Le marché des bureaux dans le pays de Lorient

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1 de l'économie à l'aménagement du territoire Environnement Habitat Économie Sites d'activités Emploi Formation Le marché des bureaux dans le pays de Lorient en 2011 Déplacements Tourisme Population Social N 44 Décembre 2011

2 Rappel de la démarche... 5 Principaux résultats pour le Pays de Lorient... 7 I- Au niveau national : un début de retour du marché des bureaux vers l équilibre... 9 II- Le volume du marché des bureaux lorientais : un marché en croissance Une augmentation de 14 % des surfaces construites Un volume de marché en lien avec le nombre d emplois de bureaux Depuis 2000, une croissance du parc de 5 % par an m² supplémentaires depuis Une géographie des bureaux marquée par 4 grandes localisations Des transactions en hausse : m² en Une croissance tirée par plusieurs facteurs III- Equilibre du marché : peu de disponibilités dans le neuf m² immédiatement disponibles mais surtout dans l ancien Bureaux neufs : 10 % des disponibilités du parc tertiaire Les niveaux de prix en IV- Les projets : une dynamique qui se poursuit m² à court terme et m² au total Observatoire des bureaux du pays de Lorient 3 décembre 2011

3 Observatoire des bureaux du pays de Lorient 4 décembre 2011

4 Rappel de la démarche Les années récentes ont vu de nombreux projets d immeubles tertiaires portés par le secteur privé se développer sur le Pays de Lorient. A la demande de Cap l Orient agglomération AudéLor a mis en place un observatoire des bureaux afin de mieux cerner les caractéristiques du marché et notamment le niveau de tension du rapport offre/demande. Ce document présente les résultats du 2 ème observatoire des bureaux qui porte sur l année Il s appuie sur un travail partenarial avec les agences Blot immobilier et Immobilière d Entreprise que nous remercions de leur participation active. L analyse du marché des bureaux du Pays de Lorient réalisée par l agence comprend les éléments suivants : Les données nationales (source BNP Atisreal, DTZ et Crédit Foncier immobilier) Les emplois de bureaux du secteur privé (source : Pole emploi-unistatis) Les surfaces de bureaux commencées (source : DREAL- fichier SITADEL) Les transactions (source : agences immobilières et porteurs de projets) Les mutations (source : Perval-Notaires de France) Le parc tertiaire (source : relevés de terrain AudéLor) Les projets (sources : AudéLor, agences immobilières, Cap l Orient et porteurs de projet) Groupe de travail Observatoire des bureaux (réunion du 22 novembre 2011) Sandrine Aubry Christian Tuduri Thomas Bachy Philippe Rouault Bernard Le Meur Yves Corvest Dominique Narbey Jean François Rault Stéphane Pennanech Philippe Le Tallec Philippe Leblanche Arnaud Le Montagner Christian Le Cagnec Gilles Poupard Immobilière d Entreprise Blot Entreprises Blot Entreprises Gras Savoye Celtic SubMarine Aedifis (excusé) Cap l Orient (excusée) Cap l Orient (excusé) Cap l Orient Mairie de Ploemeur AudeLor AudéLor AudéLor AudéLor Observatoire des bureaux du pays de Lorient 5 décembre 2011

5 Observatoire des bureaux du pays de Lorient 6 décembre 2011

6 Principaux résultats pour le Pays de Lorient m² : plancher tertiaire fin m² par an : croissance annuelle du parc de bureaux 2000 à % par an : croissance du parc tertiaire de 2000 à m² : surfaces de bureaux autorisés chaque année de 2006 à 2011 (cpte propres et compte d autrui) 9000 m² : transactions m² : total des disponibilités fin 2011 (y compris rez-de-chaussée immeubles, immeubles mixte, bureaux zones d activités ) 8700 m² : disponibilités dans le parc tertiaire fin m² : disponibilités en neuf et récent dans le parc tertiaire fin 2011* m² : projets de bureaux à court terme m² : projets gare ( m²) et Péristyle ( m²) Observatoire des bureaux du pays de Lorient 7 décembre 2011

