Ceci explique l urgence de la réforme du système des retraites pour le Gouvernement et souligne l intérêt des retraites supplémentaires.

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1 Dossier retraite Quelles alternatives en 2011? Partie 3 : Les revenus locatifs immobiliers : SCPI, la pierre papier Vous êtes cadre expatrié, chef d entreprise ou profession libérale, et vous vous interrogez sur vos revenus de retraite, sur le montant de la pension de réversion qui sera versé à votre conjoint en cas de décès. Le savez-vous? : en France le régime par répartition est en grande difficulté : 1,8 actifs pour 1 retraité en 2010 selon l INSEE ; le taux de remplacement est de plus en plus faible : aujourd hui 40% de votre dernier revenu si vous êtes cadre supérieur, 25% dans les professions libérales, pour des retraites de plus en plus tardives ; Enfin votre conjoint est mal protégé si vous décédez : pas de réversion du régime de base si son revenu dépasse 1319 /mois, limitation à 60% de la retraite complémentaire, versée seulement après 55 ou 60 ans. Qu en est-il de notre système de retraite aujourd hui? Notre système de retraite repose sur la retraite par répartition : les cotisations des actifs sont aussitôt utilisées pour financer les pensions des retraités. Ce système est menacé par deux facteurs : Vieillissement de la population - Départ à la retraite de la génération du «baby boom». - Augmentation de l espérance de vie, entrainant des pensions versées plus longtemps. Déficit - Plus de retraités vivant plus longtemps -> baisse du nombre d actifs pour financer les retraites. - Diminution du nombre de cotisants -> hausse du déficit. Ceci explique l urgence de la réforme du système des retraites pour le Gouvernement et souligne l intérêt des retraites supplémentaires. La réforme des retraites présentée par le gouvernement comprend plusieurs changements majeurs. Les principaux sont l allongement de l âge légal de départ à la retraite de 60 à 62 ans et le départ avec bénéfice d une retraite à taux plein reculé de 65 à 67 ans. Important également : l effort de rapprochement des règles entre public et privé. Le discours est alarmiste sur le montant prévisible des retraites futures qui pourrait considérablement se réduire au fil des ans, compte tenu du déséquilibre grandissant entre actifs et retraités dont l espérance de vie s accroît inexorablement. Comment vivre la dernière partie de sa vie dans de bonnes conditions financières? C est une question à laquelle il faut aujourd hui réfléchir le plus tôt possible afin de mettre en place une réponse appropriée. Prendre en main son avenir financier sur le long terme devient une nécessité. Quels placements financiers faut-il effectuer pour percevoir, à l heure de la cessation d activité, des revenus réguliers destinés à compléter une retraite peau de chagrin? Deux directions sont à privilégier : les produits d épargne investis en valeurs mobilières et distribuant, à terme, une rente viagère et les investissements immobiliers procurant des revenus locatifs. Page 1 sur 7

2 Nous vous proposons un dossier en plusieurs parties afin de faire un tour d horizon des placements proposés par Equance répondant à ce besoin de revenus réguliers à l heure de la retraite : Après avoir traité en septembre de la retraite par rentes viagères et en janvier des revenus locatifs immobiliers à travers le statut LMNP. Ce trimestre nous vous présentons le troisième volet de ce dossier : Partie 3 - Les revenus locatifs immobiliers : SCPI, la pierre papier Précédemment Partie 1 - Les rentes viagères Partie 2 - Les revenus locatifs immobiliers : Résidences avec services, statut LMNP A venir : Partie 4 - Les revenus locatifs immobiliers : Logements classiques, anciens ou neufs (Scellier) Ces solutions ont pour objectif de garantir des revenus en générant un rendement régulier et sécurisé. Certaines de ces solutions bénéficient d avantages fiscaux. En fonction de votre situation votre Conseiller Equance sera en mesure d évaluer les solutions les plus adaptées à votre besoin. Il pourra vous proposer un «Bilan retraite» pour les cas les plus complexes (carrières internationales ). Notre troisième volet de ce Dossier Retraite vous présente ci-après : - La Retraite : Se constituer des revenus locatifs immobiliers avec la «pierre papier» : Les SCPI, - Point sur les marchés de l immobilier d entreprise, - Notre proposition chiffrée, - Un Lexique de la Retraite en fin de dossier, - Annexe : Plaquette de la SCPI Epargne Foncière (UFG). Page 2 sur 7

