départementale Information Logement

73 L exécution du contrat de bail : les obligations du locataire (art. 1, I, 10 ) Réparations locatives : prise en compte de la vétusté (définie par décret) Travaux dans les lieux loués (loi 89 : art.7) obligation pour le locataire de laisser exécuter les travaux liés à la décence information préalable du locataire interdiction des travaux les samedis, dimanches, jours fériés (sauf accord) sanction des travaux abusifs (amendes) réparations urgentes de plus de 21 jours : diminution du loyer (C. civ. : art. 1724) Assurance pour compte du locataire : possibilité pour le bailleur de souscrire pour le compte du locataire une assurance (récupérable auprès du locataire) Sous location (loi 89 : art. 8): transmission de l autorisation écrite de sous-louer et copie du bail au sous-locataire ADIL31 73

74 L exécution du contrat de bail (art. 6) Quittance (Loi 89 : art. 21) obligation de transmission étendue au mandataire du bailleur gratuité des frais de gestion de l avis d échéance et de quittance transmission dématérialisée possible si accord du locataire Charges récupérables (Loi 89 : art. 23) immeubles collectifs : note d information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l eau chaude modalités de régularisation tardive (plus d 1 an après leur exigibilité) : paiement par douzième possible à compter du 1 er sept : transmission du récapitulatif des charges par voie électronique ou postale ADIL31/Agence Départementale Information Logement 74

75 L exécution du contrat de bail : la vente à la découpe (art. 5) Prorogation des baux en cours (loi 89 : art et 11-2) en cas de vente par lots de plus de 5 logements (10 auparavant) dans les zones tendues : en cas de mise en copropriété d un immeuble indivis ayant au moins 5 lots d habitation Droit de préemption du locataire occupant (loi du : art. 10-1) : en cas de vente d un immeuble de plus de 5 logements (10 auparavant) Droit de priorité des collectivités (loi du : art. 10) : en cas de division initiale ou de subdivision de tout ou partie d immeuble par lots et à défaut d acquisition par l occupant, le bailleur est tenu sans délai de communiquer au maire de la commune les conditions de la vente. ADIL31/Agence Départementale Information Logement 75

76 L extinction du contrat de bail : congé (art. 5, I, 5 ) Congé pour reprise notice d information mention obligatoire : nature du lien entre bailleur et bénéficiaire de la reprise justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise Congé pour vente notice d information exclusion du dispositif : les actes intervenant entre parents jusqu au 3 ème degré (jusqu au 4 degré auparavant) En cas d acquisition du bien occupé : En cas de reprise : limitation pour donner congé => 2 ans après l acquisition En cas de vente => congé au terme du premier renouvellement. Suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé : en cas d ouverture d une procédure d insalubrité ou de péril ADIL31/Agence Départementale Information Logement 76

77 L extinction du contrat de bail : congé (art. 5, I, 5 ) Renforcement de la protection des locataires âgés : limitation de la possibilité de donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans (au lieu de 70) et dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sauf si bailleur âgé (65 ans) et faibles ressources. Sanction du congé frauduleux : sanction pénale (max pour pers. phys. et pour pers. morale) Congé donné par le locataire : nouveaux cas de réduction du préavis réduit à un mois (dans les zones d encadrement / problème de santé justifié / allocation adulte handicapé / attributaire d un logement social) mention obligatoire : motif de réduction du délai forme du congé : LRAR, signification ou remise en main propre ADIL31/Agence Départementale Information Logement 77

78 L extinction du contrat de bail État des lieux de sortie (loi 89 : art. 3-2) Modalités fixées par décret, en autant d exemplaires que de parties à défaut d état des lieux ou de remise de l exemplaire, la présomption de bon état ne peut être invoquée le bailleur ne peut facturer au locataire l état des lieux établi par huissier (loi 89 : art. 4) Dépôt de garantie (loi 89 : art. 22) délai réduit de restitution : si EDL de sortie est conforme à l EDL d entrée, le délai de restitution du DG est réduit à 1 mois. indication de la nouvelle adresse du locataire remise des clés : en main propre ou par LRAR au bailleur ou son mandataire immeubles collectifs : arrêtés des comptes provisoire. Conservation possible de 20 % du DG jusqu à l arrêté annuel des comptes. Régularisation définitive 1 mois après. Accord possible pour solder immédiatement les comptes sanction du retard de restitution : majoration égale à 10 % du loyer mensuel ADIL31/Agence Départementale Information Logement 78

