Univers des fonds immobiliers suisses. Département fonds de placement Novembre 2010

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1 Univers des fonds immobiliers suisses Jaume Sabater Jaume Sabater Département fonds de placement Novembre 2010

2 Agenda I. Fonds immobiliers cotés» Taille du marché» Indices SXI Real Estate» Structure de portefeuilles» Performances II. Avantages des fonds immobiliers par rapport à la détention directe» Gestion» Diversification» Liquidité» Fiscalité III. Structures de fonds» Modèle historique: FCP» Modèle alternatif. SICAV BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 2

3 Les fonds immobiliers cotés BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 3

4 Taille du marché immobilier suisse Marché immobilier suisse Chf mia SPI Chf mia Immobilier coté (fonds et actions) Chf 31 mia Sources: BCV et SWX BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 4

5 Faible titrisation Pays Actions immobilières en % du marché immobilier commercial Actions immobilières en % du marché actions Hong Kong / Chine 25.8% 3.7% Japon 8.0% 4.9% USA 6.0% 3.3% France 5.4% 3.7% UK 3.9% 2.3% Suisse 1.5% 1.0% Allemagne 1.1% 1.4% Sources: EPRA BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 5

6 Evolution du nombre de fonds immobiliers Fonds autorisés par la FINMA Sources: FINMA BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 6

7 L immobilier coté suisse SXI Real Estate Index 24.6%» 29 positions (10 actions et 19 fonds)» Les fonds représentent 74 % de la capitalisation de l indice» 10 principales positions représentent 68% de l indice SXI Real Estate Funds (SWIIT)» Capitalisation boursière: Chf 22.1 mia» 19 véhicules cotés (36 fonds au total en Suisse)» Peu de véhicules» Forte concentration: 5 principaux fonds représentent 54% de l indice Les fonds UBS et Crédit Suisse représentent 66% de l indice 75.4% SXI Real Estate shares SXI Real Estate funds BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 7

8 Capitalisation boursière des fonds 5'000 4'000 3'000 Top 5 = 54% Top 10 = 80% Mio CHF 2'000 1'000 0 UBS SWISS SIMA CS REF LIVING PLUS CS REF SIAT UBS SWISS ANFOS CS REF INTERSWISS CS REF PROPERTY PLUS SWISSCANTO IFCA SCHRODER IMMOPLUS IMMOFONDS SOLVALOR 61 UBS SW SWISSREAL LA FONCIERE UBS FONCIPARS FIR BONHOTE IMMOBILIER SWISSINVEST REAL IMMO HELVETIC PROCIMMO REALSTONE Sources: Rapports annuels BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 8

9 Prépondérance claire du résidentiel 13 fonds sur 19 ont plus de 60% alloué au résidentiel et 7 ont plus de 80% A titre indicatif, l indice global des actions immobilières n a que 18% de résidentiel 100% 90% 80% 70% 60% Moyenne 58% 50% 40% 30% 20% 10% 0% UBS FONCIPARS REALSTONE SWISSCANTO IFCA IMMOFONDS SOLVALOR 61 BONHOTE IMMOBILIER USB SWISS ANFOS SWISSINVEST REAL FIR CS REF SIAT LA FONCIERE CS REF LIVING PLUS IMMO HELVETIC UBS SWISS SIMA CS REF INTERSWISS CS REF PROPERTY PLUS SCHRODER IMMOPLUS UBS SW SWISSREAL PROCIMMO Sources: Rapports annuels BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 9

10 Faible part du commercial et des autres secteurs Seuls 5 fonds sur 19 ont plus de 60% alloué au commercial Peu d utilisation de secteurs niche (industriel, hôtellerie, ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Moyenne 31% 20% 10% 0% UBS SW SWISSREAL PROCIMMO CS REF INTERSWISS SCHRODER IMMOPLUS CS REF PROPERTY PLUS UBS SWISS SIMA CS REF SIAT CS REF LIVING PLUS IMMO HELVETIC UBS SWISS ANFOS LA FONCIERE SWISSINVEST REAL BONHOTE IMMOBILIER IMMOFONDS FIR UBS FONCIPARS SWISSCANTO IFCA SOLVALOR 61 REALSTONE Sources: Rapports annuels BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 10

11 Répartition géographique Les 2/3 des fonds investissent sur l ensemble du territoire Suisse Prépondérance sur la région Zürich et Nord Ouest Les fonds régionaux sont quasi exclusivement concentrés sur la région lémanique Peu d investissements en Suisse méridionale BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 11

12 Performance vs actions et obligations déc.00 déc.01 déc.02 déc.03 déc.04 déc.05 déc.06 déc.07 déc.08 déc.09 SXI Real Estate Funds SMI EFFAS Bond Switzerland Govt 1-10 Rendement annualisé Volatilité SXI Real Estate Funds 6.3% 6.1% SMI -2.6% 15.0% EFFAS Gvt 1-10 ans 3.9% 2.7% BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 12

13 Avantages des fonds par rapport à la détention en direct BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 13

14 Gestion professionnelle Accès au savoir-faire de la gestion d un portefeuille immobilier Compétences spécifiques quant à la gestion d un parc immobilier» Contact avec différentes régies» Coordination des travaux avec architectes, maitres d œuvre, etc» Comptabilité» Relations avec les locataires» Négociation des conditions de crédit» Fiscalité Rationalisation des coûts de gestion BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 14