3 La Retraite : Se constituer des revenus locatifs immobiliers avec la «pierre papier» : SCPI. Si des investissements financiers bien gérés peuvent représenter une source de revenus à l heure de la retraite, l immobilier reste une valeur sûre. Protéger son épargne, la faire fructifier ou en tirer des revenus complémentaires est une préoccupation commune à de nombreux ménages. La pierre a toujours été considérée, à juste titre, comme une valeur refuge. Les revenus locatifs immobiliers et les différents leviers qui y sont liés sont un classique. Les SCPI souvent qualifiées de «pierre papier» représentent une solution moins classique et qui permet de cumuler les avantages d un complément de retraite régulier, à haut rendement avec la sécurité de l investissement immobilier. SCPI, la pierre papier : investir en bureaux et commerces Les épargnants allergiques aux soucis de gestion et rebutés par l achat d un logement locatif en direct peuvent se tourner vers une alternative séduisante : la souscription de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Les SCPI sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif, pour le compte de leurs associés, porteurs de parts. Investies en logements résidentiels mais surtout en bureaux et locaux commerciaux, les SCPI procurent à leurs détenteurs des revenus réguliers.et comportent de multiples avantages : Revenus réguliers Rendement aux environs de 5,5% nets de frais de gestion Absence de soucis de gestion Mutualisation des risques locatifs grâce à une diversification géographique Diversification marché de l immobilier : bureaux, commerce Mutualisation et sécurité du rendement Les SCPI sont éligibles aux résidents et demeurent également l investissement privilégié des nonrésidents. La possibilité d acheter à crédit ajoute un attrait supplémentaire au secteur de l immobilier. Les intérêts d emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Par ailleurs, compte tenu du niveau des taux d intérêt qui reste bas, des épargnants peuvent tirer profit de revenus locatifs plus élevés que les intérêts du crédit. Enfin, tout crédit étant assorti d une assurance décès-invalidité, il représente un véritable outil de prévoyance familial. En cas de décès de l un des emprunteurs (avec une assurance souscrite à 100% sur chacun des membres du couple), le bien est entièrement payé. A noter que le choix d un crédit in fine plutôt qu amortissable, peut s avérer fructueux, compte tenu, là aussi, du faible niveau des taux d intérêt : un contrat d assurance vie, par exemple, souscrit en parallèle, peut largement dépasser, à terme, le capital à rembourser. Fiscalité Imposition des revenus fonciers et, le cas échéant, des revenus mobiliers sur les revenus tirés des actifs financiers de la SCPI. Impôt forfaitaire de 19 % + prélèvements sociaux sur la plus-value, mais exonération prévue pour plus de 15 ans de détention. L UFG, Sofidy ou Primonial proposent des SCPI à fort potentiel mais aussi des SCPI Scellier permettant une réduction d impôt. Page 3 sur 7

