La rente viagère. I. Définition et principes. 1. La vente en viager est un contrat aléatoire

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1 La rente viagère I. Définition et principes 1. La vente en viager est un contrat aléatoire La vente en viager est la vente d'un bien dont le vendeur (le crédirentier) cède la pleine ou la nue-propriété à un acheteur (le débirentier) et dont le paiement du prix, en tout ou en partie, est converti en une rente viagère qui ne s'éteindra qu'au décès du crédirentier ou après une période prédéterminée. La vente en viager est un contrat aléatoire. Elle implique pour chacune des parties, une chance de gain ou de perte, dépendant de la survie ou du prédécès de celui qui doit percevoir la rente. L'aléa est donc un élément essentiel du contrat. À défaut de retrouver au contrat cet élément aléatoire, la vente en viager pourrait être annulée. Le plus souvent, deux parties uniquement se retrouveront dans le contrat : d'une part le propriétaire vendeur qui bénéficie de la rente et sur la tête duquel celle-ci a été calculée et d'autre part, le débirentier. 2. La rente peut être constituée au profit d'un tiers Celui qui vend un bien en viager peut convenir que la rente sera versée au profit d'un tiers. Ce tiers qui doit être précisément identifié, n'est cependant pas partie au contrat. Il s'agira donc d'une libéralité dans le chef du «tiers bénéficiaire». De ce fait, il convient d'être attentif aux conséquences fiscales générées par ce type de contrat. En effet, cette stipulation effectuée à son profit représente une «donation» pour laquelle des droits devront être payés. Selon le texte légal, la rente peut valablement être créée sur la tête de plusieurs personnes.

2 Causes de nullité Constitution des rentes sur la tête d'une personne déjà décédée: le défaut de comporter le moindre élément aléatoire rend le contrat nul. Constitution d'une rente sur la tête d'une personne malade et qui décède dans les vingt jours. Dans cette hypothèse, le législateur considère aussi que le contrat ne comporte pas d'élément aléatoire suffisant. II. Calcul de la rente 1. Paramètres essentiels la valeur vénale de l'immeuble vendu ; l'espérance de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée ; le taux d'intérêts, librement défini par les parties. Autres paramètres utiles l'existence ou non d'un «bouquet» (étant une somme versée immédiatement à la vente et qui constitue un paiement pour une partie du capital) ; la réversibilité ou non de la vente ; l'existence ou non d'une réserve d'usufruit (lorsque le crédirentier maintient son occupation dans les lieux) ; l'indexation de la rente ; l'existence d'un terme : habituellement la rente sera due jusqu'au jour du décès du vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur avec un maximum de 20 ans, à partir du jour de l'acte de vente. 2. Espérance de vie Il existe des «tables de mortalité» destinées à calculer l'espérance de vie de la personne sur laquelle la rente doit être constituée. Ces tables diffèrent d'un secteur d'activités à l'autre (assurances, banques, etc.) et aboutissent à des chiffres différents. En outre, aucune table de mortalité ne sera jamais à jour. Chaque année, on constate en effet selon les statistiques que la durée de vie moyenne s'allonge et que les tables antérieures étaient inexactes.

3 3. Pour calculer les mensualités 1. Déterminer la valeur vénale du bien en pleine propriété (VVPP). 2. Déduire l'éventuel bouquet (B) de la valeur en pleine propriété. Le solde représente le capital (K) auquel doit correspondre la rente viagère. 3. Calculer la rente viagère que ce capital (K) permet de payer en le divisant par le coefficient (C) correspondant à l'âge du vendeur. 4. Diviser le résultat obtenu par 12, pour définir ainsi la rente viagère mensuelle que l'acheteur pourra payer avec la valeur d'achat convenue compte tenu des risques de décès du vendeur conformément à la table MR-FR (Homme/rente - femme/rente, «Constantes de Makeham»). Selon le texte légal, les parties sont libres de convenir du taux. Deux cas courants : le taux auquel le vendeur aurait pu investir le prix de vente selon le marché financier du jour ; le taux auquel l'acheteur aurait dû conclure un emprunt hypothécaire. Si le vendeur se réserve le droit d'habiter le bien, les parties doivent déterminer la valeur locative nette qui sera déduite de la rente. 4. L'éventuelle réserve d'usufruit Lorsque le propriétaire vendeur souhaite rester dans son immeuble, il peut s'en réserver l'usufruit jusqu'à son décès. Dans ce cas, le vendeur ne cède que la nue-propriété et la rente ne sera calculée que sur la valeur de cette nue-propriété. Dans le contrat, les parties peuvent même convenir d'une double rente : une rente faible lorsque le vendeur occupe son immeuble, et une rente plus forte lorsqu'il viendrait à l'abandonner.