15 Diversification Diversité d allocation > Géographique ( bien que la majorité de l activité se concentre sur les centres urbains de Zürich, Genève, Lausanne, Berne ou Bâle) > Sectorielle» Résidentiel» Bureaux» Industriel» Commerces (détaillant ou grands centres)» Hôtellerie > Type de stratégie» Core (détention à long terme de biens à qualité et emplacements supérieurs pour l encaissement des loyers)» Added value (création de valeur à court-moyen terme via des travaux de rénovation, relocation des surfaces)» Développement Atténuation des risques de perte de valeur du parc > Perte de locataire > Sinistres > Modification de l environnement BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 15

16 Liquidité Capacité à moduler son exposition à l immobilier Double liquidité» Auprès du fonds (annuellement avec 12 mois de préavis)» Marché régulier OTC ou bourse suisse Capacité d arbitrage» Entre secteurs» Entre régions» Entre véhicules Source: SIX BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 16

17 Liquidité des fonds Volume traité en bourse mensuellement sur les 12 derniers mois (en mio CHF avec indication du pourcentage traité par rapport à la capitalisation du fonds) UBS Sw iss Sima CS REF Living Plus UBS Sw iss Anfos CS REF Siat CS REF Property Plus Sw isscanto IFCA CS REF Intersw iss UBS SW Sw issreal Solvalor 61 IMMOFONDS Schroder ImmoPlus UBS Foncipars La Fonciere FIR Bonhote Immobilier Sw issinvest Real Realstone Procimmo Immo Helvetic 2.2% 1.6% 2.3% 2.1% 1.9% 1.5% 1.8% 1.5% 1.6% 1.5% 1.5% 4.3% 2.2% 1.5% 1.9% 2.5% 2.6% 2.6% 3.2% 5 principaux fonds représentent 67% des volumes En tout: CHF 362 mio soit 1.7% de la capitalisation Source: SIX BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 17

18 Liquidité du SMI Volume traité en bourse mensuellement sur les 12 derniers mois (en mio CHF avec indication du pourcentage traité par rapport à la capitalisation flottante de la société) Nestlé 6.1% Crédit Suisse 15.4% Novartis 6.8% Roche 6.3% UBS 11.5% ABB LTD Zurich Syngenta AG 9.1% 9.4% 11.9% En tout: CHF mio soit 8.9% de la capitalisation Holcim Ltd 12.6% Richemont 11.8% 0 1'000 2'000 3'000 4'000 5'000 6'000 7'000 8'000 9'000 10'000 Source: SIX BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 18

19 Optimisation fiscale Optimisation fiscale (détention par un fonds en propriété directe avec au moins 10 immeubles) > L investisseur ne paie pas d impôts sur la fortune et le revenus immobiliers distribués sous forme de dividendes dans un fonds à propriété directe (contrairement à un fonds à propriété indirecte) > Détention d un fonds à propriété directe (FCP ou SICAV) confère un avantage important par rapport à la détention privée» Genève: l économie d impôts varie entre 20% et 28%» Vaud: l économie d impôts est de l ordre de 26%» Zürich: l économie d impôts est estimée de l ordre de 28%» Tessin: l économie d impôts est de l ordre de 24% BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 19

20 Forte demande Tous ces éléments créent une forte demande pour les fonds de placement immobiliers suisses Combinaison avec un environnement de taux bas a contribué à une forte hausse des agios depuis mars % 50% 40% 30% Agio moyen pondéré 23.7% 20% 10% 0% SOLVALOR 61 SWISSCANTO IFCA IMMO HELVETIC CS REF SIAT UBS SWISS ANFOS UBS SWISS SIMA IMMOFONDS CS REF LIVING PLUS CS REF INTERSWISS LA FONCIERE Source: SIX CS REF PROPERTY PLUS SCHRODER IMMOPLUS FIR UBS FONCIPARS UBS SW SWISSREAL SWISSINVEST REAL REALSTONE BONHOTE IMMOBILIER PROCIMMO Sources: SIX, Rapports annuels BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 20

21 Evolution agio Source: Credit Suisse Source: SIX BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 21

22 Structures juridiques BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 22

23 Organigramme FCP Réviseur Comité de placement Société de Direction Banque dépositaire Experts Conseillers Fortune du fonds Investisseurs BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 23

24 Le modèle historique: FCP Modèle utilisé historiquement en Suisse Pas de personnalité juridique Société de Direction détient les immeubles et assure la haute surveillance:» Changement de société de direction implique une mutation et par conséquent des frais et impôts Relation fiduciaire; l investisseur détient une créance envers la Société de Direction Investisseurs ont par conséquent peu de moyens d expression et de droits Seule véritable «sanction» de leur part est une vente en bourse ou dans le cas extrême un rachat auprès du fonds BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 24

25 Organigramme SICAV Actionnaire Entrepreneur Actionnaire Investisseur Gestionnaire SICAV Experts Société de Direction Banque dépositaire Réviseur Conseil d Administration BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 25

26 La SICAV immobilière, le modèle alternatif Introduite en 2007 en loi suisse, (encore inexistante en immobilier) Modèle dominant en Europe Personnalité juridique Equilibre des pouvoirs (Conseil d Administration, Société de Direction, Gestionnaire) Le Conseil d Administration assure la haute surveillance Séparation claire des compétences La SICAV détient les immeubles (capacité de changement de société de direction ou gestionnaire) L investisseur devient un propriétaire indirect des immeubles Il bénéficie de tous les droits d un actionnaire:» Droit patrimoniaux» Droit de vote» Droit de contrôle BANQUE PRIVÉE EDMOND DE ROTHSCHILD S.A. 26