4 Point sur les Marchés de l immobilier d entreprise L année 2010 aura été marquée par le retour des investisseurs sur la classe d actifs immobilier. Ce mouvement a été en particulier favorisé par un contexte de taux d intérêt bas et, pour l immobilier d entreprise, par l atteinte d un point bas de cycle. Les fondamentaux immobiliers devraient continuer à retrouver leur équilibre en 2011, et la classe d actifs rassurer les investisseurs peu enclins à s exposer au risque. Retour sur l année 2010 Après un premier semestre de lente reprise, la fin d année a confirmé le repositionnement des investisseurs (institutionnels français et étrangers, foncières cotées, privés) sur la classe d actifs «immobilier». Le faible niveau des taux a indéniablement contribué à la hausse des investissements en 2010 par rapport à 2009, et devrait la soutenir à nouveau en Toutefois, les taux de financement ont beau rester très faibles, le contexte d aversion au risque maintient les investisseurs en retrait sur les actifs moins sécurisés. Du côté du marché locatif, il convient de saluer, après une année 2009 difficile, le dynamisme retrouvé, en Ile de France comme dans les agglomérations régionales, même si ce mouvement est motivé par la recherche d économies. Le taux de vacance est aujourd hui stabilisé et a même décru à Paris (5,2 %), tandis que le point bas des loyers a été atteint. Toutefois, les efforts commerciaux (franchises de loyers, travaux, etc.) consentis par les bailleurs afin de conserver leurs locataires ont été significatifs, avec un effet sur les revenus locatifs. Nos anticipations pour 2011 Le marché a atteint un point bas, nous l avons dit. De plus, la France n a ni crise immobilière ni crise bancaire à purger : la reprise des marchés immobiliers est amorcée et sera facilitée par des fondamentaux sains, ainsi que par des taux de crédit encore bas. Nous anticipons une reprise progressive du marché des bureaux jusqu en Selon nos évaluations, sa performance annuelle moyenne devrait atteindre 7,5 % entre 2011 et 2016, et ce avec un très bon couple risque/rendement. Comment jouer la classe d actifs? Via des SCPI de rendement : avec leurs perspectives de rendement proches de 5/5,3 % nets gérés, ces produits immobiliers collectifs s imposent comme des solutions d investissement attractives tant à crédit (les taux sont historiquement bas) qu au comptant. Avec des patrimoines efficacement diversifiés en termes de localisation et de catégories d actifs ainsi qu une gestion rigoureuse, elles constituent des placements répondant aux préoccupations des investisseurs en quête de rendement sur un horizon long terme. Page 4 sur 7

5 Notre proposition Nous avons sélectionné pour vous la SCPI de bureaux «Epargne foncière» distribuée par UFG. La SCPI «Epargne Foncière», fermée depuis plus de 20 ans, rouvre son capital. Un moyen pour les investisseurs de profiter d un foncier qui aujourd hui se raréfie Cette SCPI nous parait particulièrement intéressante pour sa richesse en termes de situation géographique et de classe d actifs. En effet, le secteur Paris/région parisienne comptabilise 76% du patrimoine de la SCPI, avec un positionnement sur Paris intra muros de 42%, situation géographique difficile à trouver aujourd hui dans les SCPI du marché. En termes de type de produits, une majorité de bureaux (88%), le solde se répartissant entre commerces et entrepôts. La rentabilité 2010 d Epargne Foncière était de 5.34%, la prévision pour 2011 est de 5.3%. Une SCPI aux bases solides : Epargne Foncière a été créée en 1968, sa capitalisation atteint un peu plus de 747 millions d Euros au 29/04/2011. L augmentation de capital porte sur 80 millions d Euros, 40 millions sont en cours et presque atteints, une 2 ème tranche de 40 millions va être proposée dans la foulée. Une simulation d investissement sur la SCPI Epargne Foncière Les chiffres qui vont suivre se basent sur un achat de parts de SCPI «Epargne Foncière» au prix unitaire de 750. Exemples de calculs pour un achat de 267 parts soit un total de Exemple n 1 : 100% de l investissement est financé par un Crédit amortissable sur 15 ans pour un couple résident fiscal français ou non. Effort d épargne mensuel TRI* Coût de l investissement 700 7,54% 45 % du prix d achat Exemple n 2 : 100 % de l investissement est financé par un Crédit in fine sur 15 ans avec 30% d adossement sur un contrat d assurance vie : soit de versement initial + des Versements Périodiques à raison de 708 par mois pour un couple résident fiscal français ou non. Effort d épargne mensuel TRI* Coût de l investissement 350 5,68 39 % du prix d achat Pour plus d informations, vous trouverez en annexe de ce dossier une plaquette de présentation de la SCPI Epargne Foncière. *TRI = Taux de rentabilité interne Page 5 sur 7

