PLH. Synthèse Diagnostic - Enjeux. Programme Local de l Habitat. le PLH de Saint-Etienne Métropole. juin Programme Local de l Habitat

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1 PLH le PLH de Saint-Etienne Métropole Programme Local de l Habitat Programme Local de l Habitat juin 2010 Synthèse Diagnostic - Enjeux

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3 Précisions méthodologiques Une typologie des communes de l agglomération a été établie à partir des indicateurs socioéconomiques et d enjeux communs en matière d habitat. Parmi les 43 communes de l agglomération on distingue : Les communes «urbaines» désignent les pôles urbains et les communes des deux vallées industrielles (Gier et Ondaine). Elles se caractérisent par leur poids dans l ensemble du parc de résidences principales de la Communauté d agglomération : résidences principales (Insee, -2006) soit 79 % de l ensemble du parc de l agglomération et souffrent d un manque d attractivité résidentielle. Elles sont les sites majeurs des ambitions de reconquête et de renouvellement urbain de l agglomération (centres anciens et quartiers d habitat social). Ces communes comprennent un parc social (public et privé conventionné) important (31 % du parc total) et concentré sur certains quartiers. Les communes «de couronne» désignent les pôles secondaires et les communes de première couronne. Le poids des communes de ce type dans le parc total de résidences principales de l agglomération est de 16 % ( résidences principales, Insee 2006). Ces communes ont connu un développement résidentiel de type pavillonnaire dès les années soixante dix et connaissent encore une certaine attractivité résidentielle. Dans certains cas, le développement résidentiel s est aussi fait sous la forme de grandes copropriétés qui peuvent, comme pour les communes du type précédent, présenter des signes de fragilisation sociale. Dans un avenir proche, ces communes vont être confrontées très directement aux conséquences de l allongement de la durée de vie en termes de logement, de services et d équipements. Les communes «périurbaines» constituent le troisième groupe. Elles se localisent principalement sur les coteaux de la vallée du Gier et dans l Ondaine. Ces communes ont connu un développement résidentiel important dans la période récente. Elles représentent aujourd hui 4 % du parc total de résidences principales de l agglomération (7 020 résidences principales, Insee 2006). La hausse des prix fonciers et immobiliers a «spécialisé» ces communes avec l accueil de ménages aux parcours résidentiels ascendants (accession à la propriété, revenus plus élevés que la moyenne de l agglomération) et une production de logements de type maison individuelle. La faible mixité générationnelle et sociale et la faible diversité du parc de logement sont au cœur des enjeux de la production future de logements. Les communes «rurales» se localisent sur les coteaux de la vallée du Gier et sont plus éloignées de la vallée que les communes périurbaines. Le parc de résidences principales de ces communes s établit à résidences principales (INSEE, 2006) ce qui représente 1% du parc total de Saint-Etienne Métropole. Ces communes si elles possèdent encore un parc de résidences secondaires plus important que dans le reste de l agglomération, celui-ci est progressivement transformé en résidences principales témoignant de leur intégration dans les bassins de vie des différents pôles urbains et de leur attractivité résidentielle grandissante. Enfin, la rareté de l offre en logements locatifs privés ou publics complique le logement des jeunes ménages et des personnes âgées. 1