7 Observatoire des bureaux du pays de Lorient 8 décembre 2011

8 I- Au niveau national : un début de retour du marché des bureaux vers l équilibre Septembre 2011 Un impact de la crise Le marché des bureaux au niveau national a été marqué fortement par la crise. L offre a très sensiblement augmenté en 2008 et 2009 alors que les transactions diminuaient. En 2011 : un rééquilibrage Le marché des bureaux a évolué vers un rééquilibrage en 2010/2011. En septembre 2011, l écart entre offre et demande est resserré par rapport à septembre 2010 dans les grandes villes de région. Il est de 1,5 contre 2,2 un an plus tôt. L offre a en effet diminué de m² en un an (-11 %) tandis que le niveau des transactions a légèrement progressé. Une incertitude fin 2011 Les incertitudes économiques liées à la crise de l euro et des dettes publiques survenue en août 2011 auront certainement un impact sur le processus de retour à l équilibre qui était engagé. Au niveau national, un certain nombre de projets ont été suspendus. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 9 décembre 2011

9 Septembre 2011 En ce qui concerne le marché des bureaux neufs, l ajustement est encore plus rapide. Le rapport offre/transactions est globalement de 1,2 en septembre 2011 contre 1,9 un an plus tôt. L offre à un an a diminué de 23 % et les transactions ont diminué moins fortement. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 10 décembre 2011

10 Septembre 2010 Septembre 2011 En septembre 2010, 11 agglomérations de province (sur 16) étaient en situation de sur-offre (le volume de l offre était supérieur au double du volume des transactions). En septembre 2011, le marché des bureaux était à l équilibre dans la plupart des agglomérations (13/16). Seuls ceux d Orléans et de Strasbourg étaient selon AtisRéal en situation de sur-offre. Le retournement de conjoncture survenu à l été 2011 risque de remettre en cause cette évolution de nombreux marchés vers l équilibre. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 11 décembre 2011

11 Observatoire des bureaux du pays de Lorient 12 décembre 2011

12 II- Le volume du marché des bureaux lorientais : un marché en croissance Une augmentation de 14 % des surfaces construites Dans le Pays de Lorient, de 2006 à 2011, m² de bureaux ont été autorisés (et commencés) en moyenne chaque année. Ce rythme de production de nouveaux bureaux est en hausse de 14 % par rapport à celui du début des années De 2000 à 2005, la moyenne annuelle était, en effet, de m². Nombre de m² de bureaux commencés par Pays Source : SITADEL- DREAL- traitement AudéLor En moyenne annuelle, la production de bureaux en Bretagne est de près de m² par an de 2006 à Elle s est accrue de 22 % par rapport à ( m²). Des hausses sont enregistrées dans la plupart des agglomérations bretonnes. Dans les Pays de Rennes ou Brest, la hausse dépasse même 30 %. Dans le Pays de Cornouaille, elle est de 10,6 %. Dans le pays de Vannes (autour de m² par an), il y a, en revanche, une stabilité du volume moyen entre la 1 ère et la 2 ème partie des années Le marché des bureaux rennais représente 36 % de la production de bureaux en Bretagne sur la période Les 2 métropoles bretonnes (cumul Pays de Rennes et Brest) atteignent ent 48 % du total régional. Dans les 4 «agglomérations moyennes» bretonnes (Vannes, Quimper, Lorient et St Brieuc) le marché se situe entre m² et m² par an. Cumulés, elles représentent 27 % du total breton. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 13 décembre 2011

13 Un volume de marché en lien avec le nombre d emplois de bureaux Nombre d emplois de bureaux Source : emplois salariés privés Pôle emploi- Unistatis calculs AudéLor NB : Les emplois de bureaux sont ici appréciés en comptabilisant les emplois dans les secteurs suivants : informatique, banques, assurances, ingénierie, conseil, comptabilité, services juridiques, siège sociaux.en réalité, les emplois de bureaux sont plus nombreux car ils comprennent aussi les parties administratives des entreprises de toutes filières et les emplois publics. On considère toutefois que les emplois privés sont un bon indicateur des ordres de grandeurs du marché des bureaux. Fin 2010, la Bretagne compte près de emplois de bureaux privés. La zone d emploi de Rennes concentre 42 % du total breton. Les 2 métropoles (cumuls des zones d emplois de Rennes et Brest) représentent 55% du total des emplois. Dans la zone d emploi de Lorient, le nombre d emplois de bureaux (privés) est de Elle se situe parmi les agglomérations de taille moyenne en Bretagne. En effet, les marchés de Lorient, Vannes, Quimper et St Brieuc se situent entre et m² commencés par an et entre et emplois de bureaux (salariés privés). «Comme si» 1 emploi de bureau (soit 20 m²) générait chaque année 2 m² de bureaux supplémentaires. Le nombre d emplois de bureaux est en croissance au cours des années En Bretagne, la croissance est en moyenne de 2,7 % par an. Dans la zone d emploi i de Lorient, la croissance a été de 1,2 % par an. Dans les zones de Rennes et de Brest, elle est respectivement de +2,1 % et de +3,3 %. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 14 décembre 2011