79 Contentieux locatif Prescription (loi 89 : art. 7-1) actions liées au bail : 3 ans à compter du jour où le titulaire d un droit a connu (aurait dû connaître) les faits générateurs action en révision du loyer par le bailleur prescrite un an après la date convenue par les parties pour la révision Commission départementale de conciliation (loi 89 : art. 20) compétences élargies (litiges relatif au décret annuel d encadrement et aux congés) contenu de l avis de la CDC précisé (exposé du différend / position des parties / position de la CDC) en cas de conciliation : document comportant les termes de l accord Mandat d agir en justice (loi 89 : art. 3-2) nouveaux mandataires possibles : collectivités territoriales compétentes en matière d habitat / CAF ADIL31/Agence Départementale Information Logement 79

80 Protection des locataires en meublé (art. 8) Définition : «un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante» (loi 89 : art. 25-4). Régime juridique applicable à la location meublée dispositions spécifiques à la location meublée à titre de résidence principale (loi 89 : art à 25-11) application aux meublés à titre de résidence principale de certaines dispositions relatives à la location vide (état des lieux, diagnostic technique, obligations du bailleur et du locataire, décret annuel d encadrement, quittance, dépôt de garantie) exclusion (exemple : logements foyers) Prise d effet des dispositions contrats conclus après l entrée en vigueur de la loi ALUR : soumis à l ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d application) contrats conclus antérieurement : principe : soumis au droit antérieur exception : application immédiate de certaines dispositions de la loi ALUR relatives aux obligations du bailleur et du locataire (loi du : art. 6 et 7 ), à la non décence (loi du : art. 20-1) et aux compétences de la CDC (loi du : art ) 75

81 Protection des locataires en meublé (art. 8) Contrat-type et durée du bail (loi 89 : art. 25-7) contrat-type (défini par décret) durée minimale d un an, renouvelable par tacite reconduction locataire étudiant/apprenti : durée minimale de 9 mois / pas de reconduction tacite Inventaire du mobilier (loi 89 : art. 25-5) liste des éléments de mobilier fixée par décret inventaire établi en autant d exemplaires que de partie facturation limitée à celle de l état des lieux Dépôt de garantie (loi 89 : art. 25-6) Montant du dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer en principal ADIL31/Agence Départementale Information Logement 81

82 Protection des locataires en meublé (art. 8) Renouvellement du bail (loi 89 : art. 25-8, I, al. 2) : modification du contrat lors du renouvellement : reprise du dispositif actuel (information du locataire 3 mois avant) Congé du locataire (loi 89 : art. 25-8, I, al. 1) : reprise du dispositif actuel (préavis d un mois) Congé du bailleur (loi 89 : art. 25-8, I, al. 3 à 7) préavis de 3 mois motivation du refus de renouvellement (revente / reprise / motif légitime et sérieux) en cas de reprise : justification du caractère réel et sérieux de la reprise / mentions obligatoires (nom, adresse, nature du lieu avec le repreneur) / bénéficiaires de la reprise limitativement énumérés Paiement du loyer pendant le préavis (loi 89 : art. 25-8, al. 8 et 9) Si congé du bailleur : pendant le temps d occupation réelle Si congé du locataire : pendant tout le préavis (sauf nouveau locataire) À l issu du préavis, le locataire est déchu de tout titre d occupation Sanction du congé frauduleux : même dispositif que pour la location vide ADIL31/Agence Départementale Information Logement 82

83 Protection des locataires en meublé (art. 8) Loi 89 art à Protection des locataires âgés (loi 89 : art. 25-8, II): même dispositif que pour la location vide Récupération des charges locatives (loi 89 : art ) : au choix des parties : soit dans les conditions de droit commun (loi 89 : art. 23) pour les provisions de charges soit par un forfait qui ne peut être disproportionné CDC (loi 89 : art ) : compétente pour l application aux meublés des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et à la décence. ADIL31/Agence Départementale Information Logement 83