4 Les impôts et taxes tel que le précompte immobilier, de même que les réparations d'entretien, restent à charge de l'usufruitier (code Civil 605). Ce dernier prendra soin de contracter une police d assurances pour couvrir sa responsabilité d'usufruitier. Les grosses réparations qui sont limitativement énumérées par le code Civil 606 sont à sa charge. III. Effets du contrat 1. Obligations des parties 1. Pour le vendeur/crédirentier Toutes les obligations qui existent dans le chef de toute personne qui vend un bien immeuble, à savoir délivrance du bien, garantie des vices cachés, garantie d'éviction. 2. Pour le débirentier Le débirentier doit payer les frais de la vente, prendre possession du bien, et surtout payer le prix (les rentes aux échéances convenues). L'acquéreur/débirentier devient propriétaire de l'immeuble. De ce fait et à défaut de dispositions contraires au contrat, il peut disposer librement du bien vendu. Il peut donc vendre le bien, à moins que le contrat ne contienne une clause d'inaliénabilité. Par ailleurs, le débirentier reste libre de louer le bien acquis en rente viagère. Notons que le débirentier devra toutefois respecter les droits du crédirentier qui occuperait le bien. 3. Pour les héritiers du crédirentier Les héritiers du crédirentier n'ont logiquement aucun droit à faire valoir, puisque le droit à la rente s'éteint au décès de leur ayant cause, sur la tête duquel, par hypothèse, la rente a été constituée. En fait, le bien vendu a définitivement quitté le patrimoine du crédirentier. Les héritiers du crédirentier ont seulement le droit d'exiger les rentes dues au jour du décès et qui n'ont pas encore été payées. 4. Pour les héritiers du débirentier Les héritiers du débirentier doivent poursuivre le paiement de la rente aussi longtemps que la personne sur la tête de qui a été constituée la rente est en vie. 2. Garanties du vendeur impayé Comme dans toute autre vente d'immeuble, le vendeur en viager bénéficie d'un privilège qui lui confère un droit de suite sur le bien vendu. L'inscription d'office de ce privilège sera prise par le Conservateur des hypothèques compétent au moment de la transcription du titre d'acquisition. D'autre part, le crédirentier peut exiger d'autres garanties au débirentier, comme par exemple une inscription hypothécaire complémentaire, une clause de cession-délégation de rémunérations ou de loyers, ou la souscription d'une assurance-vie en cas de décès.

5 3. Cas de résolution du contrat Lorsque le débirentier n'offre pas, de son fait, les sûretés conventionnelles auxquelles il s'est engagé, le crédirentier peut poursuivre la résolution de la vente pour manquement aux obligations du contrat. Il en sera de même, lorsque le débirentier diminue par son fait les sûretés promises. On peut valablement convenir au contrat de l'existence d'un droit de résolution en cas de non-paiement des rentes, mais cette résolution ne jouera pas d'office. 4. Conséquences fiscales Le droit d'enregistrement est dû sur le montant du capital représentatif de la rente au jour de la convention, à estimer par les parties. Le prix consistant en une rente viagère doit donc faire l'objet d'une déclaration estimative du capital. On peut déterminer la valeur en capital d'une rente viagère soit en recherchant quel est le montant qui aurait dû être versé à une compagnie d'assurances pour constituer une rente du même montant, soit en capitalisant à un taux d'intérêt normal, compte tenu de la durée de vie probable du crédirentier, le montant de la rente. On applique le taux habituel en matière de vente d'immeuble: 12,5 % (Région de Bruxelles- Capitale et Région wallonne) et 10 % (Région Flamande), sous réserve des taux réduits éventuels.