14 Depuis 2000, une croissance du parc de 5 % par an m² supplémentaires depuis 2000 Dans le Pays de Lorient (agglomération), le plancher du parc tertiaire tiaire est de m² fin Depuis 2000, la progression a été très sensible : m² supplémentaires (2 700 m² par an) soit +85 % par rapport à la situation de A l époque, le plancher du parc de bureaux tertiaires était, en effet, de m². Cette augmentation correspond à une croissance de +5 % par an, soit un rythme nettement supérieur à la croissance du nombre d emplois de bureau. Les besoins de nouveaux bureaux ne proviennent pas uniquement d une croissance des effectifs mais également de souhaits de modernisation des locaux d entreprise (voir ci-après). En 2012, avec la livraison du Nautilus (Keroman) et Naturapôle 1 et 2 (Kerfichant), le plancher tertiaire sera de m² de plancher. Le parc de bureaux tertiaire de Cap l Orient Source : Blot- Immobilière d entreprise- Cap l Orient agglomération - AudéLor- Traitement AudéLor NB : Le parc tertiaire est composé des immeubles tertiaires réalisés (au moins en partie) pour compte d autrui. Il ne comprend pas les bureaux en compte propre. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 15 décembre 2011

15 Le parc tertiaire de Cap l Orient fin 2011 Lorient Centre Nord Lorient Centre Sud Lorient Nord Ouest Keroman m² 8100 m² 2330 m² m² Le Robin : 2000 m² Le Suffren : 1200 m² Kersanté : 530 m² Monistrol : 2000 m² L Orientis : 4500 m² La Découverte : m² Le Forum : 1200 m² Chaigneau : 900 m² («Mutations») Le Pré aux clercs : 3500 m² Centre Nayel : 700 m² Parvis St Louis : 1000 m² Jules Le grand : 1700 m² Le Transat : 1800 m² Pen men : 1600 m² Toullec : 800 m² Centre d affaires du Port : 300 m² Comte Bernadotte : 1000 m² Kerentech : 1100 m² («ex Ibep») Celtic Submarine : 9000 m² (dont 4500 m² en compte propre) Larmor Plage Ploemeur Lanester 4850 m² 9800 m² 3500 m² Espace du Ter : 950 m² Les Coureaux : 600 m² Technellys : 3500 m² Héracles : 2700 m² Ty Néhué : 4600 m² Agora : 900 m² «Infovisa» : 300 m² Parc de Soye : 4600 m² (Créa-Média-Innova) Observatoire des bureaux du pays de Lorient 16 décembre 2011

16 Une géographie des bureaux marquée par 4 grandes localisations 4 localisations regroupent l essentiel du parc des bureaux de l agglomération : Lorient Centre Nord (33 %), Keroman (23 %), Ploemeur (15 %) et Lorient centre Sud (12,5 %). Keroman constitue le 2 ème pôle de bureau de l agglomération. Son développement est très récent puisqu il a quasiment été intégralement (90 %) réalisé après Seuls les immeubles Comte Bernadotte et Centre d affaires du Port sont antérieurs aux années Observatoire des bureaux du pays de Lorient 17 décembre 2011

17 Des transactions en hausse : m² en 2011 De 2009 à 2011, le marché des bureaux du pays de Lorient est passé de m² de transactions (hors compte propres) à m². Volume de transactions (vente et location) dans Cap l orient Source : Blot-Immobilière d entreprise-audelor Une croissance tirée par plusieurs facteurs La forte croissance du parc tertiaire au cours de la décennie 2000 (+5 % par an) répond à différents types de besoin : Une croissance des emplois de bureaux privés (+1,2 % par an), Une croissance des professions libérales (liée à la croissance démographique), Une évolution/restructuration du secteur public (qui occupe une partie des nouveaux immeubles). Mais aussi un souhait de «modernisation des locaux» : Confort de travail, Adaptation aux nouvelles normes (RT 2012, accessibilité ), Efficacité de l entreprise, Stationnement, Image de l entreprise. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 18 décembre 2011