84 Encadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1 à 3) Définition des «zones tendues» (loi 89 : art. 17, I, al. 1) : «zones d urbanisation continue de plus de habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social» (liste des communes fixée par décret) Observatoires locaux des loyers (loi 89 : art. 16) : obligatoires dans les zones d encadrement / facultatif sur le reste du territoire missions : recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et mettre à la disposition du public des résultats représentatifs de ces données parc d observation : les locaux à usage d habitation ou à usage mixte professionnel et d habitation, occupés à titre de résidence principale hors parc social (HLM et SEM) statut : association ou groupement d intérêt public / agréé par ministère après avis du CRH ou CDH / respect des prescriptions méthodologiques émises par instance scientifique indépendante communication des informations aux observatoires (loi 89 : art. 5, II) : obligation pour tout professionnel intervenant dans le cadre de l établissement du contrat de bail ou de la gestion locative ADIL31/Agence Départementale Information Logement 84

85 Encadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1 à 3) Publication des loyers de référence dans les zones tendues (loi 89 : art. 17, I) Le préfet fixe chaque année par arrêté : un loyer référence, d après les résultats de l observation un loyer de référence majoré (+ 20 %) un loyer de référence minoré (-30 %) Ces loyers de référence sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique Application dans le temps de l encadrement des loyers : au fur et à mesure de la publication des arrêtés préfectoraux (et donc fonction de l existence d un observatoire des loyers pour la zone) avant le 1 er janvier 2016 : par cohérence avec le dispositif de la GUL applicable à cette date ADIL31/Agence Départementale Information Logement 85

86 Encadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1 à 3) Fixation initiale du loyer (loi 89 : art. 17,II, A et B) hors zones tendues : libre fixation du loyer dans les zones tendues : loyer libre, dans la limite du loyer de référence majoré défini par le préfet complément de loyer possible en fonction des caractéristiques de localisation ou de confort (à mentionner au bail avec les justifications) contestation possible : - du loyer : si loyer de base supérieur au loyer de référence majoré : action en diminution devant CDC - du complément de loyer : saisine de la CDC dans un délai de 3 mois ADIL31/Agence Départementale Information Logement 86

87 Encadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1 à 3) Révision du loyer en cours de bail (loi 89 : art. 17-1) reprise du dispositif actuel : exigence d un clause de révision / limitation à la variation de l IRL si volonté de réviser le loyer exprimée dans délai d un an : révision prend effet à compter de la demande du bailleur à défaut de volonté exprimée du bailleur pendant un an : renoncement au bénéfice de la clause pour l année écoulée majoration pour travaux possible ADIL31/Agence Départementale Information Logement 87

88 Encadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1 à 3) Ajustement du loyer lors du renouvellement du bail (loi 89 : art. 17-2) hors zones tendues : reprise du dispositif actuel (que si loyer est manifestement sous évalué) dans les zones tendues : deux actions possibles locataire : action en diminution du loyer si le loyer fixé au bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré 5 mois avant l échéance du bail bailleur : action en réévaluation du loyer si le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré (le loyer proposé par le bailleur ne peut être supérieur au loyer de référence minoré) 6 mois avant l échéance du bail. ADIL31/Agence Départementale Information Logement 88

89 Encadrement des loyers en location vide (art. 6, I, 1 à 3) Décret annuel d encadrement de l évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (ALUR : art. 6, I, 3 / loi 89 : art. 18) alignement des zones d encadrement règlementaire sur les zones de l encadrement légal Publication annuelle obligatoire du décret compétence de la CDC pour les litiges résultant de l application du décret (saisine préalable obligatoire à la saisie du juge) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 89

90 Encadrement des loyers en location meublée (art. 8) Publication des loyers de référence (loi 89 art. 25-9) : dans les zones d encadrement, le préfet fixe chaque année par arrêté les loyers de référence applicables à la location meublée Fixation initiale, révision en cours de bail et ajustement lors du renouvellement : reprise du dispositif applicable à la location vide, mais précisions : complément de loyer : doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés majoration possible en cas d acquisition de nouveaux équipements ADIL31/Agence Départementale Information Logement 90