4 Typologie des communes utilisées dans le PLH Classification des ménages selon leur niveau de revenus mensuels 2

5 1. La population de Saint-Étienne Métropole évolue L agglomération perd des habitants mais gagne des ménages La population de l agglomération atteint en habitants. Depuis la fin des années 1970, la population de l agglomération diminue. Cette baisse démographique se ralentit dans la période récente : entre 1999 et 2007 l agglomération a perdu habitants alors que la baisse a été de habitants entre 1990 et Alors que le solde naturel se maintient, c est le départ des habitants de l agglomération qui explique cette baisse démographique et notamment pour des raisons d emplois. Entre 2001 et % des ménages sortants de l agglomération se sont installés dans le bassin d habitat du Sud Loire et de la proche Haute Loire renforçant le phénomène de desserrent résidentiel et d étalement urbain constaté. Les baisses les plus importantes concernent les communes urbaines ( habitants entre 1999 et 2007). La couronne stéphanoise, qui se développait très vite dans les années 70 (urbanisation dans la proche périphérie), amorce un recul de sa population (-200 habitants). Ce sont maintenant les communes périurbaines ( habitants) et rurales (+700 habitants) qui gagnent des habitants. Tout en perdant des habitants, l agglomération de Saint-Étienne Métropole est concernée par une tendance générale de la société (divorces, allongement de la durée de la vie, départs des enfants) : le nombre de ménages augmente ( ménages entre 1999 et 2005). Cette augmentation entraine des besoins en logements Evolution du nombre total de ménages sur Saint Etienne Métropole entre 1999 et 2005 nombre de ménages source : FILOCOM Pour retrouver une attractivité démographique, l agglomération doit retenir la population en place en répondant à ses besoins, et attirer de nouveaux habitants. Enjeu : bâtir une politique de l habitat permettant de répondre à l augmentation du nombre de ménages et de retrouver une attractivité démographique Les déséquilibres sociaux et territoriaux grandissent Les revenus des ménages de l agglomération sont de plus en plus faibles La population locale est historiquement composée en majorité d ouvriers et d employés. Malgré le processus de reconversion économique engagé, les cadres restent sous-représentés comparativement à d autres agglomérations. Les ménages qui en ont les moyens financiers 3

6 (revenus intermédiaires et supérieurs) ont tendance à quitter l agglomération. Une dynamique de paupérisation se produit donc sur l agglomération ( ménages aux revenus faibles et très faibles entre 1999 et 2005). Elle concerne tous les territoires de Saint-Etienne Métropole, mais les ménages aux revenus faibles et très faibles sont particulièrement concentrés dans les communes urbaines. La tendance risque de se poursuivre avec le développement d emplois peu qualifiés et la précarisation du marché du travail. L augmentation du nombre de ménages aux revenus faibles et très faibles engendre des besoins en logements accessibles socialement Enjeu : garantir l accès au logement sur l ensemble du territoire aux ménages en situation de fragilité économique La population vieillit On s attend sur Saint-Étienne Métropole à un doublement de la part des personnes âgées de plus de 80 ans entre 1999 et Elle devrait passer de 4% à 8% de la population. L augmentation du nombre de ménages âgés engendre des besoins en logements adaptés et ce dans tous les types d habitat. Enjeu : améliorer les conditions de logement des personnes âgées La famille évolue Les familles «classiques» (deux parents avec un ou plusieurs enfants) ne représentent plus que 3 ménages sur 10 dans l agglomération. Elles sont sous-représentées dans les communes urbaines et leur nombre diminue dans les communes de couronne. Les familles monoparentales et les jeunes ménages, populations souvent plus fragiles avec des attentes particulières, sont surreprésentés dans les centres urbains. Les ménages âgés, les jeunes ménages et les familles monoparentales ont des besoins spécifiques en matière de logement. Leur accueil sur le territoire contribue à la mixité générationnelle et à la cohésion sociale et permet une utilisation pérenne des équipements et services créés par les collectivités (école, maisons de retraite). Enjeu : maintenir une diversité générationnelle et une attractivité résidentielle dans les communes en recréant les conditions d un parcours résidentiel complet (accéder à un premier logement, devenir propriétaire, trouver dans l urgence un logement, ) 2. Types d habitat, profil des occupants : les déséquilibres se creusent entre les territoires de Saint-Étienne Métropole Le logement locatif se concentre dans les communes urbaines et la propriété occupante dans les communes de couronne et périurbaines Le parc locatif a généralement plusieurs vocations : permettre l entrée dans le parcours résidentiel, notamment des jeunes qui quittent leur famille, mais aussi apporter une réponse au besoin de logement dans l urgence dans des étapes de «transition» (suite à un divorce, à une mutation professionnelle ). Les besoins en logements locatifs existent donc sur tout le territoire. Or, les communes urbaines regroupent la quasi-totalité des logements locatifs, privés et publics (9 logements locatifs sur 10). Les ménages aux revenus faibles et très faibles 4