6 LEXIQUE Age de la retraite à taux plein : âge auquel une personne peut liquider sa retraite avec une pension complète. A 65 ans, la retraite peut être liquidée à taux plein quelle que soit la durée de cotisation. Age de liquidation : âge auquel une personne fait effectivement valoir ses droits à la retraite. Age de mise à la retraite d office : âge auquel votre employeur peut vous mettre à la retraite, même si vous n êtes pas d accord. Au 1er janvier 2010, cet âge a été repoussé de 65 à 70 ans. Age légal : âge auquel un salarié est en droit de demander sa retraite même s il n a pas suffisamment cotisé pour avoir une pension à taux plein. Il est aujourd hui en règle générale de 60 ans. Capitalisation (retraite par) : mode de financement des retraites dans lequel les actifs épargnent en vue de leur propre retraite. Les cotisations, versées dans un cadre individuel ou collectif (en cas d accord d entreprise), font l objet de placements financiers ou immobiliers. Les sommes ainsi accumulées sont reversées au retraité sous forme de rente lorsqu il prend sa retraite. COR (Conseil d orientation des retraites) : structure qui a pour mission d assurer un suivi du système d assurance vieillesse français et d émettre des propositions, notamment pour garantir son financement. Créé en 2000, le COR associe à la fois des experts, des parlementaires, des représentants de l État et des représentants des partenaires sociaux. Décote : diminution de la pension lorsque la retraite est liquidée sans avoir cotisé le nombre de trimestres requis pour obtenir une retraite à taux plein. Il faut 164 trimestres pour les générations nées en Pension de réversion : pension versée au survivant d un couple dont le conjoint est décédé, correspondant à une fraction de la pension dont il bénéficiait ou aurait bénéficié. Répartition (retraite par) : mode de financement des retraites reposant sur la solidarité entre les générations, c est-à-dire que les pensions versées une année aux retraités sont financées par les cotisations prélevées la même année sur les salaires des actifs. Retraite complémentaire : en général, les régimes de retraite complémentaire fonctionnent par points accumulés. Durant sa période d activité, un actif acquiert un certain nombre de points. Au moment de la retraite, ces points donnent droit à un supplément de pension, dont le montant dépend du nombre de points accumulés et de leur valeur au moment où la retraite est liquidée. Retraite supplémentaire : dispositif pouvant être mis en place dans les entreprises et proposant aux salariés de cotiser en vue d acquérir des pensions supplémentaires s ajoutant aux pensions obligatoires. SCPI - Société Civile de Placement Immobilier : une Société Civile de Placement Immobilier est la propriété collective de biens immobiliers exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morales appelées «associés». Son objet consiste exclusivement en l acquisition et la gestion du patrimoine immobilier locatif. Surcote : majoration appliquée au montant de la retraite de base d un assuré qui continue à travailler après l âge minimal de départ à la retraite (60 ans aujourd hui) alors qu il a déjà atteint la durée d assurance requise pour obtenir une retraite à taux plein. Page 6 sur 7