91 La Garantie universelle des loyers (art. 23) Un dispositif universel et gratuit mais pas obligatoire Les objectifs de la GUL : favoriser l accès au logement et encourager la mise en location protéger les propriétaires contre les risques d impayés améliorer la prévention des expulsions Forme de l aide : indemnisation du bailleur dans la limite du loyer de référence, en cas de loyers et/ou de charges impayés Application d un délai de carence et d une franchise (décret) Durée maximale de l aide : fixée par décret (18 mois annoncé) Mise en place du dispositif par l Agence de la GUL (créée au plus tard le 1/01/2015) et les centres de gestion agréés (cahier des charges) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 91

92 La Garantie universelle des loyers (art. 23) Champ d application : tous les logements du parc privé (loués nus ou meublés) Occupés à titre de résidence principale Pas de location à des personnes de la famille du bailleur ou celle du conjoint, concubin ou partenaires PACS Logements loués ou sous-loués ou gérés par organisme de Maîtrise Œuvre d Insertion ou intermédiation locative ou de gestion sociale Baux signés ou renouvelés du 1/01/2016 Faculté pour le bailleur d y renoncer (mention dans le bail) Articulation possible avec une assurance loyers impayés pour la partie supérieure au loyer de référence ADIL31/Agence Départementale Information Logement 92

93 Statut de la colocation (art. 1, I, 13 ) Définition : art.8-1 Loi 89 «la location d un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur» Contrat-type (défini par décret) Régime juridique applicable si porte sur logement vide : règlementation applicable à la location vide si porte sur logement meublé : règlementation applicable à la location meublée exigences de la décence (décret à paraitre) Loyer : la somme des loyers ne peut être supérieure au montant normalement applicable au logement. ADIL31/Agence Départementale Information Logement 93

94 Statut de la colocation (art. 1, I, 13 ) Art.8-1 Loi 89 Assurance pour compte des colocataires possible Modalités de recouvrement des charges : même dispositif qu en location meublée Congé et solidarité : si congé d un des colocataires, sa solidarité (et celle de sa caution éventuelle) prend fin au moment où un autre locataire figure au bail et à défaut la fin de la solidarité du locataire sortant cesse 6 mois après la date d effet du contrat Cautionnement : identification du colocataire pour lequel la caution est donnée (mention obligatoire) ADIL31/Agence Départementale Information Logement 94

95 La copropriété Titre II : Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées ADIL31/Agence Départementale Information Logement 95

96 Copropriété : constats La copropriété : un parc important environ copropriétés (Filocom 2011) 9,27 millions de logements dont 7,16 millions de résidences principales Un parc accueillant notamment des ménages aux ressources fragiles Nécessité de rénover les copropriétés un parc vieillissant : 42% de copropriétés construites avant 1945 et 20 % des immeubles construits entre 1949 et 1974 (Filocom 2009) de nombreuses copropriétés fragiles : environ copropriétés fragiles soit 15% du parc (principalement en Ile-de-France, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon, PACA) un besoin de réinvestissement évalué par l Anah de 40 à 70 milliards sur les 10 ans à venir pour les seules parties communes des copropriétés construites après

97 Copropriété : nécessité d une réforme Des acquéreurs insuffisamment informés et ne mesurant pas les conséquences d un achat en copropriété Des difficultés récurrentes de gouvernance (absentéisme en assemblée générale, gestion contestée) Une relation parfois conflictuelle entre syndic et copropriétaires Un régime juridique atteignant ses limites et favorisant l intérêt individuel des copropriétaires au détriment de l intérêt collectif Des situations de blocage dues à la difficulté pour les copropriétaires de se projeter sur le long terme 97

98 La loi Alur et la copropriété : les textes Loi Alur : 10 articles (art. 52 à 61) Loi du 10 juillet 1965 : 17 nouveaux articles et 40 articles modifiées (soit + de la moitié) Code de la construction et de l habitation : 15 nouveaux articles Code des assurances : 3 nouveaux articles 98

99 Copropriété : les objectifs de la loi Renforcer l information des acquéreurs de lot(s) de copropriété Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété Prévenir la dégradation de la copropriété Autres mesures 99