7 sont majoritaires dans le parc locatif et de plus en plus nombreux. Les équilibres sociaux sont ainsi mis en jeu. Dans les communes de couronne et les communes périurbaines, l accession à la propriété en maison individuelle prédomine. Les propriétaires occupants aux revenus supérieurs et intermédiaires y sont plus nombreux. A l inverse, dans les communes urbaines, la paupérisation des ménages propriétaires occupants est marquée. Face aux déséquilibres constatés, la politique de l habitat communautaire doit favoriser plus de diversité dans l offre de logement sur le territoire et maintenir une mixité favorable à la cohésion sociale. Enjeu : créer les conditions de parcours résidentiels complets dans les communes de couronne et périurbaines (logements locatifs, logement sociale, accession à prix maîtrisé, accession sociale ) Enjeu : favoriser une plus grande diversité de l habitat dans les communes urbaines (accession à la propriété notamment, habitat performant ) et soutenir leur fonction d accueil des populations modestes (services, pôles d emplois, transports en commun ) Un parc de logements dégradés dans les communes urbaines Le parc ancien dégradé (privé potentiellement indigne) est en diminution dans Saint-Etienne Métropole. Il reste toutefois important en volume dans les communes urbaines, particulièrement dans la ville centre de Saint- Etienne (4 822 situations dans les communes urbaines dont dans Saint-Etienne). Le parc locatif privé est davantage touché par des situations de logements indignes, à hauteur de 9%. On peut craindre que les propriétaires bailleurs ne soient pas en mesure de réaliser les travaux nécessaires à l entretien de leurs logements et que le parc se dégrade. Cour intérieure d un immeuble dégradé à Saint-Etienne (Epures/AU de Saint-Etienne) Les grandes copropriétés des années 50/70, situées principalement dans les communes urbaines, ont beaucoup vieilli. Leur attractivité résidentielle diminue à un moment où de nombreuses ventes vont se réaliser car leurs propriétaires vieillissent. Ce type de parc risque de rencontrer les mêmes difficultés de fonctionnement que celles rencontrées dans une partie du parc public en n intéressant à l achat que les ménages les moins solvables qui n auront pas les moyens d en assurer l entretien. Exemple de grande copropriété à Firminy (Epures/AU de Saint-Etienne) 5

8 Pour améliorer les conditions de logements des ménages et favoriser un meilleur entretien du parc de logements anciens, Saint-Etienne Métropole doit enrayer ces situations de logements dégradés Pour améliorer les conditions de logements des ménages et favoriser un meilleur entretien du parc de logements anciens, Saint-Etienne Métropole doit enrayer ces situations de logements dégradés Le traitement des grandes copropriétés passe par leur réhabilitation et l amélioration des processus de gestion, le maintien d une mixité sociale et l instauration d un dialogue entre pouvoirs publics et syndicats de copropriété. Enjeu : poursuivre les efforts sur la résorption de l habitat indigne Enjeu : anticiper la dégradation des grandes copropriétés 3. Un habitat individuel faiblement efficace et qui coûte cher en espace Le développement de l habitat individuel, très important sur Saint-Étienne Métropole, consomme de plus en plus d espace (la taille des parcelles a augmenté de 150 m² en 10 ans). Il menace les espaces naturels et agricoles. en déplacements Répartition des déplacements en fonction de la forme d'habitat sur Saint-Etienne Métropole grand immeuble (4 étages et plus) petit immeuble maison jumelée maison isolée Marche à pied 37% 47% 15% 1% 42% 45% 12% 2% 29% 59% 10% 2% 18% 72% 8% 2% 0% 25% 50% 75% 100% Voiture particulière Transport en comun Autre mode de transport L habitat individuel a entraîné une explosion des déplacements en voiture individuelle en éloignant les habitants de leurs lieux de travail et des équipements, généralement sans possibilité de transports collectifs. Dans l agglomération, plus d un logement commencé en 2006 sur deux se situe à plus de 30 minutes de Saint-Étienne en transports en commun et plus de la moitié des réserves urbanisables destinées à l habitat n est pas du tout desservie par les transports en commun. Source enquête ménage déplacement en énergie Les consommations pour le chauffage sont plus importantes en individuel isolé qu en collectif. Le développement de l habitat pavillonnaire évoluant au fil de l eau aurait des conséquences écologiques lourdes, mais aussi sur le budget des collectivités et celui des ménages. Enjeu : maintenir une attractivité résidentielle dans les communes périurbaines et rurales dans une perspective d habitat et de développement durable 6