7 Annexe : Plaquette Epargne Foncière Page 7 sur 7

8 SCPI de rendement à capital fixe Epargne Foncière rouvre son capital La SCPI Epargne Foncière vous permet d investir dans l immobilier d entreprise. Avec une capitalisation de plus de 725 millions d euros au 31/12/2010, la réputation d Epargne Foncière s appuie sur sa durée d existence, la qualité de son patrimoine ainsi que sur ses performances passées. Les performances passées ne sont pas une indication de performances futures. Avec Epargne Foncière, bénéficiez des qualités intrinsèques de la SCPI Le véhicule de placement immobilier SCPI vous apporte : l accès à un investissement immobilier pour une mise de fonds réduite ; d éventuels revenus complémentaires, sur décision de l Assemblée Générale ; la mutualisation des risques liés aux évolutions du marché immobilier de par la diversification du patrimoine, tant géographique que par typologie d actifs ; l expérience d un spécialiste de la gestion SCPI, UFG REM, société de gestion leader sur le marché SCPI (classement IEIF, capitalisation au 30/06/2010), en contrepartie de frais. Le rendement immobilier dépendra de l évolution à la hausse comme à la baisse du marché immobilier. La SCPI ne bénéficie d aucune garantie ou protection du capital investi. Epargne Foncière, SCPI à capital fixe Epargne Foncière est une SCPI à capital fixe dont l émission de parts nouvelles se réalise sur le marché dit "primaire", dans le cadre d augmentations de capital successives. Ces dernières font l objet d une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO). Sur le marché dit "secondaire", la souscription de parts de SCPI à capital fixe s organise autour d un marché par confrontation : périodiquement, à intervalles réguliers, la société de gestion confronte l ensemble des ordres d achat et de vente, préalablement centralisés, pour fixer un prix unique d échange : le prix d exécution. C est jusqu à présent le cas d Epargne Foncière, fermée, dont le marché des parts est animé par la confrontation hebdomadaire des ordres. Vos demandes de cession ne seront donc pas obligatoirement exécutées au prix désiré.

9 Epargne Foncière Après avoir été fermée pendant plus de 20 ans, Epargne Foncière rouvre son capital En souscrivant à cette augmentation de capital, à partir de 750 euros pour une durée de placement recommandée de 8 ans, bénéficiez sur le long terme : d une distribution trimestrielle dont le montant prévisionnel pour l année en cours figure dans le rapport annuel et le bulletin trimestriel, disponibles sur simple demande et gratuitement auprès de la société de gestion ou sur le site Internet Le rendement de la SCPI dépendra de l évolution à la hausse comme à la baisse du marché immobilier. de la diversification du patrimoine actuel d Epargne Foncière ; La SCPI ne bénéficie d aucune garantie ou protection du capital investi des nouveaux investissements immobiliers. Limitée à 40 millions d euros de collecte, cette première tranche d augmentation de capital prendra fin le 30 juin 2011, sauf clôture anticipée en cas de souscription intégrale avant cette date. Modalités de la 1 re augmentation de capital : date d ouverture de l augmentation de capital : 10 septembre 2010 date de clôture de l augmentation de capital : 30 juin 2011 montant maximum de collecte : prix de souscription (commission de souscription de 7,5 % HT soit 8,97 % TTC incluse, soit 67,28 prélevés sur la prime d émission) : 750,00 délai de jouissance : 1 er jour du 3 e mois suivant le mois de souscription Avec Epargne Foncière, accédez à un patrimoine de qualité d ores et déjà constitué Diversification sectorielle, locative Le patrimoine d Epargne Foncière est exclusivement constitué d actifs immobiliers d entreprise, répartis entre bureaux, commerces, locaux d activités et entrepôts. Cette diversification assure une meilleure mutualisation des risques locatifs, sans toutefois garantir le rendement de votre placement, et la pertinence de la stratégie d investissement d Epargne Foncière se manifeste à travers : - la taille de son patrimoine, lui offrant l opportunité de gérer dynamiquement son parc immobilier lors d arbitrages rendus nécessaires pour s adapter aux exigences du marché, - le nombre important de baux conclus, limitant l impact du départ d un locataire sur les recettes locatives globales de la SCPI et donc, sur les revenus distribués aux associés. Le parc immobilier d Epargne Foncière, plus de m 2 au 31/12/2010, est loué à des entreprises établies, évoluant dans des secteurs variés. et géographique Majoritairement composé d actifs parisiens (Paris pour 42 % et région parisienne pour 34 %), le patrimoine immobilier d Epargne Foncière cible également les métropoles régionales dont le dynamisme économique leur confère un marché locatif actif. La valorisation du patrimoine est dépendante de l évolution à la hausse comme à la baisse du marché immobilier. Type de locaux au 31/12/2010 (Valeur vénale) Bureaux : 88 % Activités et entrepôts : 2,5 % Commerces : 9,5 % Répartition géographique au 31/12/2010 (Valeur vénale) Région parisienne : 34 % Province : 24 % Paris : 42 % Epargne Foncière - SCPI de rendement à capital fixe