100 Renforcement de l information des acquéreurs de lot(s) de copropriété Fiche synthétique Mentions dans les annonces immobilières Mention de la surface habitable dans la promesse d achat, de vente ou à l acte de vente Annexes obligatoires à la promesse de vente ou à l acte de vente ADIL31/Agence Départementale Information Logement

101 Renforcement de l information des acquéreurs de lot(s) de copropriété Avant Alur : Informations ou documents obligatoires uniquement lors de la promesse ou de l acte de vente : - surface «Carrez» - documents techniques (carnet d entretien + dossier de diagnostic technique) - état daté - certificat du syndic Pas d obligation pour le vendeur de renseigner l acquéreur sur le bâti ou la situation financière de la copropriété 101

102 Fiche synthétique (ALUR: art. 54 I et IV/ loi du : art. 8-2 nouveau) Champ d application : copropriétés à destination totale d habitation Document : Etabli et mis à jour chaque année par le syndic sans rémunération complémentaire Outil pédagogique à disposition des copropriétaires (vendeur) et annexé à la promesse ou à l acte de vente (acquéreur) Contenu: données financières et techniques essentielles sur la copropriété et son bâti (contenu défini par décret) Sanctions du défaut de réalisation: révocation du mandat du syndic + pénalités forfaitaire automatique (15 jours après la demande et déduite de la rémunération du syndic) Entrée en vigueur progressive : à compter du pour les syndicats de plus de 200 lots, à compter du pour ceux de plus de 50 lots et à compter du pour les autres 102

103 Mentions obligatoires dans les annonces (ALUR: art. 54 III/ CCH: L nouveau) Annonces relatives à la vente d un lot ou d une fraction de lot d un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété (affichage en agence, annonces dans les sites internet et journaux ) Mentions: statut, nombre de lots, moyenne des charges courantes annuelles, existence de procédures particulières (mesures de sauvegarde, nomination d un administrateur provisoire ou d un mandataire ad hoc) Sanction de la non-conformité: règlementation DGCCRF (pour les professionnels) Entrée en vigueur depuis le 27 mars

104 Exemple d annonce immobilière portant sur la vente d un bien en copropriété Appartement de 78 m² de type 4 pièces situé à Rouen dans copropriété de 60 lots. Comprenant séjour, salon, cuisine équipée, 2 chambres, salle de bain, WC séparé Prix : dont hon. 5,4% Charges courantes /an : Proche centre-ville et écoles, résidence de standing, gardien, ascenseur. Procédure diligentée c/ le syndicat de copropriété : - demande de désignation d un mandataire ad hoc (impayé de charges) / art A de la loi du 10 juillet demande de désignation d un administrateur provisoire (équilibre financier compromis ou impossibilité de pourvoir à la conservation de l immeuble)/ art de la loi du 10 juillet demande de désignation d un expert (incapacité d assurer la conservation de l immeuble ou la sécurité des occupants)/ art. L du code de la construction et de l habitation. 104

105 Mention de la surface habitable dans toute promesse de vente, d achat et tout acte de vente (ALUR: art. 54 II et V/ loi du : art. 46) Avant : obligation de mentionner la superficie de la partie privative (surface loi «Carrez») dans toute promesse de vente, d achat ou tout acte de vente portant sur la vente d un lot principal (hors caves, garages, stationnements, lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m²) = décret du : art. 4-1 à 4-3 Ajout de la mention de la surface habitable dans toute promesse de vente, d achat ou tout acte de vente portant sur un lot ou une fraction de lot = CCH: R Définition de la superficie de la partie privative et de la surface habitable par décret 105

106 Mention de la surface habitable dans toute promesse de vente, d achat et tout acte de vente (ALUR: art. 54 II et V/ loi du : art. 46) Comparaison superficie de la partie privative et de la surface habitable Superficie de la partie privative (décret du : art. 4-1) = Superficie des planchers des locaux clos et couverts (hors superficie des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre) - surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Surface habitable (CCH: R.111-2) = Surface de plancher construite (hors superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs, dépendances des logements et parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. - surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 106

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