9 4. La dynamique de territoire face aux défis économiques et urbains Après une période de dynamique immobilière, la crise immobilière affecte le marché stéphanois Après une embellie du marché immobilier stéphanois entre 2004 et 2007, le marché enregistre les effets de la crise immobilière : la construction neuve est en net repli dès 2008, particulièrement la construction de collectifs ; les volumes de la promotion immobilière se rétractent et les prix continuent d augmenter Les mouvements sur le marché de la promotion immobilière, dans Saint-Etienne Métropole Mise en vente ventes offre Source : Observatoire de la promotion immobilière Sud Loire et Proche Haute-Loire, Adéquation-Cecimobs, Evolution des prix/m² (hors parking) dans Saint-Etienne Métropole Prix/m² de l'offre Prix/m² des ventes Le ralentissement de l activité immobilière conjugué à des prix en hausse rend d autant plus nécessaire une politique publique de l habitat volontariste et territorialisée. Une production de logement social en hausse qui répond à la demande et soutient l activité immobilière La production de logements sociaux est en hausse sous l effet conjugué du Plan de Cohésion sociale et de l ANRU. La production de logement social concentrée dans la ville centre de Saint- Etienne a joué un rôle d amortisseur de la crise immobilière et permit de répondre aux besoins de logement des ménages du territoire année 2006 année 2007 année Saint Etienne Communes urbaines Communes de couronne Communes péri-urbaines et rurales Source : Saint Etienne Métropole 7

10 Les démarches de l État et des collectivités convergent vers un objectif commun de reconquête de l attractivité résidentielle Le projet d agglomération se donne pour priorité de faire retrouver une attractivité résidentielle à Saint-Étienne Métropole. Les documents de planification comme la DTA et le Scot Sud loire ont les mêmes objectifs : enrayer la perte d attractivité résidentielle et limiter la consommation d espaces naturels et agricoles. Les politiques communautaires (économie, grands équipements, déplacements et environnement) vont dans le même sens. Les outils et dispositifs opérationnels (EPORA, OTHA, EPASE) doivent accompagner la mise en œuvre du projet d habitat et particulièrement poursuivre leurs actions pour le renouvellement des centres urbains de l agglomération. Les grands projets de renouvellement urbain engagés dans les centres villes offrent une opportunité pour renforcer sensiblement la qualité environnementale des logements et pour favoriser la cohésion sociale des quartiers Les atouts de la région stéphanoise pour les habitants de la métropole Lyon-Saint-Etienne L agglomération stéphanoise présente un attrait résidentiel pour les ménages métropolitains : les niveaux de prix fonciers et immobiliers sont relativement attractifs ; le territoire bénéficie d un cadre de vie agréable ; le renforcement de la desserte ferroviaire entre Lyon et Saint-Étienne est prévu à court terme. Prix moyen en /m² d'un appartement neuf en 2009 et évolution Evolution en % 2T T % 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Saint-Etienne Métropole* Sud Loire* Valence Grenoble (La Métro) Grand Lyon Chambéry-Aix Annecy Prix de vente moyen en /m² au 2T 2009 Sources : DREAL, ECLN 2009, *Observatoire de la promotion immobilière Sud Loire et Proche Haute-Loire, Adéquation-Cecimobs, Document de synthèse du 2 e trimestre La politique de l habitat de l agglomération peut accompagner le développement économique et attirer des ménages intermédiaires et aux revenus supérieurs en s appuyant sur ses atouts et en profitant des opportunités existantes. Enjeu : promouvoir une politique de l habitat qui permette d ancrer les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs dans les centres villes 8