10 SCPI de rendement à capital fixe Epargne Foncière, la transparence d un historique long de performances La performance globale annuelle d Epargne Foncière résulte du cumul potentiel de l évolution du prix de part et du rendement distribué sur l année. La distribution trimestrielle de revenus, soumise à décision de l AG, se compose : des revenus potentiels issus de la location des actifs immobiliers, soumis à la fiscalité des revenus fonciers ; des produits financiers issus du placement de la trésorerie de la SCPI non investie, soumis au Prélèvement Libératoire Forfaitaire ou à l impôt sur le revenu. Prix de la part (en ) au 1 er janvier de chaque année Revenus nets distribués par la SCPI (en ) ,10 577,57 577,88 545,50 522,50 649,06 615,56 750,00* 750,00* ,00 39,00 39,00 38,01 37,98 39,99 40,08 40,08 autour de 40,08* ** (prévisionnel) * Prix de la part dans le cadre de l augmentation de capital * Ne tenant pas compte d une distribution exceptionnelle de 6 par part prélevée sur le report à nouveau en juillet Historique des performances ** L estimation de cette fourchette de distribution, nette de frais de gestion, résulte de l établissement en fin d année 2010 du budget de compte d exploitation Celui-ci est réalisé à partir des données connues pour l exercice 2011 (loyers, charges, travaux ) et complété par des hypothèses fondées sur une étude détaillée et traçable du patrimoine (hypothèses locatives bail par bail, politique d asset management immeuble par immeuble, etc) pour déterminer une estimation la plus précise possible des postes de recettes et de dépenses Evolution prix de part 4,40 % 5,24 % 0,60 % 0,05 % 12,32 % -5,16 % 6,41 % 14,50 % Rendement distribué* 7,46 % 7,15 % 6,79 % 6,58 % 6,57 % 6,16 % 6,51 % 5,34 % Les chiffres cités ont trait aux années écoulées et les performances passées ne sont pas une indication de performances futures. * Montant des revenus distribués sur l année rapporté au prix de part au 1 er janvier. Caractéristiques principales Date de création 6 novembre 1968 Capitalisation au 31/12/ * Nombre de parts au 31/12/ Nombre d associés au 31/12/ Revenus Revenus distribués en 2010 Prix de souscription Durée de placement recommandée Frais de gestion trimestriels 40,08 * (Nets de frais de gestion) 750 (Frais et droits compris) 8 ans 10 % HT du montant HT des produits locatifs et des produits financiers nets encaissés * Ne tenant pas compte d une distribution exceptionnelle de 6 par part prélevée sur le report à nouveau en juillet Epargne Foncière - SCPI de rendement à capital fixe

11 Risques associés Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. La SCPI n étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l évolution du marché de l immobilier et du marché des parts de SCPI. La SCPI ne bénéficie d aucune garantie ou protection de capital. La SCPI Epargne Foncière est destinée à tous types d investisseurs. Les documents légaux (note d informations et statuts, bulletins trimestriels, rapports annuels) sont disponibles sur simple demande et gratuitement auprès de la société de gestion ou sur le site Internet La note d information d Epargne Foncière a reçu le visa AMF : SCPI n 10-24, en date du 27/08/2010. La société de gestion de portefeuille UFG REM, 173 boulevard Haussmann Paris, a obtenu le n d agrément de l AMF GP du 26/06/2007. Une notice a été publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires, en date du 03/09/2010, du 22/11/2010 et du 16/03/2011. EE Mars Document non contractuel UFG REM - 173, boulevard Haussmann Paris - France Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) RCS PARIS -