18 III- Equilibre du marché : peu de disponibilités dans le neuf m² immédiatement disponibles mais surtout dans l ancien Fin 2011, les disponibilités sont de m² dans l agglomération lorientaise. Ce niveau de disponibilité est équivalent à 2 fois le montant des transactions 2011 (9000 m²). Ce ratio correspond au seuil au-delà duquel une sur-offre peut être identifiée. Aujourd hui, d un point de vue quantitatif, le marché lorientais se situe donc à la limite entre équilibre et sur-offre. Mais, l offre locale n est pas toujours adaptée aux besoins actuels des entreprises (beaucoup de locaux anciens voir ci-après). Les bureaux disponibles dans l agglomération Source : Blot-Immobilière d Entreprise-AudéLor Les bureaux disponibles ne se trouvent pas uniquement au sein du parc tertiaire même si ce dernier représente la première composante de l offre avec 8700 m² disponibles fin Dans le centre-ville de Lorient, figurent également un nombre élevé de disponibilités (plus de 4000 m²) dans des immeubles qui ont une fonction mixte habitat et activités. Beaucoup de professions libérales (santé, avocats ) sont installés au sein d immeubles d habitation. Les disponibilités au sein de bureaux vitrines en rez-de-chaussée d immeubles ou dans des parties de locaux de zones d activités complètent l offre locale de bureaux. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 19 décembre 2011

19 Bureaux neufs : 10 % des disponibilités du parc tertiaire Les bureaux disponibles au sein du parc tertiaire dans l agglomération fin 2011 Source : Blot-Immobilière d Entreprise-AudéLor Les bureaux neufs représentent seulement 10 % des disponibilités dans le parc tertiaire (900 m² sur 8700 m²). Il s agit du Celtic Submarine et du Nautilus tous deux situés à Keroman (données novembre 2011). On compte également 1300 m² disponibles dans des immeubles récents (c est à dire de moins de 5 ans) : Espace du Ter, Monistrol, Les Courreaux, Nayel soit 12 % du total. L essentiel (78 %) des disponibilités est donc dans l ancien : La Découverte, Le Robin, Kerentech, Jules Legrand, Le Forum. Une partie de ces disponibilités dans l ancien n est pas adaptée au marché pour des raisons de normes (RT 2012, Accessibilité Personnes à Mobilité Réduite ) ou en matière de places de stationnement. Pour ces disponibilités,, une évolution vers le logement est envisageable. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 20 décembre 2011

20 Les niveaux de prix en 2011 Location Loyers annuels Pays de Lorient Autres territoires Ancien : de 80 à 100 /m²/an Récent : /m²/an Rennes : «Loyer Prime» 205 /m² (source DTZ), «Loyer Top» 160 /m² (BNP Atisreal) Neuf : 140 /m²/an ; 155 /m²/an si aménagé Brest : Port de commerce 160 /m² («Prime» et aménagé non cloisonné) «Prime» ou exceptionnel : /m²/an (clé en main) Bordeaux : 180 /m²/an dans le neuf Marseille 205 /m²/an Vente Pays de Lorient Autres territoires Ancien : 800 /m² Récent : 1200 /m² Neuf (moyenne) : 1702 /m² (source Perval) Brest : 1400 dans l ancien 1875 dans le neuf (source Adeupa) Observatoire des bureaux du pays de Lorient 21 décembre 2011

21 Observatoire des bureaux du pays de Lorient 22 décembre 2011

22 IV- Les projets : une dynamique qui se poursuit m² à court terme et m² au total 8 projets sont aujourd hui recensés (fin novembre 2011). Ils sont de taille, de niveau d avancement et d échéance très différente. A court/moyen terme : Celtic III, Projets Kerolay («Zedda» et «Golden Gate», Bâtiment 4 du Parc de Soye, et projet Caudan soit m² A moyen terme : Naturapôle 3 et 4 (2400 m²) A moyen/long terme : 2 projets importants en lien avec le projet urbain de la ville-centre : Quartier Gare ( m²) et Péristyle ( m²). Le total des projets est de m². Il est supérieur au plancher tertiaire 2012 ( m²). Observatoire des bureaux du pays de Lorient 23 décembre 2011

23 Sur la période , 2700 m² de bureaux neufs ont été commercialisés par dans le Pays de Lorient. On peut retenir l hypothèse d une commercialisation annuelle plus forte au cours de la décennie à venir soit 3500 m². Dans ce cas, les m² de projets à court terme représentent l équivalent de 5 années de commercialisation. L ensemble des projets soit m² représentent l équivalent de 22 ans de commercialisation. Observatoire des bureaux du pays de Lorient 24 décembre 2011

24 Retrouvez les publications d'audélor sur Note de l'observatoire territorial N : 44 Contact : Gilles Poupard ISSN AuéLor 12 avenue de la Perrière Lorient Cédex Directeur de la publication : Philippe Leblanche