11 5. Des équilibres et des solidarités à préserver au sein de l agglomération stéphanoise L augmentation des prix de l immobilier et des loyers limite les possibilités de parcours résidentiel et exclut les ménages aux revenus faibles La promotion immobilière propose sur le marché des logements neufs aux prix de plus en plus élevés. Il n y a quasiment plus d appartements neufs à moins de /m². Seuls les ménages aux revenus supérieurs, parmi lesquels les ménages âgés sans enfant à charge, peuvent accéder à ce marché. A cela s ajoute une faible mobilisation des dispositifs en accession aidée et des dispositifs d aide fiscale à investissement locatif. L accession de seconde main reste un marché très actif avec des prix plus attractifs que dans le neuf. Toutefois, les prix dans l ancien augmentent également (entre 2006 et 2007, hausses de 8% et 7% respectivement pour les appartements et les maisons). Quant au parc locatif privé, il connaît un nivellement par le haut des niveaux de loyer : les T2-T3 à moins de 250 ont disparu et ceux à plus de 450 sont davantage présents. Ces niveaux de loyers, même bas par rapport à d autres agglomérations, risquent localement d accentuer les difficultés des ménages très défavorisés à pouvoir rester dans leur logement. Dans le parc locatif public, la mobilité résidentielle ralentit et la demande augmente : la difficulté à se loger est là aussi de plus en plus grande, avec une pression particulière sur les grands logements. La hausse des loyers et des prix, si elle se poursuit, accentuera la demande sur le parc HLM. sources : base service habitat Ville de Saint-Etienne, Informations statistiques Services fiscaux de la Loire (Mars 2006), enquête loyers Epures, Locapass 1% Logement Loire (TRAITEMENTS EPURES) Face à la revalorisation forte de tous les segments de marché, certains types de ménages (aux revenus faibles et très faibles, jeunes ménages ) risquent de voir leurs parcours résidentiels bloqués dans certains types de communes. Enjeu : garantir l accès au logement sur l ensemble du territoire aux ménages en situation de fragilité économique Enjeu : maintenir une diversité générationnelle et une attractivité résidentielle dans les communes en recréant les conditions d un parcours résidentiel complet 9

12 Les populations les plus fragilisées en difficulté croissante d accès au logement Les publics spécifiques (ménages confrontés à de grandes difficultés sociales) sont nombreux dans l agglomération et en augmentation. L hébergement social (d urgence, d insertion et temporaire) qui répond à certains de leurs besoins est concentré sur Saint-Étienne et globalement insuffisant. L offre en logements très sociaux, destinés à ces populations à la sortie de l hébergement social, est également insuffisante. L offre est particulièrement inadaptée pour les jeunes, les gens du voyage en voie de sédentarisation, les travailleurs migrants et les familles nombreuses. Des types de logements font défaut pour permettre un parcours résidentiel aux publics spécifiques. Un rééquilibrage de l offre au sein des communes urbaines est à trouver. Enjeu : renforcer et améliorer les conditions d accès au logement pour les populations spécifiques ou vulnérables sur le territoire La reprise du marché risque de relancer la périurbanisation Les réserves d urbanisation disponibles pour l habitat sont importantes dans les secteurs périurbains. Les gisements fonciers en renouvellement urbain sont plus rares et plus complexes à mettre en œuvre. Pour les ménages, les niveaux de prix relativement plus élevés de la promotion immobilière confortent les choix du périurbain et de la maison individuelle en lotissement. Sans mesures communautaires fortes, la tendance serait donc une poursuite massive de l étalement urbain dans les communes périurbaines et rurales au détriment du renouvellement des centres urbains. Paysage des coteaux du Jarez (Epures/AU de Saint-Etienne) Le développement résidentiel de l habitat au fil de l eau, en favorisant l étalement urbain, pourrait nuire à l attractivité résidentielle du territoire par une dégradation du cadre de vie (homogénéité des paysages, mitage, augmentation des déplacements ). Enjeux : maintenir une attractivité résidentielle dans les communes périurbaines et rurales dans une perspective de développement durable favoriser le développement d opérations d habitat alternatives en renouvellement urbain (qualité urbaine et résidentielle, optimisation de la ressources foncière, performance énergétique ) 10

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